France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 5ème chambre, 04 juillet 2023, 22BX02527

Vu la procédure suivante :

Procédure antérieure :

M. J... C..., Mme L... E... et la société civile immobilière (SCI) Le Zéphyr, d'une part, et M. F... et Mme K... B..., M. A... et Mme D... I... et M. G... H..., d'autre part, ont demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 4 février 2021 par lequel le maire de Mimizan a délivré à la SCI ALG un permis de construire deux immeubles comprenant 17 logements pour une surface de plancher totale de 890 m² sur une parcelle cadastrée AA 31 du territoire de la commune de Mimizan, ainsi que les décisions implicites de rejet née du silence gardé par le maire sur leurs recours gracieux formés à l'encontre de ce permis.

Par deux jugements n° 2101892 du 22 juillet 2022 et n° 2101980 du 20 juillet 2022, le tribunal administratif de Pau a rejeté leurs demandes.

Procédure devant la cour :

I°) Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 22BX02527 les 22 septembre 2022, 28 avril 2023 et 9 juin 2023, M. J... C..., Mme L... E... et la SCI Le Zéphyr, représentés par Me Manetti, demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 2101892 du 22 juillet 2022 du tribunal administratif de Pau ;

2°) de faire droit à leurs conclusions en annulation de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mimizan le versement d'une somme de 2 000 euros à chacun d'eux, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le jugement est irrégulier dès lors que la minute ne comporte pas l'ensemble des signatures exigées par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- ils ont intérêt à agir dès lors que le projet en R+2 entrainera pour eux une perte de vue ainsi qu'un vis-à-vis direct et une augmentation du trafic routier sur la section de voie en impasse ; ils ont produit leurs titres de propriété ; le tribunal a d'ailleurs admis la recevabilité de leur demande ;

- ils ont accompli les formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- la demande de permis de construire ne contenait pas de plan de division ni de projet de constitution d'une association syndicale en méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ; le projet fait en l'espèce l'objet de ventes en l'état de futur achèvement et le plan P03, faisant apparaître des jardins privatifs, indique que le terrain fait l'objet d'une division ;

- le dossier de demande ne comportait pas non plus de plan de toitures en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; cette omission n'a pas été compensée par d'autres documents ; la notice paysagère ne mentionne pas la couleur des tuiles ; aucun plan n'évoque la présence de panneaux photovoltaïques, empêchant l'appréciation de l'insertion architecturale de ce dispositif ;

- le permis de construire méconnaît l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme dès lors que le terrain d'assiette est situé dans un espace proche du rivage, qu'il est identifié comme tel dans le schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Born, que le projet constitue une extension de l'urbanisation et que cette extension n'est justifiée par aucun document d'urbanisme en vigueur ; le plan local d'urbanisme interdit la densification du secteur ; le projet représente une densité de 149 logements par hectare, soit près de 5 fois la densité moyenne du secteur, en contradiction avec l'orientation P53 du document d'orientations et d'objectifs du SCOT ;

- le permis méconnaît également l'article II-2-1 du règlement du plan local d'urbanisme et l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; la volumétrie du projet est sans commune mesure avec celle du bâti existant à proximité ; le document d'insertion joint au dossier de demande est erroné, la construction projetée étant sous-dimensionnée ;

- le permis méconnaît par ailleurs l'article II-2-2 du règlement du plan local d'urbanisme ; il n'est qu'envisagé par le pétitionnaire d'installer des panneaux photovoltaïques et des pompes à chaleur, ces équipements n'étant pas matérialisés dans les plans ;

- le permis méconnaît l'article II-3-1 du règlement du plan local d'urbanisme ; les plans qui matérialisent sept arbres sans préciser s'il agit de plantations prévues, ne permettent pas d'affirmer que le projet comporte la plantation de cinq arbres ; la notice paysagère fait état de la plantation de cinq arbres mais est en contradiction sur ce point avec le plan ;

- l'article III.1 du règlement du plan local d'urbanisme est méconnu ; l'accès n'étant pas matérialisé, rien ne permet de s'assurer qu'il aura une largeur minimale de 3,50 mètres ;

- le permis méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; le projet se situe en front de mer et sera soumis aux aléas du vent ; les tempêtes ont précédemment endommagé des habitations aux alentours ; il se situe également à moins de 100 mètres de vastes zones boisées exposées aux incendies.

