Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Anna Flamands a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler d'une part, la délibération n° 2019-333 CE du 11 avril 2019, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy a délivré le permis de construire n° PC 971123 1900034 à la société The Collection Flamands pour la construction d'un ensemble immobilier de villas ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 1er juillet 2019 et, d'autre part, la délibération n° 2021-269 CE du 4 mars 2021, par laquelle le conseil exécutif a délivré à la société The Collection Flamands le permis de construire modificatif n° PC 971123 1900034 M03 pour la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres, la réalisation d'un dossier établissement recevant du public (ERP) et le changement de destination du projet pour une résidence de tourisme et des modifications architecturales.
Par un jugement n° 1900023 du 26 mai 2021, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 27 juillet 2021, et des mémoires, enregistrés le 23 septembre 2022 et 28 octobre 2022, la SCI Anna Flamands, représentée par Me Moustardier, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 26 mai 2021 tribunal administratif de Saint-Barthélemy ;
2°) d'annuler les délibérations n°2019-333 CE du 11 avril 2019 et n°2021-269 CE du 4 mars 2021 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy ;
3°) de mettre à la charge de la société The Collection Flamands et de la collectivité de Saint-Barthélemy la somme de 5 000 euros, chacune, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sa requête est recevable tant au regard de sa qualité pour agir que du respect du délai d'appel ;
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
- la minute du jugement ne comporte pas les signatures requises par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- les premiers juges ont omis de statuer et ont insuffisamment motivé leur jugement sur le moyen tiré d'une nécessaire requalification du permis modificatif en un nouveau permis de construire ; le tribunal n'a pas examiné si les vices affectant le permis de construire initial étaient de nature à révéler une fraude et a entaché son jugement de contradiction ;
- les premiers juges ont omis de statuer et ont insuffisamment motivé leur jugement sur le moyen tiré des atteintes à la sécurité publique résultant du permis de construire modificatif délivré en l'absence de reprise des prescriptions émises par la commission sécurité incendie ;
- en ce qui concerne les moyens dirigés contre le permis de construire initial, le jugement est entaché d'une omission à statuer et d'une insuffisance de motivation voire d'une contradiction sur les moyens tirés de l'absence d'attestation concernant la qualité du demandeur, d'engagement du demandeur et/ou de l'architecte sur le respect des règles fixées à l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation et l'attestation de recours à un architecte ; le tribunal n'a pas répondu aux critiques mettant en doute la régularité des documents qui ont été transmis pour les besoins de la cause par la collectivité et la société pétitionnaire et qui diffèrent des documents qui lui ont été communiqués ; il est également entaché d'une omission à statuer et d'une insuffisance de motivation sur les moyens tirés de l'absence d'extrait Kbis de moins de 6 mois, de l'absence de production de l'autorisation de défrichement, de l'insuffisance de l'étude d'impact concernant le risque inondation, les risques cycloniques et de tsunami, de l'impact du projet sur l'environnement, de l'absence de consultation du service d'assainissement s'agissant du projet modifié, de l'irrégularité de la procédure suivie faute de mise en œuvre d'une procédure de participation du public concernant le projet, de l'illégalité de la cession gratuite imposée par le permis de construire, de l'inconstitutionnalité de l'article 181 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy et de l'article L. 121-1 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy, de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison d'une atteinte à la sécurité publique résultant du projet initial et de la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ;
En ce qui concerne la légalité de la délibération n° 2019-333 CE du 11 avril 2019 délivrant le permis de construire initial :
- la dissimulation par le pétitionnaire de la nature réelle du projet dans le but de se soustraire au régime des ERP est constitutive d'une fraude ; l'existence d'une fraude constitue un obstacle à la régularisation par un permis de construire modificatif ;
- c'est à tort que le tribunal a écarté les moyens tirés de l'absence au dossier de l'attestation de la qualité de demandeur, de l'attestation de recours à un architecte et de l'engagement prévu à l'article 71 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy alors que les pièces produites à l'instance par la collectivité et le pétitionnaire pour les besoins de la cause ne sont pas ceux qui ont été présentés par le pétitionnaire lors de sa demande ;
- l'absence de consultation des commissions accessibilité et sécurité incendie et l'absence de production d'un dossier ERP constituent une irrégularité justifiant l'annulation du permis de construire attaqué ;
- c'est à tort que le tribunal a considéré que le dossier de demande comportait l'autorisation de défrichement requise par l'article 71 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy alors qu'il ressort de la liste des pièces du dossier de demande du permis de construire que ni la demande d'autorisation de défrichement ni l'avis de l'agence territoriale de l'environnement (ATE) n'ont été joints ; le formulaire Cerfa produit en pièce jointe n°15 n'est pas revêtu du tampon mentionnant qu'il aurait été annexé à la délibération contestée ; la seule insertion d'un formulaire Cerfa en annexe de l'étude d'impact produite dans le cadre de la demande de permis de construire et non dans le cadre de la demande de défrichement est insuffisante ; aucun des documents fournis en annexe 1 de l'étude d'impact ne correspond aux documents exigés au titre de l'article 71 9°) du code de l'urbanisme et le dossier de demande ne comporte pas la lettre de notification du président du conseil territorial requise au II de l'article 231-4 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy ; la circonstance que la collectivité était informée qu'une autorisation de défrichement allait être délivrée eu égard à l'avis de l'ATE du 10 août 2018 ne saurait suffire pour permettre de considérer que le dossier était complet alors en outre l'avis de l'ATE rendu avant la modification du projet nécessitait une nouvelle consultation au regard de l'évolution prévisible de la végétation ;
- l'extrait Kbis produit par le pétitionnaire était daté de plus de 6 mois à la date de dépôt du dossier de permis de construire en méconnaissance du 11°) de l'article 71 du code de l'urbanisme ;
- l'étude d'impact produit au titre du permis de construire initial était insuffisant ; il ne prend pas en compte le risque inondation faute de prévoir des mesures de protection et d'évacuation des clients ; le risque cyclonique est minoré et l'étude ne comporte pas de mesures compensatoires ou de prévention spécifiques ; le risque de tsunami n'est pas évoqué ; l'insuffisance de l'impact d'étude a nécessairement nui à l'appréciation de la collectivité qui aurait interdit le projet ou à tout le moins aurait assorti le permis de construire de prescriptions particulières ; l'étude d'impact est également insuffisant s'agissant des impacts du projet sur l'environnement ; la méthode et la période choisie pour réaliser les inventaires faunistique et floristiques après le passage du cyclone Irma sont inadaptées ; la zone de la plage n'a pas été prise en compte au titre des impacts sur la faune et flore ; le système d'assainissement prévu demeure insuffisant pour un complexe hôtelier de cette dimension ;
- le dossier de demande ne comportait pas d'informations suffisantes sur les caractéristiques de la voie pour apprécier le caractère sécurisé des conditions d'accès au projet en méconnaissance des articles R. 112-2 du code de l'urbanisme et U3 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy ; il n'est pas produit la preuve de l'existence d'une servitude de passage ou à défaut d'une autorisation de passage sur la parcelle AE 1684 en méconnaissance de l'article 71 12°) du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ; le dossier de demande ne comporte aucun élément permettant d'apprécier si les caractéristiques de la voie sont suffisantes pour permettre une gestion sécurisée des flux de l'hôtel Baie des Anges et de ce nouveau complexe touristique ainsi que la circulation normale des engins de lutte contre l'incendie ;
- le service d'assainissement n'a pas été consulté de manière régulière dès lors qu'il n'a pas rendu son avis pour un complexe hôtelier ;
- en l'absence de transmission d'un dossier complet comportant l'avis d'EDF, le service instructeur ne disposait pas d'information sur le délai de réalisation des travaux sur le réseau électrique en méconnaissance de l'article 66 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ; l'attestation de la directrice des services techniques produite pour les besoins de la cause et qui n'émane pas du service gestionnaire du réseau ne saurait suffire pour confirmer le délai de construction des équipements ;
- la prescription prévoyant une cession gratuite du terrain correspondant à l'assiette de la route actuelle au profit de la collectivité est irrégulière eu égard à son caractère imprécis et conditionnel et dépasse le cadre de la compétence de la collectivité qui ne peut contraindre les personnes privées à la cession de leurs biens ; le mécanisme de cession gratuite de terrains imposés aux termes d'une autorisation d'urbanisme prévu par l'article 181 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy et 114-1 du nouveau code est contraire à la Constitution ; ce mécanisme ne peut être mis en œuvre en l'espèce dès lors que le projet en litige ne répond pas à un objectif d'intérêt général conformément aux dispositions de l'article 181 du code de l'urbanisme et que l'autorité ne justifie pas d'un projet suffisamment précis et avancé d'aménagement de la voie publique ; par ailleurs, le mécanisme de la cession gratuite ne peut être utilisé pour élargir la voie relevant du domaine privé de la collectivité ; en tout état de cause, l'utilisation de ce mécanisme pour régulariser le statut d'une voie privée constitue un détournement de pouvoir ;
- les prescriptions relatives à la puissance électrique nécessaire pour le projet démontrent que le service instructeur n'était pas en mesure d'apprécier ni la puissance électrique nécessaire pour le projet ni même la puissance électrique que le concessionnaire est en mesure de garantir avant la délivrance du permis ; cette prescription méconnaît eu égard à son objet et son caractère conditionnel, les obligations mises à la charge du pétitionnaire par l'article 66 du code de l'urbanisme ; la note du 18 octobre 2019 service instructeur, postérieure à la date de délivrance du permis de construire ne pouvait être prise en compte pour estimer que la collectivité était informée de l'état du réseau avant la délivrance du permis ; en assortissant le permis de construire d'une telle prescription, la collectivité a commis une erreur de droit ;
- le permis de construire initial méconnaît les articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et U3 de la carte d'urbanisme dès lors que le projet présente des risques pour la sécurité publique ; les dimensions de la voie d'accès demeurent insuffisantes tant pour la circulation des engins de lutte contre les incendies que des occupants de la construction ; les conditions d'accès aux aires de stationnement sont sources de risques supplémentaires ; les risques d'inondation, de cyclones et de tsunami n'ont pas été pris en compte et le permis de construire n'a été assorti d'aucune prescription, le mur anti-submersion n'apparaissant pas suffisant à cet égard dès lors notamment que l'étude de submersion a été réalisée par la société commercialisant le mur anti-submersion et qu'il n'est pas repris dans les prescriptions ; le risque de pollution de la nappe phréatique par un système d'assainissement insuffisant justifie le refus de permis de construire ;
- la délibération méconnaît l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme eu égard au risque de destruction d'espèces protégées et de pollution du fait du système d'assainissement insuffisant pour un complexe hôtelier ; le permis de construire ne comporte aucune prescription pour la protection de l'environnement.
