LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 octobre 2015), que, le 14 mars 2003, Mme [T] a constitué, avec sa soeur et sa fille, la SCI d'Ercey (la SCI) afin de procéder à l'acquisition d'un bien immobilier sis à [Adresse 1], réalisée le jour même, pour le prix de 382 000 euros ; que, par acte authentique reçu le 16 mai 2006 par M. [P], membre de la SCP [Z] [P] (le notaire), la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou (la banque) a consenti à la SCI un prêt relais de douze mois, remboursable à l'issue de cette durée en une échéance unique, pour lui permettre d'acquérir un autre immeuble, dans l'attente de la vente de celui d'Esvres-sur-Indre ; que, par acte du 4 juillet 2006 reçu par le notaire, la SCI a procédé à l'achat d'une maison à Francueil, moyennant le prix de 660 000 euros ; que la vente du bien situé à [Adresse 1], qui avait été confiée au notaire, suivant mandat du 12 avril 2006, moyennant le prix de 1 178 956 euros, ramené à 1 067 000 euros par avenant du 16 juin 2006, n'ayant pas été concrétisée dans le délai prévu, la banque a consenti à la SCI, selon acte authentique reçu par le notaire le 7 décembre 2007, un second prêt relais pour une nouvelle durée de douze mois, également remboursable in fine ; que, devant l'impossibilité pour la SCI de rembourser ce second prêt à l'échéance, l'immeuble d'[Adresse 1] n'ayant toujours pas été vendu, et après que la banque eut poursuivi en vain la vente judiciaire des deux biens lui appartenant, la SCI a assigné celle-ci et le notaire afin d'obtenir leur condamnation solidaire en paiement de dommages-intérêts, pour manquement de la banque à son obligation de mise en garde et du notaire à son devoir de conseil ;
Sur le premier moyen :
Délibéré par la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation après débats à l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. Guérin, conseiller rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, M. Graveline, greffier de chambre ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande contre la banque, alors, selon le moyen :
1°/ que l'établissement de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti dès lors qu'il existe un risque d'endettement né de l'octroi du crédit évalué au regard des capacités financières de l'emprunteur ; que la qualité d'emprunteur averti résulte de ses capacités à apprécier les conséquences économiques de l'opération financière envisagée et les risques d'endettement qu'il envisage d'assumer et qui sont susceptibles d'excéder ses facultés de remboursement ; qu'énonçant que la SCI était un emprunteur averti et qu'en conséquence la banque n'était tenue à son égard d'aucun devoir de mise en garde aux seuls motifs qu'associée quasi-unique et gérante de la SCI, Mme [T] avait acquis et revendu en huit années quatre immeubles après avoir fait réaliser des travaux de rénovation ayant généré des plus-values certaines et avait déjà eu recours en 2003 à un prêt relais en tenant pour inopérant l'âge de Mme [T], le fait qu'elle était à la retraite, qu'elle avait toujours habité les immeubles acquis par elle puis revendus et qu'elle justifiait de différentes factures correspondant aux travaux réalisés et sans dire en quoi la SCI était en mesure d'apprécier elle-même les risques d'endettement résultant du recours à un prêt relais avec une échéance unique de remboursement, d'un montant de 750 200 euros, bien supérieur à celui obtenu en 2003, en l'absence de fonds propres et en l'absence de proposition d'achat de la propriété située à Esvres-sur-Indre mise en vente depuis plusieurs mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que l'établissement de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti dès lors qu'il existe un risque d'endettement né de l'octroi du crédit évalué au regard des capacités financières de l'emprunteur ; que la qualité d'emprunteur averti résulte de ses capacités à apprécier les conséquences économiques de l'opération financière envisagée et les risques d'endettement qu'il envisage d'assumer et qui sont susceptibles d'excéder ses facultés de remboursement ; qu'énonçant que la SCI était un emprunteur averti sans dire en quoi la SCI était en mesure d'apprécier par elle-même les risques attachés à la conclusion le 7 décembre 2007 d'un second prêt relais