Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. J... A... et Mme E... I... ont demandé au tribunal administratif de la Martinique d'annuler le permis de construire tacite né le 30 août 2015 du silence gardé sur la demande déposée par M. B... C... le 29 mai 2015 en mairie de la commune de Sainte-Luce portant sur une extension d'un bien situé quartier Corps de garde à Sainte-Luce.
Par un jugement no 1700781 du 14 juin 2018, le tribunal administratif de la Martinique a rejeté leur demande pour tardiveté.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 17 juillet 2018, le 9 août 2019, le 12 août 2019 et le 3 octobre 2019, M. A... et Mme I..., représentés par Me D..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de la Martinique du 14 juin 2018 ;
2°) d'annuler le permis de construire tacite du 30 août 2015 du maire de Sainte-Luce susmentionné ;
3°) de mettre à la charge solidairement de la commune de Sainte-Luce et de M. C... la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, leur requête n'est pas tardive compte tenu que la preuve de l'affichage du permis de construire pendant deux mois n'est pas rapportée par le constat d'huissier produit par M. C... ; en outre cet affichage est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 424-15 et de l'article A. 424-16 du code de l'urbanisme en l'absence de mention de la hauteur du projet et de la superficie hors oeuvre nette autorisée et non visible depuis la voie publique en méconnaissance de l'article A. 424-18 du même code, de sorte que le délai de recours n'a pas été déclenché ; la mention des délais de recours sur l'affichage n'apparait pas au vu des procès-verbaux de constat produits ; la jurisprudence Czabaj et Valière invoquée par M. C... ne peut trouver à s'appliquer compte tenu de l'absence de mentions substantielles dans l'affichage du permis de construire ;
- le permis de construire tacite a été délivré en méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que la notice architecturale ne renseigne pas sur les points c, e et f du 2° de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, qu'il n'y a pas de plan de masse joint à la demande indiquant l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage ; aucun plan ne permet de situer le projet par rapport aux voies publiques et aux parcelles avoisinantes ; aucune photographie ne permet d'avoir une vision d'ensemble du paysage et de confronter le projet aux constructions avoisinantes ; aucun document graphique ne figure en annexe du projet permettant de voir les deux façades, ni aucune photographie du paysage lointain ;
- le permis de construire tacite méconnait l'article 1 de la zone N1 du règlement du plan local d'urbanisme qui interdit toute construction en zone N1 ;
- il méconnait l'article 7 de la zone U3 du règlement du plan local d'urbanisme en l'absence de plan de bornage permettant de vérifier l'implantation du projet par rapport aux limites séparatives ;
- il méconnait les articles 11-2 et 11-3 de la zone U3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le projet prévoit un toit terrasse ;
- le projet prévoit un nombre de places de stationnement insuffisant au regard du règlement précité ;
- le comportement de M. C... montre qu'il est peu respectueux des textes applicables en matière d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 10 août 2018 et le 3 septembre 2019, M. B... C..., représenté par Me F..., conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête déposée devant le tribunal administratif de la Martinique était tardive au regard de la date d'affichage du permis de construire sur le terrain ; en outre la requête n'a pas été introduite dans un délai raisonnable au sens et pour l'application de la jurisprudence Czabaj du Conseil d'Etat telle que précisée par la jurisprudence Valière en matière de contentieux d'urbanisme ;
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par ordonnance du 8 octobre 2019, la clôture d'instruction a été fixée au 28 novembre 2019 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme G... H...,
- les conclusions de Mme Sylvande Perdu, rapporteur public,
- et les observations de Me D..., représentant M. A... et Mme I..., requérants.
