Vu l'ordonnance en date du 30 août 1999 par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Nancy a, en application du décret n° 99-435 du 28 mai 1999 portant création d'une cour administrative d'appel à Douai et modifiant les articles R. 5, R. 7, et R. 8 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel alors applicables, transmis à la cour administrative d'appel de Douai la requête présentée pour la société civile immobilière De Lesseps, dont le siège est situé Coup de Vague à Marsilly (17137), représentée par son gérant en exercice, par Me Z..., avocat ;
Vu ladite requête, enregistrée le 7 janvier 1999 au greffe de la cour administrative d'appel de Nancy, par laquelle la société civile immobilière De Lesseps demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9100684, 9501980 et 9700021 du 12 novembre 1998 par lequel le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes tendant à la décharge ou, à défaut, à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1988 à 1994 à raison d'un immeuble commercial dont elle est propriétaire à Compiègne (60200) ;
2°) de lui accorder la réduction des impositions contestées ;
3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme globale de 53 668,37 francs en remboursement des frais de l'expertise et des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Code C Classement CNIJ : 19-03-03-01
Elle soutient, après avoir rappelé les faits et la procédure, que l'administration a commis des erreurs quant aux superficies réelles des locaux ; qu'en outre, les pondérations retenues sont incohérentes, certaines ayant notamment été omises pour une partie des bureaux et les locaux vacants avant 1992 ; qu'il y a lieu de retenir les surfaces pondérées calculées par l'expert, moyennant toutefois l'application d'un coefficient de pondération de 0,33 pour les stockages et réserves ; que, par ailleurs, il convient d'écarter les locaux-types retenus par l'administration fiscale ; qu'en effet, le local-type n° 18 de la commune de Compiègne, retenu par l'administration pour l'évaluation, par la méthode comparative, des locaux de vente, n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; qu'en outre, son tarif a été déterminé au niveau départemental, en méconnaissance des dispositions de l'article 1498-2 du code général des impôts ; que l'administration fiscale ne saurait, en effet, recourir à des moyennes départementales pour déterminer la valeur locative d'un local-type ; que le terme de comparaison ainsi retenu présente, enfin, des disparités évidentes avec l'immeuble litigieux, de même que le local-type n° 51 retenu pour l'évaluation de la partie bureaux ; qu'en revanche, les termes de référence proposés par l'expert, à savoir les locaux-types n° 7 et 64 de la commune de Compiègne, apparaissent mieux adaptés ; qu'il convient toutefois d'ajuster la valeur locative de ces derniers pour tenir compte des différences constatées avec l'immeuble litigieux, notamment du point de vue de la nature de leur construction, de leur situation et de leur état d'entretien ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe de la cour administrative d'appel de Nancy le 12 mai 1999, présenté par le directeur régional des impôts de Lorraine ; il conclut au rejet de la requête ; il soutient, après avoir rappelé les faits et la procédure, que la société requérante a souscrit tardivement la déclaration d'achèvement relative aux locaux litigieux ; que les déclarations ultérieurement souscrites l'ont été sur invitation du service, à la suite des réclamations portées devant lui ; que la variation des valeurs locatives résultant de ces déclarations n'a pas atteint le dixième requis par les dispositions de l'article 1517 du code général des impôts pour pouvoir être prise en compte ; que les surfaces retenues par l'administration résultent de ces déclarations successives, la société requérante n'apportant aucun élément de justification de nature à démontrer que les superficies ainsi retenues seraient inexactes ; que, par ailleurs et contrairement à ce qui est soutenu, l'administration et la commission communale des impôts directs pouvaient choisir un local-type qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; que la valeur locative cadastrale des locaux-types choisis a été déterminée en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions normales au 1er janvier 1970 ; qu'en conséquence, pour les locaux en cause, le service a respecté la procédure d'évaluation édictée par le code général des impôts ; qu'en outre, la société requérante n'établit pas que les différences de situation, d'affectation et de caractéristiques physiques seraient d'une importance telle qu'elles rendraient impossible toute comparaison entre les locaux-types retenus et les locaux objets du litige ; qu'il est à noter que des locaux de même nature situés dans la Z.A.C. de Mercières ont été évalués à un tarif comparable, celui-ci n'apparaissant pas exagéré compte tenu de la situation économique favorable de Compiègne par rapport aux autres communes de l'Oise ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré au greffe de la Cour le 2 novembre 1999, présenté pour la société civile immobilière De Lesseps ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que les dispositions de l'article 1517 du code général des impôts sont inapplicables en l'espèce, s'agissant non pas d'un changement de consistance ou d'affectation des locaux mais d'une erreur commise par l'administration sur la superficie réelle des locaux ; que l'administration n'a apporté, dans son mémoire, aucun élément susceptible de justifier que des termes de comparaison précis ont bien été retenus pour évaluer le local-type n° 18 qui doit, dès lors, être écarté ; que, de même, elle ne donne aucune précision sur les tarifs pratiqués dans la Z.A.C. de Mercières ;
