Vu le pourvoi sommaire, le mémoire complémentaire et le nouveau mémoire enregistrés les 20 février, 20 mai et 24 novembre 2008 au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat présentés pour la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS dont le siège social est situé 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200) ; la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement n°0506954, 0604515 et 0610121 du 13 décembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003, 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Gonesse à raison d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant dont elle est propriétaire ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit intégralement à ses demandes ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Alexandre Aïdara, chargé des fonctions de Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE GESTION TROIS HÔTELS,
- les conclusions de M. Laurent Olléon, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS est propriétaire de locaux commerciaux à usage d'hôtel et de restaurant exploités sous l'enseigne Campanile , situés sur le territoire de la commune de Gonesse (Val-d'Oise) à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2003 à 2005 ; qu'elle se pourvoit en cassation contre le jugement en date du 13 décembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, après avoir réduit le taux d'intérêt applicable pour le calcul de la valeur vénale des locaux à usage d'hôtel, a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction de ces impositions ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation distincte des locaux à usage d'hôtel et de restaurant :
Considérant qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ; qu'aux termes de l'article 1495 du même code : Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; (...) 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans (...) un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (...) ;
Considérant que le tribunal administratif a relevé que l'administration avait procédé à une évaluation distincte de la partie hôtel et de la partie restaurant de l'immeuble appartenant à la société et qu'elle avait retenu, d'une part, pour les locaux à usage d'hôtel, l'ensemble des chambres avec salle de bains, les salles de réunion et une partie du service lingerie, l'entrée, l'accueil, les salons et locaux techniques, le local du personnel, les escaliers et le parking, et, d'autre part, pour les locaux à usage de restaurant, la salle de restaurant, les sanitaires, le local de préparation, la plonge, une partie de la lingerie, la terrasse, le dépôt et l'enclos poubelle ; qu'il n'a pas dénaturé les faits qu'il a souverainement constatés ni commis d'erreur de droit en jugeant que, et alors même que la même clientèle serait susceptible d'utiliser l'hôtel et le restaurant par sa conception et son agencement intérieur, l'immeuble devait être regardé comme composé de fractions de propriété destinées à faire l'objet d'une utilisation distincte ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation des locaux à usage de restaurant :
Considérant que le tribunal a relevé, sans dénaturer les pièces du dossier, que l'administration avait, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts évalué la valeur locative des locaux à usage de restaurant par comparaison avec le local-type n° 46 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Gonesse, dont la valeur locative a elle-même été fixée par comparaison avec le local-type n° 7 situé dans la même commune ; qu'en jugeant que les bases d'imposition ainsi retenues n'étaient pas utilement discutées par la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS, le tribunal administratif n'a pas entendu écarter comme inopérante l'argumentation que la société lui avait soumise mais a estimé que cette contestation n'avait pas pour conséquence une remise en cause de ces bases ; que, par suite, il n'a pas commis d'erreur de droit ;
Sur les motifs du jugement relatifs à l'évaluation des locaux à usage d'hôtel :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou... occupés par un tiers à un autre titre que la location... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'il résulte des termes mêmes du 3° de cet article que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ;
Considérant, en premier lieu, que le tribunal a relevé que l'administration ne proposait aucun local-type pouvant servir de terme de comparaison ; qu'il a écarté par des motifs non contestés les locaux-types proposés par la société requérante comme terme de comparaison ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au tribunal que la société n'a pas invoqué devant lui le local-type n° 48 de la commune de Chelles ; que, par suite, le moyen tiré de l'existence de ce terme de comparaison, présenté pour la première fois devant le juge de cassation et qui n'est pas d'ordre public, est sans incidence sur le bien-fondé du jugement attaqué ; que dans ces conditions, en jugeant qu'à défaut de terme de comparaison pertinent, l'administration, qui n'avait pas à établir qu'il n'existait aucun terme de comparaison, était fondée, par application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts à mettre en oeuvre la méthode subsidiaire d'évaluation par voie d'appréciation directe, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ;
Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence, laquelle est celle du 1er janvier 1970 et non, comme la société le soutient, la date du 1er août 1939 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant que le tribunal a relevé que l'administration avait déterminé la valeur vénale des locaux à usage d'hôtel, à partir d'actes de cession datés de 1999 et 2000, concernant un hôtel B et B situé à Roissy-en-France et deux hôtels Formule 1 situés respectivement à Goussainville et Saint Witz ; qu'en jugeant que, si la société requérante soutenait que les transactions retenues par l'administration n'étaient pas suffisamment proches du 1er janvier 1970, elle n'établissait, ni même n'alléguait qu'il aurait existé des transactions antérieures à 1999 et 2000 et plus proches du 1er janvier 1970, le tribunal administratif n'a ni commis d'erreur de droit ni méconnu les règles de dévolution de la charge de la preuve ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS est rejeté
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE GESTION TROIS HOTELS et à la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement.
