LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 avril 2011), que les époux X... et M. Y... sont propriétaires de maisons contiguës ; qu'entre ces deux fonds, une ancienne ruelle, au dessus de laquelle a été bâtie un étage en prolongement de la construction des époux X... permet d'accéder, notamment, à la cour située sur l'arrière du bâtiment Y... ; que les époux X... ont assigné leur voisin pour d'une part se voir reconnaître la propriété exclusive du passage, et d'autre part voir déclarer que M. Y... ne possède aucune servitude de passage sur leur parcelle ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté d'une part qu'aucun des titres de propriété produits ne décrivait avec précision le passage et ne prouvait une propriété exclusive des parties sur le passage litigieux, et d'autre part que les attestations n'établissaient pas une possession paisible de ce passage, la cour d'appel, par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a pu rejeter la revendication de propriété exclusive des époux X..., et dire que le passage était commun ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen est inopérant ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, dans une instance opposant le propriétaire d'une maison (M. et Mme X..., les exposants) à celui du fonds voisin (M. Y...), déclaré que le premier n'établissait pas avoir la propriété exclusive de la ruelle passant sous l'étage de sa maison ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... soutenait qu'il était propriétaire de la cour, en vertu d'un titre acquisitif conforté par une possession depuis plus de trente ans ; qu'en revanche, les époux X... concluaient qu'ils étaient propriétaires par titre du couloir et de la petite cour qui figuraient sur le cadastre de la parcelle AL 491, et M. Y... et ses auteurs ne pouvaient pas bénéficier d'une possession paisible pendant trente ans ; que le jugement attaqué devait être confirmé en ce qu'il avait débouté les époux X... de leur revendication d'un droit de propriété sur la cour et le passage ; qu'en effet leur titre de propriété et ceux de leurs auteurs ne décrivaient pas cette cour et ce passage qui, à l'origine, n'appartenaient pas en propriété exclusive à l'une ou à l'autre des parcelles contigües, comme la propriété exclusive de leur parcelle et de leur immeuble construit ; qu'en effet l'acte du 14 septembre 1946 faisait état d'un droit de passage dans un couloir séparatif de l'immeuble D... pour aller dans un cul de sac, l'immeuble D... étant la parcelle voisine, celle de M. Y... ; que les attestations comme le cadastre n'attestaient pas à l'évidence d'une possession paisible de cette cour et de ce couloir, à titre de propriétaire, pour les époux X... ou leurs auteurs, et d'une possession ayant duré plus de trente ans ; que les époux X... n'étaient donc pas propriétaires ; qu'il en était de même de M. Y... qui ne bénéficiait pas d'un titre et d'une possession paisible pendant plus de trente ans sur le passage et la petite cour ; qu'il ressortait de la lecture de tous les actes notariés apportés dans le débat par les parties, dont l'un des plus anciens est l'acte de vente du 29 août 1870, concernant le fonds X..., que le couloir et la courette étaient communs aux deux parcelles contiguës ; que s'il était vrai que, dans les actes postérieurs à 1907, il n'y avait plus de titre sur ce passage, les époux X... et leurs auteur n'avaient pas possédé, à titre de propriétaires exclusifs dans l'exercice d'une possession à titre de propriétaire, continue et paisible, dans la mesure même où le passage était visible, effectif, et exercé par les propriétaires et occupants des fonds contigus ; que le jugement devait être réformé en ce qu'il attribuait la pleine propriété du sol du passage aux époux X... et en ce qu'il déboutait M. Y... de sa demande concernant le caractère indivis du couloir du passage figurant sur la parcelle AL 490 ; que les époux X... n'apportaient pas au débat un titre de propriété, conforté par une possession paisible continue leur permettant d'acquérir par prescription trentenaire ;
ALORS QUE la preuve de la propriété immobilière s'établit par titres ; qu'en considérant, au vu des actes notariés versés aux débats, que le passage litigieux était simplement commun aux deux fonds voisins, quand la parcelle X... n° 346 était décrite dans un acte de vente du 29 août 1870 puis dans un acte de partage du 31 décembre 1924, titres anciens de la propriété X..., comme comprenant le passage et la courette, et que, de surcroît, l'acte de vente Y... du 27 juillet 1989 rappelait l'acte de vente de 1870 réservant au vendeur une servitude de passage sur le fonds X..., la cour d'appel a violé les articles 1134 et 544 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, dans un litige opposant le propriétaire d'un immeuble (M. et Mme X..., les exposants) à celui de l'immeuble voisin (M. Y..., décidé que le second bénéficiait d'une servitude de passage sur le couloir passant sous la maison du premier ;
