LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 12 septembre 2016), qu'à la suite d'un démarchage téléphonique, Mme X... a signé, par l'intermédiaire de la société Omnium conseil, filiale de la holding Omnium finance, un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, réitéré devant notaire le 13 septembre 2005, portant sur un appartement au prix de 148 500 euros, intégralement financé au moyen d'un prêt, et pour la location duquel elle a donné mandat à la société Omnium gestion, autre filiale de la société Omnium finance, et a adhéré à l'assurance de groupe "loyers impayés" ainsi qu'à la garantie "vacance locative" ; que, n'ayant pas trouvé d'acquéreur, elle a, le 24 janvier 2007, après livraison du bien, donné un nouveau mandat de gestion à la société Omnium gestion et a adhéré aux mêmes garanties que précédemment ; qu'alors que le bien n'était pas encore loué, Mme X... en a repris les clefs, le 14 juin 2007, en vue de le remettre en vente et la société Omnium gestion a résilié son mandat à cette date ; que Mme X... a assigné les sociétés Omnium finance, Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, et Omnium gestion en responsabilité et indemnisation de ses préjudices ; que la société Omnium gestion, devenue Cabinet immobilier conseil et gestion - CICG, a été placée en liquidation judiciaire et Mme X... a déclaré sa créance auprès de M. B..., mandataire judiciaire ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son action formée contre la société Omnium finance ;
Attendu que, la cour d'appel ayant retenu que le préjudice allégué par Mme X... résultait de son propre comportement en ce que, en résiliant les mandats de gestion pour vendre le bien, elle s'était placée dans l'incapacité d'acquitter les échéances du prêt immobilier et autres frais relatifs au bien, le moyen est inopérant ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société Stellium immobilier ;
Attendu que l'arrêt retient qu'en résiliant les mandats de gestion pour remettre en vente le bien acquis, Mme X... s'est placée elle-même dans l'incapacité d'acquitter les échéances du prêt immobilier et des autres frais relatifs à l'immeuble, sinon au moyen des revenus locatifs, du moins des indemnités de garantie locative ou d'assurance de vacance locative s'y substituant pendant un an, et de l'avantage fiscal censé accroître ses facultés contributives personnelles pendant neuf ans, ce qui a abouti à la vente forcée du bien sur les poursuites de saisie immobilière exercées par le Crédit foncier ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a fait ressortir que la faute de Mme X... était la cause exclusive de son préjudice, a pu déduire que l'absence de mise en garde sur les risques spécifiques de l'opération en cas de non-location prolongée ne se trouvait pas à l'origine du dommage allégué ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme Danielle X... irrecevable en son action contre la société OMNIUM FINANCE ;
Aux motifs propres que : « les pièces versées aux débats permettent sans équivoque de distinguer :
- la S.A.S. OMNIUM FINANCE, immatriculée au RCS sous le numéro 413 583 022, ayant une activité de holding
- la S.A.S. OMNIUM CONSEIL, devenue STELLIUM IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le numéro 384 850 095, ayant une activité de commercialisation et transaction de biens immobiliers, en charge du « pôle produits immobiliers » du groupe OMNIUM FINANCE, titulaire du mandat de commercialisation conféré par la S.C.I. DIAVICA, promoteur vendeur, et liée aux conseillers en investissement tels que Messieurs Antoine Y... et André Z... par une convention de collaboration permettant à ceux-ci de commercialiser en qualité de mandataires les produits élaborés par le groupe
- la S.A.S. OMNIUM GESTION devenue CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION – CICG, immatriculée au RCS sous le numéro 350 330 809, ayant une activité d'agent immobilier (transactions immobilières et gestion immobilière) et de syndic de copropriété, en charge du « pôle administration de biens » du groupe et titulaire des mandats de livraison et de gestion conférés par Madame Danielle X....
Si différents pôles du Groupe OMNIUM FINANCE sont intervenus dans les diverses composantes de la solution « intégrée » d'investissement immobilier proposée à Madame Danielle X..., il n'est pas démontré que la S.A.S. OMNIUM FINANCE se soit livrée dans cette opération à des actes excédant ceux d'une holding active fournissant, en complément de sa prise de participation en capital, des services financiers, juridiques ou administratifs à ses filiales juridiquement autonomes.
Dès lors, les premiers juges ont, à juste titre, déclaré Madame Danielle X... irrecevable à agir en responsabilité contre la S.A.S. OMNIUM FINANCE avec laquelle elle est dépourvue de tout lien de droit » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Selon l'article 31 du même code, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».
