Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... A... a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler la délibération du 4 décembre 2018 par laquelle le conseil municipal de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac a décidé d'exercer son droit de préemption pour l'acquisition d'un immeuble situé au lieudit "L'Allée Est" appartenant à la SAS Fabric'Alu.
Par un jugement n°19000557 du 11 février 2020, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 15 avril 2020, M. A... représenté par Me Brand-Coudert, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 11 février 2020 ;
2°) d'annuler la délibération du 4 décembre 2018 du conseil municipal de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- cette délibération a été prise à l'issue d'une procédure irrégulière en l'absence de notification à l'acquéreur en méconnaissance de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme ;
- les conditions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ne sont pas remplies dès lors que la réalité et l'antériorité du projet ne sont pas établies et que l'intérêt général du projet n'est pas démontré.
Par des mémoires en défense enregistrés le 12 novembre 2021 et le 13 janvier 2022, la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac, représentée par Me Simon, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. A... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
La clôture d'instruction a effet immédiat a été prononcée par une ordonnance du 8 février 2022.
Un mémoire a été enregistré pour M. A... le 31 mars 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C... D...,
- les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,
- et les observations de Me Jagueneau, représentant la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac.
Considérant ce qui suit :
1. Le 19 avril 2018, dans le cadre d'une procédure d'adjudication, M. A... a transmis une offre pour l'acquisition, au prix de 10 000 euros, d'un bien immeuble situé lieudit "L'Allée Est" à Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac appartenant à la SAS Fabric'Alu, placée en liquidation judiciaire. Par une ordonnance du 31 mai 2018, le juge du tribunal de commerce a autorisé le mandataire liquidateur à procéder à la vente. Ce bien immobilier étant situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, le notaire chargé de la vente a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac, qui l'a reçue le 15 octobre 2018. Par une délibération du 4 décembre 2018, le conseil municipal de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac a décidé d'exercer son droit de préemption pour l'acquisition du bien au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner. M. A..., en qualité d'acquéreur évincé, a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler cette délibération. Il relève appel du jugement du 11 février 2020 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande.
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (...) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. (...) Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner (...) ".
3. S'il résulte des dispositions citées ci-dessus que la réception de la décision de préemption par le propriétaire intéressé, qui doit savoir de façon certaine s'il peut ou non poursuivre l'aliénation au terme du délai de deux mois prévu, constitue une condition de la légalité de cette décision, l'obligation de notification de la décision de préemption à l'acquéreur évincé, introduite par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a seulement pour effet de faire courir le délai de recours à son égard. Par suite, l'absence de notification à M. A... de la décision de préemption prise par la délibération du 4 décembre 2018 est sans incidence sur la légalité de cette délibération.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la délibération en litige : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (...) / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (...)". Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.
5. Il ressort des pièces du dossier que la commune a pour projet de mettre les locaux préemptés à disposition d'associations locales pour le stockage de matériel et la création d'un espace de formation et d'un atelier de réparation de produits recyclés.
6. D'une part, les comptes rendus des séances du conseil municipal du 19 octobre 2018 et du 6 novembre 2018, la fiche de travail adressée aux élus municipaux en prévision de la réunion du conseil municipal du 4 décembre 2018 et le compte rendu des débats lors de l'adoption de la délibération du 4 décembre 2018 permettent d'établir que la commune avait, à la date à laquelle elle a exercé le droit de préemption, procédé à une étude des besoins et des travaux nécessaires pour y répondre. Elle justifie ainsi de la réalité de son projet d'action à cette date. Les pièces du dossier, et notamment le courriel du 23 novembre 2018, permettent d'établir que la fiche de travail a été envoyée aux conseillers municipaux avant l'adoption de la délibération, et le requérant ne saurait déduire que les débats auraient eu lieu après le vote du seul fait que le compte-rendu du conseil municipal retrace les débats après la délibération. La circonstance que ce soit la commune qui aurait sollicité des associations pour leur proposer la mise à disposition des locaux ne permet pas de remettre en cause l'existence d'un projet d'action de sa part. En outre, les dispositions citées ci-dessus n'exigent pas que les caractéristiques précises du projet soient définies à la date à laquelle est exercé le droit de préemption. Enfin, si le requérant se prévaut de l'absence d'offre d'achat de la part de la commune alors qu'elle avait connaissance de la mise en vente de ces locaux depuis 2016, cette circonstance n'est pas de nature à démontrer l'absence de projet à la date à laquelle la commune a exercé son droit de préemption dès lors, d'une part, que les conditions financières de l'opération avaient notablement évolué puisque le bien avait été initialement estimé à une valeur de 63 000 euros et, d'autre part, que la commune n'avait pas été informée de l'ouverture de la procédure d'adjudication.
7. D'autre part, ce projet d'utilisation des locaux, correspond aux objectifs prévus par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme s'agissant de l'accueil d'activités économiques pour l'activité de recyclage, qui devrait permettre des créations d'emploi, et de la mise à disposition de locaux pour des associations intervenant dans le domaine des loisirs, alors même que certaines associations concernées n'auraient pas été déjà implantées sur la commune.
8. Dans ces conditions, la commune, qui portait un projet d'action répondant aux exigences rappelées au point 4, a pu légalement, par la délibération du 4 décembre 2018, exercer son droit de préemption urbain sur l'immeuble en litige alors même qu'il s'agit de locaux industriels isolés difficilement accessibles aux usagers.
9. Il résulte de tout ce qui précède que M. A... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. Sa requête d'appel doit, par suite, être rejetée, y compris ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A..., qui est la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme de 1 500 euros à la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac au titre des frais exposés non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : M. A... versera à la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A... et à la commune de Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac.
Délibéré après l'audience du 7 avril 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Marianne Hardy, présidente,
Mme Fabienne Zucarello, présidente-assesseure,
Mme Christelle Brouard-Lucas, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2022.
La rapporteure,
Christelle D...La présidente,
Marianne Hardy
La greffière,
Stéphanie Larrue
La République mande et ordonne au préfet de la Dordogne en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 20BX01350 2
