LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Q 16-21.145 et A 16-21.017 ;
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... et les consorts A... ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° Q 16-21.145, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième, sixième et septième branches :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt attaqué (Caen, 24 mai 2016), de dire que la parcelle [...] est la propriété indivise de Mme Z... et du syndicat des copropriétaires du [...] , et de rejeter leur demande au titre de la prescription acquisitive d'une courette faisant partie de celle-ci ;
Mais attendu qu'ayant constaté que dès l'année 1980, la courette était fermée par un portillon et utilisée privativement, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant tiré du caractère équivoque de la possession à compter de 2003, a souverainement retenu que l'introduction de leur action en justice en 2009 laissait présumer qu'à cette date, la possession de M. et Mme Y... était devenue équivoque et que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve d'une possession trentenaire et en a exactement déduit qu'ils ne pouvaient avoir prescrit la propriété de la surface revendiquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen unique du pourvoi n° Q 16-21.145 et sur les deux moyens du pourvoi n° A 16-21.017, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et M. et Mme Y... à payer, chacun, à Mme Z... et au syndicat des copropriétaires du [...] , la somme globale de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyens produits au pourvoi n° A 16-21.017 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le contrat de vente et de constitution de servitude conclu entre M. Christophe X... et Mme Sylvie Z... le 23 novembre 2010 et réitéré le 24 mars 2011 par acte de Maitre E..., notaire a Paris, portant sur la parcelle cadastrée section [...] commune de [...], enregistre le 18 avril 2011 a la conservation des hypothèques de Pont l'Eveque, volume 2011 P n° 1744, et d'avoir en conséquence condamné M. Christophe X... a payer à Mme Sylvie Z... la somme de 9 000 euros en restitution du prix de vente, frais de notaire en sus, avec intérêts au taux légal a compter du 7 décembre 2011, date des conclusions de Mme Sylvie Z... valant mise en demeure, et d'avoir dit que les intérêts échus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêts ;
AUX MOTIFS QU' il apparait cependant que par actes du 23 novembre 2010 et 24 mars 2011, M. X... a vendu à Mme Z... ses droits indivis sur la parcelle [...] , pour un prix de 9000 euros ; que cet acte tendait manifestement a régler le litige de façon amiable ; qu'il n'en demeure pas moins qu'il s'agissait d'un acte de vente et que, des lors que M. X... ne disposait d'aucun droit de propriété sur la parcelle [...], cet acte est dépourvu d'objet et constitue une vente de la chose d'autrui ; que l'article 1599 du code civil énonce que la vente de la chose d'autrui est nulle, seul l'acheteur ayant qualité pour invoquer cette nullité relative ; que c'est donc de façon légitime que Mme Z... - qui justifie en cause d'appel avoir publie ses dernières conclusions au service de la publicité foncière, de telle sorte que le moyen d'irrecevabilité tire de l'absence de publication n'est plus justifie - sollicite la nullité de cet acte de vente ; que le jugement sera reforme en ce sens ;
ALORS QUE la transaction a entre les parties l'autorité de la chose jugée ;
qu'en l'espèce, M. Christophe X... faisait valoir que Mme Sylvie Z... ne pouvait agir en nullité de la vente du 24 mars 2011, en ce qu'il n'était en définitive pas titulaire des droits indivis cédés sur la parcelle [...] , dès lors qu'une telle vente avait été conclue en exécution d'une transaction par laquelle elle avait consenti à lui reconnaître la titularité de tels droits indivis en contrepartie de son engagement à les lui céder pour une somme de 9 000 euros avec institution d'un droit de passage au profit de ses parcelles ; qu'en ne recherchant pas si l'autorité de chose jugée attachée à la transaction invoquée n'interdisait pas à Mme Sylvie Z... de remettre en cause la validité de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2052 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le propriétaire du fonds dominant sera tenu à payer au propriétaire du fonds servant une indemnité annuelle de 500 euros, et d'avoir en conséquence condamné en tant que de besoin M. Christophe X... a payer cette somme a Mme Sylvie Z... et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ;