venant par novation, d'un montant de 785 000 euros sur douze mois avec paiement d'une échéance unique de douzième mois de 827 169,12 euros qui, non seulement incluait le coût du remboursement du premier prêt relais authentifié le 5 juillet 2006 mais ajoutait une garantie hypothécaire sur l'immeuble sis à [Adresse 1] qui ne trouvait toujours aucun acquéreur depuis sa mise en vente en avril 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que le caractère d'emprunteur averti ou non de la SCI devait s'apprécier au regard de l'expérience de Mme [T], sa gérante et associée quasi-unique, investie, aux termes des statuts, des pouvoirs les plus étendus pour sa gestion, l'arrêt retient que celle-ci disposait d'une expérience certaine en matière d'achat et de revente d'immeubles, dès lors qu'en huit ans, elle en avait acquis et revendu quatre, après y avoir fait effectuer des travaux de rénovation, réalisant à chaque fois des plus-values ; qu'il retient ensuite que, si la SCI insiste sur l'importance des travaux effectués dans ses biens, lesquels expliqueraient, selon elle, ces plus-values, elle ne produit que quelques factures relatives à un bien immobilier acquis en 1988 et revendu en 2001, qui ne peuvent, à elles seules, expliquer la plus-value réalisée ; qu'il retient encore qu'il est inopérant pour la SCI de faire valoir que sa gérante a toujours habité les immeubles acquis et revendus, sans exposer et justifier les motifs qui l'ont conduite à déménager tous les deux ans en moyenne, en acquérant, à chaque fois, un immeuble plus cher que le précédent ; qu'il retient également qu'il est établi que la gérante de la SCI avait déjà eu recours à la technique du prêt relais, sans que son âge et son statut de retraitée ne l'empêchent de mesurer les risques pris en contractant le prêt du 7 décembre 2007 dont elle ne soutient pas qu'il différait de celui qu'elle avait précédemment souscrit ; qu'il retient enfin que, si un prêt de cette nature constitue toujours un pari sur l'avenir, il ne s'agit nullement d'une opération complexe ; qu'en déduisant de ces énonciations et appréciations que la SCI était un emprunteur averti et que la banque n'avait donc pas manqué à un devoir de mise en garde auquel elle n'était pas tenue, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande contre le notaire et de la condamner à lui payer une certaine somme en règlement du solde débiteur de son compte ouvert dans son étude, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, l'exécution de ce devoir de conseil s'appréciant à la date à laquelle l'acte a été passé ; qu'en énonçant que le notaire et la SCP [P] n'avaient commis aucun manquement lors de la passation de l'acte de vente, en date des 4 et 5 juillet 2006, consécutif au prêt relais consenti le 16 mai 2006 par la banque, aux motifs inopérants que dix mois plus tard une proposition d'achat, non suivie d'effet, avait été reçue non pas pour le prix de 1 067 000 euros indiqué dans l'avenant au mandat de vente confié le 16 juin 2006 à ce même notaire, mais pour un prix de 850 000 euros sans rechercher si, lors de la passation de l'acte de vente, le notaire avait exécuté son devoir de conseil en rappelant à la SCI qu'en l'absence de toute proposition d'achat depuis plusieurs mois sur le bien sis à [Adresse 1], acquis trois ans auparavant pour un prix de 382 000 euros seulement, il lui était encore loisible de renoncer à son projet d'acquisition de la maison de Francueil quitte à procéder au paiement d'une clause pénale ou d'une indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil aux motifs que le financement du nouveau bien acquis par la SCI au moyen du prêt relais d'un montant de 774 566,54 euros, qui devait être remboursé au moyen d'une échéance unique en décembre 2007, n'était nullement irréaliste mais au contraire de nature à permettre à la SCI de procéder sans risque particulier à l'opération souhaitée sans rechercher si, à la date de signature de l'acte de vente, les risques de l'opération tenaient au fait que la SCI ne disposait d'aucuns fonds propres, que sa gérante, Mme [T], bénéficiait d'une simple pension de retraite dont le montant se trouvait entièrement absorbé par le seul versement des intérêts générés par le prêt relais et que la mise en vente du bien sis à [Adresse 1] n'avait donné lieu