LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que la société JMF ne justifiait pas de la défaillance de l'acquéreur qui ne pouvait résulter que d'une mise en demeure infructueuse de réitérer l'acte de vente alors que la stipulation dont elle se prévalait ne s'appliquait qu'en cas d'une telle défaillance et n'avait pas pour effet de rendre extinctive la seule arrivée du terme et que la clause pénale était également prévue dans le cas où une des parties saisissait le tribunal aux fins de constatation de la vente, ce dont il résultait qu'elle sanctionnait le retard dans l'exécution, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu accueillir la demande de la société Edicou en constatation de la perfection de la vente et en paiement de la clause pénale ;
Attendu, d'autre part, que le moyen, en ce qu'il invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JMF aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JMF à payer à la société Edicou la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société JMF ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société JMF
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant énoncé : « Constate que la vente du bien immobilier sis à (¿) et consistant (¿) objet du compromis de vente passé entre la société JMF et la société EDICOU, qui s'est substituée à Monsieur X..., le 14 novembre 2011, est parfaite ; dit que le présent jugement et le projet d'acte authentique établi par (¿) y annexé, seront publiés ensemble auprès de la Conservation des hypothèques (¿) ; donne acte à la SCI EDICOU de ce qu'elle s'engage à régler le prix de vente et l'ensemble des frais y afférents et dit que le notaire procédera au règlement sur le constat de la publication de la vente et sur les fonds préalablement mis à sa disposition ; condamne la SCI JMF à payer à la SCI EDICOU la somme de 20.000 ¬¿au titre de la clause pénale insérée en page 15 du compromis de vente susvisé (¿) »,
AUX MOTIFS QUE « sur la réalisation de la vente, la non réitération d'un acte authentique de vente peut être la conséquence, soit de la caducité de l'acte liée à la non réalisation d'une condition suspensive qui y était prévue, soit de la défaillance de l'une ou l'autre es parties audit acte ; qu'en l'espèce, il apparaît résulter des écritures de la SCI JMF que, pour voir juger régulière sa renonciation à la vente notifiée par courrier du 30 janvier 2012, elle se fonde, non sur la caducité de l'offre, même si elle indique dans ses écritures « qu'il est constant que la vente n'a pu être réitérée le 10 janvier 2012 pour la simple et bonne raison que la SCI EDICOU n'avait pas respecté d'engagement d'être en possession d'une offre de prêt au plus tard le 15 décembre 2011 », mais sur la défaillance de l'acquéreur dont elle estime qu'elle l'autorise, conformément au contrat, à renoncer à la vente » ; que la SCI JMF invoque, en effet, dans ses écritures les stipulations du compromis selon lesquelles, « si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier » ; que, d'ailleurs, la SCI JMF ne prétend pas avoir mis en oeuvre la procédure prévue dans le compromis, lequel prévoit (page 8) que : « l'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur ou au notaire chargé d'établir l'acte de vente, par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus (15 décembre 2011. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur ou le notaire chargé d'établir l'acte aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité « ; que cette société sollicite au demeurant paiement d'une clause pénale, laquelle n'est envisagée par l'acte, en cas de non réalisation de la condition suspensive, qu'au seul cas (page 8) où « le défaut d'obtention du ou des prêts résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles ou s'il a refusé, sans motifs légitimes, la ou les offres reçues », ce qui n'est pas véritablement soutenu par la venderesse ; que surtout, la SCI JMF ne demande pas à la Cour, dans le dispositif de ses écritures, de constater la caducité du compromis pour non réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts ; qu'ainsi, il appartient à la SCI JMF, qui se fonde sur la défaillance de l'acquéreur pour justifier sa renonciation à la vente, d'en démontrer la réalité ; or, que la SCI JMF n'établit pas avoir mis en demeure la SCI EDICOU de réitérer l'acte de vente ; qu'il ne saurait être considéré, en effet, que l'inexécution et, partant, la défaillance de l'acquéreur, était acquise à la date du 31 décembre 2011, voire du 11 janvier 2012, voire de tout autre date à laquelle le délai aurait pu être reporté alors que l'arrivée du terme prévu au compromis ou du terme prorogé constitue le point de départ du délai à partir duquel l'une ou l'autre des parties pouvait adresser un courrier recommandé à l'autre pour l'obliger à s'exécuter ; que le contrat prévoit en effet expressément (page 15) que : « la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation, ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Si l'une des parties vient à refuse de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice » ; ce qui suppose bien que la preuve d'un refus de réitération soit apportée, laquelle preuve