LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bailleur s'était abstenu d'appeler les dettes de loyer les plus anciennes jusqu'au 2 novembre 2005, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction, qui a pu en déduire qu'il était patent que le débiteur, qui y avait intérêt, avait eu l'intention de payer prioritairement les dettes de loyer qui étaient expressément appelées par le bailleur, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société industrielle de l'Ile Saint-Denis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société industrielle de l'Ile Saint-Denis ; la condamne à payer à MM. X... et Y... et à la société Matériaux appareils réparation location Europe, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la Société industrielle de l'Ile Saint-Denis.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Marle, de MM. Y... et X... au profit de la Société Industrielle de Île Saint-Denis au titre des loyers et charges relevant de la période du 20 juin 1994 au 19 juin 2003 à la somme de 3 730,68 €, après avoir déclaré prescrites les dettes antérieures à l'année 2000 incluse ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 2277 du Code civil, les actions en paiement des loyers et charges se prescrivent par cinq ans ;alors d'une part, que l'assignation est du 2 novembre 2005, d'autre part, que le loyer est payable par quart d'avance, il en découle que les demandes de paiement de loyers et charges jusqu'à l'année 2000 comprises sont irrecevables ; qu'en effet, c'est vainement que l'intimée invoque les dispositions de l'article 1256 du Code civil pour dire que les paiements se sont imputés sur les dettes les plus anciennes, alors que celles-ci n'ayant pas été appelées jusqu'au 2 novembre 2005, il est patent qu'implicitement, mais nécessairement le débiteur, qui y avait intérêt, a eu l'intention de payer prioritairement celles qui étaient expressément appelées par sa bailleresse ;
1°) ALORS QUE le juge doit observer le principe de la contradiction ; que dans leurs conclusions d'appel, les preneurs se bornaient à souligner qu'ils avaient intérêt à régler les loyers courants et non pas les taxes foncières qui seraient restées contestées (cf. conclusions, p. 11, n°53-54) ; qu'en relevant d'office et sans provoquer des explications préalables des parties, le moyen tiré de ce que le débiteur avait implicitement eu l'intention de payer prioritairement les dettes expressément appelées par la bailleresse, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si le débiteur peut décider quelle dette il entend acquitter, il doit en faire la déclaration lorsqu'il paye ; qu'en se bornant à constater qu'il est patent que le débiteur avait implicitement eu l'intention de payer prioritairement les dettes qui étaient expressément appelées, sans caractériser de déclaration ni même de comportement univoque des preneurs indiquant au bailleur, au jour du paiement, qu'il entendait payer les loyers courants, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1253 du Code civil ;
3°) ALORS QUE lorsque les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; que le bailleur soutenait que les paiements effectués devaient s'imputer par priorité sur les dettes de loyer et de charges les plus anciennes ; qu'en refusant de faire application de cette règle d'imputation des paiements à des dettes qui se rapportaient pourtant à un même bail et qui étaient par conséquent de même nature, la Cour d'appel a violé l'article 1256, alinéa 2, du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réduit l'indemnité due au bailleur en cas de retard dans le paiement de loyers et charges, prévue par l'article 7 du bail litigieux, au taux d'intérêt légal à compter du 2 novembre 2005 et d'avoir ordonné la restitution du dépôt de garantie malgré la pénalité prévue par l'article 11 du bail litigieux ;
AUX MOTIFS QUE le litige relatif au paiement des loyers et charges trouve son origine dans l'absence de rigueur comptable du bailleur qui, jusqu'à ce que les relations des parties deviennent conflictuelles du fait de l'échec des négociations relatives au renouvellement du bail, a omis d'appeler une partie des sommes contractuellement dues ; qu'en réalité, aucune faute sérieuse ne peut être imputée aux locataires qui ont toujours réglé le loyer qui était appelé - il résulte des propres comptes de la bailleresse qu'au 31 décembre 2002 le solde des locataires était alors de 893,56 €, ce qui est d'un faible montant - ; que dans ces circonstances, alors que les clauses contractuelles dont l'application est demandée s'analysent ensemble en une clause pénale, il sera dit que leur montant est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le bailleur et sera ramené au taux d'intérêt légal ; qu'il sera ajouté que les sommes réclamées ayant été indéterminées dans leur montant, pour les mêmes raisons imputables à la bailleresse, jusqu'à l'assignation du 2 novembre 2005, ces intérêts ne courront qu'à compter de cette dernière date ; qu'il sera précisé que le dépôt de garantie devra être restitué, dans son montant tel que majoré par le présent arrêt, aux locataires (arrêt, p.7-8) ;
ALORS QUE pour réduire le montant d'une clause pénale, les juges du fond doivent rechercher en quoi le montant de la pénalité apparaît manifestement excessif par rapport au préjudice réellement subi ; qu'en ramenant le montant des pénalités prévues par l'article 7 du contrat au seul taux d'intérêt légal, courant à compter de l'acte introductif d'instance, réduisant ainsi à néant la portée de cette pénalité, et ordonner la restitution du dépôt de garantie, et ce par des seules considérations tirées du comportement respectif des parties, sans expliquer en quoi le montant des pénalités convenues aurait été manifestement disproportionné par rapport au préjudice réellement subi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité due au titre des réparations locatives à la somme de 7 056,40 € ;
AUX MOTIFS QU'à l'occasion du départ des locataires, ceux-ci ont fait dresser un état des lieux le 21 décembre 2005 et la bailleresse le 5 janvier 2006 ; qu'il résulte de ces constats d'une part une grande vétusté, notamment quant à la l'installation électrique, d'autre part des dégradations, particulièrement imputables à des projections de peinture résultant de l'activité des locataires ; que la bailleresse justifie avoir fait effectuer des travaux pour un montant de 14 112,80 € (devis du 23 février 2006, facture du 24 octobre 2006) ; que ces derniers, imputables pour partie à charge de la bailleresse (vétusté, électricité) et pour autre partie à celle des locataires (projections de peinture), seront répartis par moitié entre les parties, et les locataires seront condamnés à rembourser à SIISD la somme de 7 056,40 € TTC (arrêt, p.8) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'en laissant à la charge du bailleur les réparations électriques en plus de la vétusté, la Cour d'appel a violé l'article 1731 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en affirmant d'une part qu'il résulte des constats une grande vétusté, notamment quant à l'installation électrique, et de l'autre, qu'il revenait à la charge de la bailleresse les réparations au titre de la vétusté et de l'électricité, la Cour d'appel s'est contredite sur le point de savoir si la détérioration de l'installation électrique était imputable à l'usure du temps, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