En ce qui concerne la légalité de la délibération n°2021-269 CE du 4 mars 2021 accordant le permis de construire modificatif :
- l'obtention par fraude du permis de construction initial faisait obstacle à la délivrance d'un permis de construire modificatif ;
- c'est à tort que le tribunal n'a pas qualifié le permis de construire modificatif de nouveau permis de construire ; le changement de destination de l'intégralité du projet en hébergement hôtelier et l'application de la législation ERP constituent un changement de la nature même du projet, s'opposant à la délivrance d'un simple permis de construire modificatif ; le tribunal n'a pas tenu compte du nombre et de l'ampleur des autres modifications apportées au projet consistant en la surélévation des bâtiments, la modification de l'implantation de la quasi-totalité des bâtiments, de la pente des toitures projetées, de la hauteur des constructions, des façades, du nombre et de la nature des aires de stationnement ;
- la requalification du permis de construire modificatif implique d'apprécier la légalité externe et interne du projet au regard des règles applicables au 4 mars 2021 ; ce permis a pour effet, eu égard aux dispositions du code de l'urbanisme, de la construction et de l'habitation de Saint-Barthélemy, reprenant les termes de l'ancienne version de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme métropolitain, de procéder au retrait implicite, mais nécessaire de l'intégralité du permis de construire du 11 avril 2019 ;
- les moyens qui ont été soulevés à l'encontre du permis de construire modificatif sont maintenus contre ce nouveau permis de construire ; tel est le cas des moyens tirés :
- du vice de forme affectant la délibération n°2021-269 CE en l'absence du respect de l'exigence de contreseing ;
- de l'incomplétude du dossier eu égard aux insuffisances des informations fournies au titre de la puissance électrique nécessaire au projet, aux erreurs et lacunes du dossier ERP, aux incohérences du dossier de permis de construire relativement aux surfaces perméables et surfaces végétalisées prévues au projet ;
- de l'insuffisance de l'étude d'impact joint à ce nouveau permis de construire s'agissant en particulier des risques d'inondation, des risques cycloniques et de tsunami, des risques environnementaux liés au phénomène d'érosion, des risques en termes de circulations routières et des risques en termes de pollution des eaux ;
- du vice de procédure résultant de l'absence de consultation régulière de la sous-commission d'accessibilité, de l'irrégularité de la consultation de la sous-commission de sécurité et de l'absence de consultation régulière du gestionnaire en charge du réseau électrique et du service technique en charge de l'assainissement, de l'absence de mise en œuvre d'une procédure de participation du public à la prise de décision environnementale ;
- des erreurs de droit commises par le conseil exécutif au titre des prescriptions édictées pour délivrer le permis de construire ;
- de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme relatif à la protection de la sécurité et de la salubrité publique ;
- de la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme, relatif à la protection de l'environnement ;
- de la méconnaissance de l'article U3 de la nouvelle carte d'urbanisme précisant que " Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet. " ;
- de la méconnaissance des nouvelles dispositions de l'article U7 de la nouvelle carte d'urbanisme, notamment en tant que les 8 bâtiments principaux des villas 1 à 8 dépassent la hauteur maximale autorisée dans cette zone et fixée, au titre de la carte graphique, à +5,50m ;
- de la méconnaissance des nouvelles dispositions de l'article U10 de la nouvelle carte d'urbanisme, imposant le maintien ou la création de surfaces perméables et de surfaces végétalisées ;
- de la méconnaissance des dispositions de l'article U8 de la nouvelle carte d'urbanisme relatives à l'architecture des lucarnes et fenêtres de toitures et aux règles d'implantation des toitures ;
- la délibération n°2021-269 CE en tant qu'elle délivre un simple permis de construire modificatif est illégale par les mêmes moyens que ceux dirigés contre cette délibération en tant qu'elle délivrerait un nouveau permis de construire.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 juillet 2022 et 31 octobre 2022, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge la SCI Ana Flamands en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Ana Flamands ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 26 septembre 2022, la société The Collection Flamands, représentée par Me Pradines, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge la SCI Ana Flamands en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Ana Flamands ne sont pas fondés.
Par des lettres des 8 et 14 juin 2023, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles U7 et U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020.
Des observations en réponse à ces courriers présentées pour la SCI Ana Flamands ont été enregistrées le 22 juin 2023 et le 26 septembre 2023.
Des observations en réponse à ces courriers présentées pour la société The Collection Flamands ont été enregistrées le 20 septembre 2023.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la Constitution ;
- l'ancien code de l'environnement de Saint-Barthélemy ;
- l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ;
- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Jean-Claude Pauzies,
- les conclusions de M. Romain Roussel Cera, rapporteur public,
- et les observations de Me Crottet, représentant la SCI Ana Flamands, et de Me Ferrand, représentant la société The Collection Flamands.
Considérant ce qui suit :
1. Le 5 février 2019, la société The Collection Flamands a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble de 9 villas à usage d'habitation avec piscine et un espace commun comprenant une salle de sport et un spa, sur des terrains cadastrés AE 0200, AE 0201 et AE 0202 d'une superficie totale de 6046 m², sis à Flamands. Par une délibération n°2019-333 CE du 11 avril 2019, rendue exécutoire le 2 mai 2019, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré le permis de construire sollicité. La SCI Ana Flamands, en sa qualité de voisin immédiat du projet, a saisi le président de la collectivité territoriale d'outre-mer de Saint-Barthélemy d'une demande tendant au retrait de cette délibération, qui a été rejetée par une décision implicite du 2 septembre 2019. Le 4 octobre 2019, à la demande de cette même société, le juge des référés a par son ordonnance n°1900024 du 14 novembre 2019, suspendu les effets de la délibération du 11 avril 2019. Après avoir retiré les deux demandes de permis de construire modificatifs déposés les 14 janvier 2020 et 2 juin 2020 en vue de la régularisation de son projet, la société The Collection Flamands a déposé, le 1er décembre 2020, un troisième permis de construire modificatif. Saisi par la SCI Ana Flamands d'un recours dirigés contre la délibération du 11 avril 2019, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a, par un courrier du 9 février 2021, informé les parties de ce qu'il était susceptible de mettre en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre la régularisation des illégalités entachant le permis de construire contesté. Par la délibération n°2021-269 CE du 4 mars 2021, rendue exécutoire le 16 mars 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire modificatif autorisant la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres et d'autres modifications architecturales, la réalisation d'un dossier ERP ainsi que le changement de la destination du projet en une résidence de tourisme. La SCI Flamands relève appel du jugement du 26 mai 2021, par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande tendant à l'annulation des délibérations des 11 avril 2019 et 4 mars 2021 ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. D'une part, il ressort des pièces du dossier de première instance que, par un mémoire enregistré le 29 avril 2020, la SCI Ana Flamands avait notamment soulevé, à l'encontre du permis de construire initial et du permis modificatif, le moyen tiré de l'insuffisance de l'étude d'impact joint au dossier de demande de permis de construire. Il ressort des termes du jugement attaqué que les premiers juges n'ont pas visé ce moyen et qu'ils n'y ont pas non plus répondu s'agissant du permis de construire initial. En ne répondant pas à ce moyen qui n'était pas inopérant, les premiers juges ont entaché leur jugement d'irrégularité.