à aucune proposition d'achat, le marché immobilier étant qui plus est orienté à la baisse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil lors de la souscription le 7 décembre 2007 d'un nouveau prêt relais de 785 000 euros en n'informant pas la SCI des risques nés de ce que le remboursement de ce second prêt relais venant en novation du précédente, était assorti d'une inscription d'hypothèque prise sur le bien immobilier situé à [Adresse 1] qui venait s'ajouter à celle déjà prise sur le bien immobilier sis à [Adresse 4], de ce que la maison d'Esvres-sur-Indre était en vente depuis près de vingt mois sans trouver d'acquéreur et de ce que le nouveau prêt relais qui intégrait la totalité du principal dû à la banque mais aussi les intérêts complémentaires, ne faisait qu'aggraver la situation financière de la SCI tout en renforçant les garanties hypothécaires de l'établissement prêteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ que commet une faute le notaire qui, après avoir accepté un mandat de vente pour un prix n'ayant généré aucune proposition d'achat, s'abstient d'attirer l'attention de son mandant sur la nécessité de revoir à la baisse le prix de vente ; qu'en énonçant qu'en sa qualité de mandataire le notaire ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir conseillé, en mai 2007, la SCI d'accepter une proposition d'achat à hauteur de 850 000 euros dès lors qu'il n'en avait pas eu lui-même connaissance sans rechercher si celui-ci n'avait pas commis une faute en n'attirant pas l'attention de son mandant sur le fait que la fixation initiale du prix à 1 178 956 euros, ramené déjà deux mois plus tard à 1 067 000 euros, était sans rapport avec la valeur réelle du marché orienté qui plus est à la baisse, ce qui expliquait l'absence de proposition d'achat sur les bases initialement envisagées durant près deux ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt relève, d'une part, que la SCI a reçu, en mai 2007, une offre d'achat de l'immeuble d'Esvres-sur-Indre à hauteur de 850 000 euros, qu'elle a refusée, alors que celle-ci lui aurait permis de rembourser l'échéance unique du second prêt relais, laquelle s'élevait à 837 169,12 euros, d'autre part, que la SCI ne justifie pas de la valeur de ce bien lors de sa mise en vente en avril 2006, après qu'il eut fait l'objet travaux de rénovation et à une époque où les parties ont reconnu le caractère dynamique immobilier ; que la cour d'appel a pu en déduire que, nonobstant le prix élevé de la mise à prix de cet immeuble dans le mandat confié au notaire et l'absence de proposition d'achat à ce prix pendant plusieurs mois, le financement du nouveau bien acquis par la SCI au moyen de ce prêt, même assorti d'une nouvelle garantie hypothécaire au profit de la banque, était de nature à lui permettre de procéder sans risque particulier à l'opération souhaitée, de sorte que le notaire n'était pas tenu de lui conseiller de renoncer à celle-ci ni d'attirer spécialement son attention sur les conséquences résultant d'un non-remboursement du prêt ou la nécessité de revoir à la baisse le prix de vente du bien litigieux ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI d'Ercey aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société d'Ercey.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI d'Ercey de sa demande tendant à voir condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou, solidairement avec la SCP [Z] [P] et Me [Z] [P], à lui verser, à titre d'indemnisation du préjudice subi, la somme de 712.154,60 euros à parfaire ou à diminuer en considération du prix de vente de l'immeuble sis à [Adresse 4] et de l'actualisation de la créance du Crédit Agricole,
