| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 décembre 2008, 08-10162

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que par acte sous seing privé du 8 mars 2002 Mme X... a donné à la société Centre immobilier toulousain (la société CIT), agent immobilier, par ailleurs chargé de la gestion du bien considéré, mandat " de mettre en vente et de vendre " un immeuble lui appartenant, donné en location à M. Y... ; que faisant valoir que congé lui avait été donné au nom de Mme X... par la société CIT, laquelle lui avait notifié une offre de vente de cet immeuble qu'il avait acceptée, M. Y..., en raison du refus de Mme X... de souscrire l'acte authentique constatant ladite vente, l'a assignée en réalisation de celle-ci ; que reprochant à la société CIT d'avoir excédé les limites du mandat qui lui avait été donné, Mme X... l'a assignée en réparation du préjudice né de cette faute ; que l'arrêt rendu le 6 septembre 2004 par la cour d'appel de Toulouse qui avait décidé que la société CIT avait reçu de la propriétaire mandat de donner au locataire congé aux fins de vente de l'immeuble que celui-ci occupait en qualité de locataire et en avait déduit qu'en raison de l'acceptation de M. Y... de l'offre de vente attachée à ce congé, la vente était parfaite, a été cassé le 12 juillet 2006 (Civ. 1ère, pourvoi n° W 04-19. 815) ; que la cour d'appel devant laquelle l'affaire avait été renvoyée a fait droit aux prétentions de M. Y... en se fondant sur l'existence d'un mandat apparent ;
Sur la fin de non recevoir opposée par la défense :
Attendu que la société CIT prétend que le premier moyen est irrecevable en ses quatre premières branches, Mme X... étant sans intérêt à agir pour voir déclarer dépourvu d'effet le congé qu'elle a fait délivrer ;
Mais attendu que les dispositions critiquées de l'arrêt attaqué préjudiciant à Mme X..., celle-ci justifie d'un intérêt à agir ;
Que la fin de non recevoir doit donc être rejetée ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues entre les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelles " transactions sur immeubles et fonds de commerce " doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;
Attendu que pour décider que Mme X... était engagée par les actes délivrés en son nom et qu'elle avait l'obligation de ratifier l'acte de vente de l'appartement en cause à M. Y..., l'arrêt attaqué, après avoir constaté l'absence, dans le mandat très général donné le 27 septembre 1997 au prédécesseur de la société CIT, chargé de la gestion du bien et dans le " mandat de vente " du 8 mars 2002, de mandat spécial de donner congé au locataire occupant les lieux qui devaient être vendus, énonce que M. Y... pouvait légitimement croire à l'existence des pouvoirs de la société CIT avec laquelle il était régulièrement en relation et qu'il n'est pas sérieux d'exiger de lui, profane en la matière, qu'il se soit enquis auprès de l'huissier de justice instrumentaire, de savoir si Mme X... avait ou non donné un mandat valable à la société CIT pour délivrer le congé ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 12 du code de procédure civile ;
Attendu que pour accueillir la demande de dommages-intérêts de la société CIT qui avait invoqué les " procédures abusives " de Mme X... et lui avait imputé des allégations diffamatoires, la cour d'appel a retenu que cette dernière avait accusé sans preuve l'agent immobilier de dissimulations et de collusion frauduleuse en ajoutant que ces accusations gratuites étaient fautives et de nature à entraîner un préjudice professionnel ;
Qu'en se déterminant ainsi sans préciser le fondement juridique de cette condamnation, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions autres que celles disant que sont définitives les dispositions du jugement relatives à la nullité de l'assignation du 17 mars 2003 et disant n'y avoir lieu d'appeler en la cause les consorts Z...- A..., Mme Françoise B... et Mme Catherine B..., l'arrêt rendu le 11 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société CIT aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X..., de la société CIT et de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « il doit être relevé que tout propriétaire a la possibilité de vendre un bien occupé par un locataire, sans être dans l'obligation de délivrer à celui-ci le congé avec offre de vente fondé sur l'article 15- II de la loi du 6. 7. 