Par des mémoires enregistrés les 30 mars 2023 et 22 mai 2023, la société civile immobilière (SCI) ALG, représentée par Me Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge solidaire des requérants le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne démontrent pas l'avoir notifiée conformément aux obligations prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés ;

- au besoin, la cour ferait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre la régularisation du permis de construire si la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme était retenue.

Par des mémoires enregistrés les 1er mai 2023 et 19 mai 2023, la commune de Mimizan, représentée par Me Savary, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants, le versement de la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 4 mai 2023, la commune de Mimizan, représentée par Me Savary, soutient que le vice mentionné dans le courrier du 25 avril 2023 de la cour n'est pas constitué.

Par ordonnance du 2 mai 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 22 mai 2023 à 12h00.

II°) Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 22BX02559, le 28 septembre 2022, le 28 avril 2023 et le 16 juin 2023, ce dernier non communiqué, M. F... et Mme K... B..., M. A... et Mme D... I... et M. G... H..., représentés par Me Ruffié, demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 2101980 du 20 juillet 2022 du tribunal administratif de Pau ;

2°) de faire droit à leurs conclusions en annulation de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mimizan le versement d'une somme de 1 500 euros à chacun d'eux, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que la somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie.

Ils soutiennent que :

- ils ont accompli les formalités de notification prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- le jugement est irrégulier dès lors qu'il ne comporte pas l'ensemble des signatures exigées par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le permis contesté n'est pas motivé en méconnaissance de l'article R. 424-5 du code de l'urbanisme ; il ne précise pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicables à la zone où se situe le terrain d'assiette du projet ;

- le document graphique d'insertion est inexact quant à l'implantation du bâtiment A, en violation de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande de permis ne renseigne pas sur les accès ;

- le permis méconnaît l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme et le SCOT du Born dont le document d'orientations et d'objectifs, en sa prescription n° 53, définit le principe de l'urbanisation limitée, dès lors que le projet augmente sensiblement la densité des constructions ;

- le permis méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; le projet se situe sur l'avenue de la Côte d'Argent d'une longueur de 700 mètres, en sens unique, qui se termine en impasse et constitue un accès principal à la plage, l'extrémité de l'impasse étant réservée aux sauveteurs en mer ; l'augmentation du trafic lié au projet est de nature à augmenter la dangerosité de la circulation sur cette voie et à gêner l'accès des services de secours et des sauveteurs ;

- le permis méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et l'article II-2-1 du règlement du plan local d'urbanisme ; la construction de deux bâtiments en R+2 n'a aucun rapport avec le paysage environnant en termes de volumétrie et de hauteur.

Par des mémoires enregistrés les 29 mars 2023 et 19 mai 2023, la commune de Mimizan, représentée par Me Savary, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge solidaire des requérants le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne démontrent pas l'avoir notifiée conformément aux obligations prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

Par des courriers du 25 avril 2023, les parties ont été informées, dans les deux instances, de ce que la cour, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, était susceptible de surseoir à statuer sur les requêtes en vue de permettre la régularisation du vice tiré de l'absence au dossier de demande de permis de construire d'un plan de division, en méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 4 mai 2023, la commune de Mimizan, représentée par Me Savary, soutient que le vice mentionné dans le courrier du 25 avril 2023 de la cour n'est pas constitué.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Elisabeth Jayat,

- les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public,

- et les observations de Me Eizaga, représentant M. C..., Mme E... et la SCI Le Zéphyr, de Me Jouanneaux, représentant M. et Mme B..., M. et Mme I... et M. H..., de Me Savary, représentant la commune de Mimizan et de Me Malbert, représentant la société ALG.

Des notes en délibéré ont été enregistrées dans chaque dossier le 21 juin 2023, présentées pour M. C..., Mme E... et la SCI Le Zéphyr par Me Manetti et pour M. et Mme B..., M. et Mme I... et M. H... par Me Ruffié.

