Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL Édifices a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 6 septembre 2016 par lequel le maire de la commune de Pessac a refusé de lui délivrer le permis de construire qu'elle avait sollicité pour la réalisation d'un ensemble de 32 logements.
Par un jugement n° 1604383 du 26 octobre 2017, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 décembre 2017, le 2 juillet 2018 et le 7 novembre 2018, la société Édifices, représentée par Me B...demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 26 octobre 2017 du tribunal administratif de Bordeaux en tant qu'il a jugé que le projet méconnaîtrait les articles 2 et 9 du règlement du PLU ;
2°) d'annuler l'arrêté de refus de permis de construire du maire de la commune de Pessac du 6 septembre 2016 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Pessac une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le tribunal a entaché son jugement d'une erreur de qualification juridique des faits et d'une erreur de droit en jugeant que le projet ne respecte pas l'alinéa 3 de l'article 2 du règlement du PLU ; à supposer une lecture extensive de la notion de garage, le maire ne pouvait opposer un refus au motif que la porte d'accès au sous-terrain ait dû respecter un ressaut de 0,30 m par rapport au niveau de l'axe de la chaussée et devait délivrer le permis assorti d'une prescription et non prendre une décision de refus dès lors que cette prétendue irrégularité du projet au regard des dispositions de l'article 2 du règlement est circonscrite au niveau d'une porte d'accès au sous-terrain par rapport au niveau de l'axe de la chaussée ;
- le sous-terrain prévu par le projet n'est à usage ni d'habitation, ni de garage, de sorte que le ressaut de 0,30 m par rapport au niveau de la chaussée ne s'appliquait pas au projet, les portes donnant accès à un sous-terrain à usage exclusif de stationnement des véhicules motorisés ; l'article 12 du règlement, relatif aux " Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement " n'impose d'ailleurs pas de prescriptions aux garages mais seulement aux aires de stationnement ;
- compte tenu de la situation géographique du projet qui s'implante en zone non inondable de Bordeaux Métropole, le caractère " adaptable " des cotes de seuils prévues à l'article 2 du règlement du PLU. (renforcé par le régime d'adaptations mineures prévu par le code de l'urbanisme) autorise, à la marge, la modification des cotes de seuil des espaces à faibles enjeux de sécurité, notamment les locaux de circulation (hall, escaliers) ou techniques ;
- cette prétendue irrégularité, qui concerne un point précis et limité du projet, ne nécessitait nullement le dépôt d'une nouvelle demande de permis ; en vertu de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme, il incombe d'ailleurs à l'administration de rechercher si avec des adaptations mineures le projet serait conforme aux documents d'urbanisme locaux ;
- dans l'hypothèse où l'application de l'alinéa 2 de l'article 2 du règlement du PLU. serait retenue, la protection de vélos et de bacs à ordures situés en rez-de-chaussée contre d'éventuels ruissellements d'eaux de pluies ne justifie pas d'écarter la possibilité, prévue par les auteurs du PLU., d'adapter les cotes de seuils des rez-de-chaussée des bâtiments dépourvus de sous-sol ;
- en rejetant la requête sans constater que cette irrégularité aurait pu faire l'objet d'une prescription, le tribunal administratif de Bordeaux a entaché sa décision d'une erreur de droit ;
- le tribunal administratif a fait une lecture erronée des dispositions de l'article UD 9 du règlement du PLU et méconnu le principe d'interprétation stricte des exceptions ; le terrain d'assiette du projet est situé en secteur UDm ; les dispositions particulières applicables dans ce secteur devaient s'appliquer et pas seulement à l'intérieur des périmètres de majoration des règles de constructibilité ; en effet, le rédacteur n'a pas pu vouloir d'un côté conditionner l'application des règles édictées au paragraphe B - et en particulier l'absence de règle d'emprise maximale - à la présence du terrain d'assiette dans le périmètre de majoration des règles de constructibilité et, de l'autre, prévoir une majoration des règles d'emprise de 10 % dans tous ces secteurs ;
- ce motif d'annulation retenu par le tribunal administratif n'ayant pas été développé en défense, le juge a statué en méconnaissance de l'interdiction de l'ultra petita ;
- en retenant que l'arrêté attaqué était régulier au motif que la disposition spécifique au secteur UDm ne pouvait s'appliquer qu'à l'intérieur du périmètre de majoration des règles de constructibilité, alors que la structure même du paragraphe B le contredit sur ce point, le tribunal a ajouté aux conditions d'application en méconnaissance du principe d'interprétation stricte des exceptions ;
- le terrain d'assiette du projet doit être qualifié de terrain d'angle d'une profondeur comprise entre 17 et 35 mètres ; en effet, le terrain d'assiette du projet est bordé par deux voies publiques ; il ressort du plan de masse que la façade principale du projet est implantée parallèlement à la rue des Palmiers, dans la longueur du terrain (environ 64 m) ; ainsi, la " profondeur " du terrain au sens du règlement du PLU correspond nécessairement à sa largeur au droit de la rue Félix Faure (environ 24 m) ; si la longueur du terrain est effectivement supérieure à 35 m, sa largeur - et donc sa profondeur partant de la rue Félix Faure - est de 24 m, soit plus de 17 m et moins de 35 m si bien que la règle de 80 % d'emprise maximale n'a pas été méconnue ; pour les terrains d'angle, l'application des règles du document d'urbanisme doit être déterminée par rapport à l'une ou l'autre voie en l'absence de règle spéciale contenue dans le plan local d'urbanisme soit la moins défavorable au pétitionnaire ainsi qu'il ressort de la jurisprudence administrative ;
