LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Z...
A...
B... et le cabinet Gien Pinot ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 23 avril 2015), que le cabinet de géomètres Gien a procédé à la division en huit parcelles de la propriété de M. et Mme X..., située à Marsannay-la-Côte ; que le géomètre leur a précisé que les parcelles avaient accès à la voie publique par l'allée des Cras, classée dans le domaine public communal par délibération du conseil municipal du 6 novembre 2006 ; que, par acte authentique reçu le 13 octobre 2008 par M. Z..., notaire, M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y...cinq de ces parcelles ; que, faisant valoir qu'ils avaient appris que l'allée des Cras n'était pas en réalité une voie publique mais une voie privée qu'ils ne pouvaient emprunter pour accéder aux parcelles, M. et Mme Y...ont fait séquestrer le reliquat du prix de vente ; que M. et Mme X...les ont assignés en résolution de la vente pour non-paiement du prix, puis ont attrait à l'instance la SCP Z...
A...
B... et le cabinet de géomètres Gien ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de dire qu'il a manqué à son obligation de délivrance et de le condamner à payer à M. et Mme Y...la somme de 118 500 euros en réparation de leur préjudice ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parties étaient convenues de la vente d'un terrain à bâtir avec un accès direct sur la voie publique par l'allée des Cras et relevé que le terrain effectivement livré à M. et Mme Y...ne disposait de cet accès, puisque l'allée était une voie privée non ouverte au public, qui n'avait à aucun moment appartenu au domaine public communal malgré la délibération du 6 novembre 2006 et que cette impossibilité d'accès direct avait des conséquences sur la constructibilité du terrain, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. X...avait manqué à son obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement rendu le 19 février 2013 par le tribunal de grande instance de Dijon en ce qu'il a rejeté la demande formée par les époux Y...au titre du manquement de M. X...à son obligation de délivrance et en ce qu'il a fait droit à la demande de M. X...en paiement des intérêts courus sur le solde du prix et d'avoir, statuant à nouveau de ces chefs, dit que M. X...a manqué à son obligation de délivrance et condamné ce dernier à payer aux époux Y...la somme de 118 500 € en indemnisation du préjudice résultant de ce manquement ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend, et l'article 1604 précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que pour déterminer si le bien livré est ou non conforme, il convient en premier lieu de rappeler quelles sont les caractéristiques du bien objet du contrat ; […] ; que la cour constatera d'emblée qu'elle ne pourra se référer aux énonciations du compromis de vente intervenu entre les parties, dans la mesure où aucune d'elles n'a estimé devoir produire ce document aux débats ; que le paragraphe de l'acte authentique de vente relatif à la désignation de l'immeuble vendu décrit celui-ci de la manière suivante ;
" un terrain sis à Marsannay La Côte (Côte d'Or) rue du Clos figurant au cadastre de la manière suivante :
Section BM, numéro 558, lieudit Clos de l'Argillière, pour une contenance de 2 a 07 ca.
Section BM, numéro 560, lieudit Clos de l'Argillière, pour une contenance de 2 a 21 ca.
Section BM, numéro 562, lieudit Clos de l'Argillière, pour une contenance de 1 a 68 ca.
Section BM, numéro 650, lieudit Clos de l'Argillière, pour une contenance de 14 ca.
Section BM, numéro 653, lieudit Clos de l'Argillière, pour une contenance de 1 a 80 ca.
Contenance totale 7 a 90 ca.
Tel que ce terrain figure sous la lettre A et sous teinte verte au plan ci-joint.