3. D'autre part, il ressort des écritures de première instance et notamment des mémoires du 29 avril 2020 et 14 avril 2021 qu'à l'appui du moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, faute de mise en œuvre d'une participation du public, dirigé contre les deux délibérations en litige, la SCI Ana Flamands a soulevé le moyen tiré de l'exception d'inconstitutionnalité de l'article 121-1 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy aux regard des exigences de l'article 7 de la Charte de l'environnement en tant qu'il permet à la collectivité de Saint-Barthélemy de ne pas mettre en œuvre de procédure de participation concernant les projets soumis à étude d'impact. Par ailleurs, à l'appui du moyen tiré de l'illégalité de la prescription de la cession gratuite de terrain imposée par le permis de construire pour élargir la voie d'accès au projet dirigé contre le permis de construire initial, la SCI Ana Flamands a également soulevé le moyen tiré de l'exception d'inconstitutionnalité de l'article 181 du code du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy prévoyant ce mécanisme de cession au regard de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du citoyen. En ne répondant pas à ces moyens qui n'étaient pas inopérants le tribunal a entaché son jugement d'irrégularité.
4. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens d'irrégularité soulevés, que la société appelante est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué. Par suite, il y a lieu de se prononcer immédiatement par la voie de l'évocation sur les conclusions que la SCI Ana Flamands présentées devant le tribunal administratif de Saint-Barthélemy.
Sur l'exception d'inconstitutionnalité :
5. Aux termes de l'article LO 6243-5 du code général des collectivités territoriales : " Lorsque, à l'occasion d'un litige devant une juridiction, une partie invoque par un moyen sérieux la contrariété d'un acte mentionné à l'article LO 6251-2 avec la Constitution, les lois organiques, les engagements internationaux de la France ou les principes généraux du droit, et que cette question commande l'issue du litige ou la validité de la procédure, ou constitue le fondement des poursuites, la juridiction transmet sans délai la question au Conseil d'Etat par une décision qui n'est pas susceptible de recours. Le Conseil d'Etat se prononce dans les trois mois. Lorsqu'elle transmet la question au Conseil d'Etat, la juridiction surseoit à statuer. Elle peut toutefois en décider autrement dans les cas où la loi lui impartit, en raison de l'urgence, un délai pour statuer. Elle peut dans tous les cas prendre les mesures d'urgence ou conservatoires nécessaires. Le refus de transmettre la question au Conseil d'Etat n'est pas susceptible de recours indépendamment de la décision tranchant tout ou partie du litige ".
6. En premier lieu, aux termes de l'article 181 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, issu des délibérations n° 2015-032 CT du 26 juin 2015 et n° 2017-010 CT du 24 février 2017 du conseil territorial de Saint-Barthélemy, et applicable à l'espèce : " Le permis de construire ou l'autorisation de lotir peut imposer la cession gratuite de terrains destinés à la réalisation de projets de voies publiques nécessaires à la desserte du secteur où est situé le projet et répondant à un intérêt général. Ces projets peuvent consister à la création d'une voie nouvelle ou à l'élargissement ou redressement de voies existantes. / Les terrains cédés ne peuvent excéder de 10 pour 100 de la surface du terrain faisant l'objet du permis ou de l'autorisation. / Le permis de construire ou l'autorisation de lotir délimite les terrains dont la cession est exigée et précise la nature des travaux envisagés. / Le présent article n'est applicable que dans les cas où le projet prévoit la création de nouveaux bâtiments ou de plus de trente mètres carrés de surfaces construites. / Si le projet est situé dans une zone où la carte d'urbanisme fixe, en application du 12° de l'article 14, une densité des constructions en proportion de la surface du terrain constructible, la superficie des terrains cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour le calcul du versement résultant du dépassement du plafond de densité prévu par l'article 145. Pour l'application des autres règles et servitudes d'urbanisme, le terrain d'assiette pris en compte est celui du projet présenté par le pétitionnaire dont est déduit le terrain destiné à la cession décidée en application du présent article. " La propriété figure au nombre des droits de l'homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. Aux termes de son article 17 : " La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ". En l'absence de privation du droit de propriété, il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les limites apportées à son exercice doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi.
7. Les dispositions de l'article 181 du code de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy prévoient la possibilité pour l'autorité qui délivre le permis de construire d'exiger la cession gratuite de terrains en vue de la réalisation des voies publiques nécessaires à la desserte du projet. Toutefois, si ces dispositions limitent le droit de propriété, elles encadrent, contrairement à ce que soutient la société requérante, sous le contrôle du juge, le pouvoir d'appréciation de la collectivité territoriale et définissent avec précision les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés. Par suite, et alors au demeurant que le permis de construire modificatif ne comporte plus de prescription de cession gratuite de terrain, le moyen tiré de ce que l'article 181 du code de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution doit être écarté.
8. En deuxième lieu, aux termes de l'article 121-1 de l'ancien code de l'environnement de Saint-Barthélemy, applicable en l'espèce : " 1. Les travaux d'aménagement ou d'équipement et les constructions, qui, par l'importance de leurs dimensions ou leurs incidences sur le milieu naturel, peuvent porter atteinte à ce dernier, doivent comporter une étude d'impact permettant d'en apprécier les conséquences. L'étude d'impact est à la charge du pétitionnaire ou du maître de l'ouvrage ; elle peut être réalisée par ses soins ou par un organisme spécialisé. / L'étude est adressée au président du conseil territorial qui informe le conseil territorial de sa réception ; pour les travaux ou constructions effectués par la collectivité, l'étude d'impact est approuvée par le conseil exécutif. Toute étude d'impact est transmise, pour information, au conseil économique, social et culturel. / II. Sans préjudice de l'application des règles de publicité fixées par le code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, lorsqu'une décision d'octroi ou de refus de l'autorisation concernant le projet soumis à l'étude d'impact a été prise, l'autorité compétente en informe le public et, sous réserve du secret de la défense nationale, met à sa disposition les informations suivantes : / la teneur de la décision et les conditions dont celle-ci est le cas échéant assortie ; / les motifs qui ont fondé la décision ; / les lieux où peuvent être consultés l'étude d'impact ainsi que, le cas échéant, les principales mesures destinées à éviter, réduire et si possible compenser les effets négatifs importants du projet. / Ill. Le conseil territorial peut décider, en raison des caractéristiques de l'opération concernée et de l'importance des effets qu'elle peut avoir sur l'environnement ou la santé, notamment dans les sites ou secteurs protégés en application du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, de soumettre l'étude d'impact à une procédure préalable d'information du public. / (...).". Et aux termes de l'article 121-2 du même code : " Sont soumis à la réalisation de l'étude d'impact prévue à l'article 121-1 les travaux, équipements et constructions suivants : / (...) ; / défrichements portant sur une superficie supérieure à 5.000 m². / (...).". Aux termes de l'article 7 de la Charte de l'environnement, aux termes duquel : " Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l'élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement ".
9. Contrairement à ce que soutient la société requérante, les dispositions de l'article 121-1 de l'ancien code de l'environnement de Saint-Barthélemy relatives à l'étude d'impact et qui prévoient une procédure d'information du public sur la décision d'octroi ou de refus de l'autorisation concernant les projets soumis à étude d'impact n'ont ni pour objet ni pour effet de restreindre la participation du public, laquelle est régie par les articles 121-10 à 121-15 du même code. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la faculté pour le conseil territorial de ne pas soumettre l'étude d'impact à une procédure préalable d'information du public serait contraire à l'article 7 de de la Charte de l'environnement.
10. Il résulte de ce qui précède que les questions soulevées, ne présentent pas de caractère sérieux. Ainsi, sans qu'il soit besoin de renvoyer au Conseil d'Etat les exceptions d'inconstitutionnalité invoquées, les moyens tirés de ce que l'article 181 du code de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy et l'article 121-1 de l'ancien code de l'environnement portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution et par l'article 7 de la Charte de l'environnement doivent être écartés.