Vu le mémoire, enregistré le 4 avril 2000, présenté par le directeur régional des impôts de Lorraine ; il conclut aux mêmes fins que précédemment et fait connaître à la Cour que le dernier mémoire de la société requérante n'appelle pas d'observation particulière de sa part ;
Vu le mémoire, enregistré le 3 novembre 2003, présenté pour la société civile immobilière De Lesseps par Me X..., avocat ; elle conclut à la décharge ou, à défaut, à la réduction des impositions contestées et à la condamnation de l'Etat à lui rembourser la somme de 5 670,26 euros au titre des frais d'expertise, ainsi qu'à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que les pages du procès-verbal contenant les locaux-types ne sont pas authentifiées comme n'étant ni paraphées ni signées ; que la fiche technique n° 3032 du département de l'Oise ayant permis l'évaluation du local-type n° 18 n'est pas davantage signée ; que celle-ci ne précise, en outre et contrairement aux dispositions de l'article 1498 2°) b du code général des impôts, ni les immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause qui ont pu être retenus, ni à fortiori que ces immeubles faisaient l'objet à la date de référence de locations consenties à des conditions de prix normales ; que le local-type n° 18 n'a donc pas de base légale, ce qui doit entraîner la décharge des impositions contestées ; que cette décharge est également encourue en conséquence de ce que ce même local-type a été évalué par rapport à des valeurs moyennes départementales ; que, subsidiairement, ce terme de comparaison devra être écarté au profit du local-type n° 64 proposé par l'expert et qui s'avère plus comparable aux locaux litigieux, moyennant toutefois un abattement de 20 % sur sa valeur locative unitaire ; que, très subsidiairement, si toutefois le local-type n° 18 devait néanmoins être retenu, un abattement de 50 % sur sa valeur locative unitaire devrait être pratiqué afin de tenir compte des disparités existant avec l'immeuble litigieux ; que, de même, le local-type n° 7 doit être retenu en lieu et place du local-type n° 51 pour l'évaluation de la partie bureaux des locaux litigieux, moyennant un abattement de 20 % sur sa valeur locative unitaire ; que, très subsidiairement, si le local-type n° 51 devait néanmoins être retenu, un abattement de 50 % sur sa valeur locative unitaire devrait être pratiqué pour les mêmes raisons que pour les locaux de vente ;
Vu le mémoire, enregistré le 23 janvier 2004, présenté par le directeur de contrôle fiscal Est ; il conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que la société requérante n'est pas recevable à demander, en appel, la décharge totale des impositions, ses conclusions d'appel étant limitées au quantum de la décharge partielle demandée en première instance ; que les intercalaires des procès-verbaux d'évaluation ne constituent nullement des actes devant être authentifiés par un paraphe ou une signature ; que lesdits
procès-verbaux ont, d'ailleurs, été dûment signés par le nombre minimal requis de commissaires ; que la fiche technique n° 3032, qui constitue un outil de travail administratif, ne constitue pas un document officiel devant être paraphé ou signé ; que l'évaluation du local-type n° 18 est conforme aux dispositions de l'article 1498 2°) b. du code général des impôts ; que les locaux commerciaux en cause n'ont pas, contrairement à ce qui est soutenu, été évalués par rapport à une moyenne départementale, mais par comparaison avec le local-type dont s'agit ; que les termes de comparaison choisis s'avèrent pertinents et conformes à la législation en vigueur ;
Vu le mémoire, enregistré le 4 mars 2004, présenté pour la société civile immobilière De Lesseps ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que la liste des locaux utilisés pour déterminer la valeur locative moyenne du local-type n° 18 comporte deux locaux évalués par appréciation directe, en méconnaissance de l'article 1498-2°) du code général des impôts ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le décret n ° 99-435 du 28 mai 1999 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 mars 2004 où siégeaient
M. Gipoulon, président de chambre, Mme Brin, président-assesseur et Mme Eliot, conseiller :
- le rapport de M. Gipoulon, président-rapporteur,
- et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la société civile immobilière De Lesseps forme appel du jugement en date du 12 novembre 1998 par lequel le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes tendant à la décharge ou, à défaut, la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1988 à 1994 à raison d'un immeuble commercial et de bureaux dont elle est propriétaire et situé Z.A.C. de Mercières à Compiègne ; qu'elle doit être regardée, en cause d'appel, comme demandant la réduction, dans la limite du dernier état de ses conclusions de première instance, des impositions contestées ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ... 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles de caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. ; qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code dans sa rédaction applicable : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance... les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que la surface réelle retenue par l'administration, au demeurant à partir des déclarations souscrites par la société requérante, pour déterminer la valeur locative des locaux litigieux résulterait d'une appréciation erronée de la consistance de l'immeuble en cause ; qu'en outre, l'administration a pu à bon droit, compte tenu des éléments d'information successivement portés à sa connaissance par la requérante quant aux aménagements progressivement effectués par ses différents locataires, modifier les coefficients de pondération appliqués à telle ou telle partie des locaux litigieux afin de mieux appréhender la structure réelle et l'affectation commerciale effective de ceux-ci ; qu'en particulier, si la société requérante revendique l'application