Considérant ce qui suit :

1. Le 4 février 2021, le maire de Mimizan a délivré à la société civile immobilière (SCI) ALG un permis de construire en vue de l'édification de deux bâtiments comportant un total de 17 logements pour une surface de plancher créée de 890 m², sur un terrain situé au 58 avenue de la Côte d'Argent. M. J... C..., Mme L... E... et la société civile immobilière (SCI) Le Zephyr, d'une part, et M. F... et Mme K... B..., M. A... et Mme D... I... et M. G... H..., d'autre part, ont saisi le tribunal administratif de Pau de demandes tendant à l'annulation de ce permis de construire ainsi que des décisions portant rejet implicite de leurs recours gracieux. Ils font appel des jugements des 20 et 22 juillet 2022 par lesquels le tribunal a rejeté leurs demandes respectives.

2. La requête de M. J... C..., Mme L... E... et la société civile immobilière (SCI) Le Zephyr, enregistrée sous le numéro 22BX02527 et celle de M. F... et Mme K... B..., M. A... et Mme D... I... et M. G... H..., enregistrée sous le numéro 22BX02559, sont relatives au même permis de construire. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur la régularité des jugements :

3. Aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ".

4. Il ressort de la minute des jugements attaqués qu'elle a été signée par le rapporteur, le président et le greffier, conformément aux prescriptions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative cité au point précédent. La circonstance que l'ampliation des jugements qui a été notifiée aux parties ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ces jugements.

Sur le fond :

5. Aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. (...) Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions ". L'article R. 424-5 du même code précise que : " Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. (...) ". Il résulte de ces dispositions qu'un arrêté accordant une autorisation de construire assorti de prescriptions doit comporter les considérations qui fondent ces prescriptions en vue de permettre au pétitionnaire d'en comprendre le principe et la portée, et le cas échéant, d'en contester le bien-fondé. La motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement du contenu même des prescriptions.

6. En l'espèce, ainsi que l'a constaté le tribunal dans son jugement n° 2101980, l'arrêté litigieux du 4 février 2021 soumet le permis de construire à deux séries de prescriptions. L'article 2 impose que tous travaux d'extension ou de modification des réseaux d'électricité et de téléphonie sur le domaine public soient réalisés en souterrain et aux frais du pétitionnaire. L'article 3 renvoie aux prescriptions émises par le SIVOM du Born fixées par un arrêté du 3 février 2020 joint au permis de construire, qui décrivent en des termes clairs et précis les caractéristiques du local à ordures ménagères. Dans ces conditions, ainsi que l'ont estimé les premiers juges, les prescriptions qui assortissent le permis de construire litigieux sont claires et, ainsi, régulièrement motivées. Dès lors que les prescriptions imposées ne reposent pas sur l'application de dispositions particulières du plan local d'urbanisme, le maire, qui a indiqué dans son arrêté que le terrain d'assiette est situé en zone UBp au plan local d'urbanisme, n'avait pas à préciser quelles dispositions du plan local d'urbanisme il avait entendu appliquer.

7. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain (...) ".

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. Si M. et Mme B..., M. et Mme I... et M. H... soutiennent que le dossier de demande de permis de construire ne serait pas régulièrement constitué du fait d'une présentation faussée du document graphique d'insertion, permettant de penser que le bâtiment A ne jouxterait pas la propriété voisine située au nord, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce document graphique permettrait une telle interprétation. Au demeurant, il ressort clairement des plans de façades que le bâtiment est destiné à s'implanter en limite de propriété. Ce document n'a donc pas été de nature à induire l'administration en erreur. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier et notamment de la notice paysagère jointe au dossier de demande de permis de construire que l'accès au projet sera constitué par l'entrée existante, au 58 avenue de la Côte d'Argent, laquelle est matérialisée notamment sur le plan RDC 09 qui était également au nombre des pièces constituant la demande de permis de construire. Par suite, et quand bien même le portail préexistant ne serait pas destiné à être conservé, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier serait incomplet s'agissant des accès.

10. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".

11. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des annonces commerciales produites par M. C..., Mme E... et la SCI Le Zéphyr, que le projet est destiné à être commercialisé par appartements vendus en l'état de futur achèvement, les logements situés en rez-de-chaussée disposant d'un jardin privatif, ainsi que l'indique le plan 03 du rez-de-chaussée joint au dossier de demande de permis de construire, et aucun élément du dossier ne permet d'exclure un droit de jouissance privative conféré aux propriétaires sur ces jardins. Ainsi que le soutiennent M. C..., Mme E... et la SCI Le Zéphyr, le dossier de demande de permis de construire devait donc comporter un plan de division. Toutefois, dès lors que ce droit de jouissance privative concerne les rapports entre propriétaires des logements, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que l'absence au dossier de demande de cette pièce aurait pu induire l'administration en erreur quant à l'application des règles d'urbanisme au projet. Par ailleurs, le projet devant être soumis au statut de la copropriété, ainsi que l'indiquent les annonces commerciales, le dossier n'avait pas à comporter de projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seraient dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des voies et espaces communs.

12. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : (...) 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) d) Les matériaux et les couleurs des constructions (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures (...) ".

13. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire n'a, comme le soutiennent les requérants, pas joint à son dossier de demande de permis de construire de plan des toitures. Toutefois, il ressort également des pièces du dossier que les plans de façades et les documents d'insertion, faisant apparaître notamment les débords et le nombre de pentes, ainsi que la notice paysagère, mentionnant que les toitures seraient en tuiles canal couleur uniforme avec une pente de 35 % pour le bâtiment A et 38 % pour le bâtiment B, permettaient à l'autorité administrative compétente d'apprécier la conformité du projet aux dispositions applicables, alors même que ces documents ne matérialisent pas les panneaux photovoltaïques qui avaient été envisagés dans le formulaire d'attestation de prise en compte de la règlementation thermique, mais qui ne sont pas prévus dans le projet tel qu'il a été autorisé par le permis contesté. Par ailleurs, si la notice architecturale versée au dossier de demande de permis de construire ne mentionne pas la couleur des tuiles prévues pour la couverture des bâtiments, il résulte des autres pièces de la demande, et notamment des documents graphiques d'insertion, que le pétitionnaire a prévu des tuiles de couleur rouge, identique à la couleur des toitures environnantes. Ainsi, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire sollicité a pu apprécier la conformité du projet aux dispositions de l'article II-2-1 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme qui exigent des tuiles de couleur rouge ou rouge vieilli.

14. Aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. / En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Le plan local d'urbanisme respecte les dispositions de cet accord (...) ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 131-1 du même code : " Les schémas de cohérence territoriale sont compatibles avec : 1° Les dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne prévues aux chapitres I et II du titre II ou les modalités d'application de ces dispositions particulières lorsqu'elles ont été précisées pour le territoire concerné par une directive territoriale d'aménagement prévue par l'article L. 172-1 ; (...). "

15. Une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une "extension de l'urbanisation" au sens des dispositions précitées du code de l'urbanisme que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. La seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l'urbanisation au sens de la loi.

16. Il résulte également de ces dispositions qu'une opération conduisant à étendre l'urbanisation d'un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d'une part, de caractère limité, et, d'autre part, justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme selon les critères qu'elles énumèrent. Cependant, lorsqu'un schéma de cohérence territoriale comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l'extension de l'urbanisation dans l'espace proche du rivage dans lequel l'opération est envisagée, le caractère limité de l'urbanisation qui résulte de cette opération s'apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma.

17. Le document d'orientations et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale du Born approuvé le 15 septembre 2020 contient une prescription n° 53 selon laquelle : " Dans les espaces proches du rivage, la densité des constructions envisagées devra respecter la densité moyenne calculée dans les ilots bâtis environnants de la (ou des) parcelle(s) concernée(s) par le projet et ce, dans un rayon de 500 mètres calculé autour de la (ou des) parcelle(s) concernée (s) par le projet. L'extension sera limitée à 30 % de l'enveloppe bâtie existante ".