Aux motifs propres que l'appelante fait valoir que l'établissement de crédit était tenu, avant de lui apporter son concours, de l'alerter sur les risques encourus de non-remboursement et de ne pas lui accorder un crédit qui était excessif au regard de ses facultés contributives ; que cependant, un tel devoir de mise en garde n'incombe pas à la banque qui contracte avec un emprunteur averti sauf pour celui-ci à démontrer que le prêteur a eu, sur sa situation financière, des renseignements que lui-même aurait ignorés ce qui n'est pas allégué en l'espèce ; que la SCI soutient qu'elle n'était nullement un emprunteur averti et que le crédit souscrit présentait pour elle un caractère complexe qu'elle ne pouvait maîtriser ; que la qualité d'emprunteur averti ou non de la SCI doit s'apprécier au regard de l'expérience de Madame [H] [T], son associée quasi-unique et gérante, investie aux termes des statuts "des pouvoirs les plus étendus" pour sa gestion ; qu'ainsi que l'a relevé le tribunal par des motifs très complexes et pertinents, entièrement repris par la cour, Madame [T] disposait d'une expérience certaine en matière d'achat et de revente d'immeubles puisqu'en 8 ans elle a acquis et revendu quatre immeubles ainsi que le jugement déféré le détaille, opérant à chaque fois des plus-values certaines après avoir fait réaliser des travaux de rénovation ; que, devant la cour, la SCI insiste sur l'importance des travaux effectués dans ses biens lesquels expliqueraient selon elle ces plus-values mais ne produit que quelques factures relatives à la restauration de son immeuble de Chinon, acquis en 1998 moyennant le prix de 386.000 euros et revendu 533.571 euros en 2001 mais que ces factures, dont certaines concernent d'ailleurs du mobilier et non des travaux immobiliers, ne s'élèvent qu'à 370.000 francs, soit 33.636 euros, et ne peuvent expliquer une plus value de 115.000 euros ; qu'il est tout aussi inopérant pour la SCI de faire valoir que sa gérante a toujours habité les immeubles acquis et revendus sans exposer et justifier des motifs qui l'ont conduite à déménager tous les deux ans en moyenne en acquérant chaque fois un immeuble plus cher que le précédent ; qu'il est donc parfaitement établi que la gérante de la SCI avait l'habitude des achats et reventes d'immeubles et avait déjà eu recours à la technique du prêt-relais pour y procéder, ni son âge ni son statut de retraitée ne l'empêchant de mesurer les risques pris en contractant un prêt-relais dont elle ne soutient pas qu'il différait de celui qu'elle avait précédemment souscrit ; que si un tel prêt constitue toujours un pari sur l'avenir, il ne s'agit nullement d'une opération complexe et que la SCI étant un emprunteur averti, la banque n'était tenue envers elle d'aucun devoir de mise en garde, ce qui prive de pertinence les prétentions de l'appelante en tant qu'elles reposent sur le grief d'avoir manqué à ce devoir,
Et aux motifs, éventuellement adoptés des premiers juges, que [H] [T] a donc acheté successivement pas moins de 4 maisons en l'espace de 8 ans ; que l'intéressée explique le court délai de 2 ans et demi entre l'achat de la maison de [Localité 1] puis sa revente au profit de la maison de [Localité 2] par une volonté de diminuer ses charges après le décès de son ex-mari ; que l'on observera toutefois qu'elle n'éclaire pas le tribunal sur les raisons de la vente de la maison de Ceaux-en-Loudun intervenue également 2 ans et demi après son achat, et suivie immédiatement par l'achat de la maison d'Esvres-sur-Indre, elle-même mise en vente 3 ans plus tard ; qu'il résulte des propres explications de [H] [T] qu'entre l'achat et la remise sur le marché de ces maisons, elle y a, à chaque fois, fait réaliser d'importants travaux de rénovation ; que cet enchaînement rapide d'opérations consistant à acheter des biens immobiliers puis à les revendre après les avoir rénovés, accompagnés dans les deux premiers cas (avant l'échec à l'origine de la présente instance) de plus-values non négligeables, particulièrement pour ce qui concerne la revente de la maison de [Localité 2], évoque davantage la démarche d'un marchand de biens que celle d'un particulier en simple quête de logement ; que ce contexte factuel empêche en tout état de cause de considérer qu'au moment où elle concluait avec la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU le premier prêt relais litigieux, le 4 juillet 2006, [H] [T] était un emprunteur profane ; que si celle-ci met en avant son âge ainsi que son statut de retraitée, elle ne prétend pas que ses capacités intellectuelles aient été amoindries au cours des années 2000 ; que son activité immobilière telle qu'elle vient d'être évoquée ci-avant, au cours des années qui ont précédé les deux prêts relais consentis par la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, traduit à l'inverse un certain dynamisme ainsi qu'une habitude des affaires, qui mettaient [H] [T] en capacité de mesurer le risque pris lorsqu'elle s'est adressée à cette banque, ce d'autant qu'elle avait déjà eu recours au mécanisme du prêt-relais lors d'une précédente opération ; que [H] [T] doit donc être considérée comme un emprunteur averti, de sorte que la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU n'avait pas d'obligation particulière de mise en garde à son égard lorsqu'elle l'a accompagnée dans ses dernières opérations d'acquisition et de revente,