- ainsi que le juge le tribunal et contrairement aux prétentions de la partie adverse, le projet qui prévoit un accès de 5.50 m de large est conforme aux dispositions de l'article 3 du règlement du PLU ;
- le projet est conforme aux dispositions des articles 6, 7 et 11 du règlement du PLU. et de l'article UDm 11 de ce règlement.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 mars et le 2 octobre 2018, la commune de Pessac, représentée par son maire, par MeC..., conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société Edifices en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- comme l'a jugé le tribunal, le projet est contraire à l'article 2 du règlement du PLU et le maire ne pouvait émettre une prescription pour en imposer le respect ; il ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation ;
- la règle imposant un ressaut de 0,30 mètres par rapport au niveau de la chaussée est applicable ;
- le refus de permis est également justifié par la violation de l'article 9 du règlement de la zone UD du PLU ; contrairement à ce que soutient la requérante dans le cadre d'un terrain en angle, les règles d'implantation ne doivent pas être appréciées par rapport à l'une des deux voies publiques ; le PLU peut prévoir un cumul des règles ;
- c'est à tort que le tribunal a considéré le projet comme conforme à l'article 3 du règlement commun à toutes les zones du PLU ; l'article 3 n'impose pas une largeur supérieure ou égale mais strictement égale à 5,50 mètres et aucune largeur minimale ; en prévoyant une largeur supérieure de 6,18, également supérieure à la dépression charretière, le projet viole l'article 3 ;
- le projet n'est pas conforme à l'article 6et7 du règlement de la zone UD du PLU ; il rompt l'unité de la séquence existante notamment dans la rue des Palmiers caractérisée par une séquence d'implantation avec un recul important ;
- le projet n'est pas conforme à l'article 11 du règlement commun à toutes les zones du PLU et à l'article 11 de la zone UD ; le tribunal a entaché sa décision d'une erreur d'appréciation dès lors que ces dispositions imposent que les projets s'intègrent de façon générale dans leur environnement bâti et paysager et plus particulièrement dans la séquence de voie dans laquelle ils s'insèrent ; le caractère massif du projet ressort des documents graphiques ;
Par ordonnance du 10 octobre 2018, la clôture d'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 9 novembre 2018 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le règlement du plan local d'urbanisme de la communauté urbaine de Bordeaux, devenue Bordeaux métropole ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Florence Madelaigue ;
- les conclusions de M. Guillaume de La Taille Lolainville, rapporteur public,
- et les observations de MeA..., représentant la société Edifices, et de MeD..., représentant la commune de Pessac.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL Édifices a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d'un ensemble de 32 logements sur un terrain situé à l'angle de la rue Félix Faure et de la rue des Palmiers sur le territoire de la commune de Pessac, classé en zone UDm4 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole. Elle relève appel du jugement du 26 octobre 2017 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 septembre 2016 par lequel le maire a refusé de lui délivrer ce permis.
Sur la régularité du jugement :
2. En relevant sur le fondement du champ d'application géographique du B de l'article 9 du règlement de zone, tel qu'il l'interprétait, que l'invocation de ces dispositions par la société Edifices était inopérante, au-delà même de l'argumentation en défense sur ce point, les premiers juges n'ont pas relevé d'office un moyen qui n'est pas d'ordre public et n'ont pas méconnu leur office.
Sur la légalité de l'arrêté du 6 septembre 2016 portant refus de permis de construire :
3. Le refus de permis est fondé sur les motifs tirés de ce que le plancher du hall, des locaux vélos et des ordures ménagères se trouvent au même niveau que celui du trottoir en méconnaissance de l'article 2 du règlement du PLU, l'accès présente une largeur supérieure à 5,50 mètres, contraire aux dispositions de l'article 3 du même règlement, la note de calcul pour le dimensionnement de l'ouvrage de gestion des eaux pluviales présente un coefficient de perméabilité non justifié par une étude hydrogéologique, en méconnaissance de l'article 4, les bâtiments projetés sont implantés à l'alignement des deux voies, sans tenir compte des séquences de voies qui présentent une cohérence avec un recul minimum de 5 mètres, en méconnaissance de l'article 6, le projet ne respecte pas l'article 9 de la zone UD en raison de l'importance de son emprise totale et enfin le projet ne tient pas compte du site et du paysage urbain préexistant en méconnaissance des dispositions de l'article 11 du règlement du PLU.