AUX MOTIFS QUE, tout d'abord, le passage ne s'exerçait pas sur une propriété exclusive, pleine et entière des époux X... qui ne pouvaient être déclarés propriétaires exclusifs de la petite cour et du passage ; que la servitude de passage s'exerçait sur un passage commun aux fonds desservis, comme en témoignaient de fait la porte permettant l'accès à la cour située derrière l'immeuble Y... et à l'escalier desservant dans cet immeuble les étages, et la porte desservant un troisième fonds ; que les époux X... soutenaient que M. Y... n'avait pas de titre de servitude conventionnelle et qu'il lui appartenait de produire ce titre, tandis qu'eux-mêmes n'avaient pas l'obligation d'apporter au débat leurs propres titres et ceux de leurs auteurs ; que l'acte de vente du 29 août 1870 qui était un titre émanant d'un auteur des époux X... et qui créait le fonds actuel X..., par division, constituait bien une servitude de passage sur ce fonds, devenu X..., au profit du vendeur qui restait propriétaire d'une partie de sa parcelle ; que si cette servitude de passage n'était pas créée au bénéficie du fonds de Michel Y..., cet acte témoignait que les parcelle riveraines au passage commun bénéficiaient d'un passage dont le vendeur du fonds conservait le bénéficie au détriment du fonds devenu aujourd'hui X... ; que l'examen de ce titre permettait de dire par les termes employés qu'il ne s'agissait pas d'une tolérance, mais d'un droit qui était consacré et reconnu ; que, d'autre part, l'acte de vente du 27 octobre 1828, dite vente E...à F..., émanant d'un auteur de M. Y... contenait l'indication d'un passage sur une ruelle ou allée existant entre la parcelle vendue et celle des époux Z... ; qu'enfin, l'acquisition de M. Y... du 27 juillet 1989 faisait état d'un accès à la courette et à l'étage par le couloir de l'immeuble voisin X... ; que cet acte contenait une référence expresse à l'acte du 29 août 1870 contenant la vente B...- C... à Pierre A... qui était un auteur de X... ; qu'il ressortait de la comparaison de ces titres émanant des auteurs X... et des auteurs Y... que les fonds qui étaient contigus à la ruelle figurant sur l'ancien cadastre, qui ne comportait aucune ambiguïté sur l'existence d'un passage commun, bénéficiaient d'un droit de passage sur la parcelle devenue AL 490 et propriété X..., qui ne devait pas contenir ce passage en pleine propriété du sol ; qu'il s'ensuivait que les époux X... ne pouvaient pas priver M. Y... du droit de passage que ses auteurs avaient utilisé avec un titre et depuis des temps immémoriaux comme le démontraient les actes notariés de vente, et les actes notariés de cession de fonds de commerce et les attestations ; qu'en effet, M. Y... bénéficiait bien d'un titre lui permettant d'exercer, parce que son fonds en bénéficiait, un droit de passage sur un passage indivis et commun qui n'était pas la propriété exclusive des époux X... ;
ALORS QUE, d'une part, une servitude est une charge imposée à un fonds au profit d'un autre, le titre constitutif ne pouvant trouver son fondement que dans celui du fonds servant ; qu'en affirmant que l'acte de vente du 29 août 1870 « titre émanant d'un auteur des époux X... et qui cré (ait) le fonds actuel X..., par division, constituait une servitude de passage sur ce fonds, devenu X..., au profit du vendeur », tout en constatant que cette charge « n'a (vait) pas été créée au bénéfice du fonds Y... », refusant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres énonciations, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, aucune servitude de passage ne peut s'établir à partir de simples présomptions ou indices ; qu'en déduisant l'existence d'une servitude de passage d'actes faisant seulement référence à un passage sur la ruelle, impropres à caractériser l'existence d'une telle charge, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;
ALORS QUE, enfin et en toute hypothèse, la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en déclarant, d'un côté, que l'acte de vente du 29 août 1870 émanant d'un auteur des exposants constituait une servitude sur ce fonds, devenu X..., au profit du vendeur, ce dont il résultait que ceux-ci étaient propriétaires du passage inclus dans leur parcelle, et en énonçant, de l'autre, que M. Y... bénéficiait d'un passage indivis et commun qui n'était pas la propriété X..., la cour d'appel s'est contredite en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