AUX MOTIFS QUE compte tenu de la configuration et de l'étroitesse de la cour n° [...], Mme Z... peut légitimement demander à ce qu'il soit expressément prévu que le droit de passage s'exercera uniquement a pied, étant précise que tout passage en véhicule est impossible et que le stationnement d'un véhicule sur la parcelle [...] excéderait l'exercice d'un simple droit de passage ; que l'indemnité compensatrice réclamée, a hauteur de 500 euros par an, apparait de nature a compenser les dommages causes aux propriétaires de la parcelle [...] par le droit de passage de M. X... ; qu'elle n'est en tout état de cause pas utilement discutée ; qu'il y sera donc fait droit ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QU' en présence d'une servitude pour cause d'enclave, le paiement d'une indemnité ne peut être mis à la charge du propriétaire du fonds dominant que s'il est constaté qu'il en résulte, à l'égard du fonds servant, un dommage ; qu'en l'espèce, en condamnant M. Christophe X... à payer une somme annuelle de 500 euros à titre d'indemnité compensatrice des dommages causés aux propriétaires du fonds servant, sans nullement caractériser en quoi auraient consisté de tels dommages, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, EN TOUTE HYPOTHESE, QU' en présence d'une servitude pour cause d'enclave, le droit de chacun au respect de ses biens s'oppose à ce qu'il soit mis à la charge du propriétaire du fonds dominant le paiement d'une indemnité perpétuelle alors que le droit de passage reconnu n'a vocation à s'exercer qu'à pied ; qu'en l'espèce, en condamnant M. Christophe X... à payer, sans limitation de durée, en sa qualité de propriétaire du fonds dominant, une somme annuelle de 500 euros à titre d'indemnité compensatrice des dommages causés aux propriétaires du fonds servant pour un droit de passage qui ne s'exercera qu'à pied, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil, ensemble l'article 1er du protocole additionnel 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le juge ne peut statuer en méconnaissance des termes du litige ; qu'en l'espèce, M. Christophe X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, le caractère disproportionné de l'indemnité sollicitée par Mme Sylvie Z... à raison de la servitude de passage pour cause d'enclave grevant le fonds dont elle était copropriétaire ; qu'en énonçant qu'une telle indemnité n'était pas utilement contestée, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi n° Q 16-21.145 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle cadastrée [...] commune de [...] est la propriété indivise de madame Z... et du syndicat des copropriétaires du [...] , et débouté monsieur et madame Y... de leur demande au titre de la prescription acquisitive de huit mètres carrés de la parcelle cadastrée [...] commune de [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant enfin des demandes présentées par les époux Y..., on constate en premier lieu que ces derniers ne revendiquent aucun droit de propriété indivis sur l'ensemble de la parcelle [...], ni droit de passage. Ils soutiennent en revanche avoir acquis par prescription la petite courette de 8 m2 située devant leur immeuble, faisant partie de la parcelle [...], sur laquelle ils ont fait édifier une véranda. L'article 2272 du code civil prévoit en effet que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Il faut pour pouvoir prescrire que la possession soit continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. M. et Mme Y... ne peuvent se prévaloir de la prescription abrégée de 10 ans, dès lors que leur titre de propriété ne fait mention ni de la parcelle [...], ni de la courette en question. Mme Z... admet que les époux Y... ont pu acquérir cette courette par prescription. Les consorts A... et le syndicat des copropriétaires, qui n'ont pas constitué, ne peuvent être considérés comme acquiesçant à la demande. M. X... n'émet aucune contestation, mais il ne dispose, comme indiqué ci-dessus, d'aucun droit de propriété sur la parcelle. M. et Mme Y... versent aux débats plusieurs attestations, aux termes desquelles dès l'année 1980, la courette faisant partie de la parcelle [...], située devant leur maison, était fermée par un portillon et était utilisée par eux de manière privative. On ne sait cependant quand ce portillon a été posé. M. et Mme Y... ont agi en justice en 2009 pour faire reconnaître leur droit de propriété, ce qui laisse présumer qu'à cette date, leur possession était contestée et était devenue équivoque. Il apparaît de plus que cette possession était équivoque dès l'année 2003, puisqu'à cette époque M. et Mme Y... avaient déposé une déclaration de travaux pour la pose d'une véranda, et que cette demande avait expressément été déclarée irrecevable pour le motif suivant : "vous ne justifiez pas d'un titre vous habilitant à déposer la présente déclaration de travaux portant sur un terrain ne vous appartenant pas (section cadastrale B n° 794)". M. et Mme Y... ne pouvaient donc ignorer dès cette date que la courette n'était pas leur propriété, et ce refus a entaché leur possession du vice d'équivoque. Ils ne peuvent donc pas se prévaloir d'une possession trentenaire utile, et le jugement doit être confirmé sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la propriété de la cour de huit mètres carrés, il résulte des articles 2258, 2261 et 2272 du code Civil que la propriété d'un