18. Il est constant que le terrain d'assiette du projet, situé à une centaine de mètres du rivage et en co-visibilité avec l'océan, est situé dans un espace proche du rivage. Ce terrain, d'une surface de 1 137 m², se situe toutefois à Mimizan-Plage, dans une zone caractérisée par un habitat composé à la fois de maisons individuelles en R+1 et de bâtiments abritant des logements collectifs en R+1 et R+2, dans un compartiment dont l'urbanisation est assez dense, identifié parmi les " agglomérations et villages " par le document d'orientations et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale du Born. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du document cartographique du diagnostic territorial figurant au rapport de présentation du plan local d'urbanisme de la commune, que la densité moyenne des ilots bâtis environnants de la parcelle concernée par le projet, dans un rayon de 500 mètres, varie de 1 à 200 selon les îlots. M. B... et ses co-requérants produisent par ailleurs une note établie par un cabinet de géomètres experts dont les données permettent d'indiquer que la densité moyenne en logements de tous les îlots situés dans un rayon de 500 mètres autour du terrain d'assiette du projet, sans le projet, est de 31,4 logements par hectare et de 21 % en terme d'emprise bâtie et que la réalisation du projet porterait ces données à 32,2 logements par hectare et à 21,2 % en terme d'emprise bâtie. Selon les données de l'étude réalisée par la commune, la densité en nombre de logements à l'hectare passerait, avec la réalisation du projet, de 37,85 à 38,67 et en terme d'emprise, de 23,2 % à 23,5 %. Dans ces conditions et en admettant que les données établies par la commune ne soient pas exactes, le projet, situé non loin de deux bâtiments de logements collectifs en R+2, qui consiste en deux bâtiments en R+2 et qui comporte 17 logements, ne peut être regardé, en tenant compte des dispositions du schéma de cohérence territoriale du Born, comme augmentant sensiblement la densité des constructions du secteur ni, plus largement, comme modifiant de manière importante les caractéristiques du quartier. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que le permis de construire contesté méconnaît les dispositions précitées de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme

19. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Et aux termes des dispositions de l'article II-2-1 du règlement du plan local d'urbanisme applicable aux zones Ub à laquelle appartient la parcelle : " Les constructions, (...) doivent être conçus de façon à s'insérer dans la structure existante et s'harmoniser avec l'environnement architectural et paysager. (...) Les constructions devront présenter une simplicité des formes et une unité des matériaux (...) ".

20. Les dispositions précitées de l'article II-2-1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Mimizan ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions de ce règlement que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

21. Ainsi que l'a relevé le tribunal dans son jugement n° 2101892, il ressort des pièces du dossier que la parcelle d'assiette du projet est entourée au nord, à l'est, au sud et à l'ouest par des maisons d'habitation de plain-pied ou en R+1, qui prennent place dans un secteur urbanisé, de type pavillonnaire, et il ressort des photographies produites que les pavillons et autres constructions du secteur constituées de maisons individuelles d'habitation de faible hauteur, présentent des styles différents et que certains bâtiments en R+2 sont situés à moins de 150 mètres de la parcelle d'assiette. Ainsi, comme l'ont estimé les premiers juges, compte tenu de ses caractéristiques architecturales, ainsi que des matériaux retenus et de ses couleurs, le projet de construction, qui consiste en la réalisation de deux bâtiments en R+2, d'une hauteur de moins de huit mètres, de style simple et traditionnel, n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les documents d'insertion joints au dossier de demande de permis de construire donneraient une présentation faussée du projet en minimisant ses volumes et en travestissant son implantation. Par suite, en prenant l'arrêté attaqué, le maire de Mimizan n'a pas fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article II-2-1 du règlement du plan local d'urbanisme de cette commune.

22. Aux termes de l'article II-2-2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les projets de constructions doivent être étudiés dans le but de privilégier l'utilisation de matériaux durables pour la construction, de même que l'installation de dispositifs de production d'énergie renouvelable pour l'approvisionnement énergétique des constructions (...). Les constructions nouvelles doivent rechercher des performances énergétiques correspondant au niveau suivant : " bâtiment basse consommation " (BBC). ". Il résulte de ces dispositions et du rapport de présentation que le règlement du plan local d'urbanisme fixe de simples objectifs d'utilisation de matériaux durables ainsi que d'installation de production d'énergies renouvelables et n'a pas de caractère prescriptif sur ce point.

