LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la condition numéro six imposait au vendeur soit d'établir la conformité des lucarnes situées sur le toit de l'immeuble, soit de diminuer le prix de vente du bien vendu du montant des travaux nécessaires à une mise en conformité de la toiture, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du 8 décembre 2004 émanant de la mairie de Pernay que leur ambiguïté rendait nécessaire, que les travaux de réalisation des lucarnes implantées sur le toit ne pouvant être régularisés, la convention imposait à la SCI Aleda de diminuer le prix de vente du montant des travaux nécessaires à leur démolition, en a exactement déduit que la sixième condition suspensive ne s'étant pas réalisée en raison de la seule volonté de la venderesse de refuser toute diminution du prix contrairement à ses engagements contractuels, la vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Aleda aux dépens
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Aleda à payer 2 500 euros aux époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la SCI Aleda
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI Aleda fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité du compromis de vente signé le 29 juillet 2004 entre les époux X... et elle-même et de l'avoir condamnée à leur payer, au titre de la clause pénale, la somme de 16.800 euros.
AUX MOTIFS QU'il est constant que le chapitre XI du contrat comprenait six conditions suspensives dont la réalisation était reconnue par les parties comme indispensable à la réalisation de la vente ; que la condition numéro 6 imposait au vendeur, soit d'établir la conformité des lucarnes situées sur le toit de l'immeuble, soit de diminuer le prix de vente du bien vendu du montant des travaux nécessaires à une mise en conformité de la toiture ; qu'il est établi, notamment par un courrier du 8 décembre 2004 émanant de la mairie de Pernay, que les travaux effectués ne peuvent être régularisés et qu'il convient de démolir les lucarnes implantées sur le toit ; que la SCI Aleda, qui ne conteste pas ce fait, s'est pourtant refusées à diminuer le prix de vente ainsi qu'elle s'y était engagée dans une telle hypothèse ; qu'elle soutient que son refus ne peut cependant justifier la non réitération, par monsieur et madame X..., de la vente par acte authentique ; que la convention qui imposait à l'appelante, qui n'avait pu remplir la première condition suspensive de l'obtention d'un certificat de conformité des lucarnes, de remplir alors la condition suspensive subsidiaire en diminuant le prix de vente du montant des travaux nécessaires à une mise en conformité de la toiture ; que la SCI Aleda reconnaît ne pas avoir fait établir de devis concernant ces travaux et avoir refusé de proposer une diminution de prix, exigeant que la vent soit réitérée moyennant le versement du prix convenu dans l'hypothèse où les lucarnes auraient été déclarées conformes.
ALORS QUE, par un courrier adressé le 8 décembre 2004 à la SCI Aleda, le maire de Pernay décidait, après avoir constaté l'ancienneté de l'infraction aux règles de l'urbanisme constituée par la réalisation de lucarnes rampantes et la bonne volonté du propriétaire des lieux qui avait proposé un plan de réaménagement, de ne pas donner de suite à cette infraction et précisait que les acquéreurs, qui ne sauraient être tenus pour responsables de cette infraction, n'auraient à mettre le bâtiment en conformité qu'en cas de travaux de modification de la couverture ; que dès lors, en retenant, pour juger que la SCI Aleda n'avait pas réalisé la condition suspensive relative à la conformité des lucarnes de la maison objet du compromis de vente qu'elle avait conclu avec les époux X..., qu'il était établi par ce courrier que les travaux effectués ne pouvaient être régularisés et qu'il convenait de démolir les lucarnes implantées sur le toit, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre desquels il résultait que le maire ayant décidé de ne pas donner de suite à la non-conformité au POS des lucarnes, celles-ci n'avaient pas à être démolies de sorte que la condition suspensive devait être réputée réalisée, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La SCI Aleda fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer aux époux X... les intérêts légaux ayant couru sur le dépôt de garantie d'un montant de 4000 euros à compter du 21 décembre 2004.
AUX MOTIFS QUE les parties avaient convenu qu'en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives le dépôt de garantie devrait être restitué aux acquéreurs ; que le fait que cette somme ait pu être déposée sur le compte séquestre de Maître Y..., notaire, ne rend pas nécessaire la présence de ce séquestre à l'instance puisque le contrat prévoyait qu'à défaut de demande conjointe des co-contractants, le séquestre pourrait se dessaisir des fonds au vu d'une décision de justice définitive ayant statué sur leur restitution ; qu'il convient en conséquence, non de condamner la SCI Aleda à restituer le dépôt de garantie versé par les époux X..., mais d'autoriser Maître Y... à opérer cette restitution ; que, même si la somme de 4.000 euros n'est pas entrée dans le patrimoine de la SCI Aleda, celle-ci en refusant abusivement la restitution qui aurait pu être immédiatement effectuée su elle y avait consenti, a causé un préjudice financier résultant de l'impossibilité pour eux de faire usage de ces fonds ou d'en percevoir les fruits.
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en retenant, pour juger qu'elle avait causé un préjudice aux époux X... et ainsi condamner la SCI Aleda au paiement des intérêts légaux ayant couru sur le dépôt de garantie à compter du 21 décembre 2004, que celle-ci avait refusé abusivement la restitution de cette somme qui aurait pu être immédiatement effectuée si elle y avait consenti, bien que cette circonstance de fait n'ait été soutenue par aucune des parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a ainsi violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile.