Sur la légalité de la délibération n°2021-269 du 4 mars 2021 portant délivrance du permis de construire modificatif :
En ce qui concerne l'ampleur des modifications et la nécessaire qualification du permis modificatif de " nouveau permis de construire " :
11. Aux termes de l'article 133-52 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, relatif à la modification d'un permis en cours de validité, et applicable en l'espèce : "Un permis de construire en cours de validité peut être modifié, sur demande de son bénéficiaire ou de ses bénéficiaires, quelle que soit l'importance des modifications projetées, si la carte d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable. / Dans le cas contraire, le permis ne peut être modifié que si les modifications demandées ont pour effet de rendre le projet plus conforme aux nouvelles dispositions, ou bien sont étrangères à ces dispositions. / Les dispositions de 1'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque la modification a pour seul objet de transférer le permis à un ou plusieurs autres bénéficiaires attestant qu'ils remplissent les conditions définies à l'article 133-1 pour déposer une demande de permis. ". Aux termes de l'article 2 de la délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019, relatif au bilan de la mise à disposition du projet de 1ère partie (urbanisme) du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy et à l'adoption dudit projet : "Le livre 1 et le livre Il de la première partie (urbanisme) du futur code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, à l'exception de l'article 112-10, et les articles 133-52 à 153-55 entreront en vigueur le 1er avril 2019. / (...).". Et aux termes de l'article 5 de la même délibération : " Les dispositions du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy demeurent applicables aux autorisations d'urbanisme déposées avant le 1er juillet 2019. Toutefois, les articles 133-52 à 153-55 de la première partie (urbanisme) du futur code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy sont applicables, à compter du 1er avril 2019, aux demandes de modifications d'un permis en cours de validité et aux demandes de prorogation du délai de validité d'un permis ou d'une déclaration de travaux. ".
12. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial autorise la construction d'un ensemble de villas à usage d'habitation comportant une maison de cinq chambres, deux maisons de deux chambres, six maisons de trois chambres avec une piscine et une jardinière pour chacune, ainsi qu'un espace commun comprenant un spa. Le permis de construire modificatif prévoit le changement de destination du projet en résidence de tourisme, la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres dénommé " Villa Master " sans modification de la hauteur à l'égout et au faitage, la production d'un dossier établissement recevant du public (ERP) ayant conduit à la réalisation d'une aire de retournement pour la sécurité incendie et des modifications architecturales afin notamment de permettre l'accessibilité du projet aux personnes à mobilité réduite. Dans ce contexte, la zone de spa antérieurement en R-1 a été placée en rez-de-chaussée et la modification du projet a induit par ailleurs, une modification des emplacements et une augmentation du nombre de places de stationnement de 34 à 38, une augmentation des espaces verts et des espaces perméables par la modification de l'architecture des six maisons de trois chambres et deux maisons de deux chambres et la réduction de l'ensemble des piscines du projet.
13. En l'espèce en dépit du changement de destination et des modifications mentionnées ci-dessus, le programme des constructions demeure identique à celui du permis initial avec le même nombre de villas et le maintien de l'espace commun pour un total de 2 023,56 m² de surface de plancher contre 2 943 m2 de SHOB et 2 137 m2 de SHON dans le projet initial. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société requérante, ces modifications n'emportent pas un bouleversement du projet tel qu'il en changerait la nature alors même qu'elles porteraient sur des éléments tels que l'implantation, les dimensions et la hauteur des constructions. Si le changement de destination du projet en résidence de tourisme implique l'application du régime des ERP, cette circonstance ne saurait à elle seule, compte tenu des modifications en cause, faire obstacle à la délivrance d'un permis de construire modificatif alors au demeurant que la soumission de l'opération projetée au régime des ERP n'est pas à elle seule de nature à la faire regarder comme un équipement hôtelier. Par suite, la société requérante, qui ne soutient ni même n'allègue que la carte d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet feraient obstacle à ces modifications, n'est pas fondée à soutenir que le permis de régularisation en litige consisterait non pas en un permis de construire modificatif mais en un nouveau permis délivré pour un projet distinct.
14. La société requérante ne peut davantage se prévaloir de la durée d'instruction de la demande de permis de construire modificatif pour contester la nature du permis de construire délivré par la délibération n°2021-269 du 4 mars 2021.
15. Il résulte de ce qui précède que l'ensemble des moyens soulevés à l'encontre de la délibération n°2021-269 du 4 mars 2021 en tant qu'elle délivrerait un nouveau permis de construire doit être écarté.
En ce qui concerne l'existence d'une fraude de nature à faire obstacle à la délivrance d'un permis de construire modificatif :
16. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.
17. S'il est constant que le permis de construire initial mentionnait une destination à usage d'habitation pour l'ensemble des constructions, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette mention aurait eu pour objet de dissimuler la destination de résidence hôtelière de l'opération de construction afin d'échapper aux règles d'accessibilité et de sécurité incendie des ERP alors qu'il ressort de la notice jointe au permis initial que la pétitionnaire a indiqué que l'opération devait être considérée au sens de la réglementation en matière d'accessibilité comme un projet d'hôtel. Dans ces conditions, cette circonstance ne peut à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à des manœuvres frauduleuses lors du dépôt de la demande de permis de construire initial faisant obstacle à la régularisation de la destination comme résidence de tourisme par le permis de construire modificatif.
En ce qui concerne les vices propres affectant la délibération n°2021-269 :
18. Aux termes de l'article L.O. 6253-9 du code général des collectivités territoriales : " (...) Les décisions du conseil exécutif sont signées par le président et contresignées par les membres du conseil exécutif chargés de leur exécution. ". Aux termes de l'article 2 de la délibération attaquée : " Le Président est chargé du suivi et de l'exécution de la présente délibération ".
19. Il ressort des pièces du dossier, notamment des termes de la délibération attaquée que le conseil exécutif, composé de six membres, et tous présents lors de la séance du 4 mars 2021, était présidé par M. A... C.... La délibération adoptée à la majorité absolue des membres présents, a été signée par le président du conseil territorial, seul chargé du suivi et de l'exécution de ladite délibération en vertu de son article 2. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article L.O. 6253-9 du code général des collectivités territoriales en raison de l'absence de contreseing des membres du conseil exécutif doit être écarté.
En ce qui concerne l'incomplétude du dossier de permis de construire :
20. La circonstance que le permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme ou que ces documents seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
S'agissant des erreurs et lacunes du dossier ERP :
21. Ainsi qu'il a été déjà dit au point 13, la soumission de l'opération projetée au régime des ERP n'est pas à elle seule de nature à faire regarder le projet comme un équipement hôtelier. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le dossier ERP déposé par le pétitionnaire serait erroné ou incomplet pour avoir indiqué que l'établissement projeté n'était pas soumis aux règles de sécurité incendies applicables aux hôtels.
S'agissant de l'insuffisance de l'étude d'impact :
22. Aux termes de l'article L. 121-2 de l'ancien code de l'environnement de Saint-Barthélemy : " Sont soumis à la réalisation de l'étude d'impact prévu à l'article 121-1 les travaux, équipements et constructions suivant (...) création ou extension d'équipements touristiques dont l'emprise au sol est supérieure à 1500 m2 (...) défrichement portant sur une superficie supérieure à 5 000 m2 (...) ". Le contenu de cette étude impact est précisé à l'article 121-3 du même code qui précise que celui-ci doit être en relation avec l'importance des travaux et aménagements projetées et avec leurs incidences prévisibles sur l'environnement ".
23. Il ressort de l'étude d'impact réalisée par le bureau d'étude Egis et jointe au dossier de permis de construire modificatif déposé le 1er décembre 2020 que celui comporte une analyse de l'état initial du site et de son environnement en page 37 et suivants de l'étude, une analyse des effets directes et indirects, temporaires et permanents du projet sur l'environnement, et en particulier sur la faune et la flore, les sites et paysages, le sol et le sous-sol, l'eau, le climat, les milieux naturels et sur la commodité du voisinage en phase de chantier et d'exploitation du projet en pages et 90 et suivants. Il résulte de l'analyse des risques naturels en point 5.1.1. 3 de l'étude que le risque l'aléa cyclonique est estimé de faible à moyen et le risque d'aléa inondation est qualifié de fort avec une quasi-certitude quant à la survenance des phénomènes d'inondation. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ces risques auraient été minorés. La circonstance que l'étude d'impact ne prévoient pas de mesures pour l'évacuation des clients n'est pas de nature à caractériser une insuffisance de l'étude d'impact sur ce point. De même, il ne ressort pas des pièces du dossier en l'absence de tout élément probant sur l'existence d'un risque particulier pour la zone que l'absence de prise en compte de l'aléa tsunami a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation. Les inventaires floristiques et faunistiques réalisées du 20 au 22 novembre 2017, soit deux mois après le passage du cyclone Irma, ont permis de constater malgré les dégâts occasionnés une forte reprise de la végétation avec une grande majorité de plantes exotiques parmi lesquelles une dizaine d'espèces indigènes dont le raisin bord de mer et la Gaïac, espèces protégées et la présence d'une faune relativement variée dont plusieurs espèces protégées par le code de l'environnement. Il ne ressort pas des pièces du dossier que compte tenu de la superficie et de la situation du site qui ne présente ni les caractéristiques d'un réservoir de biodiversité ni celle d'une continuité écologie majeure, que la méthodologie et la période choisies pour effectuer ces inventaires auraient été inadaptées. Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'étude d'impact comporte une évaluation de la circulation routière et procède à une analyse des risques de pollution susceptibles d'être engendrées par les déplacements de la clientèle et du personnel en tenant compte du complexe local touristique de l'île. La circonstance que le conseil économique social culturel et environnemental (CESCE) aurait retenu un sous-dimensionnement du système d'assainissement n'est pas de nature à elle seule à faire regarder l'étude comme entachée d'insuffisance. Les incidences sur la ressource en eau ainsi que les risques de pollution accidentelles des eaux souterraines en cas d'inondation de la station d'épuration sont également analysés. L'étude comporte en outre, la liste des mesures d'évitement, de réduction et de compensation envisagées par le maître d'ouvrage ou le pétitionnaire pour supprimer, réduire et limiter les inconvénients de l'installation et les conséquences dommageables du projet sur l'environnement en pages 114 et suivants de l'étude, les mesures de gestion envisagées pour prévenir les risques de remontée de nappe phréatiques et d'inondation en sous-sol ainsi que les mesures de compensation de la destruction de la flore protégée. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'insuffisance de l'étude d'impact doit être écarté.
