Vu I), sous le n° 13BX2108, la requête enregistrée le 25 juillet 2013 présentée pour le Syndicat des copropriétaires de la Résidence " le Tassigny ", représenté par son syndic, la SARL Agence Lesparre Immobilier, dont le siège social est 12, place du Maréchal Foch à Lesparre (33340), par Me Szewczyk, avocat ;
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence " le Tassigny " (ci-après le " Syndicat ") demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement no 1100407 du 7 mai 2013 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé, d'une part la décision du maire de Léognan du 25 novembre 2010 ayant demandé à M. B... d'acquitter les sommes dues par la SCI Le Garros, dont il était le gérant, au titre de la location de vingt-et-un emplacements de stationnement dans un parc public de stationnement et, d'autre part, le titre exécutoire émis le même jour afin de recouvrer la somme de 7 500 euros due pour la location de ces vingt-et-un emplacements de stationnement au titre des années 2008, 2009 et 2010 ;
2°) de mettre à la charge de M. B... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
..........................................................................................................
Vu II), sous le n° 13BX02127, la requête enregistrée le 26 juillet 2013 présentée pour la commune de Léognan, représentée par son maire, par Me A... ;
La commune de Léognan demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement no 1100407 du 7 mai 2013 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé, d'une part la décision du maire de Léognan du 25 novembre 2010 ayant demandé à M. B... d'acquitter les sommes dues par la SCI Le Garros, dont il était le gérant, au titre de la location de vingt-et-un emplacements de stationnement dans un parc public de stationnement et, d'autre part, le titre exécutoire émis le même jour afin de recouvrer la somme de 7 500 euros due pour la location de ces vingt-et-un emplacements de stationnement au titre des années 2008, 2009 et 2010 ;
2°) de rejeter la demande de M. B... ;
3°) de mettre à la charge de M. B... la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la somme de 35 euros, correspondant au paiement du timbre fiscal, au titre des dépens ;
..........................................................................................................
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 mars 2015 ;
- le rapport de Mme Sylvie Cherrier, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Christine Mège, rapporteur public ;
- et les conclusions de Me Szewczyk, avocat du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny, celles de Me Sourd, avocat de M. B...et celles de Me Raux, avocat de la commune de Léognan ;
1. Considérant que la SCI Le Garros, dont M. B... était gérant-associé, s'est vue délivrer, le 15 décembre 2003, un permis de construire un immeuble à usage de logements et de bureau sur un terrain cadastré AA n° 0022 et 0023 situé 3, cours du Maréchal de Lattre de Tassigny à Léognan (ci-après la " Résidence Tassigny ") ; que la SCI Le Garros n'ayant pas été en mesure de satisfaire aux obligations imposées par le plan d'occupation des sols alors en vigueur en matière de réalisation d'aires de stationnement, elle a conclu, le 10 octobre 2003, préalablement à la délivrance de l'autorisation de construire, une convention avec la commune de Léognan pour la location, à compter du 1er janvier 2005 et pendant une durée de quinze ans, de vingt-et-un emplacements dans un parc public de stationnement situé à moins de 300 mètres de la Résidence Tassigny, moyennant le versement annuel d'une somme de 2 520 euros ; que les logements et bureau créés dans ce cadre ont été vendus à différents propriétaires, regroupés au sein du syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny (ci-après le " Syndicat ") ; que la SCI Le Garros a acquitté la redevance due au titre de la convention du 10 octobre 2003 pour les années 2005 et 2006 ; qu'après avoir refusé d'acquitter la redevance due pour l'année 2007, la SCI Le Garros a finalement procédé au paiement de la somme demandée tout en précisant au maire de la commune, par courrier du 9 juillet 2007, que, pour les années ultérieures, le titre exécutoire annuel devrait être adressé au syndic de la copropriété de la résidence ; que le titre exécutoire afférent au paiement de la redevance due pour l'année 2008 ayant à nouveau été adressé à la SCI Le Garros, celle-ci a refusé d'en acquitter le montant et a par ailleurs demandé au comptable public, par courrier du 27 mars 2008, d'une part de lui rembourser la redevance payée au titre de l'année 2007 et, d'autre part, d'adresser le titre exécutoire afférent à l'année 2008 à la copropriété de la résidence ; que par un courrier avec accusé de réception du 25 novembre 2010, le maire de la commune de Léognan a demandé à M. B..., en sa qualité d'associé de la SCI Le Garros, tenu aux engagements de celle-ci par application des dispositions de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation, d'acquitter les sommes dues en application de la convention conclue le 10 octobre 2003 ; que par un titre exécutoire du même jour, il lui a été demandé de procéder au paiement d'une somme de 7 560 euros, correspondant à la redevance due pour les années 2008, 2009 et 2010 ; que la commune de Léognan d'une part, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny d'autre part, relèvent appel du jugement n° 1100407 du 7 mai 2013 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé la décision du maire et le titre exécutoire en date du 25 novembre 2010 ;
2. Considérant que les requêtes n° 13BX02108 et 13BX02127 sont dirigées contre un même jugement rendu le 7 mai 2013 par le tribunal administratif de Bordeaux ; qu'elles présentent à juger des questions communes ; qu'il convient de les joindre pour y statuer par un seul arrêt ;
Sur la légalité de la décision du 25 novembre 2010 du maire de la commune de Léognan et du titre exécutoire du même jour :
3. Considérant qu'aux termes des dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du permis de construire à la SCI Le Garros : " Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées par un document d'urbanisme en matière de réalisation d'aires de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation " ; que le septième alinéa de cet article disposait alors que : " A défaut de pouvoir réaliser l'obligation prévue au quatrième alinéa, le pétitionnaire peut être tenu de verser à la commune une participation fixée par le conseil municipal, en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement. Le montant de cette participation ne peut excéder 12 195 euros par place de stationnement. Cette valeur, fixée à la date de promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, est modifiée au 1er novembre de chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. " ; qu'aux termes de l'article R. 332-18 du même code : " La participation pour non-réalisation d'aires de stationnement est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire. / Sont tenus solidairement au paiement de la participation ; / a) Les banques, établissements financiers ou sociétés de caution mutuelle qui sont garants de l'achèvement de la construction ; / b) Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants-cause autres que les personnes qui ont acquis des droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire. " ;
4. Considérant, en premier lieu, que la commune de Léognan et le Syndicat soutiennent que les dispositions précitées du b) de l'article R. 332-18 du code de l'urbanisme font obstacle à ce que la redevance due au titre de l'occupation des vingt-et-une places de stationnement concédées en application de la convention du 10 octobre 2003 soit mise à la charge des copropriétaires de la Résidence Tassigny dès lors qu'ils ont acquis les lots constituant cet immeuble dans le cadre de contrats de vente en l'état de futur achèvement ;
5. Considérant toutefois que la participation mentionnée au septième alinéa de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme n'est due par le pétitionnaire qui ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées par le document d'urbanisme en matière de réalisation d'aires de stationnement que dans le cas où celui-ci n'est pas en mesure de justifier, pour les places qu'il ne peut réaliser, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement, soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement ; que par suite, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, le pétitionnaire justifie de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement à hauteur du nombre de places qu'il ne peut réaliser lui-même, la commune ne peut mettre à sa charge la participation prévue par ces dispositions, la redevance destinée à rémunérer l'occupation d'emplacements de stationnement dans un parc public s'analysant comme une redevance d'occupation du domaine public et ne pouvant être assimilée à une telle participation ; qu'il en résulte que la commune de Léognan et le Syndicat ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions du b) de l'article R. 332-18 du code de l'urbanisme, inapplicables en l'espèce, feraient obstacle à ce que la convention du 10 octobre 2003 soit transférée à ce dernier ;
6. Considérant, en deuxième lieu, que la commune et le Syndicat soutiennent également que le transfert, à ce dernier, de la convention du 10 octobre 2003 n'était pas opposable à la commune dès lors que celle-ci ne l'a pas autorisé ;
