Vu le pourvoi sommaire, le mémoire complémentaire et le nouveau mémoire enregistrés les 20 février, 20 mai et 24 novembre 2008 au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat présentés pour la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS dont le siège social est situé 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200) ; la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement 0605305, 0102750, 0102751, 0101913, 0202262, 0302782 en date du 13 décembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997 à 2002 dans les rôles de la commune de Gonesse à raison d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant dont elle est propriétaire ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit intégralement à ses demandes ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Alexandre Aïdara, chargé des fonctions de Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SARL GESTION TROIS HOTELS,
- les conclusions de M. Laurent Olléon, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SARL GESTION TROIS HOTELS ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS est propriétaire de locaux commerciaux à usage d'hôtel et de restaurant exploités sous l'enseigne Campanile , situés sur le territoire de la commune de Gonesse (Val-d'Oise) à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1997 à 2002 ; qu'elle se pourvoit en cassation contre le jugement en date du 13 décembre 2007 par lequel, statuant sur le renvoi ordonné par la décision n° 267692 du 13 mars 2006 par laquelle le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé le jugement du 12 février 2004 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, ce tribunal, après avoir réduit le taux d'intérêt applicable pour le calcul de la valeur vénale des locaux à usage d'hôtel, a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction de ces impositions ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation distincte des locaux à usage d'hôtel et de restaurant :
Considérant qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ; qu'aux termes de l'article 1495 du même code : Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; (...) 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans (...) un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (...) ;
Considérant que le tribunal administratif a relevé que l'administration avait procédé à une évaluation distincte de la partie hôtel et de la partie restaurant de l'immeuble appartenant à la société et qu'elle avait retenu, d'une part, pour les locaux à usage d'hôtel, l'ensemble des chambres avec salle de bains, les salles de réunion et une partie du service lingerie, l'entrée, l'accueil, les salons et locaux techniques, le local du personnel, les escaliers et le parking, et, d'autre part, pour les locaux à usage de restaurant, la salle de restaurant, les sanitaires, le local de préparation, la plonge, une partie de la lingerie, la terrasse, le dépôt et l'enclos poubelle ; qu'il n'a pas dénaturé les faits qu'il a souverainement constatés ni commis d'erreur de droit en jugeant que et alors même que la même clientèle serait susceptible d'utiliser l'hôtel et le restaurant, par sa conception et son agencement intérieur, l'immeuble devait être regardé comme composé de fractions de propriété destinées à faire l'objet d'une utilisation distincte ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation des locaux à usage de restaurant :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'administration a, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, évalué la valeur locative des locaux à usage de restaurant selon la méthode par comparaison ; que, pour les années 1997 et 1998, elle a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 7 situé dans la commune de Gonesse ; que pour les années ultérieures, elle a retenu le local-type n° 46 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la même commune, dont la valeur locative a elle-même été fixée par comparaison avec le local-type n° 7 précité ; que le tribunal a relevé la méthode suivie par l'administration sans dénaturer les pièces du dossier ; qu'en jugeant que les bases d'imposition ainsi retenues n'étaient pas utilement discutées par la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS, le tribunal n'a pas entendu écarter comme inopérante l'argumentation que la société lui avait soumise mais a estimé que cette contestation n'avait pas pour conséquence une remise en cause de ces bases ; que, par suite, il n'a pas commis d'erreur de droit ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation des locaux à usage d'hôtel :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, dans le cadre de son pouvoir d'instruction, le tribunal administratif a, le 29 octobre 2007, demandé aux parties de produire les éléments de nature à établir que le local type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, dont la société se prévalait, constituait un terme de comparaison approprié pour l'évaluation de la valeur locative de ces locaux ; que le 8 novembre 2007, l'administration a produit des pièces dont il ressort que l'immeuble de Morangis ne faisait pas l'objet d'un bail au 1er janvier 1970 ; qu'en se fondant sur ces éléments pour écarter ce terme de comparaison sans communiquer à la société les éléments produits par l'administration, le tribunal administratif a méconnu le caractère contradictoire de la procédure contentieuse ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi relatifs à cette partie du litige, la société requérante est fondée à demander l'annulation dans cette mesure du jugement attaqué ;
Considérant qu'aux termes du second alinéa de l'article L. 821-2 du code de justice administrative : Lorsque l'affaire fait l'objet d'un second pourvoi en cassation, le Conseil d'Etat statue définitivement sur cette affaire ; qu'il y a lieu, par suite, de régler dans cette mesure l'affaire au fond ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou... occupés par un tiers à un autre titre que la location... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'il résulte des termes mêmes du 3° de cet article que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ;
