LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne ressort ni des conclusions d'appel ni de l'arrêt que Mme X..., ès qualités, ait soutenu la caducité de la promesse du 27 août 1999 à raison de l'impossibilité pour son bénéficiaire de s'acquitter d'une partie du prix au moyen des loyers ; que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'en ce qui concernait les modalités de paiement de l'immeuble il était manifeste que le terme de compensation avait été improprement employé, qu'il ne résultait pas de l'acte que la SCI Ma.Ber.Line avait eu ou prévu une dette envers les époux Y... et que les loyers perçus entre la promesse de vente et la levée de l'option ne constituaient certainement pas une dette de la promettante, sauf à donner de fait un effet rétroactif à la levée de l'option, la cour d'appel, par une interprétation souveraine rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la convention, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la SCI Ma.Ber.Line avait vendu ledit immeuble par acte du 29 janvier 2004 à la société GF qui avait fait publier la vente, que la venderesse savait à cette date, que la SCI Dullet était acquéreur de l'immeuble et pour quelles raisons, qui lui étaient entièrement imputables, la vente n'avait pas été réitérée par acte authentique, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X..., ès qualités, devait être déboutée de sa demande d'indemnisation de frais et charges de copropriété que la SCI Ma.Ber.Line avait volontairement conservés à sa charge en refusant de signer l'acte authentique concrétisant le transfert de propriété et en privant la SCI Dullec de la jouissance dont lesdits frais n'étaient que la contre partie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière Ma.Ber.Line aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière Ma.Ber.Line à payer à la société Dullec la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière Ma.Ber.Line ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme X..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière Ma.Ber.Line.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit valable la levée, le 13 septembre 2002, de l'option offerte par la promesse unilatérale de vente du 27 août 1999 concernant l'immeuble situé rue de la Grange aux Grains, section AK n° 83, lieu-dit Le Longchamp, et constituant ou ayant constitué les lots 400, 571 et 401 de l'immeuble en copropriété, enjoint à Mme X..., es-qualités d'administrateur ad hoc de la SCI MA.BER.LINE, de régulariser l'acte authentique constatant la vente aux conditions de la promesse de vente en l'étude de Me A..., notaire associé à BELLERIVE-SUR-ALLIER, 8 avenue de Randan, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la date fixée par la première convocation à venir par le notaire, et dit qu'à défaut de signature de l'acte dans le délai d'un mois à compter de cette première date, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié conformément à la loi ;
AUX MOTIFS QUE « la vente était convenue au prix de 2.500.000 francs, financé pour 980.000 francs au moyen d'un prêt, 800.000 francs sur les propres deniers des acquéreurs et « 720.000 francs par compensation sur les loyers déjà versés le 1er septembre 1999 jusqu'au 1er août 2003 (48 mensualités de 15.000 francs chacune) » et, en cas de refus du crédit, la somme de 980.000 francs était payable en trois annuités de 150.000 francs, 35 mensualités de 15.000 francs et une mensualité de 5.000 francs étalées sur trois ans à partir du 1er août 2003, sans intérêt ni indexation ; que l'option d'achat devait être levée au plus tard le 1er août 2003 à 17 H par lettre recommandée, faute de quoi le loyer serait majoré à 30.000 francs par mois ; que la faculté de céder le bénéfice de la promesse de vente était prévue par l'acte ; que M. et Mme Y... en ont usé normalement au profit de M. B..., et que les parties ont convenu que le bénéficiaire était la SCI DULLEC ; que l'indivisibilité des trois opérations réalisées par les actes du 27 août 1999, vente du fonds de commerce par la SA VICHY RIVE GAUCHE à la SARL MC, bail commercial par la SCI MA.BER.LINE à la SARL MC et promesse de vente des murs par la SCI MA.BER.LINE à M. et Mme Y... ne résulte d'aucun élément du dossier ; qu'il n'y a aucune identité entre les propriétaires successifs du fonds de commerce et les propriétaires des murs ; qu'aucune mention des deux actes ne subordonne un des contrats à la validité de l'un des deux autres ; que, en ce qui concerne les modalités de paiement de l'immeuble, il est manifeste que le terme de « compensation » a été improprement employé ; qu'il ne résulte pas en effet de l'acte que la SCI MA.BER.LINE ait eu ou ait prévu une dette envers les époux Y... et que les loyers perçus entre la promesse de vente et la levée de l'option ne constituent certainement pas une dette de la promettante, sauf à donner de fait un effet rétroactif à la levée de l'option ; que les parties ont manifestement entendu préciser que le vendeur se considérait rempli de ses droits sur