Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 19 mars et le 17 novembre 2024 au secrétariat de du contentieux du Conseil d'Etat, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision implicite de rejet née du silence gardé par le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur leur demande en date du 27 novembre 2023 tendant à la révision des plafonds des honoraires de location, conformément à l'article 3 du décret du 1er août 2014 ;
2°) d'enjoindre, dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir dans la présente instance, au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires de réviser, conformément à l'article 3 du décret du 1er août 2014, les plafonds fixés à l'article 2 du même décret en fixant, d'une part, le plafond portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail à 13,65 euros par m² de surface habitable pour les logements situés en zone très tendue, à 11,38 euros par m² de surface habitable pour les logements situés en zones tendue, à 9,10 euros par m² de surface habitable pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues et, d'autre part, le plafond portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux à 3,41 euros par m² de surface habitable ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ;
- la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Bastien Brillet, maître des requêtes en service extraordinaire,
- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public ;
Considérant ce qui suit :
1. Aux termes du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : " La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. / Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. / Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. (...) " Aux termes de l'article 2 du décret du 1er août 2014 pris pour l'application de ces dispositions : " I.- Le plafond mentionné au I de l'article 1er et portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal : /1° Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable ; /2° Pour les logements situés en zones tendues, à 10 euros par mètre carré de surface habitable ; / 3° Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable. / II. - Le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable. " Aux termes de l'article 3 du même décret : " Les plafonds fixés à l'article 2 sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié mentionné au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ".
2. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) demandent l'annulation pour excès de pouvoir de la décision implicite par laquelle le ministre de transition écologique et de la cohésion des territoires a rejeté leur demande tendant à la révision des plafonds des honoraires prévus à l'article 2 du décret du 1er août 2014, en application des dispositions de l'article 3 du même décret, et à ce qu'il soit enjoint au ministre de réviser ces plafonds.
3. En premier lieu, les dispositions du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ont pour objet de limiter le montant des honoraires des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, susceptibles d'être mis à la charge des preneurs et elles n'ont fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction de ces honoraires qui sont partagés entre le bailleur et le preneur. Contrairement à que soutiennent les requérantes, le Conseil constitutionnel n'a, à cet égard, assorti sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 d'aucune réserve d'interprétation de ces dispositions. L'article 3 du décret du 1er août 2014 pris pour leur application qui s'est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n'impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à toute variation de cet indice. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires aurait méconnu l'obligation légale de révision annuelle de ces plafonds qui s'imposait à lui.
4. En second lieu, quand bien même l'indice de référence des loyers a connu une évolution de deux points en 2022 et que la prise en compte de cette évolution aurait pu conduire à une augmentation de l'ordre d'un euro des trois plafonds fixés par le I de l'article 2 du décret du 1er août 2014, le ministre de transition écologique et de la cohésion des territoires n'a pas commis une erreur manifestation d'appréciation en refusant de faire droit à la demande des associations requérantes.
5. Il résulte de ce qui précède que la FNAIM, le SNPI et l'UNIS ne sont pas fondés à demander l'annulation de la décision qu'ils attaquent. Par suite, leurs conclusions aux fins d'annulation et aux fins d'injonction ainsi que leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.
D E C I D E :
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Article 1 : La requête de la Fédération nationale de l'immobilier, du Syndicat national des professionnels immobiliers et de l'Union des syndicats de l'immobilier est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la Fédération nationale de l'immobilier, première requérante dénommée, et à la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques
Délibéré à l'issue de la séance du 21 novembre 2024 où siégeaient : M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre, présidant ; Mme Laurence Helmlinger, conseillère d'Etat et M. Bastien Brillet, maître des requêtes en service extraordinaire-rapporteur.
Rendu le 20 décembre 2024.
Le président :
Signé : M. Jean-Philippe Mochon
Le rapporteur :
Signé : M. Bastien Brillet
La secrétaire :
Signé : Mme Nathalie Pilet