bien immobilier peut s'acquérir par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. En l'espèce, les époux Y... versent à la procédure une attestation de Monsieur Marcel F..., artisan retraité, exposant l'existence d'un portail en bois pour accéder par l'entrée du [...] à 1.4 propriété des demandeurs. (pièce numéro 06 de Monsieur Daniel Y... et Madame Bernadette C... épouse Y...). L'existence de ce portail, dont la position par rapport aux huit mètres carrés de la cour revendiqués n'est pas précisée, ne prouve pas l'exercice d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire par les époux Y..., depuis au moins trente années, de la superficie revendiquée. Par ailleurs, aucun autre élément versé à la procédure ne vient étayer l'existence d'une telle possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, depuis au moins trente années, des huit mètres carrés revendiqués par les époux Y.... Enfin, la reconnaissance par Madame Sylvie B... épouse Z..., en son nom : propre et non en qualité de représentante du syndicat des copropriétaires des [...] de l'usucapion d'une partie de la parcelle cadastrée [...] ne peut suffire à fonder cette prétention, la parcelle précitée faisant l'objet d'une indivision entre elle et les consorts A... » ;
ALORS 1°) QUE la possession utile à l'acquisition du droit de propriété par prescription ne requiert aucun titre de propriété ; que l'arrêt attaqué a retenu que la possession de monsieur et madame Y... était équivoque parce qu'en 2003 l'administration avait refusé de les autoriser à construire une véranda dans la cour litigieuse en raison de leur absence de justification d'un titre les habilitant à demander une autorisation de travaux sur un terrain ne leur appartenant pas, ce dont il s'évinçait qu'ils savaient ne pas être propriétaires de la cour ; qu'en statuant ainsi, quand l'absence de titre des exposants était inapte à les empêcher de posséder utilement la cour pour en acquérir la propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 712, 2255 et 2261 du code civil ;
ALORS 2°) QU'à la différence de la mauvaise foi, qui n'empêche pas de prescrire par trente ans, le vice d'équivoque ne requiert pas que le possesseur sache qu'il n'est pas propriétaire, mais que les actes qu'il accomplit sur le bien ne manifestent pas aux yeux des tiers qu'il entend agir en propriétaire ; qu'en jugeant équivoque la possession de monsieur et madame Y... au prétexte que, depuis que l'administration leur avait refusé en 2003 l'autorisation de construire faute de justifier d'un titre les habilitant à construire sur un terrain d'autrui, ils ne pouvaient ignorer qu'ils n'étaient pas propriétaires de la cour, quand ce motif était inapte à caractériser que les actes de monsieur et madame Y... sur la cour qu'ils revendiquaient n'auraient pas révélé aux yeux de leurs voisins leur intention d'agir en propriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
ALORS 3°) QU'en se fondant sur le refus d'autorisation de construire opposé par l'administration en 2003 sans rechercher si, comme le soulignaient monsieur et madame Y... offres de preuve à l'appui (p. 11 de leurs conclusions visant leurs pièces n° 4, 5 et 6), ils n'avaient pas effectivement construit une véranda sur la cour revendiquée après y avoir été finalement autorisés par l'administration en 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
ALORS 4°) QU'en retenant que la possession de monsieur et madame Y... était équivoque parce qu'en 2009 ils avaient agi pour faire reconnaître leur droit de propriété, quand cette circonstance était impropre à caractériser l'équivocité de la possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
ALORS 5°) QU'en énonçant que monsieur et madame Y... produisaient des attestations selon lesquelles, depuis 1980, la courette était fermée par un portillon et utilisée par eux de manière privative, et qu'on ignorait quand le portillon a été installé, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 6°) QU'en déniant la prescription acquisitive trentenaire au motif qu'on ignorait la date d'installation du portillon, tout en relevant que selon les attestations produites par monsieur et madame Y... le portillon existait en 1980, soit depuis 36 ans au jour des débats d'appel, de sorte qu'il était inopérant de savoir la date exacte à laquelle le portillon avait été installé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil ;
ALORS 7°) QU'à supposer qu'elle ait adopté l'affirmation des premiers juges selon laquelle l'attestation de monsieur F... ne précisait pas la position du portillon par rapport au huit mètres carrés de la cour cependant qu'aucun autre élément ne venait étayer la possession utile trentenaire, en statuant ainsi, tout en relevant que monsieur et madame Y... produisaient plusieurs attestations aux termes desquelles la courette située devant leur maison était clôturée par le portillon et utilisée privativement par eux, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