le prix à hauteur du loyer déjà payé par la locataire, en imputant le montant des loyers sur le prix de vente de l'immeuble, faisant des loyers payés par la SARL MC une indemnité d'immobilisation dont Mme X... n'auraient pas la charge en cas de non levée de l'option mais dont ils auraient le bénéfice, bénéfice transmis à la personne substituée en cas de levée de l'option ; que le fait que le prix soit finalement dû par la SCI DULLEC plutôt que par les époux Y..., alors que la promesse leur reconnaissait la possibilité de se substituer toute personne physique ou morale, n'a pas d'effet sur la validité du contrat ; que cet accord sur les modalités e paiement est sans incidence sur le prix lui-même qui a été précisément déterminé à 2.500.000 francs dans l'accord des parties ; que l'article L.223-21 du Code du commerce n'a pas matière à s'appliquer ici, les époux Y... n'ayant cédé à M. B... qu'un droit qui leur appartenait et n'ayant en rien dépossédé la Société MC qui n'a acquis qu'un fonds de commerce qu'elle conserve et qui ne perd pas son bail commercial ; que ce moyen est dépourvu de portée en ce qui concerne la cession à M. B... et que la Cour ne peut voir en quoi l'intimée trouve un abus de bien social ; que tout au plus y aurait-il infraction à l'article L.223-21 par la mise à la charge de la société, dont M. Y... était gérant, d'une indemnité d'immobilisation et une partie du prix d'une acquisition à son bénéfice personnel, mais que la SCI MA.BER.LINE n'invoque pas ce chef de nullité et ne justifie pas d'un intérêt légitime lésé par cette infraction ; que, dans sa lettre de levée de l'option du 13 septembre 2002, M. B... écrivait à la SCI MA.BER.LINE que « le prix de 2.500.000 francs, soit 381.112,54 €, sera payé comptant par compensation avec le montant des loyers payés jusqu'à cette date, et le surplus au moyen de deniers disponibles », reprenant les termes de la promesse de vente ; que, dans le procès-verbal de difficultés du 25 octobre 2002, le notaire indiquait que la SCI DULLEC justifiait des sommes disponibles, ayant déposé dans ses comptes la somme de 120.000 €, déduction faite du seul montant des loyers effectivement payés, et produisant une attestation de prêt de 230.000 € et une attestation de disponibilité sur un compte chèque de 35.999 € ; que la Cour de cassation a relevé que la Cour n'avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en disant nulle la levée de l'option par la SCI DULLEC alors qu'elle constatait qu'elle proposait de payer le prix déduction faite des seuls loyers payés ; que le notaire a indiqué ne pouvoir procéder à l'établissement de l'acte de vente non parce que la SCI MA.BER.LINE faisait valoir l'absence de paiement, mais parce qu'elle n'avait pas fait procéder au diagnostic amiante malgré la demande du notaire par lettre recommandée du 10 octobre 2002 ; que ce moyen ne pas prospérer non plus (…) » (arrêt, p. 5, § 2 et s. et p. 6, § 1 à 8) ;
ALORS QUE, premièrement, si la validité d'une vente suppose un accord sur la chose et sur le prix, une vente, comme tout contrat, peut être frappée de caducité si un élément du contrat, postérieurement à sa conclusion, fait défaut ; qu'en l'espèce, le prix convenu devait être acquitté, pour partie, au moyen de loyers payés par le bénéficiaire ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment de l'existence ou de la validité de la vente, la convention ne devait pas être considérée comme caduque à raison de l'impossibilité pour le bénéficiaire d'acquitter une partie du prix au moyen de loyers, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant la caducité du contrat ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, quand bien même les actes n'auraient pas été indivisibles, la caducité pouvait résulter de ce que le prix ne pouvait plus être acquitté, au moins pour partie, selon les modalités convenues ; que les énonciations de l'arrêt relatives à l'indivisibilité ne sauraient restituer une base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant la caducité du contrat.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit valable la levée, le 13 septembre 2002, de l'option offerte par la promesse unilatérale de vente du 27 août 1999 concernant l'immeuble situé rue de la Grange aux Grains, section AK n° 83, lieu-dit Le Longchamp, et constituant ou ayant constitué les lots 400, 571 et 401 de l'immeuble en copropriété, enjoint à Mme X..., es-qualités d'administrateur ad hoc de la SCI MA.BER.LINE, de régulariser l'acte authentique constatant la vente aux conditions de la promesse de vente en l'étude de Me A..., notaire associé à BELLERIVE-SUR-ALLIER, 8 avenue de Randan, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la date fixée par la première convocation à venir par le notaire, et dit qu'à défaut de signature de l'acte dans le délai d'un mois à compter de cette première date, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié conformément à la loi ;
AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les modalités de paiement de l'immeuble, il est manifeste que le terme de « compensation » a été improprement employé ; qu'il ne résulte pas en effet de l'acte que la SCI MA.BER.LINE ait eu ou ait prévu une dette envers les époux Y... et que les loyers perçus entre la promesse de vente et la levée de l'option ne constituent certainement pas une dette de la promettante, sauf à donner de fait un effet rétroactif à la levée de l'option ; que les parties ont manifestement entendu préciser que le vendeur se considérait rempli de ses droits sur le prix à hauteur du loyer déjà payé par la locataire, en imputant le montant des loyers sur le prix de vente de l'immeuble, faisant des loyers payés par la SARL MC une indemnité d'immobilisation dont Mme X... n'auraient pas la charge en cas de non levée de l'option mais dont ils auraient le bénéfice, bénéfice transmis à la personne substituée en cas de levée de l'option ; que le fait que le prix soit finalement dû par la SCI DULLEC plutôt que par les époux Y..., alors que la promesse leur reconnaissait la possibilité de se substituer toute personne physique ou morale, n'a pas d'effet sur la validité du contrat ; que cet accord sur les modalités e paiement est sans incidence sur le prix lui-même qui a été précisément déterminé à 2.500.000 francs dans l'accord des parties (…) » (arrêt, p. 5, § 9 à 13) ;
ALORS QUE premièrement, la promesse unilatérale de vente prévoyait, en cas d'obtention du prêt, que le prix devait être payé « à concurrence de 720.000 francs par compensation sur les loyers déjà versés depuis le 1er septembre 1999 jusqu'au 1er août 2003 (48 mensualités de 15.000 francs chacune) » (acte notarié du 27 août 1999, paragraphe « Promesse de vente », p. 17) ; qu'elle prévoyait ainsi compensation entre le prix stipulé et le montant des loyers acquittés jusqu'à la date de levée de l'option d'achat ; qu'en décidant néanmoins que l'imputation du montant des loyers sur le prix de vente de l'immeuble faisait des loyers payés en une indemnité d'immobilisation (arrêt, p. 5, antépénultième §), la Cour d'appel a dénaturé la stipulation claire et précise n'appelant, comme telle, aucune interprétation, de la convention conclue le 27 août 1999 et violé, ce faisant, l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Mme X... es-qualité, visant à l'indemnisation des frais qu'elle avait exposés (arrêt p.9 et 8).
AUX MOTIFS QU'« que les prétentions de la SARL FB à l'encontre de la SCI DULLEC sont fondées sur l'obligation au remboursement des impenses utiles même au possesseur de mauvaise foi ; que le paiement des impôts fonciers n'entre pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue ; que la plus value résultant de la sortie de l'immeuble de al copropriété depuis le 13 mai 2004 n'est pas justifiée et qu'il n'est donc pas démontré qu'il y ait eu là une amélioration utile ; qu'elle n'a exposé les frais d'assurances qu'à raison de l'acquisition de l'immeuble qu'elle savait aléatoire et que ces frais n'ont profité qu'à elle , et ne peuvent certainement pas donner lieu à indemnisation par le véritable propriétaire ; qu'il n'est pas justifié que les travaux dont il est produit la facture ont été utiles à la conservation , l'entretien ou l'amélioration de l'immeuble et que leur indemnisation n'est pas due par le propriétaire ; qu'enfin, sur tous ces points et en ce qui concerne les charges de copropriété, il convient de rappeler que, bien qu'étant rétroactivement privée de la propriété, la SARL GF a profité depuis le 29 janvier 2004 de tous les attributs et de la jouissance attachés à la propriété, qu'elle a déclaré, en faisant son acquisition, qu'elle connaissait le litige entre le vendeur et la SCI DULLEC et donc les droits revendiqués par celle-ci et qu'elle était bien informée des conséquences, y compris pécuniaires, de l'acquisition d e l'immeuble dans de telles condition ; qu'elle doit con être déboutée de sa demande d remboursement de frais exposés en pleine connaissance de cause, en contrepartie de la jouissance dont elle bénéficiait pour le véritable propriétaire ainsi spolié. »
ALORS QUE premièrement, les seuls motifs mis en avant par l'arrêt, quant aux frais afférents à l'immeuble, concernent la SARL GF ; qu'en s'abstenant de dire pour quelle raison, s'agissant de la demande de la SCI MA BER LIGNE, aucun droit à remboursement ne pouvait être consacré, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motif et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE deuxièmement, à supposer que les motifs relatifs à la demande de la société GF puissent être étendus à la SCI MA BER LIGNE, de toutes façons, les juges du fond devaient rechercher si une indemnité ayant été allouée à la SCI DULLEC et mise à la charge de la SCI MA BER LIGNE, pour compenser la perte de jouissance, les frais afférents à l'immeuble, au cours de la procédure concernée par cette perte de jouissance, ne devaient pas être corrélativement mis à la charge de la SCI DULLEC et qu'à cet égard, le pourvoi souffre d'un défaut de base légale au regard des articles 544 et 1583 du Code civil.
