LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 29 octobre 2015), que, suivant acte sous seing privé du 11 septembre 2006, la société CIC Ouest (la banque) a consenti un prêt relais de 277 000 euros, remboursable en une seule échéance fixée au 15 août 2008, à M. X... et à son épouse (les emprunteurs), ces derniers ayant décidé d'acquérir un bien immobilier sans attendre d'avoir vendu celui dont ils étaient propriétaires ; qu'à la suite de la défaillance des emprunteurs, qui n'avaient pas réussi à vendre leur immeuble en dépit d'un report de l'échéance au 15 février 2010, la société Crédit logement (la caution), qui s'était portée caution de ce prêt, a réglé la créance de la banque, puis a assigné les emprunteurs en paiement ; que ces derniers ont appelé en la cause la banque, lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de mise en garde ;
Attendu que les emprunteurs font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer à la caution la somme de 347 971, 79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2010 sur la somme de 338 999, 91 euros, et de rejeter leur demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que l'arrêt attaqué a constaté que les emprunteurs, dont il n'était pas contesté qu'ils étaient non avertis, avaient souscrit le prêt litigieux pour acquérir un immeuble dans l'attente de la revente du leur, qu'il était remboursable en une fois le 15 août 2008 pour un montant de 302 883, 81 euros incluant le capital et les intérêts parce que leurs revenus ne leur permettaient pas de régler les intérêts pendant le cours de l'emprunt, et que, selon leurs revenus et patrimoines déclarés dans la fiche de renseignements remise à la banque, ils ne pouvaient régler l'échéance du 15 août 2008 sans avoir revendu leur immeuble pour un montant au moins égal à celui de l'échéance ; qu'il en résultait que les emprunteurs couraient un risque d'endettement contre lequel le prêteur devait les mettre en garde, tenant à ce que leur patrimoine déclaré ne leur laissait d'autre option pour rembourser le prêt que d'avoir revendu leur immeuble à la date et au montant minimum de l'échéance du 15 août 2008 ; qu'en déniant ce risque, aux motifs inopérants, propres et adoptés, que l'immeuble était mis en vente au prix de 550 000 euros, que la banque n'avait pas de raison de douter de la pertinence de ce prix ni d'effectuer des investigations complémentaires, qu'elle ne pouvait prévoir en 2006 que le marché de l'immobilier baisserait, qu'il y avait une marge de sécurité entre le prix de mise en vente de l'immeuble et le montant de l'échéance du 15 août 2008 et qu'il n'existait pas de raisons de douter que les emprunteurs pourraient revendre le bien pour une somme largement supérieure au montant du prêt dans un délai raisonnable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil, qu'elle a ainsi violé ;
Mais attendu que la cour d'appel a relevé que, lors de la demande de prêt, les emprunteurs avaient certifié que l'immeuble qu'ils souhaitaient vendre avait une valeur de 550 000 euros, correspondant au prix de vente de l'immeuble tel qu'il figurait sur un mandat de vente donné à un agent immobilier en février 2006, et qu'il résultait des pièces versées aux débats que le bien immobilier était décrit comme un manoir datant de 1395, complété par de nombreuses dépendances en pierres et comprenant un salon, une salle à manger, une cuisine équipée, cinq chambres, le tout sur une surface de 10 700 m ², de sorte que la banque n'avait aucune raison de douter, au regard de la consistance et de la situation géographique du bien mis en vente, de la pertinence du prix annoncé ; qu'elle a retenu qu'à cette date, la baisse à venir du marché immobilier n'était pas prévisible et que la différence entre la valeur annoncée du bien et le montant du prêt relais, remboursable deux ans plus tard en capital et intérêts, ménageait une marge de sécurité non négligeable ; que, de ces constatations et appréciations, dont il résultait qu'à la date de son octroi, le prêt relais, était adapté aux capacités financières des emprunteurs et ne comportait pas de risque d'endettement, elle a pu déduire qu'aucun manquement au devoir de mise en garde ne pouvait être retenu ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Crédit logement la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné solidairement monsieur et madame X... à payer à la société Crédit logement 347 971, 79 € outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2010 sur 338 999, 91 €, et rejeté la demande de dommages-intérêts de monsieur et madame X... contre la société Crédit logement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le banquier dispensateur de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti sur les risques d'endettement nés de l'octroi du crédit ou sur l'inadaptation du prêt à ses capacités financières. Il sera observé qu'il n'est pas soutenu que les époux X... doivent être regardés comme ayant la qualité d'emprunteurs avertis. Il leur appartient d'apporter la preuve du caractère inadapté du crédit par rapport à leurs capacités financières ou d'un risque d'endettement qui serait né de l'octroi du crédit. Le 11 septembre 2006, la Banque CIC Ouest a consenti un prêt relais de 277 000 euros remboursable en capital en une seule échéance le 15 août 2008 incluant les intérêts contractuels échus au taux nominal de 4, 75 % l'an. Il résulte certes des pièces produites aux débats que le couple ne disposait pas de ressources suffisantes pour faire face au paiement des intérêts pendant le cours de l'emprunt, raison pour laquelle le paiement des intérêts contractuels a été différé pour être réglé en une seule échéance payable au plus tard le 15 août 2008. A l'échéance contractuelle, les époux X... devaient ainsi régler en capital et intérêts une somme de 302 883, 81 euros. Il est incontestable qu'au regard de leurs revenus et patrimoines, tels qu'ils résultent de la fiche de renseignements qu'ils ont renseignée avant