LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures ; qu'à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour d'appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 14 décembre 2012), que par actes sous seing privé du 10 février 2005, M. X... a signé des promesses synallagmatique de vente avec M. Y... et avec M. et Mme Z... portant chacune sur une parcelle de terre à détacher d'une plus vaste parcelle dont il était propriétaire ; que M. X... ayant refusé de signer l'acte authentique de vente, M. Y... et M. et Mme Z... l'ont assigné pour que les ventes soient déclarées parfaites à leur profit et en dommages-intérêts ;
Attendu que pour accueillir leurs demandes, la cour d'appel s'est prononcée au visa des conclusions de M. X... signifiées le 3 décembre 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait déposé des conclusions récapitulatives le 7 mars 2012, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne M. Y... et M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 valaient vente et d'avoir condamné M. X... à payer à M. Y..., d'une part, et à M. et Mme Z..., d'autre part, 10. 000 € à titre de dommages et intérêts outre 3. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article R. 315-4 du code de l'urbanisme applicable lors de la signature des compromis, constitue un lotissement toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet sur une période de moins de dix ans de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ; que l'examen des pièces versées aux débats permet de constater que la division de la parcelle P 739 est elle-même une subdivision de la parcelle 603 (acte de partage du 30 mars 2001) qui a porté à plus de quatre le nombre de terrains issus de la propriété concernée (la parcelle 603 est en effet divisée en cinq parcelles, numérotées de P 738 à P 742) ; qu'ensuite, la division de la parcelle P 739 a fait l'objet d'une autre subdivision dans les quatre années après le partage (division entre les intimés par le compromis de février 2005) ; que la division ci-dessus décrite constitue donc un lotissement au sens du code de l'urbanisme ; qu'aucune promesse de vente, de location, même unilatérale, ne peut être consentie avant l'obtention de l'autorisation de lotir et ce, en application de l'ancien article L. 316-3, alinéa 1er, du code de l'urbanisme, repris à l'article L. 414-4 du même code et ce, même sous la condition suspensive de l'obtention de cet arrêté ; que le non-respect de cette règle entraine la nullité des promesses de vente ; que toutefois, la demande de nullité ne peut être exercée que par l'acquéreur, le maire, le préfet ; que le vendeur lotisseur n'a pas en effet la qualité pour agir en nullité de la promesse de vente en violation de l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme ; qu'il convient dès lors de confiner le jugement du 31 mars 2009 qui, par des motifs pertinents adoptés par la cour d'appel, a constaté que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 valaient vente et a condamné Alain X... à verser l'indemnité forfaitaire aux acquéreurs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'à l'examen des actes de vente du 10 février 2005, versés aux débats, il apparaît qu'il s'agit de promesses synallagmatiques de vente en ce que tant le vendeur que les acheteurs, d'accord sur la chose et sur le prix, se sont réciproquement engagés ; qu'en page 10, il est noté en effet : « Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif, sur la chose et sur le prix. Elles seront réitérées au plus tard le 20 septembre 2005 » ; que ces promesses ont été conclues sous la condition suspensive principale d'obtention d'un prêt, conformément à l'article 1. 2 en page 9 des actes : « La présente vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-obtention d'offres de prêt dans le délai de 2 mois » ; que cette condition suspensive n'a pas d'effet dans la promesse liant M. X... et M. Y... car celui-ci a indiqué, par lettre datée du 14 juin 2005, adressée à l'agence MIG, qu'il n'aurait finalement pas recours à un crédit pour l'acquisition du terrain ; que s'agissant du prêt sollicité par les époux Z..., il a été consenti par le Crédit Mutuel le 23 mars 2005 soit dans le délai imparti par la promesse de vente, selon un courrier adressé le 21 mai 2006 par l'agence MIG à M. X... ; que ces promesses de vente, signées par M. X..., sont donc efficaces car elles recèlent bien une offre de transférer la propriété d'un bien immobilier parfaitement identifié (parcelle de terre sise lieudit « Quartier Cadran » à Sainte-Marie d'une superficie de 2. 550 m ² environ à prendre et à détacher de la parcelle cadastrée sur ladite commune section P, numéro 739, d'une contenance de 51 ares et 6 centiares) pour un prix clairement spécifié (83. 750 €) ; qu'en application des articles 1134 et 1589 du code civil, cette promesse de vente, qui vaut vente définitive et qui fait la loi des parties, doit donc recevoir exécution ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la cour d'appel doit se prononcer au visa des dernières conclusions déposées par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a statué en visant les conclusions de M. X... déposées et signifiées le 3 décembre 2010 (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 6), quand celui-ci avait pourtant régulièrement déposé et signifié des conclusions postérieures, en date du 7 mars 2012 et signifiées le lendemain ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges du fond doivent faire observer le principe de la contradiction ; qu'ils ne peuvent soulever un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs écritures d'appel, M. Y..., les époux Z...et la société Martinique Transactions Syndic se bornaient à faire valoir que la vente des parcelles était parfaite en l'état des promesses de vente du 10 février 2005 et que la nécessité d'obtenir une autorisation de lotir ne faisait pas obstacle à l'authentification des transactions ; qu'en jugeant à l'inverse que l'absence d'autorisation de lotir entraînait la nullité des promesses de vente portant sur une parcelle dont la division avait été opérée, mais en soulevant d'office le moyen selon lequel la demande de nullité ne pouvait être exercée que par l'acquéreur, le maire et le préfet et non par le vendeur (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE le vendeur est recevable à invoquer la nullité de la promesse de vente portant sur une parcelle divisée, en raison de l'absence d'autorisation de lotir à la date de l'acte ; qu'en jugeant le contraire (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), la cour d'appel a violé l'article L. 316-3 ancien du code de l'urbanisme, applicable en l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à payer, d'une part, à M. Y... et, d'autre part, à M. et Mme Z...la somme de 8. 375 € à titre d'indemnité forfaitaire conventionnelle, ainsi que la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il convient de confirmer le jugement du 31 mars 2009 qui par des motifs pertinents adoptés par la cour d'appel a constaté que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 valaient vente et a condamné Alain X... à verser l'indemnité forfaitaire aux acquéreurs ; que ces derniers justifiant par ailleurs d'une privation de jouissance de leur immeuble pendant plusieurs années, d'un préjudice financier lié au remboursement d'emprunt pour deux des intimés, à l'augmentation du prix du mètre carré depuis 2005, à la modification du coefficient d'occupation des sols, le jugement sera infirmé quant au rejet de leur demande de dommages et intérêts ; que leur préjudice sera réparé, au vu des éléments qui précèdent, tant pour Edouard Y... que pour les époux Z...par l'octroi d'une somme de 10. 000 € ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'en allouant à M. Y... et à M. et Mme Z..., à hauteur de la somme de 8. 375 €, le bénéfice de la clause pénale insérée dans les promesses de vente, et en leur allouant en outre une somme de 10. 000 € « à titre de dommages-intérêts », la cour d'appel a procédé à un cumul d'indemnisation et a violé les articles 1134, 1147 et 1152 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la clause pénale litigieuse dispose que, « dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 8 375 € » ; qu'en allouant aux acquéreurs, outre le montant de la clause pénale, une somme supplémentaire de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts au titre « d'une privation de jouissance de leur immeuble pendant plusieurs années, d'un préjudice financier lié au remboursement d'emprunt pour deux des intimés, à l'augmentation du prix du mètre carré depuis 2005, à la modification du coefficient d'occupation des sols » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3), sans expliquer en quoi ces préjudices liés au retard dans la signature de l'acte authentique étaient distincts des préjudices que la clause pénale était censée réparer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1152 du code civil.
