Vu la requête, enregistrée le 18 janvier 2013, par télécopie et régularisée par courrier le 23 janvier 2013, présentée pour M. B... A..., demeurant..., par Me Delhaes, avocat ;
M. A... demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1101080 du 20 novembre 2012 en tant que le tribunal administratif de Pau, après avoir annulé l'arrêté du 8 novembre 2010 par lequel le maire de la commune d'Hendaye a accordé à la société Entrepuentes un permis de construire un ensemble immobilier à usage de logements, commerces, bureaux et résidence hôtelière, sur un terrain de la commune situé entre la rue de la gare et la rue du pont en tant qu'il autorisait un accès de service sur la rue de chemin de fer a, par son article 2, rejeté le surplus de sa demande tendant à l'annulation dudit arrêté, ensemble la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé le 28 décembre 2010 contre cet arrêté ;
2°) d'annuler l'arrêté contesté ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Hendaye une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de commerce ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 janvier 2015 :
- le rapport de Mme Béatrice Duvert, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Déborah De Paz, rapporteur public ;
- et les observations de Me Dunyach, avocat de la commune d'Hendaye ;
1. Considérant que par un arrêté du 8 novembre 2010, le maire de la commune d'Hendaye (Pyrénées-Atlantiques) a délivré à la société Entrepuentes, un permis de construire un ensemble immobilier de sept bâtiments devant comprendre, sur six étages, trois cent trois logements, une résidence hôtelière de quatre-vingt-trois chambres, des commerces et des bureaux, sur un terrain de la commune situé entre la rue de la gare et la rue du pont ; que M. A..., en sa qualité de propriétaire d'une villa située sur une parcelle voisine, a saisi le tribunal administratif de Pau d'une demande tendant à l'annulation de cet arrêté, ainsi que de la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé le 28 décembre 2010 contre ledit arrêté ; que M. A...interjette appel du jugement du 20 novembre 2012 en ce que le tribunal n'a annulé ledit arrêté qu'en tant qu'il autorise un accès de service sur la rue de chemin de fer et rejeté le surplus de sa demande ; que par la voie de l'appel incident, la société Entrepuentes demande la réformation du jugement en tant qu'il procède à l'annulation partielle de l'arrêté ;
Sur la régularité du jugement :
2. Considérant, en premier lieu, que lorsqu'il est saisi, postérieurement à la clôture de l'instruction et au prononcé des conclusions du rapporteur public, d'une note en délibéré émanant d'une des parties à l'instance, il appartient dans tous les cas au juge administratif d'en prendre connaissance avant la séance au cours de laquelle sera rendue la décision ; que, s'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans la note en délibéré, il n'est tenu de le faire à peine d'irrégularité de sa décision que si cette note contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ;
3. Considérant que la note en délibéré, produite par M. A...enregistrée au greffe du tribunal administratif de Pau le 14 novembre 2012, que le tribunal a visée, fait état d'éléments complémentaires relatifs aux moyens tirés de l'insuffisance du plan de masse, du dépassement des hauteurs règlementaires par la construction projetée et à la nécessité d'un accès destiné aux engins de secours sur la rue de chemin de fer ; qu'elle ne mentionne aucune circonstance de droit nouvelle, ni aucune circonstance de fait dont le requérant n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge n'aurait pu ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts ; qu'ainsi, le tribunal n'était pas tenu de rouvrir l'instruction ; que, par suite, M. A...n'est pas fondé à soutenir que le jugement, en ce qu'il ne tient pas compte de ces éléments apportés dans le cadre de la note en délibéré, serait entaché d'irrégularité ;
4. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction (...) ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive. " ; que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d'autre part, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 précitées qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ;
5. Considérant que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a prononcé l'annulation partielle du permis litigieux, en tant qu'il autorise un accès de service sur la rue de chemin de fer, au motif que cet accès devait être réalisé en dehors de l'emprise du projet immobilier et que la société Entrepuentes ne justifiait d'aucune autorisation d'exécuter des travaux de la part du propriétaire de la parcelle sur laquelle cet accès était prévu ;
6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, que l'accès aux bâtiments recevant du public (hôtel et restaurant) pour les véhicules de secours se fait par la rue du Pont et celle de la Gare, et non par la rue du Chemin de fer, d'autre part, que l'accès par cette dernière est un simple accès de service permettant une entrée à l'arrière de l'hôtel ; qu'alors qu'il n'est pas établi que ledit accès de service serait indispensable pour assurer la sécurité des bâtiments, l'illégalité ainsi relevée par le tribunal administratif affecte une partie identifiable du projet ; qu'elle est susceptible d'être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif ; qu'il suit de là que M. A...n'est pas fondé à soutenir qu'en prononçant une annulation partielle du permis de construire litigieux, le tribunal administratif de Pau se serait mépris sur les pouvoirs qu' il tenait de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et aurait méconnu son office ;
Sur les conclusions d'appel principal de M. A...:
7. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (...) " ;
8. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les hauteurs des constructions, dont il n'est pas établi qu'elles auraient été erronées, figuraient sur le plan " toits gouttières ", ainsi que sur les plans de coupe n° 6 et 14 joints à la demande de permis de construire ; que la longueur et la largeur des constructions en cause pouvaient être appréciées grâce au plan de masse établi à l'échelle 1/400 ; que, dans ces conditions, la circonstance que ce plan n'était pas coté dans les trois dimensions n'a pas été de nature, au vu de l'ensemble des pièces du dossier et de l'échelle indiquée sur ledit plan, à faire obstacle à l'appréciation par l'administration de la portée de la demande ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / (...) b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur (...). " ;
10. Considérant que M. A...fait valoir que les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ont été méconnues dès lors que les plans du dossier de demande de permis de construire ne mentionnent ni les limites de propriété, ni l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; que, toutefois, les différents plans joints à la demande, et en particulier les plans de masse, ainsi que la demande elle-même, qui précise les références cadastrales du terrain, permettent d'apprécier la situation et les contours de celui-ci au regard des lieux avoisinants ; que les plans en coupe joints à la demande de permis indiquent l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain, qui, en l'espèce, doit être regardé comme une dalle de béton recouvrant les anciennes voies ferrées et constituant le socle de la construction projetée ; que le moyen susanalysé doit, dans ces conditions, être écarté ;
11. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. / (...) " ; que si en vertu de ces dispositions, une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ;
12. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 14 août 2003, le maire de la commune d'Hendaye a délivré à la société Entrepuentes un permis de construire une dalle en béton destinée à recouvrir des voies ferrées de la gare de la ville, ainsi que deux niveaux de parcs de stationnement de 637 places ; que si l'édification du complexe immobilier ayant fait l'objet du permis contesté constitue, avec le parc de stationnement sous-terrain et la dalle de recouvrement susmentionnés, un ensemble immobilier unique, ces éléments, qui peuvent chacun remplir leur office sans l'autre, ont une vocation fonctionnelle autonome ; qu'ainsi, et compte tenu tant de l'ampleur que de la complexité du projet, ces éléments pouvaient légalement donner lieu à des permis de construire distincts ; que les constructions autorisées en 2003 apparaissent sur les plans joints au dossier de demande du permis de construire contesté ; qu'en outre, le conseil municipal de la commune d'Hendaye a, par délibération du 27 juin 2010, approuvé un plan de masse spécifique au projet immobilier dans le plan local d'urbanisme ; que, dans ces conditions, les services instructeurs de la commune ont été mis à même de vérifier, par une appréciation globale, que la délivrance de permis de construire distincts permettait de garantir le même respect des intérêts généraux et des règles, notamment celles relatives à la hauteur des constructions, que celui qu'aurait assuré la délivrance d'un permis de construire unique ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme ainsi que celui, à le supposer soulevé, tiré du détournement de pouvoir, doivent être écartés ;
13. Considérant qu'aux termes de l'article L. 752-1 du code de commerce : " Sont soumis à une autorisation d'exploitation commerciale les projets ayant pour objet : / 1° La création d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, résultant soit d'une construction nouvelle, soit de la transformation d'un immeuble existant (...). " ; qu'aux termes de l'article R. 431-27 du code de l'urbanisme : " Lorsque la construction porte sur un projet soumis à une autorisation d'exploitation commerciale en application des articles L. 752-1 à L. 752-3 du code de commerce, la demande est accompagnée de la copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de cette autorisation lorsque le dossier joint à la demande d'autorisation a été reconnu complet. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-27-1 du même code : " Lorsque la construction porte, dans une commune de moins de 20 000 habitants, sur un projet d'équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, la demande est accompagnée d'une notice précisant la nature du commerce projeté et la surface de vente. " ;
14. Considérant qu'il ressort de la demande de permis de construire que la surface de la construction destinée aux activités commerciales a été déclarée par la société Entrepuertes comme s'élevant à 826,89 mètres carrés ; que M. A...n'apporte aucun élément de nature à établir le caractère sous-évalué de la superficie commerciale ainsi déclarée ; que, dès lors, la surface de vente n'atteignant pas mille mètres carrés, le projet n'était pas soumis à autorisation au titre de la législation sur l'aménagement commercial ; que, par suite, M. A...n'est pas fondé à soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet au regard des prescriptions précitées de l'article R. 431-27 du code de l'urbanisme ;
15. Considérant que s'il est constant que la demande de permis de construire n'était pas accompagnée d'une notice précisant la nature des commerces projetés et les surfaces de vente, ces informations ont été portées dans la note d'accessibilité des personnes à mobilité réduite aux établissements et installations ouvertes au public jointes au dossier de permis de construire ; que, dans ces conditions, le service instructeur a été mis à même d'apprécier la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables en matière d'aménagement commercial ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 431-27-1 du code de l'urbanisme doit, dès lors, être écarté ;