ne pouvant résulter que de la défaillance de l'une des parties nonobstant une mise en demeure adressée par l'autre ; qu'à cet égard, la Cour ne peut que constater que la stipulation suivante, qui prévoit le cas, invoqué par la SCI JMF, du « défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue suite à la défaillance de l'acquéreur », laisse subsister la notion de « défaillance » et ne saurait, à défaut de toute précision expresse dans l'acte, permettre de considérer que, dans cette hypothèse, la seule arrivée du terme st extinctive, d'autant que l'exécution de l'obligation de l'acquéreur, à savoir la réitération de la vente par acte authentique, requiert nécessairement le concours du vendeur ; qu'ainsi, la SCI JMF n'est pas fondée à prétendre avoir régulièrement renoncé à la vente ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu'elle a constaté que la vente du bien était parfaite et ordonné la publication du jugement et du projet d'acte notarial ; que, néanmoins, il convient d'ajouter au jugement pour reporter au 4 avril 2012, date de l'assignation délivrée par la société EDICOU à la SCI JMF aux fins de voir constater la vente en justice, les effets de la vente ; que la société JMF n'est pas fondée à cet égard que la vente n'a pu se réaliser à défaut de paiement du prix alors que le compromis de vente ne conditionnait pas la vente, parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, au versement par l'acquéreur du prix stipulé dans l'acte ; sur la clause pénale, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le compromis de vente prévoit expressément le paiement par la partie ayant refusé de réitérer la vente de la clause pénale stipulée dans l'acte au cas même où l'autre partie saisirait le tribunal aux fins de constatation de la vente ; qu'il est prévu en effet : « si l'une des parties vient à refuser la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la parie défaillante supportant les frais de justice et cette partie devra en outre payer à son cocontractant le montant de la clause pénale stipulée aux présentes» ; que demeurent applicables pour autant les dispositions de l'article 1152 du Code civil, qui permettent au juge même d'office de modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, dont le tribunal a fait une juste application en l'espèce en ramenant à 20.000 ¿ la somme qui sera due à ce titre par la SCI JMF (¿) »,
ALORS QUE 1°), dans ses dernières conclusions récapitulatives d'appel (p. 12), la SCI JMF faisait valoir qu'en « raison de la nouvelle législation sur les plus-values immobilières à compter du 1er février 2012 » elle avait « sollicité et obtenu du notaire de la SCI EDICOU qu'une option lui soit offerte pour le cas où la réitération de la vente ne serait pas possible à la date initialement prévue. La première branche de cette option (¿) consistait à pouvoir mettre en demeure l'autre partie, aux fins d'exécution de la convention (¿) Une seconde branche de l'option concernant cette fois-ci la possibilité de renoncer à la vente a été ouverte à la concluante pour les raisons fiscales envisagées précédemment, en ces termes » (v. p. 15 du compromis de vente du 14 novembre 2011) : « Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé d réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d'huissier. Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit ». C'est cette seconde branche de l'option que la SCI JMF a mis en oeuvre de façon parfaitement légitime, par sa lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2012 » ; qu'en omettant de s'expliquer sur ce moyen pertinent, qui était de nature à influer sur la solution du litige, en ce qu'il tendait à justifier la renonciation du vendeur à conclure, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE 2°), la cassation du chef des dispositions de l'arrêt attaqué ayant confirmé le jugement entrepris, qui avait retenu la perfection de la vente objet du compromis du novembre 2011, entraînera par voie de conséquence et de plein droit la cassation du chef des dispositions de l'arrêt attaqué, ayant confirmé le jugement entrepris, qui avait condamné la SCI JMF à payer à la SCI EDICOU le montant de la clause pénale stipulée audit compromis à hauteur de 10 % du prix de vente ; ce, par application de l'article 624 du Code de procédure civile.
ALORS QUE 3°), au surplus, dans ses dernières conclusions d'appel (p. 16), la SCI JMF invoquait le bénéfice es dispositions impératives de l'article 1229 du Code civil en soutenant que « la clause pénale insérée au compromis de vente du 14 novembre 2011 vise uniquement à sanctionner l'inexécution de l'obligation principale à l'exclusion de tout retard », de sorte que, « pour le cas où la vente serait consacré judiciairement, la clause pénale ne pourrait s'appliquer de façon cumulative » ; qu'il ne ressort pas de la citation, par la Cour d'appel, de la clause pénale stipulée au compromis du 14 novembre 2011 que celle-ci aurait été stipulée pour le simple retard dans l'exécution de l'obligation principale ; que dès lors, en condamnant la SCI JMF au paiement de la somme de ¿, au titre de la clause pénale, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1229 du Code civil.