S'agissant de l'absence d'information sur la puissance électrique nécessaire au projet :
24. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que la société pétitionnaire a indiqué la nécessité d'une puissance électrique par poste de transformation privé supérieure à 180 KvA. Contrairement à ce que soutient la société requérante, cette information est suffisamment claire et précise. Par suite, et alors qu'il est constant que l'autorité compétente a été destinataire de l'avis d'EDF ayant retenu une puissance de raccordement supérieure de 229 kW, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'autorité compétente n'aurait pas disposé d'une information suffisante sur ce point. Par suite, le moyen doit être écarté.
S'agissant de l'insuffisance des informations fournies sur les surfaces perméables et végétalisées :
25. La société requérante soutient que les indications relatives aux surfaces perméabilisées contenues dans le formulaire Cerfa du dossier de demande de permis de construire modificatif ne correspondent à celles mentionnées dans le plan PC 8.5 joint au dossier et que le calcul des surfaces végétalisées serait erroné. Toutefois, à les supposer même avérés, il ne ressort pas des pièces du dossier, compte tenu des autres pièces figurant au dossier et notamment des plans reprenant le détail des surfaces, que ces erreurs ou incohérences auraient été de nature à affecter l'appréciation du service instructeur sur le respect des dispositions de l'article U10 de la carte d'urbanisme.
En ce qui concerne les irrégularités de procédure :
26. Aux termes de l'article 133-7 du code de l'urbanisme, de la construction et de l'habitation de Saint-Barthélemy, de la sous-section 1, relative à l'autorité chargée de l'instruction : " Le service chargé de l'urbanisme procède, au nom de la collectivité, à l'instruction de la demande ou de la déclaration et recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ". Aux termes de l'article 133-21 du même code, de la sous-section 4, relative à la consultation des personnes publiques, services ou commissions : " Les personnes publiques, services ou commissions consultés, qui n'ont pas fait connaître leur réponse dans le délai d'un mois, à dater de la réception de la demande d'avis, sont réputés avoir émis un avis favorable. ".
S'agissant de la consultation de la commission de la sécurité incendie :
27. Il ressort de l'avis du service territorial d'incendie et de secours du 4 décembre 2020 concluant à un avis favorable sous réserves du respect des prescriptions définies que le service a considéré l'établissement projeté comme un établissement de type O et X de 5ème catégorie au sens de la législation sur les ERP. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que cette consultation serait intervenue dans des conditions irrégulières sur la base d'un dossier ERP mentionnant à tort que les règles spécifiques applicables aux hôtels sont inapplicables au projet. La circonstance que l'avis du 4 décembre 2020 de la commission consultative de la collectivité territoriale d'outre-mer de Saint-Barthélemy pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public mentionne, dans son paragraphe relatif à la description du projet modificatif n° 3, que "les prescriptions des rapports M01 et M02 restent applicables" est cependant sans incidence sur la légalité de l'avis, qui est favorable sous réserve des seules réserves, listées dans le § IV de l'avis. Il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre de la demande de permis de construire modificatif, et sur la base du rapport émis le 4 décembre 2020 par le responsable du Service territorial d'incendie et de secours (STIS), la commission consultative de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy pour la sécurité contre l'incendie et les risques de panique dans les établissements recevant du public a rendu, le 11 janvier 2021, un avis favorable, avec, les mêmes prescriptions. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de la consultation de la commission de sécurité doit être écarté.
S'agissant de la consultation de la commission territoriale pour l'accessibilité aux personnes handicapés :
28. Il ressort que la commission consultative de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy pour l'accessibilité dans les établissements recevant du public a été consultée par la collectivité de Saint-Barthélemy pour avis par un courriel du 1er décembre 2020. Conformément aux dispositions précitées, son avis, né du silence gardé par cette commission dans le délai qui lui était imparti pour se prononcer, est réputé favorable. La société requérante n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause la qualité de président de ladite commission de M. G... C..., destinataire du courriel ni de la consultation effective des membres de cette commission. Par suite, le moyen tiré du défaut de consolation de la consultation de la commission territoriale pour l'accessibilité aux personnes handicapés doit être écarté.
S'agissant de la consultation du gestionnaire du réseau électrique :
29. Il ressort des pièces du dossier que pour calculer la contribution due à EDF et déterminer les délais de réalisation des travaux évalués de 4 à 6 mois, le gestionnaire du réseau électrique a émis son avis le 4 février 2021 en évaluant la puissance de raccordement à 229 Kw triphasé. Par suite, le moyen tiré de l'absence de l'avis du gestionnaire du réseau doit être écarté. La circonstance que le gestionnaire ait émis son avis sans avoir disposé de la puissance de raccordement nécessité par le projet et que l'évaluation retenue soit supérieure aux besoins exprimés par le pétitionnaire n'est pas de nature à elle seule à entacher la procédure d'instruction du permis de construire modificatif d'irrégularité.
S'agissant de la consultation du service en charge de l'assainissement :
30. S'il est constant que l'avis favorable du 6 février 2019 du service en charge de l'assainissement a été rendu au vu d'une étude d'impact relative à des constructions à usage d'habitation, le même service a rendu un second avis le 4 décembre 2020 tenant compte de la modification de la destination en résidence de tourisme de l'opération projetée. Il ressort de l'étude d'assainissement que le système d'assainissement comprendra une station d'épuration à lit fixe immergé de 70 équivalent habitants et que les besoins ont été évalués par le bureau d'étude en tenant compte du contexte local concernant l'occupation hôtelière de l'île avec un taux d'occupation de 90 à 100 % en haute saison ainsi que du volume de linge à traiter. La société requérante n'apporte aucun élément permettant d'estimer que cet avis aurait été rendu sur la base de besoins sous-évalués ou de données erronées. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure de consultation ne peut être qu'écarté.
S'agissant de l'absence de participation du public à la prise de décision :
31. La société requérante ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la procédure d'instruction en raison de l'absence de participation du public à la prise de décision dès lors que les dispositions précitées de l'article 121-1 de l'ancien code de l'environnement ne prévoient s'agissant des autorisations d'urbanisme soumis à étude d'impact qu'une simple faculté pour l'autorité compétente d'en informer le public après la prise de décision. Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté.
En ce qui concerne les erreurs de droit commises au titre des prescriptions édictées par le permis de construire modificatif :
S'agissant de la prescription relative à la puissance électrique nécessaire pour le projet :
32. Aux termes de l'article 112-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction : " Le projet peut être refusé lorsque, compte tenu de sa destination, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, si le conseil exécutif n'est pas en mesure de savoir dans quel délai et, le cas échéant, par quel concessionnaire de service public, lesdits travaux doivent être exécutés. / Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le pétitionnaire est en mesure d'assurer sa production d'eau par ses propres moyens et sa production d'électricité par des énergies renouvelables. ".
33. S'il ressort des pièces du dossier que l'autorité compétente ne disposait pas des informations requises par les dispositions précitées du code de de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction pour délivrer le permis de construire initial, ce vice a été régularisé dans le cadre du permis de construire modificatif pris au visa de l'avis du 4 février 2021 de la société EDF précisant le délai de réalisation des travaux et la puissance de raccordement nécessaire. La prescription tenant au raccordement au réseau d'électricité ne peut être regardée comme trop imprécise dès lors qu'elle limite l'accès au réseau à la capacité de celui-ci. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 112-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction doit être écarté.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
34. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. ".