En l'espèce, il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par Madame Danièle X... à l'encontre de la S.A.S. OMNIUM FINANCE dans la mesure où il s'agit d'une société holding qui n'a aucun lien de droit avec elle.
Madame X... ne peut se prévaloir de la théorie de l'apparence au motif qu'une brochure du groupe OMNIUM FINANCE lui a été remise par Messieurs Y... et Z..., conseillers mandatés par la société OMNIUM CONSEIL, puisque ce document est relatif au Pôle Administration de biens (S.A.S. OMNIUM GESTION) et que les différents documents restés en possession de la demanderesse comportent tous les éléments d'identification (dénomination, forme sociale, siège social et numéro d'immatriculation) de la société dont ils émanent en sorte qu'aucune confusion n'est possible sur l'identité de celle-ci.
La fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. OMNIUM FINANCE sera donc accueillie » ;
Alors que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès au fond, ladite recevabilité n'étant pas subordonnée à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et n'étant pas conditionnée, dans l'hypothèse d'une action en responsabilité, à la démonstration, par le demandeur, du fait que sont réunies les conditions de la responsabilité civile du défendeur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, qui a accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de Mme X... contre la société OMNIUM FINANCE et qui, en conséquence, a déclaré irrecevable son action en responsabilité contre ce défendeur, laquelle n'était pourtant pas une action attitrée, en se fondant sur les seules circonstances, inopérantes, tirées de l'autonomie juridique des sociétés membres du Groupe OMNIUM, assignées dans le cadre de la même procédure, et de l'absence de lien de droit entre Mme X... et la société OMNIUM FINANCE, a donc violé les articles 31 et 122 du Code de Procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Danielle X... de ses demandes à l'encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;
Aux motifs que : « la S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL, professionnel de la distribution de produits immobiliers par « l'intermédiaire » duquel Madame Danielle X... a, ainsi qu'indiqué dans le courrier de confirmation de réservation qu'il lui a adressé le 22 février 2005, réalisé son investissement immobilier et bénéficié d'un financement, répond envers celle-ci des fautes dommageables commises dans l'accomplissement de sa mission, soit personnellement, soit par les sous-mandataires qu'elle s'est substitués pour commercialiser les lots de la résidence « [...] » et qui ont démarché l'investisseur, nonobstant l'indépendance reconnue aux conseillers en investissement dans les conventions de collaboration, ce sur un terrain exclusivement délictuel, et non contractuel, dans la mesure où Madame Danielle X... est un tiers aux mandats de commercialisation comme aux conventions de collaboration.
En particulier, la S.A.S. OMNIUM CONSEIL se devait, même hors champ d'application des articles L 533-11 et suivants du code monétaire et financier, d'informer et de conseiller Madame Danielle X..., investisseur non averti, des caractéristiques de l'investissement « intégré » proposé, dans toutes ses dimensions, non seulement immobilière, bancaire et locative, mais aussi fiscale au vu de l'objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi DE ROBIEN, expressément mentionné aux mandats de livraison et de gestion intégrés à la suite du contrat préliminaire au dossier de réservation, et sur les choix à effectuer, indépendamment des informations et conseils que celle-ci était en droit d'attendre des autres professionnels intervenus pour assurer l'efficacité de l'opération.
Or le plan d'investissement remis par Monsieur Antoine Y..., faisant état pour un investissement tous frais compris de 148.500 € sans apport, d'une part, d'une participation réelle de l'acquéreur à hauteur de 189 € par mois sur les mensualités du prêt OMNIUM DELTA d'un montant de 752 €, après déduction du loyer mensuel net à percevoir (honoraires de gestion et primes d'assurance déduits) de 443 € et du gain fiscal mensuel attendu de 120 €, d'autre part, de la récupération d'un capital net d'impôts de 75.735 € en cas de revente à 15 ans au prix d'acquisition, après déduction du solde du financement d'un montant de 72.765 €, ne révèle pas en lui-même d'inadéquation à la situation de Madame Danielle X..., âgée de 47 ans, célibataire sans enfant à charge, cadre technique à LA POSTE, disposant d'un revenu annuel net imposable de 34.997,07 € au vu de son bulletin de paie de décembre 2004 et ayant pour seules charges un crédit à la consommation remboursable par mensualités de 140,18 € jusqu'en mars 2006, ni d'anomalie par rapport à la valeur du bien, estimée le 16 juin 2007 autour de 140.000 € par l'agence CABINET BEDIN IMMOBILIER qui a reçu mandat de le vendre sur cette base le 6 juillet 2007, sans avoir égard à l'estimation moindre mais non détaillée de l'agence IMM'OCEANE.