la souscription de l'emprunt, que ce remboursement ne pouvait intervenir à sa date que si leur immeuble était vendu à un prix supérieur ou au moins égal au montant de l'échéance. Cependant lors de la demande de prêt les époux X... ont indiqué que l'immeuble qu'ils souhaitaient vendre avait une valeur de 550 000 euros et qu'ils certifiaient cette information, comme les autres, exacte et sincère. Cette valeur correspondait au prix de vente de l'immeuble tel qu'il figurait sur un mandat de vente donné à un agent immobilier en février 2006 (Agence Bruno Orain). Il résulte des pièces versées aux débats que le bien immobilier litigieux sis dans la Sarthe est décrit comme un manoir datant de 1395 complété par de nombreuses dépendances en pierres et comprenant outre un salon, une salle à manger, une cuisine équipée, cinq chambres le tout sur une surface de 10 700 euros. La société Banque CIC Ouest n'avait aucune raison de douter, au regard de la consistance et de la situation géographique du bien mis en vente, de la pertinence du prix annoncé et elle n'avait dès lors pas de raison d'engager des investigations complémentaires pour vérifier la valeur annoncée par les époux X... étant observé qu'en septembre 2006, la baisse à venir du marché immobilier n'était pas prévisible et que la différence entre la valeur annoncée du bien et le montant du prêt relais, remboursable deux ans plus tard en capital et intérêts, ménageait une marge de sécurité non négligeable. Dans ces circonstances, les époux X... n'apportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence d'un risque d'endettement ou d'une inadaptation du prêt relais à leur situation financière. Ils seront donc, par confirmation du jugement entrepris, déboutés de leur demande indemnitaire dirigée contre la Banque Cic Ouest » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'obligation de mise en garde du banquier dispensateur de crédit n'existe à l'égard d'un emprunteur non averti que lorsqu'il existe un risque d'endettement né de l'octroi des crédits qui excèdent ses capacités de remboursement ; qu'en l'espèce, le CREDIT LOGEMENT s'est fondé, pour octroyer à M. et Mme X... un crédit sur les éléments par eux communiqués dans la demande de prêt, et dont il résulte :- que nés en 1935 et en 1939, ils percevaient des pensions de retraite pour un total de 3200 euros par mois en moyenne,- qu'ils étaient propriétaires d'une résidence principale, mise en vente pour le prix de 550000 euros auprès du « PARTENAIRE EUROPEEN »,- que Maître Y..., notaire au MANS,. attestait qu'il était chargé de régulariser cette vente et qu'il s'engageait à remettre à la banque, sur le prix, une somme de 300000 euros,- que M. et Mme X... possédaient un studio à BAGNOLES DE L'ORNE évalué 60000 euros, de terres et bois, évalués à 32000 euros, outre la maison en cours d'acquisition pour 277000 euros,- qu'ils avaient un crédit à la consommation remboursable par des mensualités de 261 euros par mois jusqu'en septembre 2008,- que le remboursement de l'assurance engendrait des charges mensuelles de 761, 75 euros, les intérêts devant être payés lors de la vente de leur maison, que les mensualités devant être supportées par M. et Mme X... étaient compatibles avec leur situation ; que lorsque le prêt relais litigieux a été consenti en 2006, aucun élément ne permettait de préjuger de la crise des marchés immobiliers qui devait avoir lieu plus de deux ans plus tard ; Que compte tenu des pièces produites, la banque pouvait légitimement penser que le bien était à son prix ; Que d'ailleurs rien ne permet d'en douter, les défendeurs versant eux-mêmes aux débats un mandat consenti à l'époque pour 550000 euros à un agent mandataire, qui l'a accepté ; que le CIC a fait preuve de patience en retardant d'un an et demi l'échéance de ce prêt ; qu'il apparaît donc, d'une part, que le crédit litigieux n'apparaissait pas excessif, et d'autre part, qu'il n'existait pas d'éléments permettant de douter de la possibilité pour M. et Mme X... de vendre leur bien pour une somme très largement supérieure au prêt octroyé et dans un délai raisonnable ; que la banque n'avait donc pas vis-à-vis de ses clients d'obligation de mise en garde sur cette opération ; que sa responsabilité ne peut dès lors pas être recherchée » ;
ALORS QUE l'arrêt attaqué a constaté que monsieur et madame X..., dont il n'était pas contesté qu'ils étaient non avertis, avaient souscrit le prêt litigieux pour acquérir un immeuble dans l'attente de la revente du leur, qu'il était remboursable en une fois le 15 août 2008 pour un montant de 302 883, 81 € incluant le capital et les intérêts parce que leurs revenus ne leur permettaient pas de régler les intérêts pendant le cours de l'emprunt, et que selon leurs revenus et patrimoines déclarés dans la fiche de renseignements remise à la banque ils ne pouvaient régler l'échéance du 15 août 2008 sans avoir revendu leur immeuble pour un montant au moins égal à celui de l'échéance ; qu'il en résultait que les emprunteurs couraient un risque d'endettement contre lequel le prêteur devait les mettre en garde, tenant à ce que leur patrimoine déclaré ne leur laissait d'autre option pour rembourser le prêt que d'avoir revendu leur immeuble à la date et au montant minimum de l'échéance du 15 août 2008 ; qu'en déniant ce risque, aux motifs inopérants, propres et adoptés, que l'immeuble était mis en vente au prix de 550 000 €, que la banque n'avait pas de raison de douter de la pertinence de ce prix ni d'effectuer des investigations complémentaires, qu'elle ne pouvait prévoir en 2006 que le marché de l'immobilier baisserait, qu'il y avait une marge de sécurité entre le prix de mise en vente de l'immeuble et le montant de l'échéance du 15 août 2008 et qu'il n'existait pas de raisons de douter que les emprunteurs pourraient revendre le bien pour une somme largement supérieure au montant du prêt dans un délai raisonnable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil, qu'elle a ainsi violé.