d'un coefficient de pondération unique de 0,33 pour les parties annexes de l'immeuble litigieux, constituées des stockages et réserves, elle n'assortit cette prétention d'aucune justification objective de nature à démontrer que ce coefficient serait plus approprié que ceux, de 0,50 pour certaines de ces annexes et de 0,33 pour les autres, utilisés par l'administration ; qu'en revanche, il résulte de l'instruction et n'est pas sérieusement contesté par l'administration que la valeur locative du local-type n° 18 du procès-verbal des évaluations cadastrales de la commune de Compiègne, lequel a été retenu par l'administration pour évaluer par la méthode de comparaison prévue au 2°) de l'article 1498 précité la partie magasin des locaux litigieux, n'a pas elle même été déterminée conformément aux dispositions du b. du 2°) de ce même article mais à partir d'une fiche technique 3032 résultant d'une enquête réalisée au niveau départemental et présentant des données moyennes ; que, dans ces conditions, le service n'a pu valablement retenir ce
local-type n° 18 pour déterminer par la méthode de comparaison la valeur locative de la partie magasin des locaux litigieux ;
Considérant, toutefois, que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local visé à l'article 1498 précité selon la méthode de comparaison prévue par le 2°) de ce même article, d'un terme de comparaison erroné n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que si le terme de comparaison choisi par l'administration pour évaluer la partie magasin de l'immeuble appartenant à la société requérante ne pouvait, ainsi qu'il a été dit, être valablement retenu, il résulte de l'instruction et, notamment, du rapport d'expertise qu'il existe, dans la Z.A.C. de Mercières à Compiègne où est implanté l'immeuble litigieux et, plus précisément, à 350 mètres de celui-ci, rue Nicéphore Niepce, un immeuble commercial présentant des similitudes avec les locaux à évaluer et abritant un magasin de bricolage et d'équipement ; que cet immeuble, dont l'administration ne conteste pas qu'il puisse valablement être comparé avec les locaux litigieux, est répertorié sur la liste des locaux-type de la commune de Compiègne sous la référence n° 64 ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce local n'aurait pas été évalué conformément aux dispositions précitées de l'article
1498 - 2°) - b. du code général des impôts ; que, dès lors et ainsi que le demande la société requérante, il y a lieu de retenir ce local, dont la valeur locative unitaire a été fixée à 50 francs (7,62 euros) par mètre carré, comme terme de référence pour évaluer la partie magasin de l'immeuble litigieux ; qu'il n'y a, toutefois, pas lieu, eu égard aux similitudes présentées, notamment quant à leur mode de construction et à leur situation, par les deux immeubles à comparer, de procéder à l'ajustement prévu par les dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en revanche, si la société civile immobilière De Lesseps soutient que le local-type n° 51 de la commune de Compiègne, choisi pour évaluer la partie bureaux des locaux litigieux, doit être écarté comme présentant des dissemblances avec les locaux lui appartenant, elle n'assortit cette assertion d'aucune précision alors qu'il ne résulte, par ailleurs, de l'instruction ni que les immeubles dont s'agit ne pouvaient valablement être comparés, ni même que ceux-ci présenteraient des dissemblances de nature à justifier l'application de l'ajustement prévu par les dispositions précitées de l'article 324 AA de
l'annexe III au code général des impôts ;
Sur les frais d'expertise :
Considérant qu'aux termes du 2ème alinéa de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales : Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise. ; qu'en application de ces dispositions et compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de mettre 40 % des frais de l'expertise, soit la somme de 2 268,11 euros (14 877,80 francs), à la charge de l'Etat et le surplus, soit la somme de 3 402,16 euros (22 316,69 francs), à la charge de la société civile immobilière De Lesseps ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière De Lesseps est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes et a mis à sa charge l'intégralité des frais de l'expertise ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que l'article L. 761-1 du code de justice administrative dispose que : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat à verser à la société civile immobilière De Lesseps une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement susvisé du vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens en date du 12 novembre 1998 est annulé.
Article 2 : La valeur locative unitaire à retenir pour la détermination de la valeur locative de la partie magasin de l'immeuble à raison duquel ont été établies les impositions litigieuses est fixée à 7,62 euros par mètre carré.
Article 3 : Il est accordé à la société civile immobilière De Lesseps la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, à raison dudit immeuble, au titre des années 1988 à 1994 à concurrence de la réduction de base définie à l'article 1er.
Article 4 : Les frais de l'expertise sont mis à la charge de l'Etat à concurrence de la somme de 2 268,11 euros et de la société civile immobilière De Lesseps pour la somme de 3 402,16 euros.
Article 5 : L'Etat versera à la société civile immobilière De Lesseps une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière De Lesseps, et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Est.
Délibéré à l'issue de l'audience publique du 9 mars 2004 dans la même composition que celle visée ci-dessus.
Prononcé en audience publique le 23 mars 2004.
L'assesseur le plus ancien
Signé : D. Brin
Le président-rapporteur
Signé : J.F. Y...
Le greffier
Signé : G. A...
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme
Le Greffier
Guillaume A...
N°99DA00030 6