1989 ; que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire et il n'y a pas ouverture du droit de préemption ; qu'il est constat que le " mandat de vente " à lui seul, ne peut permettre à la SARL CIT de délivrer congé au locataire, sauf mention expresse écrite à ce sujet ; que ce contrat est qualifié d'entremise de mandat, l'agent immobilier se voit simplement confier la tâche de trouver des acquéreurs, de négocier et non d'effectuer des actes de disposition ; que le simple mandat d'entremise ne peut être assimilé à une offre de vente dont l'acceptation du client aurait pour effet de rendre la vente parfaite (CCass 1 ère civ 10 mai 1995) ; qu'or le fait de délivrer congé pour vendre au locataire aboutit à ce résultat ; que le congé pour vendre est donc un acte de disposition, non autorisé par le simple mandat d'entremise ; qu'en vertu de l'article 1988 du code civil, s'il s'agit d'aliéner ou d'hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès ; que par ailleurs. les dispositions d'ordre public de la loi du 6. 7. 1989 dite Hoguet exigent que les agents immobiliers détiennent un mandat écrit et préalable ; que la SARL CIT invoque en premier lieu le mandat de gérance confié par MADAME B... FRANCOISE à MONSIEUR F... le 27. 9. 1987 lire : 27. 9. 1997 lequel mentionne le pouvoir de donner et d'accepter tous congés ; qu'il doit être relevé que : *ce mandat avait été confié par MADAME B... FRANCOISE et non par MADAME X... actuelle propriétaire du bien *le mandataire a cédé son fonds le 25. 6. 1999 à la SARL CIT laquelle n'a pas fait régulariser le transfert de mandat à son nom, que s'il est constant que les consorts B...- X... ont accepté de manière tacite le mandat de l'agence CIT en ce qui concerne la perception des loyers, il n'en demeure pas moins que la SARL CIT ne peut fonder son pouvoir de délivrer congé pour vendre au vu de ce mandat de gérance, qu'en vertu des dispositions légales, la SARL CIT avait l'obligation, avant de se substituer à l'agence F..., d'obtenir le consentement préalable et écrit du mandant, ce qui n'a pas été le cas ; qu'en outre, le mandat de donner congé pour vendre est un acte de disposition nécessitant un mandat exprès ; que le pouvoir de donner et d'accepter tous congés, mentionné dans le dit mandat confié à l'agence F... ne peut donc être invoqué ; que la SARL CIT ne produit aucune pièce permettant d'établir l'existence de ce mandat préalable et exprès de MADAME X... sur la délivrance du congé litigieux ; que cependant, comme l'invoque à juste titre MONSIEUR Y..., le locataire a pu légitimement croire que l'agence immobilière avait bien reçu pouvoir de faire délivrer le congé litigieux ; qu'en effet, ce congé a été délivré avec la mention du nom de la SARL CIT laquelle gérait le dit bien en percevant notamment les loyers pour le compte du propriétaire, qu'en outre, MONSIEUR Y..., lors de la délivrance du dit congé avait déjà reçu la visite d'éventuels acquéreurs, présentés et accompagnés par la dite agence, qu'il doit être relevé qu'il n'est pas d'usage, pour un locataire, de solliciter la justification du mandat de l'agence immobilière pour délivrer le dit congé ; qu'enfin, aucune mauvaise foi ou fraude du locataire susceptible de le priver du bénéfice de la théorie du mandataire apparent n'est établie ; que dès lors, MONSIEUR Y... est bien fondé à se prévaloir du mandat apparent de l'agence immobilière pour délivrer le congé avec offre de vente et pour revendiquer les droits qui en découlent ; que la régularité de la procédure qui a suivi la délivrance du congé ne peut être contestée, que MADAME X...... ne peut remettre en cause le congé lui-même et toute la procédure de préemption subséquente sans appeler les acquéreurs alors que le caractère d'ordre public de la loi rend indivisible le congé délivré et la vente convenue ; que faire droit à une action en nullité du congé et de la procédure de préemption subséquente sans mise en cause des acquéreurs exposés au droit de préemption du locataire (lequel a été accepté par les consorts Z...- A... le 2. 5. 2002) revient à contourner la loi et permettre indirectement la négation du droit de préemption du locataire sans anéantissement corrélatif de la vente au tiers ;... que dès lors, il convient de faire droit à la demande de MONSIEUR Y... qui a exercé valablement son droit de préemption ; que le vente forcée du bien litigieux au prix de 190 561, 27 euros net vendeur doit être ordonnée, MONSIEUR Y... versant en outre à la SARL CIT la somme de 7 622, 45 euros au titre de sa commission ;... que sur l'action en responsabilité de Madame X..., il est exact, au vu des motifs précédemment exposés que la SARL CIT a délivré tan congé pour vendre sans avoir préalablement obtenu le mandat exprès écrit préalable de son mandant ; que si la faute de l'agent immobilier est établie, il appartient à MADAME X... de démontrer l'existence d'un lien de causalité avec celle-ci ; qu'or, aucun préjudice ne peut être constaté (si ce n'est celui lié à une éventuelle dissimulation du prix, non indemnisable) ; qu'en effet, MADAME X... obtient le prix accepté par elle dans l'offre d'achat pour le dit bien vendu » ;