Considérant ce qui suit :
1. Le 30 août 2015, M. C... est devenu titulaire, en l'absence de réponse du maire de la commune de Sainte-Luce à sa demande déposée le 29 mai 2015, d'un permis de construire tacite pour la réalisation d'une extension de 155,26 m² sur une résidence existante d'une surface hors oeuvre nette de 341 m². M. A... et Mme I..., propriétaires d'une maison d'habitation située sur une parcelle contigüe à la parcelle d'assiette du projet, ont saisi le tribunal administratif de la Martinique de deux demandes, l'une tendant à la suspension de l'exécution de ce permis de construire et l'autre tendant à son annulation. Par ordonnance du 15 janvier 2018, le juge des référés du tribunal administratif de la Martinique a prononcé la suspension de l'exécution du permis de construire contesté jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité. Par jugement du 14 juin 2018, le tribunal, statuant au fond, a rejeté la demande de M. A... et Mme I....
2. M. A... et Mme I... ont alors saisi la cour de deux requêtes, l'une tendant à la suspension de l'exécution du permis de construire accordé le 30 août 2015 à M. C..., l'autre tendant à l'annulation du jugement du 14 juin 2018 précité et à l'annulation du permis de construire en litige. Par une ordonnance du 23 août 2018, le juge des référés a suspendu l'exécution du permis de construire contesté jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la requête dont la cour est présentement saisie.
Sur le motif d'irrecevabilité retenu par le tribunal :
3. Pour conclure à la tardiveté de la requête présentée par M. A... et Mme I..., le tribunal a retenu qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier des 2 octobre, 10 novembre et 10 décembre 2015 produit par M. C... dans le cadre de l'instance au fond que le permis de construire en litige a fait l'objet d'un affichage, visible depuis la voie publique, sur le terrain d'assiette de l'opération, qu'il ressort de la photographie annexée au procès-verbal que le panneau d'affichage comportait la mention des voies et délais de recours ouverts contre le permis de construire ainsi que les éléments relatifs à la nature des travaux, au bénéficiaire, à la superficie autorisée ou encore au numéro du permis de construire consultable en mairie de Sainte-Luce, que s'il est soutenu que les requérants ou d'autres voisins n'ont " jamais vu le panneau d'affichage ", cette seule affirmation ne suffit pas à remettre en cause les constatations effectuées par l'huissier d'octobre à décembre 2015, que le fait que des voisins n'ont vu aucun panneau en avril 2016 ou du 22 au 29 avril 2016, soit postérieurement à la période relevée par l'huissier, est sans incidence, que, dans ces conditions, le délai de recours des tiers contre ce permis de construire a commencé à courir le 2 octobre 2015 et était expiré le 28 décembre 2017, date à laquelle M. A... et Mme I... ont introduit leur recours contentieux et qu'enfin, l'absence d'affichage du panneau en décembre 2017 lors du chantier, soit postérieurement à l'expiration du délai de recours contentieux, est sans incidence sur ledit délai.
4. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". L'article R. 424-15 du même code dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (...) Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ". En application de l'article A. 424-16 de ce code dans sa rédaction applicable : " Le panneau prévu à l'article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel (...) ".
5. Il résulte des dispositions précitées que l'affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu'il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n'est pas desservi par une voie publique, d'une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d'assiette n'est pas desservi par une telle voie et que l'affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l'égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres.
6. M. C... a fait établir un constat par un huissier de justice qui est intervenu à trois reprises, les 2 octobre, 10 novembre et 10 décembre 2015 et a constaté l'affichage sur le terrain d'assiette de mentions relatives au permis de construire litigieux. Ce constat indique que les mentions sont " claires et lisibles de la voie " sans préciser si cette voie est une voie publique, une voie privée ouverte à la circulation du public ou une voie privée non ouverte à la circulation générale. Si M. A... et Mme I... soutiennent sans être contredits que la voie desservant le terrain d'assiette est une voie privée qui n'est pas ouverte à la circulation du public, il ressort des pièces du dossier que la voie qui dessert le terrain d'assiette du projet est aussi celle qui dessert leur propre propriété, laquelle bénéficie d'une servitude de passage. Les requérants ne produisent aucun élément permettant de contredire les indications du constat d'huissier établi en 2015 selon lesquelles les mentions de l'affichage étaient lisibles depuis cette voie de desserte. Ainsi, dès lors que M. A... et Mme I... utilisent la voie de desserte du projet, l'absence d'un affichage lisible de la voie publique ou d'une voie privée ouverte à la circulation publique n'a pu à elle seule empêcher le délai de recours de courir à leur encontre.