S'agissant des caractéristiques de la voie de circulation permettant l'accès au terrain d'assiette du projet :
35. Il ressort de la notice explicative ainsi que des plans de masse PC 03 et PC 1.4 joints au dossier de demande de permis de construire modificatif que l'accès au terrain d'assiette du projet se fera à partir du chemin départemental D210, puis par une voie privée dont la moitié fait partie de la parcelle AE 202 appartenant à la société The Collection Flamands, l'autre moitié étant constituée par la voie communale cadastrée AE 1684 appartenant à la collectivité territoriale. Il ressort du plan de cession PC 12.3 que la voie privée comportera une largeur comprise entre 4,27 et 4,40 mètres. Les propres mesures de la société requérante réalisées sur plan ne sont pas de nature à remettre en cause ces mesures qui sont par ailleurs corroborées par le plan de bornage produit par le pétitionnaire Il ressort également de la notice explicative et des plans joints au dossier de demande du permis de construire modificatif qu'une voie de retournement sera créée pour permettre aux véhicules de lutte contre l'incendie de faire demi-tour. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet présenterait une difficulté particulière en termes d'accessibilité pour les engins de lutte contre l'incendie nécessitant des prescriptions alors que le service territorial d'incendie et de secours a émis un avis favorable au projet le 4 décembre 2020 puis le février 2021 et quand bien-même les services techniques mentionnent dans leur avis du 23 février 2021 la nécessité d'une largeur de 5 mètres de la voie. La société requérante ne saurait tout à la fois soutenir que l'ouverture à la circulation de cette voie n'est pas certaine et reconnaître que celle-ci est largement utilisée pour accéder aux propriétés et villas du secteur ainsi qu'au complexe hôtelier " La Baie des Anges " pour soutenir que sa largeur serait insuffisante au regard du trafic automobile générée par le projet. La société pétitionnaire ayant joint un acte d'engagement de cession d'une partie de la parcelle AE 202 assiette de la voie de circulation au permis de construire modificatif, la société requérante ne saurait utilement soutenir que le permis de construire aurait dû comporter une prescription relative à la cession gratuite de cette parcelle. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que les conditions d'accès n°1 et n°2 présenteraient un risque pour la sécurité de l'ensemble des usagers faute d'offrir des conditions de visibilité suffisantes. Par suite, le moyen tiré de l'atteinte à la sécurité publique lié à l'insuffisance de la voie de circulation doit être écarté.
S'agissant du risque inondation, du risque cyclonique et de risque de tsunami :
36. Il ressort de l'étude d'impact, qu'en l'absence d'un plan de prévention des risques naturels approuvé, le bureau d'étude qui s'est basé sur l'atlas communal des risques naturels de la BRGM de 1997 mis à jour en mai 2008 a retenu un enjeu modéré pour l'aléa cyclonique et un enjeu fort pour l'aléa inondation. Cette étude précise s'agissant de l'aléa cyclonique, que la zone de projet est en partie une zone exposée aux inondations causées par la houle cyclonique et les marées de tempêtes des plus fortes et que s'agissant de l'aléa inondations, il existe une quasi-certitude que ces phénomènes se produiront sur une portion de la zone de projet. Toutefois, le dossier de demande de permis de construire prévoit la mise en place un système amovible de protection contre la submersion marine ", constitué de modules de protection appelés Frontblade(r) à positionner et tenant compte de la présence du mur de soutènement en alignement des propriétés voisine, permettant de diminuer les contraintes des vagues sur le projet. La société requérante n'apporte aucun élément permettant d'estimer que cet engagement ferme figurant dans le dossier de demande serait insuffisant pour prévenir les risques d'inondation et de cyclone. Par ailleurs, si l'étude ne comporte pas l'analyse du risque tsunami, la société requérante n'apporte aucun élément probant permettant d'établir l'existence d'un risque particulier pour la zone concernée.
S'agissant du risque pollution et de l'atteinte à la salubrité publique :
37. Ainsi qu'il a été dit au point 30, il ressort de l'étude d'assainissement que le système d'assainissement comprendra une station d'épuration à lit fixe immergé de 70 équivalent habitants et que les besoins ont été évalués par le bureau d'étude en tenant compte du contexte local concernant l'occupation hôtelière de l'île avec un taux d'occupation de 90 à 100 % en haute saison. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige qui a donné lieu à une étude des risques de pollution susceptibles d'être engendrées par les déplacements de la clientèle et du personnel et d'un avis favorable du service d'assainissement rendu le 4 décembre 2020 tenant compte de la modification de la destination en résidence de tourisme, comporterait un dispositif d'assainissement et de traitement des eaux qui seraient insuffisants, l'avis du CESCE étant sans incidence à cet égard. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'autorité compétente a commis une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant de prendre des prescriptions pour prévenir les atteintes à la salubrité publique au sens de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
S'agissant de l'absence de prise en compte des mesures de sécurités applicables aux ERP :
38. La circonstance que l'avis du 11 janvier 2021 de la commission consultative de la collectivité territoriale d'outre-mer de Saint-Barthélemy pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public mentionne " un avis favorable avec les prescriptions et les passages de la commission " sans référence aux prescriptions des rapports M01 et M02 évoqués dans l'avis du 4 décembre 2020 n'est pas de nature à établir une insuffisante prise en compte des mesures de sécurités applicables aux ERP par l'autorité décisionnaire dès lors que seules les prescriptions reprises au point IV-Prescriptions du rapport sont à prendre en considération. Par ailleurs, dès lors que l'avis de la commission est visé par la délibération accordant le permis de construire modificatif et que ses propositions de prescriptions sont citées dans leur intégralité, la délibération contestée doit être regardée comme reprenant ces prescriptions.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme relatif à la protection de l'environnement :
39. Les dispositions de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ayant été abrogées le 1er janvier 2016, la société requérante ne saurait utilement se prévaloir de leur méconnaissance pour contester la légalité de la délibération du 4 mars 2021. Par suite, le moyen doit être écarté.
En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de la carte d'urbanisme :
40. Aux termes de l'article U 3 de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020 : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique directement ou par le biais d'une voie privée ou d'une servitude de passage. Lorsqu'un terrain est accessible depuis plusieurs voies, l'accès posant le moins de problème de sécurité peut être imposé. / Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet. / Les voies privées et les servitudes de passage de plus de de 50 mètres, se terminant en impasse, doivent être aménagées de façon à permettre aux véhicules des services publics, d'incendie et de secours de faire demi-tour.".
41. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U3 de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy en raison de l'insuffisante largeur de la voie privée doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 35 du présent arrêt.
42. Aux termes de l'article U7 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020 : " Les règles de hauteur figurent sur le document graphique " hauteurs ". / 1. La hauteur des bâtiments à l'égout du toit ou à l'acrotère est calculée par rapport au niveau de la rue qui dessert la construction : / (...) ; / d) dans la partie de la zone UR de Flamands située à Petite Anse à l'ouest du rocher, où la hauteur est limitée à 3,50 mètres par rapport au niveau du chemin qui mène à la plage de Colombier, au droit de la construction. / 2) Dans les autres secteurs, la hauteur des bâtiments à l'égout du toit ou à l'acrotère est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain naturel avant travaux mesurée au pied du bâtiment. / En cas d'affouillement, la hauteur est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain aménagé après travaux mesurée au pied du bâtiment, en excluant les parties de bâtiment entièrement enterrées. / (...).". Et aux termes du 2° du II de l'article U8 du même règlement, et relatif à l'aspect extérieur : "Il est nécessaire de respecter l'écriture de l'architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. / (...). / (...) Les lucarnes et les fenêtres de toit sont autorisées. / Les lucarnes doivent être situées dans la partie inférieure de la toiture, sous les 2/3 de la hauteur de la toiture et ne pas occuper plus de la moitié de la largeur du pan de toiture, pris à sa hauteur médiane. / (...).". Il ressort de la carte des hauteurs applicable au litige que la portion de terrain recevant la villa Master est soumise à une règle de hauteur de +3,5 mètres, le reste du terrain, recevant notamment la réception et les villas n°1 à 8 étant soumis à une règle de hauteur de +5,5 mètres.
43. La société Ana Flamands a soutenu que le projet initial méconnaissait les dispositions de l'article U7 du règlement de la carte d'urbanisme, dès lors que la toiture était dotée d'une grande ouverture qui créait un second niveau d'égout de toiture. Dans le cadre de sa demande de permis de construire modificatif, il ressort des pièces du dossier que la société The Collection Flamands a modifié l'architecture de la toiture de la villa Master en supprimant cette partie de toiture horizontale par quatre lucarnes de toit sur la façade Nord et, sur la façade Sud, de deux petites lucarnes, conformément à l'article U8 du même règlement et dans le respect de la hauteur de 3,5 mètres fixé à l'article U7 du règlement. En revanche, il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire modificatif que la hauteur à l'égout de l'ensemble des villas situées hors zones UR est supérieure à 5,5 mètres et la société pétitionnaire n'apporte aucun élément relatif à la hauteur des constructions avoisinantes justifiant le dépassement de la hauteur de l'ensemble de ces villas. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la délibération 2021-269-CE méconnaît l'article U7 du règlement précité.