Alors d'une part que l'établissement de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti dès lors qu'il existe un risque d'endettement né de l'octroi du crédit évalué au regard des capacités financières de l'emprunteur ; que la qualité d'emprunteur averti résulte de ses capacités à apprécier les conséquences économiques de l'opération financière envisagée et les risques d'endettement qu'il envisage d'assumer et qui sont susceptibles d'excéder ses facultés de remboursement ; qu'énonçant que la SCI d'Ercey était un emprunteur averti et qu'en conséquence la Caisse Régional de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou n'était tenue à son égard d'aucun devoir de mise en garde aux seuls motifs qu'associée quasi-unique est gérante de la SCI d'Ercey, Mme [H] [T] avait acquis et revendu en huit années quatre immeubles après avoir fait réaliser des travaux de rénovation ayant généré des plus-values certaines et avait déjà eu recours en 2003 à un prêt-relais en tenant pour inopérant l'âge de Mme [T], le fait qu'elle était à la retraite, qu'elle avait toujours habité les immeubles acquis par elle puis revendus et qu'elle justifiait de différentes factures correspondant aux travaux réalisés et sans dire en quoi la SCI D'Ercey était en mesure d'apprécier elle-même les risques d'endettement résultant du recours à un prêt-relais avec une échéance unique de remboursement, d'un montant de 750.200 euros, bien supérieur à celui obtenu en 2003, en l'absence de fonds propres et en l'absence de proposition d'achat de la propriété située à Esvres-sur-Indre mise en vente depuis plusieurs mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil
Alors d'autre part que l'établissement de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti dès lors qu'il existe un risque d'endettement né de l'octroi du crédit évalué au regard des capacités financières de l'emprunteur ; que la qualité d'emprunteur averti résulte de ses capacités à apprécier les conséquences économiques de l'opération financière envisagée et les risques d'endettement qu'il envisage d'assumer et qui sont susceptibles d'excéder ses facultés de remboursement ; qu'énonçant que la SCI d'Ercey était un emprunteur averti sans dire en quoi la SCI d'Ercey était en mesure d'apprécier par elle-même les risques attachés à la conclusion le 7 décembre 2007 d'un second prêt-relais venant par novation, d'un montant de 785.000 euros sur douze mois avec paiement d'une échéance unique de douzième mois de 827.169,12 euros qui, non seulement incluait le coût du remboursement du premier prêt relais authentifié le 5 juillet 2006 mais ajoutait une garantie hypothécaire sur l'immeuble sis à [Adresse 1] qui ne trouvait toujours aucun acquéreur depuis sa mise en vente en avril 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI d'Ercey de sa demande tendant à voir condamner la SCP [Z] [P], et Me [Z] [P], solidairement avec la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou, à lui verser, à titre d'indemnisation du préjudice subi, la somme de 712.154,60 euros à parfaire ou à diminuer en considération du prix de vente de l'immeuble sis à [Adresse 4] et de l'actualisation de la créance du Crédit Agricole, puis condamné la SCI d'Ercey à verser à la SCP [Z] [P] la somme de 5878,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2014, en règlement du solde débiteur de son compte ouvert en cette étude,
Aux motifs que Maître [P] et la SCP [P] ne sauraient prétendre que le notaire s'est borné à authentifier des conventions passées hors sa présence, alors qu'il est professionnellement tenu d'un devoir de conseil qui l'oblige à attirer l'attention des parties sur les risques et sur les conséquences des actes qu'il authentifie ; que pour soutenir qu'il existait un danger particulier qui aurait dû conduire le notaire à l'éclairer ou la mettre en garde, la SCI prétend uniquement qu'il existait un risque de ne pouvoir vendre son bien au prix demandé de 1.143.000 euros en totale déconnexion avec celui de 382.000 euros auquel il avait été acquis trois ans auparavant ;