7. Toutefois, en imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions rappelées ci-dessus ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet. La hauteur du bâtiment est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage. L'affichage ne peut, en principe, être regardé comme complet et régulier si cette mention fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur.
8. Il résulte en l'espèce des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier produit par le pétitionnaire, que l'affichage sur le terrain ne comportait aucune mention de la hauteur du projet alors que celui-ci consistait en la surélévation d'une construction existante. Par ailleurs, à la rubrique " nature des travaux ", l'affichage ne mentionnait que " réhabilitation d'une résidence, projet d'extension ", sans aucune mention d'une surélévation et à la rubrique " superficie hors oeuvre nette autorisée ", l'affichage indiquait 341 m² qui est la superficie de la construction existante et non celle de l'extension autorisée. Dans ces conditions, l'affichage, qui ne permettait d'apprécier ni l'importance ni la consistance du projet, n'a pu faire courir le délai de recours vis-à-vis des tiers.
9. Il résulte de ce qui précède que le délai de recours n'a pas couru à l'encontre de M. A... et Mme I... et que leur demande tendant à l'annulation du permis de construire litigieux, en l'absence de caractère opposable du délai de recours, n'était pas tardive.
Sur la tardiveté de la requête au regard du délai raisonnable opposée par M. C... :
10. Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir. Dans le cas où l'affichage du permis ou de la déclaration, par ailleurs conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, n'a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 600-2, faute de mentionner ce délai conformément à l'article A. 424-17, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable. Il résulte en outre de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme qu'un recours présenté postérieurement à l'expiration du délai qu'il prévoit n'est pas recevable, alors même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n'aurait pas encore expiré.
11. Il ressort des pièces du dossier et notamment du constat d'huissier de justice produit par M. C..., que l'affichage du panneau du permis de construire a été continu du 2 octobre au 15 décembre 2015. En outre, le panneau d'affichage était visible depuis la voie privée ouverte à la circulation publique desservant notamment la propriété de M. A... et de Mme I.... Toutefois, ainsi qu'il a été dit, ce panneau d'affichage ne mentionnait ni la hauteur de la surélévation de l'immeuble ni la superficie hors oeuvre nette créée alors que le projet visait à créer un étage supplémentaire ainsi qu'une surface de 155 m2. Dès lors, l'affichage du permis de construire n'étant pas conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme et la construction n'étant pas achevée au sens de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme, M. C... ne saurait utilement se prévaloir de la circonstance qu'un délai raisonnable de plus d'un an s'est écoulé entre l'affichage du permis en cause et l'introduction de la demande de première instance.
12. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Martinique a rejeté leur demande comme tardive. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur leur demande.
Sur la légalité de l'arrêté de permis de construire :
13. En premier lieu, aux termes de l'article 1er de la zone N1 du règlement du plan local d'urbanisme de Sainte-Luce, alors applicable : " Sont interdites, toutes les occupations et utilisations du sol à l'exception de celles visées par l'article 2 visé ci-après ". Aux termes de l'article 2 de la zone N1 du même règlement : " Sont admis sous conditions les aménagements légers prévus par l'article R. 146-2 du Code de l'Urbanisme et les équipements et ouvrages publics nécessaires à l'installation des réseaux. ".