44. Aux termes de l'article U10 du règlement de la carte d'urbanisme, et relatif aux espaces non construits, dans les zones UV, UR et URa, une part du terrain doit rester non imperméabilisée et une part doit être végétalisée selon une proportion de 15 % par tranche de 0 à 300 m² de terrain, puis respectivement de 40 % et 50 % par tranche de plus de 300 à 1 000 m² de terrain et de 50 % et 60 % par tranche au-delà de 1 000 m2. Ces dispositions précisent en outre que pour le calcul de ces pourcentages, la part du terrain qui supporte une voie aménagée dans le cadre d'une servitude de passage n'est pas prise en compte.
45. Il ressort des mesures effectuées par la société requérante et non sérieusement contestées que la part du terrain à prendre en considération pour l'application de ces dispositions incluant à juste titre la partie du terrain située en zone " Deck " définie comme un secteur bordant la mer, figurant en rose sur le document graphique et faisant partie intégrante de la zone qui lui est contiguë pour l'application des autres règles, s'établit à 5 751 m². Il ressort du plans PC 8.5 joints au dossier de demande de permis de construire modificatif, que la surface perméable est passée de 2 567,58 m² à 2 804,41 m² soit une surface perméable supérieure à la surface théorique de 2 700,5 m². Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U10 s'agissant des surfaces perméables doit être écarté.
46. En revanche, il ressort du plan PC 8. 10a que le projet modifié prévoit une surface végétalisée de 1 826,51 m² pour une surface théorique exigée de 3 175,60 m². Si la société pétitionnaire fait valoir que le permis de construire modificatif rend le projet plus conforme aux exigences du règlement de la carte d'urbanisme, il méconnait toutefois les dispositions de l'article U10 du règlement. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U10 s'agissant des surfaces végétalisées doit être accueilli.
Sur la légalité de la délibération n°2019-333 du 11 avril 2019 portant délivrance du permis de construire initial et sa régularisation :
En ce qui concerne l'existence d'une fraude :
47. Le moyen tiré de l'existence d'une fraude du fait de la dissimulation par le pétitionnaire de la nature réelle du projet doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 17 du présent arrêt.
En ce qui concerne l'incomplétude du dossier de permis de construire :
48. Aux termes de l'article 69 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy : " La demande de permis de construire est présentée soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux, soit en cas d'indivision par un ou plusieurs coindivisaires ou leur mandataire, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux, la destination des constructions et la densité de construction (Surface Hors Œuvre Brute et Surface Hors Œuvre Nette). / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire/ La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne sont établis en cinq exemplaires. ". Aux termes de l'article 70 du même code : " Ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande d'autorisation de construire les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction dont la surface des planchers hors œuvre nette n'excède pas 150 mètres carrés ou dont la surface hors œuvre brute des planchers n 'excède pas 300 mètres carrés. / A défaut de respecter les dispositions du présent article, la demande de permis de construire est déclarée irrecevable par le Président du Conseil Territorial qui notifie sa décision dans le délai de 30 jours à compter de la réception de la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par décharge auprès du service chargé de l'urbanisme. ". Aux termes de l'article 71 du code même code : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte (...) 9° Si le projet est situé dans une zone où le défrichement ou l'abattage des arbres est soumis à autorisation, l'autorisation requise ou, à défaut, la lettre de notification prévue au II de l'article 231-4 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy. A défaut, la demande est déclarée irrecevable dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 70 ; / (...) 11° Un extrait K-BIS de moins de six mois pour les sociétés, lorsque le demandeur est une personne morale inscrite au registre du commerce et des sociétés ; / 12° Si le terrain est desservi par une servitude de passage, la preuve de l'existence de cette servitude ou, à défaut, une autorisation de passage (...)/ 13° Si le projet comporte des locaux d'habitation, l'engagement du demandeur et, le cas échéant, de l'architecte de respecter les règles fixées à l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation. Cet engagement est assorti d'une notice décrivant les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard de ces règles d 'accessibilité. Ces dispositions ne sont pas applicables aux demandeurs construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage ; / (...) ". Les articles 134-1 et suivants du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction, dans sa rédaction applicable au permis de construire modificatif, détaillent, de la même manière, le contenu du dossier de demande de permis de construire.
S'agissant de l'absence d'attestation de la qualité de demandeur et d'attestation de recours à un architecte :
49. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire initial a été signé par M. E... B... maître d'œuvre du projet, en vertu d'une procuration donnée par Mme F... D..., gérante de la société The Collection Flamands, qui était jointe à la demande. Le pétitionnaire avait également joint à sa demande, la procuration donnée par le propriétaire des parcelles en vue du dépôt de la demande de permis de construire ainsi qu'une attestation de propriété des parcelles cadastrées AE 200, AE 201 et AE 202. Contrairement à ce que soutient l'association requérante, le formulaire Cerfa comporte dans l'encadrée n°4 la signature et le cachet de l'architecte ainsi que son engagement quant au respect des règles fixées à l'article L.111-7 du code de l'urbanisme. La circonstance que l'exemplaire de la demande de permis de construire communiqué par la collectivité à la société requérante ne comportait pas ces mentions ne saurait suffire pour remettre en cause l'authenticité des signatures et du cachet apposés sur la demande alors au demeurant que la demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne sont établis en cinq exemplaires en application de l'article 69 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles précités doit être écarté.
S'agissant de l'absence de production de l'autorisation de défrichement :
50. Il ressort des pièces du dossier et notamment du récépissé délivré par le service instructeur que la société pétitionnaire a déposé une demande d'autorisation de défricher le 5 février 2019 qui a donné lieu à la délivrance d'une autorisation sous conditions du président du conseil territorial en date du 21 mars 2019, transmise à la pétitionnaire par un courrier en recommandé avec accusé de réception et distribué le 5 avril suivant. Contrairement à ce que soutient la société requérante, cette autorisation de défricher a été délivrée après nouvelle consultation de l'agence territoriale de l'environnement ainsi que cela ressort du courriel du 22 février 2019. La circonstance que l'agence territoriale de l'environnement ait émis un avis favorable sous conditions par renvoi à son avis du 11 août 2018 rendu à la suite d'une visite des lieux réalisée le 5 août 2018 dans le cadre d'un précédent projet, n'est pas de nature à elle seule à caractériser une irrégularité de la procédure d'instruction alors que la société pétitionnaire soutient sans être utilement contredite que la surface à défricher est demeurée identique. Il est constant qu'une copie de l'étude d'impact comportant en annexe la demande d'autorisation de défricher ainsi qu'un plan de masse précisant que l'ensemble de la parcelle sera défriché a été jointe au dossier de demande de permis de construire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 70 du code de l'urbanisme précité doit être écarté sans que la société requérante ne puisse utilement se prévaloir de l'absence au dossier de la lettre de notification prévue au II de l'article 231-4 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy qui n'est requise qu'à défaut d'autorisation de défricher.
S'agissant de l'absence de production d'un extrait K-Bis de moins de six mois :
51. S'il est constant que les extraits K-Bis de la société pétitionnaire et de celle de la société propriétaire des parcelles produits dans le cadre de la demande de permis de construire initial ne dataient pas de moins de six mois, ce vice a été régularisé dans le cadre de la demande de permis de construire modificatif déposé le 1er décembre 2020 par la production d'extrait K-BIS à jour respectivement au 23 novembre 2020 et 21 septembre 2020. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du 11° de l'article 71 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy repris au 10° de l'article 134-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction ne peut être utilement invoqué.
S'agissant de l'insuffisance de l'étude d'impact :
52. Eu égard à ce qui a été dit au point 23, le moyen tiré de l'insuffisance de l'étude d'impact ne peut être utilement invoqué contre le permis de construire initial.
S'agissant de l'insuffisance des informations fournies sur les caractéristiques de la voie d'accès au projet :
53. Ainsi qu'il a été dit au point 35, il ressort de la notice explicative ainsi que des plans de masse PC03 et PC1.4 joints au dossier de demande de permis de construire modificatif que l'accès au terrain d'assiette du projet se fera à partir du chemin départemental D210, puis par une voie privée dont la moitié fait partie de la parcelle AE 202 appartenant à la société The Collection Flamands, l'autre moitié étant constituée par la voie communale cadastrée AE 1684 appartenant à la collectivité territoriale. Il ressort également de ces pièces que le projet modifié prévoit la création d'une aire de retournement sur l'assiette du terrain du projet pour permettre aux véhicules des services publics, d'incendie et de secours de faire demi-tour. Il ressort du plan de cession PC 12.3 que la voie privée comportera une largeur comprise entre 4,27 et 4,40 mètres. Les propres mesures de la société requérante réalisées sur plan ne sont pas de nature à remettre en cause ces mesures qui sont par ailleurs corroborées par le plan de bornage produit par le pétitionnaire. Si la société requérante conteste le statut public de cette voie de circulation, il ressort des pièces du dossier et notamment de la délibération du 7 mars 1999 du conseil municipal de la commune de Saint-Barthélemy que cette voie a été créée par élargissement de la voie communale existante à la suite de cession à titre gratuits de parcelles de propriétaires riverains destinées à être intégrées à la voie communale. S'il demeure une incertitude sur le statut de la voie de circulation, il n'est pas contesté qu'elle est ouverte à la circulation et sert déjà l'accès à l'hôtel des Baies des Anges. En outre, la société pétitionnaire a joint à titre de régularisation un engagement daté du 2 juin 2020 en vue de la cession à titre gratuit à la collectivité d'une bande de terre d'une superficie de 249 m2 détachée de la parcelle AE 202 en vue de la réalisation de l'accès au projet de construction objet du permis de construction, permettant satisfaire aux exigences du 12° de l'article 71 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy précité. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société requérante, l'autorité compétente disposait des informations suffisantes pour apprécier la conformité au projet au regard des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance des informations fournies sur les caractéristiques de la voie d'accès au projet ne peut être utilement invoqué à l'encontre du permis de construire initial ainsi régularisé.