23. Il ressort des pièces du dossier que, si le pétitionnaire a signalé, dans le formulaire d'attestation de prise en compte de la règlementation thermique joint à sa demande de permis de construire, avoir envisagé l'installation de panneaux photovoltaïques et de pompes à chaleur, les plans et la notice paysagère ne confirment pas ces choix. Toutefois, dès lors que, comme il a été dit, les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme n'imposent pas ce type d'installations à peine d'illégalité du permis de construire, et que les mentions du formulaire n'imposent pas au pétitionnaire de réaliser les options envisagées, l'absence de panneaux photovoltaïques et de pompes à chaleur dans le projet tel qu'il est autorisé n'entache pas le permis de construire d'illégalité.

24. Aux termes de l'article II-3-1 du règlement du plan local d'urbanisme : " La préservation des plantations existantes doit être privilégiée. / Les arbres de haute tige existant et les masses végétales significatives doivent être maintenus et seront remplacés, en cas d'incompatibilité avec le projet, par des plantations d'essences locales de valeur équivalent sur l'unité foncière. / Les aires de stationnement en surface comportant plus de 4 places doivent être plantées à raison d'un arbre de moyenne tige pour 100 m² de la superficie affectée à cet usage. / Les arbres doivent préférentiellement être groupés en bosquets et faire l'objet d'une composition paysagère ".

25. Il ne résulte d'aucun élément du dossier que le terrain d'assiette du projet comporterait des arbres de haute tige ou des masses végétales significatives à conserver ou remplacer. La notice paysagère jointe au dossier de demande de permis de construire prévoit que les espaces libres seront aménagés et plantés d'essences locales à raison d'un arbre de moyenne tige pour 100 m² de surface consacrée à la voirie et au stationnement, soit 5 arbres minimum pour 405 m². Si le plan de masse 02b fait apparaître 7 arbres, cette matérialisation, qui n'est pas en contradiction avec la mention de " 5 arbres minimum ", ne traduit aucune méconnaissance des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme. A supposer même que cette matérialisation, qui ne précise pas si les arbres représentés sont des plantations à réaliser, ne correspondrait pas aux arbres prévus, le projet autorisé, aux termes de la notice paysagère, prévoit la plantation d'au moins 5 arbres, ce qui est conforme aux exigences du plan local d'urbanisme.

26. Aux termes de l'article III-1-1 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les constructions et installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l'accès permanent en tout temps des véhicules de de secours et de lutte contre l'incendie (...) Dans le cas de création, tout terrain doit disposer d'un accès d'une largeur minimale de 3,50 mètres sur une voie ouverte à la circulation publique ou bénéficier d'une servitude de passage d'une largeur minimale de 3,50 mètres jusqu'à celle-ci ".

27. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice paysagère que l'entrée du projet se fera par l'entrée existante, au 58 avenue de la Côte d'Argent. Il ressort également des plans joints au dossier de demande de permis de construire, et notamment le plan de masse et le plan complémentaire RDC 09 à l'échelle 1/200, ce dernier matérialisant précisément l'accès, que cet accès présente une largeur de plus de 4 mètres. Ainsi, et alors même que la largeur de l'accès n'est pas indiquée par une cote inscrite sur les plans, l'administration a pu apprécier la largeur de l'accès qui est conforme aux dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme.

28. Enfin, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, si elle estime, au vu d'une appréciation concrète de l'ensemble des caractéristiques de la situation d'espèce qui lui est soumise et du projet pour lequel l'autorisation de construire est sollicitée, y compris d'éléments déjà connus lors de l'élaboration du plan de prévention des risques naturels, que les risques d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique le justifient, refuser, sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de délivrer un permis de construire, alors même que le plan n'aurait pas classé le terrain d'assiette du projet en zone à risques ni prévu de prescriptions particulières qui lui soient applicables.

