LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Europe investissement et développement du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X..., épouse Y... ;
Attendu que par acte sous seing privé rédigé par M. Z..., notaire associé de la société civile professionnelle Pierre Z...- Christian C...
D..., Mme Y... a promis de vendre à la société Europe investissement et développement (société EID) une parcelle de terre, sous diverses conditions suspensives ; qu'ayant assigné Mme Y... en exécution de sa promesse que celle-ci estimait caduque faute d'avoir été enregistrée, la société EID a également attrait dans la cause M. Z... et la SCP notariale en réparation de son préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que ce moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais, sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter la société EID de sa demande d'indemnisation, l'arrêt infirmatif attaqué énonce, après l'exposé des deux hypothèses envisagées par l'expert pour évaluer le préjudice de cette société, que celle-ci, bien qu'ayant repris le calcul de l'expert, objet de la première hypothèse, afférent à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente, n'avait argumenté ses prétentions que sur la seconde hypothèse, à savoir la perte de la possibilité de réaliser son programme de construction, perte jugée non sérieuse par la cour d'appel ;
Qu'en se déterminant ainsi, quand la société EID avait fait valoir que, si elle était devenue propriétaire du terrain, elle aurait eu à sa libre volonté la possibilité soit de réaliser le programme immobilier possible au regard des règles de l'urbanisme, soit de revendre celui-ci avec une plus-value, que rien ne permettait d'écarter en conséquence le préjudice subi du fait de l'impossibilité de revendre ce terrain avec une plus-value et qu'il ne pouvait être sérieusement prétendu par un professionnel du droit immobilier, tel qu'un notaire, qu'il était pour lui imprévisible qu'un promoteur faisant l'acquisition d'une parcelle de terrain puisse dégager de l'opération envisagée par lui ou même de la simple revente de ce terrain, une plus-value substantielle, ce dont il ressortait que ladite société invoquait aussi le préjudice né de la perte de chance d'une revente du terrain à un prix supérieur au prix d'achat et n'avait pas renoncé à obtenir réparation à ce titre, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société EID ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le jugement ayant condamné M. Pierre Z... et la SCP Pierre Z...- Christian C...
D... à payer à la société Europe investissement et développement la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, et en ce qu'il a débouté la société Europe investissement et développement de toutes ses demandes à l'égard de M. Pierre Z... et de la SCP Pierre Z...- Christian C...
D..., l'arrêt rendu le 17 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. Z... et la SCP notariale aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et de la SCP Z...- Machet-D... ; les condamne, ensemble, à payer à la société Europe investissement et développement la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils pour la société Europe investissement et développement.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la SARL EUROPE INVESTISSEMENT ET DEVELOPPEMENT de voir donner injonction à la SCP de notaire de produire aux débats le registre des inscriptions au rang de leurs minutes des actes établis par eux du 1er octobre 2002 au 9 mars 2006 ;
AUX MOTIFS QUE la prétention de la SARL à cette production n'était pas admissible et qu'il était constant que cet acte n'avait pas été enregistré ;
ALORS 1°) QUE toute personne a droit, en vertu de l'article 6 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, à un procès équitable ; que le procès équitable passe par l'obligation faite aux parties de produire tous éléments du dossier devant concourir à la manifestation de la vérité et par une obligation faite au juge d'ordonner, chaque fois qu'il le peut, la production des documents utiles à celle-ci ; qu'en refusant d'ordonner la production du registre sollicité, la Cour d'Appel qui a méconnu son office a porté atteinte au principe du procès équitable, la production demandée étant de nature à établir qu'en l'espèce la promesse unilatérale de vente n'avait pas à être enregistrée conformément à l'article 1840 A du Code Général des Impôts dès lors qu'elle avait été enregistrée en l'étude du notaire ;
ALORS 2°) QU'en se bornant à affirmer qu'il était constant que cet acte-la promesse unilatérale de vente-n'avait pas été enregistré cependant que seule pouvait rapporter la preuve de l'absence d'enregistrement de cet acte au rang des minutes du notaire la production du registre desdites minutes, la Cour n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1315 du Code Civil ; qu'en effet, la seule déclaration du notaire selon laquelle l'acte n'avait pas été enregistré en ses minutes était insuffisante, en l'absence de la production du registre des minutes de l'étude, à rapporter la preuve de la nullité de la promesse.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société EUROPE INVESTISSEMENT ET DEVELOPPEMENT de ses demandes de réparations dirigées à l'encontre de la SCP de notaire et de Me Z... ;