4. Le tribunal a estimé que les motifs, fondés sur les articles 3, 4, 6 et 11 du règlement d'urbanisme ne pouvaient être retenus, mais que les motifs tirés de la méconnaissance de ses articles 2 et 9 suffisaient à justifier le refus. La société Édifices ne conteste que l'appréciation portée sur ces derniers motifs.
5. Les dispositions du schéma, désigné Schem. 6et7/1, applicables aux constructions implantées sur au moins une des limites séparatives latérales prévu au A.1.1, prévoit une bande constructible de 17 mètres de profondeur par rapport à la voie publique, un retrait par rapport aux limites séparatives de fond de parcelle supérieur ou égal à la hauteur de la construction, avec un minimum de 4 mètres et un recul de façade compris entre 0 et 5 mètres.
6. Aux termes de l'article 9 du règlement de la zone UDm du plan local d'urbanisme " Emprise au sol des constructions " au point A. Dispositions générales " (...) En secteur UDm (...) Pour les constructions implantées suivant les dispositions Schem. 6et7/1, l'emprise au sol maximum est égale à 100 % de la superficie totale de la bande constructible de 17 m, sans excéder 45 % de la superficie totale du terrain (...) " et au point B. Dispositions particulières : " En secteur UDm (...) Sur un terrain ou une partie de terrain : - soit existant à la date d'approbation du PLU, - soit issu d'une division d'un terrain existant n'ayant pas eu pour effet de réduire la profondeur. / Si la profondeur est inférieure à 17 m, l'emprise au sol n'est pas réglementée. / Si la profondeur est comprise entre 17 et 35 m, l'emprise au sol maximum des constructions implantées suivant les dispositions Schem. 6et7 / 1 est égale à 80 % de la superficie totale du terrain (...) ".
7. La société requérante fait valoir que, depuis la rue des Palmiers, qui le borde par le nord-ouest, son terrain atteint une profondeur d'environ 23 mètres et que son projet entrerait ainsi dans le champ d'application des dispositions particulières du B de l'article 9 en vertu desquelles, en secteur UDm, sur certains terrains, si la profondeur est comprise entre 17 et 35 mètres, l'emprise au sol maximum des constructions implantées dans la bande constructible est égale à 80 % de la superficie totale du terrain.
8. Toutefois, alors même que l'article 9 ne le précise pas expressément, les dispositions particulières du B de cet article n'ont pas pour objet et ne peuvent avoir pour effet de permettre aux terrains situés à l'angle de deux rues de déroger aux dispositions du Schem. 6et7/1, applicables aux constructions implantées sur au moins une des limites séparatives latérales, de prévoir une bande constructible de 17 mètres de profondeur par rapport à la voie publique, et ainsi d'autoriser les terrains dont la profondeur serait inférieure à 35 mètres sur l'une des deux rues de bénéficier d'une emprise plus importante. L'économie générale prévue au A de l'article 9 qui articule les règles d'emprise au sol avec celles d'implantation des constructions, vise à préserver les fonds de parcelle non encore bâtis. Le dispositif prévu au B de l'article 9, qui fait exception à la règle posée au A, ne s'applique qu'aux terrains dont aucune des profondeurs, quelle que soit la voie publique depuis laquelle elle est décomptée, n'excède 35 mètres et bénéficie ainsi à certaines parcelles de faible superficie. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Édifices, en lui opposant les dispositions du A de l'article 9 du règlement de zone, le maire de la commune de Pessac n'a pas commis d'erreur de droit.
9. Il ressort des pièces du dossier que la superficie totale du terrain est de 1 501 mètres carrés. L'emprise au sol déclarée du bâtiment projeté représente 1 061 mètres carrés. Dès lors, l'emprise au sol de la construction ne respecte pas le pourcentage de 45 % de la superficie de la parcelle en méconnaissance de l'article UDm. Le refus de permis de construire litigieux pouvait être fondé sur la méconnaissance de ces dispositions par le projet de construction.
10. Enfin, si la société Édifices soutient que la décision attaquée a pour seul but de faire obstacle à la réalisation de son projet, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi.
11. Il résulte de l'instruction que le maire de la commune de Pessac aurait pris la même décision s'il ne s'était fondé que sur ce seul motif. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté par lequel le maire de Pessac a refusé de lui accorder le permis de construire sollicité.
12. Il résulte de ce qui précède que la société Édifices n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Pessac, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la société Édifices demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de la société Édifices la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Pessac.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la société Édifices est rejetée.
Article 2 : La société Édifices versera à la commune de Pessac la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Édifices et à la commune de Pessac. Copie en sera adressée à Bordeaux Métropole.
Délibéré après l'audience du 14 mai 2019 à laquelle siégeaient :
Mme Elisabeth Jayat, président,
M. Frédéric Faïck, premier conseiller,
Mme Florence Madelaigue, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 11 juin 2019.
Le rapporteur,
Florence MadelaigueLe président,
Elisabeth JayatLe greffier,
Florence Deligey
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 17BX04085