14. Il ressort du dossier de demande du pétitionnaire que le projet d'extension de la construction existante sise quartier du Corps de garde à Sainte-Luce, situé pour partie en zone N1 et pour partie en zone U3, consiste notamment à construire en zone N1, non constructible, huit places de parking bétonnées et deux lignes de traitement des eaux incluant des cuves de décantation et d'épandage qui ne peuvent constituer des aménagements légers ni des équipements ou ouvrages publics nécessaires à l'installation des réseaux au sens de l'article 2 de la zone N1 du règlement précité. Ainsi les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire méconnait les dispositions de l'article 1er de la zone du règlement du plan local d'urbanisme.
15. En deuxième lieu, aux termes de l'article 7 de la zone U3 du règlement du plan local d'urbanisme, alors applicable : " Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 3 m des limites séparatives des terrains. / En zone U3a : Les constructions peuvent jouxter une des limites séparatives. ". Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.
16. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse produit par le pétitionnaire que le projet ne jouxte aucune limite séparative et que son implantation est à moins de trois mètres de la limite séparative nord. Dans ces circonstances, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire en litige, qui portent sur des travaux qui ne rendent pas l'immeuble plus conforme au texte précité et ne sont pas étrangers à ces dispositions, a été pris en méconnaissance desdites dispositions.
17. En troisième lieu, aux termes de l'article 11-2 de la zone U3 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les toitures doivent présenter une inclinaison minimum de 15 degrés. "
18. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse PC 3 du 20 mai 2009 et de la notice explicative jointe à la demande du pétitionnaire que le projet d'extension du bâtiment appartenant à M. C... prévoit la création d'un niveau supplémentaire de cette construction qui en compte déjà deux, avec réalisation d'un toit terrasse. Par suite, les requérants sont également fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnait les dispositions précitées qui interdisent dans cette zone les toits terrasse, dès lors que les travaux projetés ne rendent pas l'immeuble conforme à l'article précité du plan local d'urbanisme et ne sont pas étrangers à ses dispositions.
19. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens présentés par les requérants n'est de nature à fonder l'annulation du permis de construire attaqué.
20. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire en litige a été pris en méconnaissance de ces dispositions.
Sur les conséquences de l'irrégularité du permis de construire :
21. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
22. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
23. Il résulte de ce qui a été indiqué au point 16 du présent arrêt que le projet de M. C... de réaliser une extension sur une résidence existante consistant pour l'essentiel à la construction d'un niveau supplémentaire méconnait l'article 7 de la zone UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la construction ne jouxte aucune limite séparative et que son implantation est à moins de trois mètres de la limite séparative nord. Cette illégalité entachant le permis de construire ne peut être régularisée sans changer la nature même de ce projet de surélévation. Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de surseoir à statuer en vue d'une mesure de régularisation.
24. Il résulte de ce qui précède que M. A... et Mme I... sont fondés à demander l'annulation du permis de construire tacite délivré à M. C... le 30 août 2015 par la commune de Sainte-Luce.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
25. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A... et de Mme I... qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que M. C... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C... une somme de 800 euros à verser à aux requérants et de mettre également à la charge de la commune de Sainte-Luce une somme de 800 euros à verser aux requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de la Martinique du 14 juin 2018 et le permis de construire tacite délivré à M. C... par le maire de Sainte-Luce le 30 août 2015 sont annulés.
Article 2 : M. C... versera une somme de 800 euros à M. A... et Mme I... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La commune de Sainte-Luce versera une somme de 800 euros à M. A... et à Mme I... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. J... A... et Mme E... I..., à M. B... C... et à la commune de Sainte-Luce.
Délibéré après l'audience du 15 septembre 2020 à laquelle siégeaient :
Mme Elisabeth Jayat, président,
M. Frédéric Faïck, président-assesseur,
Mme G... H..., premier conseiller.
Lu en audience publique, le 13 octobre 2020.
Le rapporteur,
Caroline H...
Le président,
Elisabeth JayatLe greffier,
Virginie Marty
La République mande et ordonne au préfet de la Martinique, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 18BX02822