AUX MOTIFS QUE la faute du notaire avait privé la société EID de la possibilité de devenir propriétaire des parcelles n° 3193 et 3194 pour réaliser avec profit son projet immobilier, ce qui s'analysait en une perte de chance ; que la société EID avait confié à M. A... une mission d'expertise pour faire déterminer son préjudice ; que l'expert expliquait que si la promesse unilatérale de vente avait été valide, la société EID aurait eu, après avoir levé l'option, deux possibilités, revendre le terrain ou déposer un permis de construire auquel cas elle aurait été confrontée à une difficulté tenant à la situation en zone AUT des parcelles en question, ce qui l'aurait obligée à déposer un projet d'ensemble sur les parcelles Y... et B... puisqu'aux termes du PLU toute opération devait se réaliser sur la totalité de la zone sur la base d'un programme et d'un plan d'organisation d'ensemble ; que cette seconde hypothèse apparaissait peu probable pour l'expert dès lors que les consorts B... n'étaient pas vendeurs ; que bien qu'elle reprenne le calcul de préjudice présenté par l'expert et afférent à la première de ses hypothèses, la société EID ne retient pas, dans ses écritures d'appel, cette première hypothèse puisqu'elle argumente uniquement sur la perte de la possibilité de réaliser son programme de construction ; qu'elle ne pouvait pas prétendre à des dommages-intérêts et devait être déboutée de ses prétentions dès lors que d'une part le préjudice correspondant au « manque à gagner subi du fait de la non-réalisation de l'opération de promotion immobilière » était très incertain selon l'avis non contesté de l'expert et que, d'autre part, la perte de chance de réaliser un gain lui-même incertain n'était pas indemnisable ;
ALORS 1°) QUE toute inexécution d'une obligation imputable au débiteur de celle-ci lui impose de la réparer ; que, de jurisprudence constante, la perte d'une chance cause un préjudice et doit donner lieu à réparation ; que la Cour constate que la faute du notaire a privé la société EID de la possibilité de devenir propriétaire des parcelles pour réaliser avec profit son projet immobilier et analyse cette privation en la perte d'une chance ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation de la société EID, la Cour d'Appel qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations a violé l'article 1147 du Code Civil ;
ALORS 2°) QUE la Cour constate que, dans ses écritures, l'exposante avait repris le calcul du préjudice présenté par l'expert se rapportant à la première hypothèse, à savoir celle où le préjudice résulterait de la simple revente du terrain ; que, répondant aux écritures des notaires et de Mme Y..., l'exposante rappelait que, si elle était devenue propriétaire du terrain, elle aurait eu la libre volonté de revendre celui-ci avec une plus-value en sorte que rien ne permettait d'écarter le préjudice (conclusions, p. 36 pénult. §) ; qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'arrêt attaqué, la société EID a bien envisagé, au titre de la réparation, l'hypothèse d'une revente du terrain avec profit, première hypothèse retenue par l'expert ; que les motifs sus-rapportés qui dénaturent les écritures d'appel de la SARL violent l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS 3°) QUE le seul fait que la SARL EID ait fait porter son argumentation sur le préjudice résultant de la non-réalisation de l'opération de promotion immobilière projetée si celui-ci avait été réduit aux seules parcelles n° 3193 et 3194, objets de la promesse de vente, qui s'explique par la volonté de démontrer que le manque à gagner résultant de l'impossibilité de réaliser la promotion immobilière était plus important que dans le cas d'une simple revente, ne pouvait être considéré par la Cour comme une renonciation à obtenir réparation du préjudice résultant de la solution la moins lucrative, à savoir la simple revente des parcelles ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour n'a pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code Civil ;
ALORS ENFIN QUE, dans ses conclusions (p. 30) la SARL faisait valoir qu'il n'était nullement établi que la mairie aurait imposé un aménagement global et concomitant des terrains Y... et B..., que les deux terrains pouvaient s'apprécier indépendamment l'un de l'autre, que la mairie pouvait tout au plus, en vertu de la « loi montagne », imposer un type de programme à l'aménageur que celui-ci était prêt à accepter et que la mairie ne pouvait empêcher la réalisation d'un programme immobilier sur le seul terrain Y... ; qu'en refusant de réparer le préjudice sans répondre à ces conclusions aux motifs que, aux termes du PLU, toute opération sur la zone classée AUT devait se réaliser sur la base d'un programme et d'un plan d'organisation d'ensemble sans même préciser la date d'entrée en vigueur dudit PLU, la Cour d'Appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.