7. Considérant que, comme il vient d'être dit, la convention du 10 octobre 2003 est une concession d'occupation du domaine public que constitue le parc public de stationnement sur lequel elle porte, lequel est destiné à l'usage du public et spécialement aménagé à cet effet ; que la circonstance qu'une autorisation d'occupation domaniale revête un caractère strictement personnel ne s'oppose pas, par principe, à ce qu'elle puisse être transférée à un tiers, avec l'accord du gestionnaire du domaine concédé ; qu'il résulte des termes mêmes de la convention du 10 octobre 2003, ainsi que de l'arrêté de permis de construire du 15 décembre 2003, que la location à long terme de vingt-et-une places de stationnement dans un parc public de stationnement situé à moins de 300 mètres de la Résidence Tassigny visait à permettre au pétitionnaire, la SCI Le Garros, de s'acquitter, dans les conditions prévues par les dispositions précitées du quatrième alinéa de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme alors en vigueur, de l'obligation qui lui était imposée par le plan d'occupation des sols en matière de réalisation d'aires de stationnement ; que les vingt-et-une places de stationnement concédées dans ce cadre avaient ainsi vocation, dès la conclusion de la convention, à être occupées, non par la SCI Le Garros, mais par les occupants de la Résidence Tassigny ; que cette résidence ayant été vendue par lots à différents acquéreurs dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement, ces derniers sont devenus propriétaires de leurs lots respectifs, et copropriétaires de l'ensemble de l'ouvrage, au fur et à mesure de l'exécution des travaux, comme cela était d'ailleurs expressément prévu dans chacun des actes authentiques de vente ; que les copropriétaires, qui forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat de la copropriété, avaient vocation à succéder à la SCI Le Garros, en sa qualité de propriétaire de la Résidence Tassigny, au fur et à mesure de l'avancement des travaux ; que par ailleurs, la commune de Léognan et la SCI Le Garros avaient convenu, dans la convention du 10 octobre 2003, que " Le concessionnaire s'engage à ce que son successeur continue la concession " ; que la commune de Léognan doit dès lors être regardée comme ayant agréé, dès la date de signature de cette convention, le principe de son transfert aux copropriétaires de la Résidence Tassigny, sans qu'une nouvelle autorisation en ce sens soit ultérieurement nécessaire ;
8. Considérant, en troisième lieu, que la commune fait également valoir que le transfert du traité de concession au Syndicat ne lui était pas opposable faute de lui avoir été régulièrement signifié par la SCI Le Garros ;
9. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que la SCI Le Garros aurait adressé à la commune un acte permettant d'établir la date et la réalité du transfert du traité de la concession au syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny ; qu'à cet égard, ni le courrier du 9 juillet 2007, par lequel la SCI Le Garros a informé le maire de commune qu'à compter de l'année 2008 le titre exécutoire annuel devrait être adressé au syndic de la copropriété de la résidence, ni le courrier du 27 mars 2008, par lequel cette société a demandé au maire d'adresser le titre exécutoire afférent à l'année 2008 à la copropriété de la résidence, dès lors qu'ils n'étaient accompagnés d'aucun document susceptible d'établir la date et la réalité du transfert du traité de la concession à cette dernière, n'ont pu avoir pour effet de rendre un tel transfert opposable à la commune ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin de déterminer si le traité de concession a été légalement transféré au Syndicat aux termes du règlement de copropriété établi le 24 février 2004 et des actes authentiques de vente signés avec chacun des copropriétaires, dont l'interprétation combinée relève en l'espèce de la seule compétence du juge judiciaire, c'est donc à tort que le tribunal administratif de Bordeaux a jugé que M. B..., en sa qualité d'associé de la SCI, ne pouvait être regardé comme étant redevable, envers la commune, des sommes dues, pour les années 2008 à 2010, au titre du traité de concession signé le 10 octobre 2003 ; que la commune de Léognan et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny sont en conséquence fondés à soutenir que les premiers juges n'ont pu légalement annuler, pour ce motif, le titre exécutoire du 25 novembre 2010, et la décision du même jour du maire de la commune ; qu'il y a toutefois lieu, pour la cour, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. B... à l'appui de sa demande d'annulation ;