En outre, Madame Danielle X... ne disconvient pas avoir été informée a minima de la nécessité, pour bénéficier de l'amortissement fiscal DE ROBIEN à hauteur de 65 % du prix d'acquisition, de s'engager à louer le bien pendant 9 années consécutives au minimum à usage de résidence principale du locataire moyennant un loyer plafonné et ne pouvant ignorer l'aléa, connu de tout un chacun, inhérent à la mise en location d'un bien.
Reste que ni le plan d'investissement insistant sur la « sécurité » de l'investissement compte tenu de la situation du bien dans une zone « à fortes demandes locatives pérennes », de la qualité de sa conception, de son prix et de la garantie locative d'un an concédée par la S.A.S. OMNIUM GESTION, s'ajoutant aux assurances « loyers impayés » d'une durée illimitée sans franchise et « vacance locative » d'une durée de 3 ou 9 mois sur option, ni la plaquette de présentation publicitaire de la résidence « [...] », élaborée par la S.A.S. OMNIUM CONSEIL et reprenant ces arguments de vente en les détaillant, ni le dossier de réservation ne comportent de mise en garde de l'investisseur contre les risques spécifiques de l'opération en cas de non-location du bien se prolongeant au-delà de l'année de garantie locative à compter de la réception par le gestionnaire du bien livré par le promoteur.
Toutefois, cette faute imputable à la S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL n'est pas à l'origine du préjudice allégué.
En effet, avant livraison du bien prévue pour le bâtiment E au 1er trimestre 2007, Madame Danielle X..., qui bénéficiait d'un engagement ferme et définitif de la S.C.I. DIAVICA à prendre en charge les intérêts intercalaires d'emprunt sur les appels de fonds de l'acquisition jusqu'à la date de livraison et s'était vue rappeler par la S.A.S. OMNIUM CONSEIL, dans un courrier en date du 5 septembre 2006, les démarches à accomplir pour obtenir remboursement de ces intérêts par le promoteur, démarches en réalité déjà spécifiées dans l'attestation promoteur insérée au dossier de réservation comme dans le courrier de confirmation de réservation excluant clairement tout paiement direct des intérêts intercalaires par le promoteur au prêteur pour le type de prêt OMNIUM DELTA souscrit, a manifesté le 9 septembre 2006 son intention de vendre le bien, mettant ainsi fin avant toute prise d'effet au mandat de gestion conféré à la S.A.S. OMNIUM GESTION, ce dans des conditions qu'elle n'impute pas à faute au gestionnaire et qui lui ont fait perdre le bénéfice de la garantie locative d'un an conditionnée par ce mandat, puis, après livraison du bien intervenue, sans plus de précision, en décembre 2006 au plus tôt et nouveau mandat de gestion conféré le 24 janvier 2007 à la S.A.S. OMNIUM GESTION, elle a récupéré les clés dès le 14 juin 2007 et aussitôt remis en vente le bien sur le site « de particulier à particulier » puis en agence, résiliant ainsi le nouveau mandat de gestion.
Ce faisant, comme le font valoir la S.A.S. OMNIUM FINANCE et la S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, elles s'est placée elle-même dans l'incapacité d'acquitter les échéances du prêt immobilier et autres frais relatifs au bien au moyen, si ce n'est des revenus locatifs, du moins des indemnités de garantie locative ou d'assurance vacance locative s'y substituant pendant un an, et de l'avantage fiscal censé accroître ses facultés contributives personnelles pendant neuf ans, ce qui a abouti à la vente forcée du bien adjugé le 17 décembre 2010, sur poursuites aux fins de saisie immobilière engagées par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, au prix principal de 56.000 € seulement, laissant subsister un solde dû au titre du prêt de 141.500 € au 3 janvier 2011, et à l'ouverture à son égard d'une procédure de surendettement déclarée recevable le 5 avril 2011.