29. Si le terrain d'assiette du projet se situe en front de mer et à proximité de zones boisées, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet serait, de ce seul fait, exposé à un risque particulier de sinistre lié à l'action du vent ou à des incendies, quand bien même des maisons alentours ont subi des dégâts lors de précédentes tempêtes. Le terrain d'assiette du projet est d'ailleurs classé en aléa nul dans la carte d'aléas relative aux incendies de forêt produite en défense, établie par le préfet des Landes au mois de novembre 2011 et annexée au plan local d'urbanisme. Le plan de prévention des risques littoraux, approuvé par le préfet des Landes le 1er décembre 2017, n'identifie par ailleurs pas le terrain concerné comme soumis à l'un des aléas littoraux consistant dans le recul du trait de côte, la submersion marine, les chocs mécaniques des vagues et l'instabilité des berges. Si les requérants font état des travaux d'un groupe indépendant de scientifiques intitulé " Climate Central ", en l'absence de toute précision sur la méthodologie d'établissement de ces prévisions, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ces travaux, indiquant que le secteur d'implantation du projet serait concerné par un risque de submersion à l'horizon de l'année 2050, seraient plus fiables que ceux ayant conduit à arrêter le plan de prévention des risques littoraux. S'agissant des risques pour la circulation, il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par l'avenue de la Côte d'Argent, d'une longueur d'environ 635 mètres, conduisant au chemin d'accès à la plage. Si cette voie est en sens unique sur une partie de sa longueur pour les usagers non-riverains, il ne résulte d'aucun élément du dossier que sa largeur et sa configuration ne permettraient pas la desserte de 17 logements supplémentaires. Pour ce qui concerne le stationnement, il ressort des pièces du dossier que cette voie comporte des emplacements dédiés au stationnement et il est soutenu en défense sans que ce soit contredit, que deux grands parcs de stationnement sont situés à moins de 80 mètres du projet, ce projet comportant lui-même des emplacements de stationnement. Et pour ce qui concerne l'accès des véhicules de secours, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il serait susceptible d'être compromis ou rendu plus difficile par la réalisation du projet. Si la voie aboutit au chemin d'accès à la plage, il ressort des pièces du dossier que ce chemin est interdit à la circulation et au stationnement pour les véhicules autres que les véhicules de secours et aucun élément du dossier ne permet d'estimer que les entrées et sorties de l'immeuble projeté seraient de nature à entraver l'accès des sauveteurs en mer qui empruntent ce chemin. Dans ces conditions, le maire de Mimizan, en délivrant le permis de construire contesté, n'a pas entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

30. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de construire du 4 février 2021 et des décisions portant rejet de leurs recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

31. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Mimizan qui n'est pas la parte perdante dans la présente instance, le versement aux requérants des sommes qu'ils demandent au titre des frais d'instance exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de M. C..., de Mme E... et de la SCI Le Zéphyr le versement d'une somme de 1 500 euros à la commune de Mimizan et d'une somme de 1 500 euros à la SCI ALG au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, également, de mettre à la charge solidaire de M. et Mme B..., de M. et Mme I... et de M. H... le versement d'une somme de 1 500 euros à la commune de Mimizan et d'une somme de 1 500 euros à la SCI ALG au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : Les requêtes de M. C... et autres et de M. B... et autres sont rejetées.

Article 2 : M. C..., Mme E... et la SCI Le Zéphyr verseront solidairement la somme de 1 500 euros à la commune de Mimizan et la somme de 1 500 euros à la SCI ALG en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. et Mme B..., M. et Mme I... et M. H... verseront solidairement la somme de 1 500 euros à la commune de Mimizan et la somme de 1 500 euros à la SCI ALG en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. J... C..., à Mme L... E..., à la société civile immobilière Le Zéphyr, à M. F... et Mme K... B..., à M. A... et Mme D... I..., à M. G... H..., à la commune de Mimizan et à la société civile immobilière ALG.

Délibéré après l'audience du 20 juin 2023 à laquelle siégeaient :

Mme Elisabeth Jayat, présidente,

Mme Nathalie Gay, première conseillère,

Mme Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023.

La première assesseure,

Nathalie GayLa présidente-rapporteure,

Elisabeth Jayat

La greffière,

Virginie Santana

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

N°s 22BX02527, 22BX02559

| France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 5ème chambre, 04 juillet 2023, 22BX02527

Synthèse

Composition du Tribunal

Origine de la décision