Considérant que les impositions en litige, relatives aux locaux à usage d'hôtel, ont été initialement établies sur la base de valeurs locatives déterminées par comparaison avec le local-type n° 3 du procès-verbal ME de Goussainville pour les années 1997 et 1998 et avec le local-type n° 38 du procès-verbal de Gonesse pour les années 1999 à 2002 ; que l'administration a admis, au cours de la procédure, que ces bâtiments avaient été choisis de manière inadéquate ; qu'estimant qu'aucun local-type ne peut servir de terme de comparaison elle propose, dans le dernier état de ses écritures, une évaluation par voie d'appréciation directe ;
Considérant, d'une part, que la société propose, comme elle est en droit de le faire au cours de la procédure contentieuse, divers termes de comparaison ;
Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a lui-même été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de Chennevières, lequel était loué par l'usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire ; que, dans ces conditions et compte tenu des conditions anormales du bail au 1er janvier 1970, ce local ne peut être retenu; que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, qui correspond à un hôtel deux étoiles situé à proximité de l'aéroport d'Orly, était occupé par son propriétaire ainsi que l'administration le fait valoir sans être contredite ; que ce local n'était donc pas loué à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; que, par suite, il ne peut donc être retenu comme terme de comparaison ;
Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles est situé dans une commune dont la situation économique n'est pas analogue à celle de Gonesse compte tenu notamment du niveau de vie de ses habitants et de sa vocation essentiellement touristique, résidentielle et administrative ; que le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole est situé dans une commune essentiellement résidentielle, limitrophe de celle de Versailles et qui ne peut être regardée comme étant analogue, au regard de sa situation économique, à celle de Gonesse ; que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne est situé dans une commune qui ne présente pas, compte tenu notamment de sa situation géographique proche de Paris, une situation économique analogue à celle de la commune de Gonesse ;
Considérant, en troisième lieu, que la société requérante propose de retenir le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Cergy correspondant à un hôtel deux étoiles construit en 1844 ; que, toutefois, l'administration fait valoir, sans être contredite qu'elle ne dispose pas des documents permettant de savoir selon quelle méthode la valeur locative de cet immeuble a été déterminée ;
Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Courbevoie ne peut plus servir de terme de comparaison pour les années d'imposition en litige dès lors qu'il n'a plus le caractère d'un local-type depuis la révision effectuée en 1991 ;
Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 119 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye a été détruit en 1985 et ne peut servir de terme de comparaison ;
Considérant, en sixième lieu, que la société requérante propose de retenir le local-type n° 5 du procès-verbal de la commune de Roissy ne peut pas être retenu comme terme de comparaison dans la mesure où sa surface pondérée est très inférieure à celle de ces locaux et qu'il ne peut être regardé comme présentant des similitudes suffisantes avec l'immeuble à évaluer ; qu'il en va de même pour le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux dès lors que ce local, construit en 1926, est vétuste et qu'il résulte de l'instruction que l'état d'entretien de cet immeuble était jugé passable en 1970 ; que, dans ces conditions, un tel local ne présente pas des similitudes suffisantes avec l'immeuble à évaluer ;
Considérant, enfin, que si la société requérante invoque le local-type n° 48 de la commune de Chelles pour le calcul de la valeur locative foncière de ses locaux à usage d'hôtel, elle n'apporte aucune précision sur ce local permettant d'en apprécier sa pertinence comme terme de comparaison ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que ni l'administration ni la société requérante n'ont été en mesure de proposer des termes de comparaison susceptibles de répondre aux critères définis par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, à défaut de terme de comparaison pertinent, l'administration est fondée, à proposer au juge une évaluation par voie d'appréciation directe, nonobstant la circonstance que l'imposition contestée a été établie sur la base d'une valeur locative évaluée selon la méthode par comparaison ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ;
Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence, laquelle est celle du 1er janvier 1970 et non, comme la société le soutient, la date du 1er août 1939 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a déterminé la valeur vénale des locaux à usage d'hôtel, à partir d'actes de cession datés de 1999 et 2000, concernant un hôtel B et B situé à Roissy-en-France et deux hôtels Formule 1 situés respectivement à Goussainville et Saint Witz ; que si la société requérante soutient que les transactions retenues par l'administration ne sont pas suffisamment proches du 1er janvier 1970, elle n'apporte aucun élément permettant d'estimer qu'il aurait existé des transactions antérieures à 1999 et 2000 et plus proches de cette date ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les demandes de la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS, en raison des locaux à usage d'hôtel dont elle est propriétaire tendant à une réduction supplémentaire des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, outre celle déjà prononcée par le tribunal administratif doivent être rejetées au titre des années en litige ;
Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du 13 décembre 2007 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé en tant qu'il statue sur les demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties restant dues par la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS au titre des années 1997 à 2002 à raison de l'évaluation des locaux à usage d'hôtel.
Article 2 : Les demandes présentées par la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, dans la mesure mentionnée à l'article 1er, et le surplus des conclusions de son pourvoi sont rejetés.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS et à la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement.