S'agissant de l'absence de production d'un dossier établissement recevant du public :
54. Aux termes de l'article 74 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy : " Sauf disposition contraire du présent code, lorsque des travaux soumis a permis de construire sont subordonnés à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévues par une autre législation que le code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, le permis de construire tient lieu d'autorisation au titre de ladite législation, dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord préalable de l'autorité compétente. Les plans et documents nécessaires à l'instruction de l'autorisation sont joints à la demande de permis de construire. ". Aux termes de l'article R.123-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à l'espèce : " Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ". Aux termes de l'article O 1, relatif aux établissements assujettis, de l'annexe de l'arrêté du 25 octobre 2011 : " § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : / a) Aux hôtels dans lesquels l'effectif du public est supérieur ou égal à 100 personnes ; / b) Aux autres établissements d'hébergement -définis comme un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposant d'un minimum d'équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois- faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, dans lesquels l'effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d'hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d'exploitation ne présente pas le caractère d'homogénéité précité (régime des sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement. / § 3. Le régime d'exploitation dont relève un établissement autre qu'hôtel est déterminé suivant la déclaration écrite du maître d'ouvrage ou de l'exploitant. Ce régime peut être modifié par une nouvelle déclaration. ".
55. Le dossier de permis de construire modificatif ayant pour objet précisément le dépôt d'une demande d'autorisation de construire, d'aménager ou modifier un établissement recevant du public (ERP), le moyen tiré de l'absence de production d'un tel dossier ne peut plus être utilement invoqué à l'encontre du permis de construire initial.
En ce qui concerne les irrégularités de procédure :
S'agissant de la consultation du gestionnaire du réseau électrique et du service en charge de l'assainissement :
56. Eu égard à ce qui a été dit aux points 29 et 30, les moyens tirés de l'irrégularité de la consultation du gestionnaire du réseau électrique et du service en charge de l'assainissement, ne peuvent être utilement invoqués contre le permis de construire initial ainsi régularisé.
S'agissant de l'absence de participation du public à la prise de décision :
57. Le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'instruction en raison de l'absence de participation du public à la prise de décision doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 31 du présent arrêt.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article U6 de la carte d'urbanisme et l'erreur manifeste d'appréciation du conseil exécutif de Saint-Barthélemy à ne pas avoir opposé un sursis à statuer sur la demande de permis de construire :
58. Aux termes de l'article U 6 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, et relatif à la densité applicable à la date du permis de construire initial : "(...). / 2° Dans les autres secteurs de la zone U : / La surface hors œuvre nette (SHON) maximale autorisée est fixée à 35 % de la surface constructible de l'unité foncière, à laquelle s'ajoute un bonus constant de 50 m².". Aux termes de l'article 21 de l'ancien code de l'urbanisme, applicable à la date de la décision contestée : "(...) A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration de la carte d'urbanisme, le conseil exécutif peut décider de surseoir à statuer dans les conditions et délai prévu à l'article7, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution de la future carte ".
59. D'une part, l'utilisation par la société The Collection Flamands, des possibilités maximales de densité offertes par l'article U6 de la carte d'urbanisme sur le terrain d'assiette du projet, fixées à 2 166,10 m² au moment du dépôt du dossier de permis de construire initial, n'est pas de nature à constituer une méconnaissance de l'article U6 précité, alors en outre que le projet de la SARL The Collection Flamands est de 2 137 m². La circonstance que le projet se faisant serait contraire aux objectifs de la procédure de révision en cours est sans incidence sur la légalité du permis de construire.
60. D'autre part, s'il ressort des pièces du dossier que, par la délibération n° 2018-030 CT du 4 mi 2018, le conseil territorial de Saint-Barthélemy a prescrit la révision de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy pour, notamment, "réfléchir à une réduction des droits à construire dans certaines zones constructibles et une stricte limitation de l'établissement urbain pour atteindre l'objectif de stabilisation de la population", cette délibération ne permettait ni de localiser, ni de préciser les zones du territoire de Saint-Barthélemy concernées par les modifications envisagées, ni de connaître la nature de celles-ci. L'état d'avancement des travaux d'élaboration de la nouvelle carte d'urbanisme ne permettait pas d'appréhender, à la date du dépôt de la demande de permis, la portée exacte de ces modifications, ni de déterminer dans quelle mesure le projet présenté par la société bénéficiaire du permis de construire pouvait compromettre leur mise en œuvre. Si la société requérante produit un extrait du rapport de synthèse des avis et observations émis durant la concertation et les mises à disposition du public, mentionnant la date du 2 mars 2017, ce rapport porte sur la précédente carte d'urbanisme, avant le projet de révision. Par ailleurs, ainsi que le fait valoir la SARL The Collection Flamands, sans être sérieusement contestée, à la date de délivrance du permis de construire le 11 avril 2019, les travaux préparatoires de la révision de la carte d'urbanisme n'avaient pas débuté puisque la première réunion des membres du Conseil Territorial appelés à siéger en commission au sujet des perspectives de révision de la carte d'urbanisme, ne s'est tenue que le 17 juillet 2019. Par suite, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation doit être écarté.
En ce qui concerne les erreurs de droit commises au titre des prescriptions édictées par le permis de construire :
S'agissant de la prescription relative à la puissance électrique nécessaire pour le projet :
61. S'il ressort des pièces du dossier que l'autorité compétente ne disposait pas des informations requises pour délivrer le permis de construire initial, ce vice a été régularisé dans le cadre du permis de construire modificatif pris au visa de l'avis du 4 février 2021 de la société EDF précisant le délai de réalisation des travaux et la puissance de raccordement nécessaire. Ainsi qu'il a été déjà dit, la prescription tenant au raccordement au réseau d'électricité ne peut être regardée comme trop imprécise dès lors qu'elle limite l'accès au réseau à la capacité de celui-ci. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit commise à cet égard ne peut être utilement être invoqué contre le permis de construire initial ainsi régularisé,
S'agissant de la prescription relative à la " cession correspondante à l'assiette actuelle de la route " :
62. La prescription relative à la " cession correspondante à l'assiette actuelle de la route " ne figurant plus au titre des prescriptions du permis de construire modificatif, son irrégularité ne peut être utilement invoquée à l'encontre du permis de construire initial alors au demeurant qu'un permis de construire peut légalement être assortie de réserves de nature à pallier l'absence de titre créant une servitude de passage à la date de l'arrêté attaqué.
En ce qui concerne la méconnaissance des articles R. 111-2 et U3 de la carte d'urbanisme :
63. Eu égard à ce qui a été dit aux points 35 à 37 et compte tenu de la régularisation du permis de construire initial, les moyens tirés de l'atteinte à la sécurité publique liés à l'insuffisance de la voie de circulation, au risque d'inondation, au risque cyclonique et de tsunami et de pollution de la nappe phréatique du fait de l'insuffisance du système d'assainissement ne peuvent qu'être écartés comme inopérants.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme :
64. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 39, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ne peut être utilement être invoqué contre le permis de construire initial.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
65. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ".
66. Il ressort des pièces du dossier que le vice relatif au non-respect des règles de hauteur et de surfaces végétalisées fixées respectivement par les articles U7 et U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020 peuvent être régularisés. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la SARL The Collection Flammands et à la collectivité de Saint Barthélémy un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.
DECIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la SCI Anna Flamands jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la société The Flamand collection pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance des dispositions des articles U7 et U10 du règlement du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Ana Flamands, à la SARL The Collection Flamands et à la collectivité de Saint-Barthélemy.
Délibéré après l'audience du 2 octobre 2023 à laquelle siégeaient :
M. Jean-Claude Pauziès, président,
Mme Christelle Brouard-Lucas, présidente-assesseure,
Mme Kolia Gallier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 novembre 2023.
La présidente-assesseure,
Christelle Brouard-LucasLe président-rapporteur,
Jean-Claude Pauziès La greffière,
Stéphanie Larrue
La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'État dans les collectivités territoriales de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°21BX03280