que cependant, il convient de rappeler que l'appelante insiste par ailleurs dans ses écritures sur l'importance des travaux qu'elle faisait effectuer dans les immeubles avant de les revendre ; qu'ainsi que l'a relevé le tribunal, la SCI n'a produit aucune expertise ou évaluation immobilière permettant de vérifier le prix pouvant être espéré en avril 2006 ; qu'au moment où le notaire authentifiait l'acte d'achat et le prêt-relais, il avait retenu une mise à prix de 1.067.000 euros ; que la SCI a reçu, en mai 2007, une proposition d'achat à hauteur de 850.000 euros et qu'elle ne saurait dès lors prétendre que l'immeuble ne pourrait être vendu plus de 500.000 euros ; que l'existence de cette proposition formulée dans le délai du prêt relais qui devait être remboursé en décembre 2007 au moyen d'une échéance unique de 774.566,64 euros, démontre que le financement du nouveau bien acquis par la SCI au moyen de ce prêt n'était nullement irréaliste mais au contraire de nature à permettre à l'appelante de procéder sans risque particulier à l'opération souhaitée ; que l'existence d'un risque devant être souligné par le notaire n'est donc nullement démontrée et que le tribunal a écarté à bon droit l'argument d'un manquement de cet officier public et ministériel à l'occasion de la signature du premier prêt relais ; que la SCI ne saurait pas plus prétendre que l'absence de vente intervenue au bout d'un an aurait dû conduire Maître [P] à lui déconseiller de contracter un nouvel emprunt, alors que l'existence d'une offre devait au contraire persuadé qu'il existait une possibilité réaliste de réalisation de la vente qui, si elle avait été conclue au prix offert aurait également permis de rembourser l'échéance unique du second prêt-relais, laquelle s'élevait à 837.169,12 euros ; que l'appelante, qui reproche par ailleurs à Maître [P] de ne pas lui avoir conseillé d'accepter l'offre d'achat de 850.000 euros ne produit aucune pièce permettant de vérifier qu'ainsi qu'elle le soutient le notaire, qui le conteste formellement, a eu connaissance de cette offre formulée par l'intermédiaire d'une agence immobilière ; que Maître [P] a adressé le 19 septembre 2008 à la SCI un courrier extrêmement complet et précis lui conseillant de vendre l'immeuble d'Esvres 850.000 euros et celui de Francueil 700.000 euros en exposant l'évolution défavorable du marché immobilier et les risques résultant d'un non-remboursement ; que cette proposition a cependant été refusée par la SCI qui a indiqué pouvoir obtenir un nouveau prêt auprès de la Société Générale ; que l'appelante ne peut donc reprocher au notaire un manquement à ses obligations de mandataire ou de conseil et que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à son encontre,
Et aux motifs, éventuellement adoptés des premiers juges, que le notaire est professionnellement tenu, en application de l'article 1382 du code civil, d'un devoir de conseil qui l'oblige à éclairer et à attirer l'attention des parties sur les conséquences et les risques des actes qu'il authentifie ; que les compétences personnelles de son client ne le déchargent pas de cette obligation ; que le notaire ne peut non plus décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il s'est borné à donner la forme authentique à des conventions directement arrêtées par les parties ; que c'est donc de manière inopérante que Maître [P] soutient avoir été mis à l'écart d'opérations immobilières qui auraient été selon lui montées uniquement entre la banque et [H] [T], ou qu'il souligne encore la bonne expérience de cette dernière en la matière ; que toutefois, s'il appartient au notaire d'apporter la preuve de ce qu'il s'est acquitté de son obligation de conseil, il revient à l'inverse à celui qui met en cause sa responsabilité de démontrer l'existence du risque particulier qui aurait dû conduire le notaire à l'éclairer ou à le mettre en garde ; qu'en l'espèce, la demanderesse fonde son argumentation sur un risque majeur de mévente et partant d'échec de l'opération de crédit-bail, du fait d'une « déconnexion manifeste » entre le