Il est ici précisé qu'un plan de bornage fixant les limites dudit terrain a été effectué par le cabinet Gien, géomètres experts à Dijon. Ledit plan est demeuré ci-joint " ;
que force est de constater que cette désignation ne précise pas expressément si le fonds acquis constitue un terrain à bâtir ou s'il est destiné à un autre usage ;
qu'il convient alors de se reporter aux documents annexés à l'acte de vente, et en particulier au document émanant du cabinet de géomètres Gien, dont il y a lieu de rappeler qu'il a été établi à la demande des époux X...qui, dans l'optique de leur départ de la région, ont souhaité diviser leur propriété pour en optimiser la revente ; que ce document consiste en un plan de bornage auquel est joint une décision de non-opposition du maire à la division parcellaire en date du 18 mars 2008, ainsi qu'une note explicative du cabinet Gien ; que ce dernier énonce au paragraphe " description du projet ", après avoir rappelé que les fonds se trouvent en zone constructible du PLU, que " le projet consiste à détacher deux terrains à bâtir en vue de construire un pavillon d'habitation ou toute autre construction ayant une destination conforme au PLU " et que " l'accès aux terrains détachés se fera par l'Allée des Cras classée en domaine public par délibération en date du 6 novembre 2006, déposée en préfecture le 8 novembre 2006 " ; qu'il ressort sans ambiguïté de ce document que la division parcellaire initiée par les époux X...avait bien pour but la création de terrains à bâtir devant être accessibles par l'Allée des Cras, étant observé à l'examen des plans qu'au moins en ce qui concerne le terrain acquis par les époux Y..., il n'existe aucune autre possibilité d'accès direct à la voie publique ; que d'autre part, il n'est pas anodin de constater que l'acte de vente crée deux servitudes non aedificandi ; que la première, destinée à préserver la propriété restante des époux X...des inconvénients d'un voisinage trop proche, grève la parcelle BM n° 653 acquise par les époux Y...; que la seconde, destinée cette fois à éviter aux époux Y...les inconvénients d'une construction trop proche qui viendrait à être réalisée sur le deuxième terrain né de la division et destiné à la vente, grève la parcelle BM n° 651 au profit de la parcelle BM n° 558 ; que d'une part, le fait qu'une servitude non aedificandi soit stipulée milite en faveur de l'acquisition de parcelles en tant que terrain à bâtir plutôt que comme simple terrain d'agrément non destiné à recevoir une construction ; que d'autre part, la création de la deuxième servitude est libellée dans les termes suivants : " les parties conviennent de constituer aux termes des présentes à titre réel et perpétuel une servitude non aedificandi sur ce second terrain à bâtir au profit des parcelles présentement vendues (…) " ; que le fait qu'il y ait un " deuxième terrain à bâtir " implique nécessairement qu'il y en ait un premier ; qu'or, dans la mesure où seuls deux terrains, chacun constitué de plusieurs parcelles, ont été créés par la division parcellaire, le premier terrain à bâtir ne peut être que celui acquis par les époux Y...; qu'au demeurant, il sera relevé que le prix de vente du terrain litigieux, soit 250 € du m ², correspond au prix habituel d'un terrain à bâtir dans la zone concernée, et qu'il est en revanche sans commune mesure avec le prix d'un simple terrain d'agrément ; qu'il ne saurait être tiré aucun argument du fait que la vente soit intervenue en exonération de la TVA immobilière dès lors que, comme le font pertinemment observer les époux Y..., il résulte de la législation fiscale alors applicable que les acquisitions de terrains à bâtir étaient exonérées de cette TVA lorsqu'elles étaient faites, comme il est soutenu que c'était le cas en l'espèce, par des personnes physiques en vue de la construction d'un immeuble affecté à l'habitation ; qu'enfin, il doit être rappelé que les époux Y...ont effectivement déposé une demande de permis de construire relatif au terrain litigieux dès le 19 juillet 2009, soit quelques mois seulement après la vente et qu'à la suite du rejet essuyé de la part de la commune, ils ont renouvelé leur demande le 12 novembre 2009 ; qu'il ressort suffisamment de ces divers éléments que les parties ont bien convenu de la vente d'un terrain à bâtir dont l'accès à la voie publique devait être pris sur l'Allée des Cras ; qu'or il est incontestable que le terrain effectivement livré aux époux Y...ne pouvait pas avoir accès à la voie publique par l'Allée des Cras, dès lors que celle-ci constitue une voie privée non ouverte au public, et qu'elle ne fait pas partie du domaine public communal ; qu'il sera en effet rappelé que cette voie a été mise en place à l'occasion de la création en 1997 du lotissement dénommé " Le Clos de l'Argilière ", qu'elle est la propriété indivise de quatre colotis riverains, et qu'elle n'a jamais été transférée dans le domaine public communal ; que certes, une délibération du conseil municipal de la commune de Marsannay La Côte en date du 6 novembre 2006 avait classé l'Allée des Cras parmi la voirie communale ;