16. Considérant que le terrain d'assiette du projet de situe en zone UBa, que le plan local d'urbanisme définit comme " correspondant au secteur de renouvellement urbain du centre-ville en couverture de la voie ferré " ; que l'article 10.4 du règlement du plan précise : " Dans les secteurs UBa et UBm, la hauteur des constructions est limitée à la hauteur portée en cotes au plan de masse. " ;
17. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le sol extérieur fini est, en l'espèce, constitué par la dalle en béton située au niveau des rues de la gare et du pont et sous laquelle ont été aménagés deux niveaux de parc de stationnement construits en sous-sol du complexe immobilier en litige servant de socle à la construction projetée ; qu'il ressort de la comparaison des plans joints à la demande de permis de construire, et notamment des plans de coupe longitudinal et du plan de masse annexé au plan local d'urbanisme que les hauteurs des bâtiments projetés, calculées à partir de la dalle susmentionnée n'excèdent pas les hauteurs limites règlementairement autorisées ; que, par suite, M. A...n'est pas fondé à soutenir que l'arrêté contesté du 8 novembre 2010 méconnaitrait les prescriptions du plan local d'urbanisme relatives aux hauteurs maximales autorisées des constructions ;
18. Considérant qu'aux termes de l'article UB 2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les programmes de logement dont l'unité foncière avant division est supérieure à 1 500 m2 ou dont le nombre de logements est supérieur ou égal à 10 ou dont la SHON est supérieure ou égale à 1 000 m2, sont admis sous réserve de contenir au minimum 33 % de logements locatifs aidés par l'Etat, de type PLAI, PLUS ou équivalent " ; que si ces dispositions sont applicables à la zone UB du plan local d'urbanisme de la commune d'Hendaye, le règlement de ce plan applicable à cette zone prévoit que le secteur UB a, dans lequel se situe le terrain d'assiette du projet, est soumis à une règlementation spécifique ; que ni le projet d'aménagement et de développement durable, ni le plan de masse annexé au plan local d'urbanisme ne subordonnent la réalisation du projet en cause, qui s'inscrit dans une volonté de renouvellement urbain et de revitalisation des activités commerciales en centre-ville, à la construction de logements locatifs sociaux ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2 du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté ;
19. Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, inclus dans un chapitre relatif aux plans locaux d'urbanisme : " (...) le règlement peut : / (...) 16° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. " ;
20. Considérant qu'il ressort des dispositions du plan local d'urbanisme d'Hendaye que dans les secteurs de la zone UB repérés comme réserves pour les logements sociaux, 30 % des programmes de logements doivent, au titre du 16° précité de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, être affectés à des logements sociaux ; que, dans ces conditions, et alors même que le plan ne prévoit pas en secteur UBa d'affectation d'un pourcentage des programmes immobiliers aux logements devant favoriser la mixité sociale, M. A...n'est, en tout état de cause, pas fondé à exciper, par la voie de l'exception, de l'illégalité du plan local d'urbanisme au regard des dispositions du 16° de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, les conclusions d'appel de M. A...doivent être rejetées ;
Sur les conclusions d'appel incident de la société Entrepuentes :
21. Considérant que pour annuler le permis de construire contesté seulement en tant qu'il autorise un " accès de service " desservant le complexe immobilier en cause au niveau de la rue du chemin de fer, les premiers juges ont retenu le moyen présenté par M. A...affirmant que l'emprise de la construction se situe au-delà des limites de propriété de la société Entrepuentes, laquelle ne justifie de la part du propriétaire de la parcelle sur laquelle cet accès est prévu d'aucune autorisation ; qu'il ressort toutefois de l'examen de la demande de permis de construire que, conformément aux dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, la société Entrepuentes a attesté avoir qualité pour demander l'autorisation contestée ; que le maire d'Hendaye a, au vu de cette attestation qui n'est pas arguée de fraude, pu légalement considérer que la société avait qualité pour déposer ladite demande ; que, par suite, c'est à tort que le tribunal administratif de Pau retenant une illégalité du permis de construire au regard des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, l'a annulé en tant qu'il autorisait un accès de service sur la rue du chemin de fer ;
22. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que l'entreprise Entrepuentes est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il a annulé partiellement l'arrêté du 8 novembre 2010 du maire d'Hendaye ; qu'en revanche, les conclusions d'appel principal présentées par M. A...doivent être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
23. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Hendaye, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. A...demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A...une somme de 3 000 euros à verser pour moitié à la commune d'Hendaye et pour moitié à la société Entrepuentes sur le fondement des mêmes dispositions ;
DÉCIDE :
Article 1er : L'article 1er du jugement du tribunal administratif de Pau du 20 novembre 2012 est annulé.
Article 2 : L'appel principal de M. A...est rejeté.
Article 3 : M. A...versera la somme de 1 500 euros à la commune d'Hendaye et la somme de 1 500 euros à la société Entrepuentes en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 13BX00184