prix de mise en vente de l'ensemble immobilier d'Esvres-sur-Indre et sa valeur vénale ; qu'elle reproche à Maître [P] de ne pas l'en avoir avisée, alors pourtant qu'il a lui-même rédigé et rempli un mandat de vente sans exclusivité qu'elle lui confiait à cette occasion ; qu'elle souligne que le prix convenu dans le cadre de ce mandat de vente était de 1 143 000 € net vendeur, alors que le bien avait été acquis 3 ans auparavant pour la somme de 382 000 € ; qu'il y a lieu au préalable de faire remarquer à la SCI D'ERCEY que la responsabilité du notaire instrumentaire ayant pour mission d'authentifier les actes de vente, qu'elle poursuit sur le fondement de l'article 1382 du code civil, doit être distinguée de celle du notaire mandataire en charge de vendre son bien, qu'il lui appartient de rechercher, si elle l'estime pertinent, sur le fondement adéquat à savoir les règles du mandat et de la responsabilité contractuelle ; qu'il s'agit donc ici seulement de rechercher si au moment de l'authentification de l'opération d'achat et revente au moyen d'un premier prêt-relais puis d'un second, il existait entre la valeur de la maison d'Esvres-sur-Indre et sa mise à prix une distorsion telle qu'elle créait un risque particulier d'échec du montage et de surendettement de la SCI D'ERCEY, dont Maître [P] aurait dû l'aviser avant la passation des actes sous son ministère ; qu'or la demanderesse ne produit aucune expertise ni aucune évaluation d'un professionnel de nature à renseigner le tribunal sur le prix qu'elle pouvait espérer obtenir de son bien dans le contexte immobilier de l'époque, en avril 2006, après que celui-ci ait fait l'objet de travaux de rénovation qu'elle reconnaît avoir effectués, mais sur l'ampleur desquels elle reste taisante ; que de son côté, Maître [P] semble considérer dans ses écritures que le prix de 1.143.000 € était élevé, mais justifie toutefois que dès le mois de juin 2006, il avait fait signer à [H] [T] un avenant au mandat initial ramenant le prix de vente à hauteur de 1.067.000 € net vendeur ; qu'ainsi au moment où Maître [P] authentifiait les premiers actes d'achat et de prêt-relais en cause, les 4 et 5 juillet 2006, l'immeuble d'Esvres-sur-Indre était proposé à la vente au prix de 1.067.000 € ; qu'aucun élément du dossier ne permet de considérer que ce prix était en totale inadéquation avec la réalité du marché immobilier, dont le dynamisme de l'époque est reconnu par les parties ; que l'on observera d'ailleurs que dans le délai d'un an prévu par le premier prêt-relais, au mois de mai 2007, [H] [T] a reçu une proposition à hauteur de 850.000 € net vendeur ; que la mise à prix de 1.067.000 € n'apparait pas en « déconnexion manifeste » avec une telle offre, ce d'autant qu'une amélioration par les pollicitants de ce qui n'était qu'une première proposition n'était pas à exclure si [H] [T] avait accepté d'entrer en phase de pourparlers ; qu'à tout le moins, cette offre de 850.000 € obtenue en mai 2007 tend à confirmer que la vente du bien d'Esvres-sur-Indre était de nature à permettre à la SCI D'ERCEY d'honorer le remboursement du prêt-relais du 5 juillet 2006, dont le coût total s'élevait à 774.566,64 €, somme qui devait être payée en une seule échéance au moyen de la vente de cet immeuble ; que l'acceptation d'une telle offre aurait également permis le remboursement du second prêt-relais du 7 décembre 2007, d'un coût total de 827.169,12 € ; que le montage proposé par la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU et authentifié par Maître [P] en vue de permettre à la SCI D'ERCEY d'acquérir le bien de Francueil n'apparaissait donc pas irréaliste, tant au moment de la signature du premier prêt-relais que du second ; que l'existence d'un risque avéré d'échec de ces prêts n'est donc pas établie, de sorte que la demanderesse ne peut reprocher à Maître [P] d'avoir manqué à son obligation de conseil à l'occasion de leur authentification ; que la SCI D'ERCEY reproche alors à Maître [P] de ne pas l'avoir conseillée utilement lorsqu'elle a reçu l'offre de 850.000 € en mai 2007 et de ne pas l'avoir incitée à l'accepter ; que ce dernier réfute en avoir eu connaissance ; qu'en tout état de cause, une telle prestation de conseil immobilier, à supposer qu'elle ait été convenue entre la SCI D'ERCEY et Maître [P], ne relèverait pas de la responsabilité délictuelle du notaire instrumentaire sur laquelle se fonde la demanderesse,