que toutefois, il ressort d'un courrier adressé par le maire de la commune à Me Z...le 21 octobre 2008 que c'était par erreur que les services de la commune avaient intégré cette allée dans la délibération du 6 novembre 2006, l'édile rappelant que cette voie était privée et appartenait aux quatre copropriétaires du lotissement Saint Martin ; que cette erreur de la commune a été confirmée par le tribunal administratif de Dijon par jugement du 10 décembre 2010, puis par la cour administrative d'appel de Lyon par arrêt du 21 juin 2012, qui ont rejeté la demande de M. X...tendant à voir classer l'allée litigieuse dans la voirie communale ; qu'il en résulte qu'en dépit de la délibération du conseil municipal du 6 novembre 2006, l'Allée des Cras n'a à aucun moment appartenu au domaine public communal ; que les premiers juges ne pouvaient en conséquence écarter l'argumentation de la délivrance non conforme en retenant qu'au moment de la signature de l'acte authentique la délibération du conseil municipal était toujours en vigueur ; qu'ainsi, le fait que le terrain objet de la vente ne pouvait prendre accès à la voie publique par l'Allée des Cras constitue une première non-conformité ; que surtout, cette impossibilité d'accès direct a des conséquences sur la constructibilité du terrain ; que le tribunal administratif de Dijon, dans son jugement du 1er juin 2011, a en effet annulé le permis de construire que les époux Y...avaient obtenu le 25 janvier 2010 au motif notamment de l'impossibilité d'accès direct à une voie publique ou à une voie privée ouverte au public et de l'absence de droit de passage sur les fonds voisins ; que la juridiction administrative rappelle dans ses considérants que l'article UB3 du PLU de la commune de Marsannay La Côte énonce que pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte au public, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur un fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du code civil ; que certes, le fait que le terrain litigieux ne peut avoir accès sur l'Allée des Cras ne le rend pas définitivement inconstructible, dès lors qu'il subsiste la possibilité de ménager un accès par le fonds des époux Y..., au moyen de la création, en cas de vente à un tiers, d'une servitude de passage ; que toutefois, il est incontestable que le recours à une telle solution aurait des conséquences péjoratives notables sur l'agrément offert par la propriété des époux Y...et sur sa valeur, que les appelants n'ont à l'évidence pas envisagées lorsqu'ils ont procédé à l'acquisition du terrain litigieux ; qu'il ne peut manifestement pas être considéré que M. X...a satisfait à son obligation de délivrance en livrant aux époux Y...un terrain sans accès direct à la voie publique et constructible sous réserve de la création préalable d'un droit de passage sur le fonds des acquéreurs ou sur un fonds voisin alors que la vente a porté sur un terrain à bâtir bénéficiant d'un accès direct à la voie publique ; que le manquement de l'intimé à ses obligations contractuelles est ainsi établi, sans qu'il y ait à cet égard lieu de caractériser sa bonne ou mauvaise foi au regard de son éventuelle connaissance antérieurement à la vente du caractère privé de l'Allée des Cras ; que le préjudice subi par les époux Y...consiste dans la différence entre le prix dont ils se sont acquittés pour l'acquisition du terrain, soit 250 € par m ², et la valeur à laquelle ce prix doit être réduit pour tenir compte des restrictions à la constructibilité résultant de l'impossibilité d'accès par l'Allée des Cras ;
que le prix offert par les époux Y..., soit 20 € du m ², qui correspond à celui d'un terrain d'agrément non constructible, est manifestement sous-évalué, dès lors qu'il ne prend pas en considération le caractère constructible du terrain en cas d'aménagement d'une servitude de passage sur un fonds voisin, ni la possibilité d'évolution favorable de la situation en cas de classement ultérieur de l'Allée des Cras dans le domaine public, étant en effet rappelé qu'au moment de l'autorisation de lotir, une convention avait été conclue en vue d'un transfert ultérieur de cette allée dans la voirie communale, l'intervention d'un tel transfert restant donc toujours possible ; qu'au regard de ces divers éléments, la cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour évaluer le préjudice sur la base d'une valeur du bien vendu réduite à 100 € du m ² ; que le dommage s'établit ainsi à 118 500 € (197 500 €-79 000 €) ; que M. X...sera condamné à verser aux époux Y...cette somme à titre de dommages et intérêts ; que le jugement déféré sera réformé en ce sens » ;
1°/ ALORS QUE l'inconstructibilité d'une parcelle vendue comme terrain à bâtir, rendant celle-ci impropre à sa destination, constitue un vice caché ; qu'en retenant que M. X...n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en livrant aux époux Y...des parcelles inconstructibles en l'état, faute d'être dotées d'un accès à la voie publique, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1641 du code civil ainsi que l'article 1603 du même code, par fausse application de ce texte ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a relevé que « pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte au public, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur un fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du code civil » (p. 88 § 6) ; que dans ses écritures, M. X...faisait précisément valoir qu'indépendamment du caractère éventuellement privé de l'Allée des Cras, les époux Y...disposaient d'un accès sur cette allée en vertu d'une autorisation du maire de la commune de Marsannay La Côte du 10 mars 1998 (cf. conclusions p. 14 à 16) ; qu'en jugeant que M. X...avait manqué à son obligation de délivrance, sans nullement répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le défaut de conformité doit s'apprécier au regard des données connues ou prévisibles au jour de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que M. X...avait manqué à son obligation de délivrance faute d'avoir livré aux acquéreurs des parcelles dotées d'un accès à la voie publique en se fondant sur l'annulation, postérieure à la vente, de la délibération du conseil municipal du 6 novembre 2006 qui avait classé, par erreur, l'Allée des Cras parmi la voirie communale ; que toutefois, cette erreur de classement était, au jour de la vente (13 octobre 2008) inconnue des parties et totalement imprévisible dès lors qu'elle a été établie par un jugement rendu le 10 décembre 2010 par le tribunal administratif de Dijon ; que la cour d'appel, qui a ainsi apprécié le défaut de conformité par référence à une donnée qui, au jour de la vente, était inconnue du vendeur et absolument imprévisible, a violé l'article 1603 du code civil.