En ce qui concerne la décision du 25 novembre 2010 :
10. Considérant, en premier lieu, qu'aucune délibération du conseil municipal n'était nécessaire pour autoriser le maire à poursuivre le paiement des redevances dues au titre du contrat de concession signé le 10 octobre 2003 ; que par suite, la circonstance que la décision du 25 novembre 2010 ne fait pas apparaître une délibération du conseil municipal par laquelle le maire aurait été autorisé à poursuivre le paiement de la créance entre les mains du Syndicat d'abord, puis de M. B... ensuite, est sans incidence sur la légalité de cette décision ;
11. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : " Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. / Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés. (...) " ;
12. Considérant d'une part que les titres exécutoires afférents aux redevances dues respectivement pour les années 2008 et 2009 ont été adressés à la SCI Le Garros ; qu'ils ont donné lieu à un refus express de payer de la part de son gérant, M. B..., et peuvent ainsi être regardés comme des mises en demeure restées infructueuses au sens des dispositions précitées de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation ; que pour ce qui concerne la redevance afférente à l'année 2010, M. B... a informé le maire de Léognan, par deux courriers datés respectivement du 27 juillet 2009 et du 11 septembre 2009 adressés par son conseil, que la SCI Le Garros avait été dissoute et radiée, le courrier du 11 septembre 2009 précisant par ailleurs que la radiation était intervenue le 21 janvier 2008 ; que par suite, et en tout état de cause, le maire de la commune pouvait légalement se dispenser, pour ce qui concerne la redevance due pour les années 2008, 2009 et 2010, d'adresser une mise en demeure à la SCI Le Garros, laquelle n'existait plus, et envoyer le titre exécutoire directement à M. B... ;
13. Considérant d'autre part que les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ne permettaient à la commune de réclamer à un associé les dettes de la société que dans la seule proportion de ses droits ; qu'il n'est pas contesté que le titre exécutoire adressé à M. B... porte sur la totalité de la redevance due au titre du traité de concession pour les années 2008, 2009 et 2010, soit un montant de 7 560 euros ; qu'ainsi, et sans qu'il soit besoin de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure engagée devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux par M. B...à l'encontre du Syndicat, laquelle n'a pas d'incidence sur ses obligations à l'égard de la commune, M. B... est fondé à soutenir que la commune de Léognan ne pouvait lui demander de payer les dettes exigibles de la SCI qu'à proportion de ses droits sociaux, qui s'établissaient à 30 %, les 70 % restants étant détenus par la société JAJ Patrimoine et Finances, laquelle pouvait seule être sollicitée à hauteur de sa part ; que la décision du 25 novembre 2010 doit, par suite, être annulée en tant qu'elle réclame à M. B... le versement d'une somme supérieure à 2 268 euros ;
En ce qui concerne le titre exécutoire du 25 novembre 2010 :
14. Considérant, en premier lieu, que la circonstance, à la supposer établie, que le titre exécutoire ne mentionnerait pas de manière suffisamment précise les voies de recours à son encontre est sans conséquence sur sa légalité ;
15. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de ce qui a été dit au point 13 ci-dessus que M. B... est seulement fondé à demander l'annulation du titre exécutoire du 25 novembre 2010 en tant qu'il met à sa charge le versement d'une somme supérieure à 2 268 euros ;
Sur les conclusions indemnitaires :
16. Considérant que si M. B...réitère, par la voie de l'appel incident, ses conclusions tendant à la condamnation de la commune de Léognan à lui verser une somme de 7 500 euros en réparation du préjudice qu'il estime avoir subi, il ne conteste pas l'irrecevabilité opposée par les premiers juges à ces conclusions, lesquelles ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
17. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de ne faire droit aux conclusions d'aucune des parties au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
DECIDE :
Article 1er : Le jugement no 1100407 du tribunal administratif de Bordeaux en date du 7 mai 2013 est annulé.
Article 2 : Le titre exécutoire du 25 novembre 2010 et la décision du même jour du maire de la commune de Léognan sont annulés en tant qu'ils mettent à la charge de M. B... le versement d'une somme supérieure à 2 268 euros.
Article 3 : Le surplus des conclusions de M. B...et les conclusions des parties au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
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Nos 13BX02108-13BX02127