Alors, en premier lieu, que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, l'exécution de ce devoir de conseil s'appréciant à la date à laquelle l'acte a été passé ; qu'en énonçant que Me [P] et la SCP [P] n'avaient commis aucun manquement lors de la passation de l'acte de vente en date des 4 et 5 juillet 2006 consécutif au prêt relais consenti le 16 mai 2006 par la Caisse de Crédit Agricole Touraine Poitou, aux motifs inopérants que dix mois plus tard une proposition d'achat, non suivie d'effet, avait été reçue non pas pour le prix de 1.067.000 euros indiqué dans l'avenant au mandat de vente confié le 16 juin 2006 à ce même notaire, mais pour un prix de 850.00 euros sans rechercher si, lors de la passation de l'acte de vente, le notaire avait exécuté son devoir de conseil en rappelant à la SCI d'Ercey qu'en l'absence de toute proposition d'achat depuis plusieurs mois sur le bien sis à [Adresse 1], acquis trois ans auparavant pour un prix de 382.000 euros seulement, il lui était encore loisible de renoncer à son projet d'acquisition de la maison de Francueil quitte à procéder au paiement d'une clause pénale ou d'une indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
Alors, en deuxième lieu, que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant que Maître [P] n'avait pas manqué à son devoir de conseil aux motifs que le financement du nouveau bien acquis par la SCI au moyen du prêt-relais d'un montant de 774.566,54 euros qui devait être remboursé au moyen d'une échéance unique en décembre 2007, n'était nullement irréaliste mais au contraire de nature à permettre à l'appelante de procéder sans risque particulier à l'opération souhaitée sans rechercher si, à la date de signature de l'acte de vente, les risques de l'opération tenaient au fait que la SCI d'Ercey ne disposait d'aucuns fonds propres, que sa gérante, Mme [H] [T], bénéficiait d'une simple pension de retraite dont le montant se trouvait entièrement absorbé par le seul versement des intérêts générés par le prêt-relais et que la mise en vente du bien sis à [Adresse 1] n'avait donné lieu à aucune proposition d'achat, le marché immobilier étant qui plus est orienté à la baisse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
Alors, en troisième lieu, que le notaire a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant que Me [P] n'avait pas manqué à son devoir de conseil lors de la souscription le 7 décembre 2007 d'un nouveau prêt relais de 785.000 euros en n'informant pas la SCI d'Ercey des risques nés de ce que le remboursement de ce second prêt-relais venant en novation du précédente, était assorti d'une inscription d'hypothèque prise sur le bien immobilier situé à [Adresse 1] qui venait s'ajouter à celle déjà prise sur le bien immobilier sis à [Adresse 4], de ce que la maison d'Esvres-sur-Indre était en vente depuis près de vingt mois sans trouver d'acquéreur et de ce que le nouveau prêt-relais qui intégrait la totalité du principal dû à la banque mais aussi les intérêts complémentaires, ne faisait qu'aggraver la situation financière de la SCI d'Ercey tout en renforçant les garanties hypothécaires de l'établissement prêteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
Alors, enfin, que commet une faute le notaire qui, après avoir accepté un mandat de prise en vente pour un prix n'ayant généré aucune proposition d'achat, s'abstient d'attirer l'attention de son mandant sur la nécessité de revoir à la baisse le prix de vente ; qu'en énonçant qu'en sa qualité de mandataire Me [P] ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir conseillé, en mai 2007, la SCI d'Ercey d'accepter une proposition d'achat à hauteur de 850.000 euros dès lors qu'il n'en avait pas eu lui-même connaissance sans rechercher si celui-ci n'avait pas commis une faute en n'attirant pas l'attention de son mandant sur le fait que la fixation initiale du prix à 1.178.956 euros, ramené déjà deux mois plus tard à 1.067.000 euros, n'était pas sans rapport avec la valeur réelle du marché orienté qui plus est à la baisse, ce qui expliquait l'absence de proposition d'achat sur les bases initialement envisagées durant près deux ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