L'action en responsabilité engagée par Madame Danielle X... à l'encontre de la S.A.S. STELLIUM COURTAGE ne peut donc prospérer et le jugement dont appel sera infirmé sur ce point » ;
Alors que l'auteur d'une faute qui a causé un dommage est tenu à réparation envers la victime ; que la faute de la victime peut être partiellement exonératoire quand elle a concouru à la production du dommage et entièrement exonératoire à condition toutefois d'être la cause exclusive du dommage ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour exonérer totalement la société STELLIUM COURTAGE, anciennement OMNIUM CONSEIL, des conséquences du manquement à son devoir de mise en garde à l'égard de Mme X..., sur la seule circonstance tirée des erreurs stratégiques commises par cet investisseur non averti et des initiatives imprudentes qu'elle avait prises, sans toutefois caractériser en quoi ces prétendues fautes auraient été la cause unique et exclusive du dommage et en quoi la faute de la société OMNIUM CONSEIL avait été entièrement étrangère à la production dudit dommage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Danielle X... de ses demandes à l'encontre de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION (CICG), anciennement dénommée OMNIUM GESTION ;
Aux motifs que : « conformément aux articles L 622-21 I, L 622-22 et L 641-4 du code de commerce, l'instance en cours tendant à la condamnation de la S.A.S. CICG anciennement OMNIUM GESTION au paiement de dommages et intérêts, interrompue le 6 juillet 2011 par le jugement d'ouverture de sa sauvegarde judiciaire, a été reprise par Madame Danielle X... après déclaration de sa créance à la procédure collective le 22 août 2011 pour la somme de 200.378 € en principal et appel en cause du mandataire judiciaire, mais ne peut plus tendre qu'à la constatation de cette créance et à la fixation de son montant.
Ceci étant précisé, la faute reprochée par Madame Danielle X... à sa mandataire, la S.A.S. CICG, consistant en un manquement à l'obligation, dite de moyens, de rechercher un locataire en vue de louer le bien dans les conditions imposées par le dispositif d'amortissement fiscal de la loi DE ROBIEN, ne saurait, à la supposer établie, être à l'origine du préjudice allégué en l'état des initiatives malheureuses prises par la mandante, telles que ci-dessus décrites.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Madame Danielle X... de ses demandes à l'encontre de la S.A.S. CICG représentée par son liquidateur judiciaire » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « à titre liminaire, il convient de rappeler que la responsabilité de la société CICG n'est pas recherchée au titre de l'obligation d'information et de conseil mais des obligations résultant du contrat de mandat de gestion immobilière qui lui a été confié par Madame X....
L'article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son exécution.
Le mandat de gestion locative conclu entre les parties le 13 janvier 2005 pour une durée de trois ans à compter de la livraison du logement, renouvelable par tacite reconduction, prévoit notamment que la société OMNIUM GESTION devenue la S.A.S. Cabinet Immobilier Conseil et Gestion (CICG) doit rechercher des locataires, louer le bien, le relouer, etc
Madame X... ayant informé la société OMNIUM GESTION de son intention de vendre le bien en septembre 2006, soit avant la livraison, le contrat de gestion a été résilié. Un nouveau contrat de mandat a cependant été conclu entre les parties le 25 janvier 2007 suite à la livraison du bien.
Il est constant que l'obligation du mandataire est une obligation de moyens.
Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S. Cabinet Immobilier Conseil et Gestion a mis le logement en location au prix initial de 560,00 €, correspondant à la grille tarifaire acceptée par Madame X..., puis a rapidement diminué le prix en accord avec la propriétaire à 475,00 € à compter du mois de mars 2007 afin de trouver plus rapidement un locataire.
Il ne peut être reproché à la S.A.S. Cabinet Immobilier Conseil et Gestion un défaut de diligence dans la mesure où il existe un aléa dans le marché locatif et où le contrat n'a duré que quelques mois à une période de l'année qui n'est pas la plus favorable (janvier-juin), le contrat de gestion ayant été résilié le 14 juin 2007 et Madame X... ayant reconnu avoir récupéré les clés du logement à cette date.
Il convient, en conséquence, de débouter Madame X... de ses demandes à l'encontre de la S.A.S. Cabinet Immobilier Conseil et Gestion » ;
1. Alors que, d'une part, tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en ne répondant pas au moyen, péremptoire, tiré de ce que la société OMNIUM GESTION avait manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de Mme X... (conclusions, p. 43), la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de Procédure civile ;
2. Alors que, d'autre part et en conséquence, en ne recherchant pas si ce manquement de la société OMNIUM GESTION à son devoir d'information et de conseil à l'égard de Mme X... n'avait pas concouru, fût-ce partiellement, à la production du dommage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du Code civil.