ALORS 1°) QUE : un mandat apparent ne peut tenir en échec les dispositions d'ordre public des articles 1e " et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, desquelles il résulte qu'un agent immobilier ne peut, sans un mandat écrit et exprès du propriétaire du bien, valablement délivrer au locataire un congé pour vendre en application de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'en décidant le contraire, après avoir constaté que la société CIT ne disposait pas d'un mandat écrit et exprès de Madame X... pour délivrer un congé pour vendre à Monsieur Y..., la cour d'appel a violé les dispositions sus énoncées ;
ALORS 2°) QUE : en l'absence de mandat écrit et exprès donné à un agent immobilier, les actes passés par celui-ci relativement à l'immeuble sont inaptes à engager le propriétaire, que ce soit sur le fondement d'un mandat conventionnel ou d'un mandat apparent ; qu'après avoir constaté que la société CIT ne disposait pas d'un mandat écrit et exprès de congédier Monsieur Y... et de lui notifier un prix de vente inférieur, en relevant, pour écarter les demandes indemnitaires de Madame X... à l'encontre de la société CIT, que les actes des 8 mars 2002 et 23 avril 2002 prévoyaient que les biens seraient libres à la réalisation de l'acte authentique de vente, qu'elle a payé les honoraires de la société CIT pour la délivrance du congé, qu'elle a mandaté son notaire pour établir un compromis de vente sur la base de celui mentionnant l'existence du congé, qu'ainsi la société CIT n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité envers Madame X... seule à l'origine de ses préjudices par son obstination procédurale et son refus de régulariser la vente et d'en percevoir le prix, la cour d'appel a violé les articles ler et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret du 20 juillet 1972 et 1147 du Code civil ;
ALORS 3°) QUE : de même, après avoir constaté que la société CIT ne disposait pas d'un mandat écrit et exprès de congédier le locataire et de lui notifier un prix de vente inférieur, en condamnant Madame X... à conserver à sa charge les taxes et charges de copropriété échues depuis le 10 décembre 2002 à titre de dommages-intérêts envers Monsieur Y... parce qu'il n'a pu entreprendre des travaux d'isolation et a dû payer à la fois le prix de vente et les loyers à échoir, la cour d'appel a violé les articles ler et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret du 20 juillet 1972 et 1382 du Code civil ;
ALORS 4°) QUE : même si le principe du mandat apparent avait été applicable au cas présent, de toute façon, en l'état d'un congé pour vendre fondé sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, établi par acte d'huissier et indiquant comme requérant de l'officier ministériel une personne qui n'est autre que le bailleur lui-même, toute apparence de mandat de congédier le locataire est exclue ; qu'en retenant au contraire l'existence d'un mandat apparent au profit de la société CIT, au motif notamment que son nom figurait sur le congé du 22 mars 2002 et la notification du 19 juillet 2002, quand il est constant que ces actes mentionnaient exclusivement la bailleresse en qualité de requérante de l'huissier, la cour d'appel a violé le texte susmentionné ;
ALORS 5°) QUE : après avoir exactement énoncé, par motifs adoptés des premiers juges, qu'un logement peut être vendu occupé par un locataire qui dans ce cas ne dispose pas du droit de préempter institué par l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient et a ainsi violé le texte précité, ensemble l'article 1110 du Code civil, en relevant, par motifs également adoptés des premiers juges et pour écarter l'erreur de droit commise par la société CIT lorsqu'elle a cru devoir faire délivrer le congé pour vendre, que celui-ci ne pouvait être annulé sans mise en cause des consorts Z...- A... et anéantissement de la vente à leur profit en ce que cela aboutirait à contourner le droit de préemption de Monsieur Y... ;
ALORS 6°) QUE : à supposer que par son énonciation aux termes de laquelle en congédiant le locataire la société CIT aurait exécuté une obligation de Madame X... parce que l'appartement devait être vendu libre de toute occupation, elle ait écarté l'erreur de droit commise par cette société dans l'émission du congé pour vendre bien que l'énonciation dont s'agit se rapportait à la prétendue absence de préjudice causé à Madame X... et non pas à la validité du congé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de sa constatation selon laquelle la société CIT n'avait pas de mandat écrit et exprès de congédier le locataire, d'où il résultait que cette société n'avait aucun pouvoir de délivrer congé au nom
et pour le compte de Madame X..., et a ainsi violé les articles ler et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1110 du Code civil ;
ALORS 7°) QUE : en relevant, pour écarter les demandes indemnitaires de Madame X... à l'encontre de la société CIT, que son obstination procédurale était à l'origine de ses préjudices, la cour d'appel n'a pas caractérisé une faute de l'exposante faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :