LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° X 13-27. 143 et V 14-12. 333 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 14 novembre 2013), que la société Foncière Arizona investissement (société Arizona) ayant proposé le 2 février 2005 à M. X..., gérant de la société City Center étoile (société City), d'acquérir le rez-de-chaussée et l'entresol d'un immeuble, des pourparlers se sont engagés et des courriers et pièces ont été échangés entre les notaires des sociétés ; que cette vente ne s'est pas réalisée ; que le 13 décembre 2005, la société City a vendu, d'une part, à la société Grep Thionville 1, le volume un de cet immeuble composé du rez-de-chaussée et du premier étage et le volume trois constitué de locaux techniques situés aux quatrième et cinquième étages, sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un permis modificatif autorisant le changement de destination des biens acquis et, d'autre part, à la société Habiter promotion, le volume deux du même immeuble, composé des deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages ; que la société Arizona a assigné la société City, la société Grep Thionville 1, la société Habiter promotion et la société Noël promotions qui lui est substituée, en constatation de la perfection de la vente, à son profit, du rez-de-chaussée et de l'entresol de l'immeuble litigieux, en nullité des ventes consenties à la société Grep Thionville 1 et à la société Noël promotions et en condamnation de la société City à lui payer des dommages-intérêts ; que la société Arizona a inscrit une prénotation au livre foncier sur les trois volumes de l'immeuble litigieux ; que la société Noël promotions a assigné les sociétés City et Arizona en remboursement de frais et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° X 13-27. 143 de la société Arizona :
Attendu que la société Arizona fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre de la société City, alors, selon le moyen :
1°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en décidant que la société Foncière Arizona investissement ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent confié à l'un des gérants de la société City Center étoile en la personne de M. X..., motif pris qu'elle ne pouvait ignorer que statutairement, cette société ne pouvait être engagée que par la signature de ses trois gérants, bien qu'un tel motif ait été impropre à écarter l'existence d'un mandat apparent confié par deux d'entre eux au troisième, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
2°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant, pour décider que la société Foncière Arizona investissement ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent confié à l'un des gérants de la société City Center étoile en la personne de M. X..., à énoncer que ses trois gérants n'avaient pas donné leur accord et qu'elle ne pouvait ignorer que cette société ne pouvait être statutairement engagée que par la signature de ses trois gérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Foncière Arizona investissement avait légitimement pu croire que ce dernier disposait de la faculté d'engager seul la société en vertu d'un mandat apparent, dès lors qu'il avait été son interlocuteur tout a long des négociations, que M. A..., notaire de la société City Center étoile, l'avait mentionné comme représentant de la société venderesse et que M. X... l'avait informé par lettre à en-tête de la société City Center étoile que son offre était acceptée en principe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait encore été livrée ni le prix payé ; que l'objet de la vente, qui portait sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble, était déterminée ; qu'en décidant néanmoins que la vente n'était pas parfaite, motif pris que les biens à acquérir n'étaient ni identifiés, ni identifiables avec suffisamment de précision avant que le partage des volumes ne fût réalisé par un géomètre-expert, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
4°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait encore été livrée ni le prix payé ; que le contrat de vente d'immeuble est un contrat consensuel dont la validité ne saurait dépendre, sauf convention contraire des parties, de sa forme authentique ; qu'en décidant néanmoins que la vente portant sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble n'était pas parfaite, motif pris que la société Foncière Arizona investissement avait demandé à la société City Center étoile de conclure une promesse de vente pour assurer le transfert de propriété, bien que l'accord des parties sur la chose et sur le prix ait opéré transfert immédiat de propriété des volumes de l'immeuble et que la conclusion d'une telle promesse par devant notaire ait eu pour seul objet de permettre de procéder aux formalités de publicité foncière afin de rendre ladite vente opposable aux tiers, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
5°/ que par lettre du 17 octobre 2005, la société Foncière Arizona investissement a confirmé à la société City Center étoile sa proposition d'achat du rez-de-chaussée et de la mezzanine de l'immeuble au prix de 8 950 000 euros ; qu'il résulte de la lettre en réponse de la société City Center étoile du 26 octobre 2005 qu'elle a accepté cette proposition de manière ferme et non équivoque, de sorte que la vente était parfaite, en indiquant à la société Foncière Arizona investissement que nonobstant quelques précisions de détail, sa proposition était « acceptée en principe » ; qu'en affirmant néanmoins que les lettres des 17 octobre et 26 octobre 2005 faisaient état d'un simple accord de principe et étaient trop ambiguës pour qu'il ait pu en être déduit l'existence d'une vente parfaite, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°/ qu'en décidant que la vente portant sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble n'était pas parfaite, motif pris que la lettre de la société City Center étoile du 26 octobre 2005 en réponse à la proposition de la société Foncière Arizona investissement aurait été trop imprécise pour en déduire l'existence d'une vente parfaite, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'acceptation ferme, précise et non équivoque de la société cédante était corroborée par le fait que le 14 décembre 2005, cette dernière avait proposé à la société Foncière Arizona investissement, afin d'accélérer la procédure, de signer l'acte authentique en l'absence de compromis de vente préalable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les trois gérants de la société City n'avaient pas donné leur accord à la vente, alors que leur signature était nécessaire à sa réalisation et retenu que la société Arizona, qui en était informée, ne pouvait pas utilement invoquer l'existence d'un mandat apparent et relevé que les biens à acquérir n'étaient ni identifiés ni déterminables avant le partage des volumes par un géomètre-expert et, sans dénaturation, que les termes de la lettre de l'un des gérants du 26 octobre 2005, faisant état d'un accord de principe, étaient ambigus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la vente entre les sociétés City et Arizona n'était pas parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° X 13-27. 143 de la société Arizona :
Attendu que la société Arizona fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la société City à lui payer des dommages-intérêts pour rupture brutale et abusive des pourparlers, alors selon le moyen, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; que la demande de la société Foncière Arizona investissement formée devant la cour d'appel, tendant à voir condamner la société City Center étoile à l'indemniser de son préjudice sur un fondement quasi-délictuel, tendait aux mêmes fins que la demande en réparation qu'elle avait formée devant les premiers juges sur un fondement contractuel ; qu'en décidant néanmoins que cette demande était irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en première instance, la société Arizona sollicitait la constatation du caractère parfait de la vente et la réparation du préjudice né de la réticence de la société City à réaliser cette vente, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la demande de la société Arizona de condamnation de la société City à lui payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la rupture brutale des pourparlers, qui ne tendait pas aux mêmes fins que la première demande, était irrecevable comme nouvelle en cause d'appel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° X 13-27143 de la société Arizona :
Attendu que la société Arizona fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Noël promotions la somme de 788 700 euros à titre de dommages-intérêts, alors selon le moyen, qu'elle faisait valoir devant la cour d'appel qu'elle n'avait commis aucune faute au titre de la prénotation du volume 2 de l'immeuble en lien direct avec un quelconque préjudice de la société Noël promotions dès lors que cette dernière, en parfaite connaissance de l'existence de cette prénotation, avait informé le notaire de la société City Center étoile, par lettre du 20 novembre 2006, de ce qu'elle était disposée à signer l'acte de vente dans le délai convenu ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce chef péremptoire des conclusions de la société Foncière Arizona investissement, bien qu'il ait été de nature à établir l'absence de lien de causalité entre le défaut de conclusion du contrat de vente et la prénotation du volume 2 de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, que la société Arizona avait inscrit et maintenu une prénotation au livre foncier qu'elle savait injustifiée et que cette prénotation avait bloqué temporairement la vente du volume deux de l'immeuble à la société Habiter promotions aux droits de laquelle vient la société Noël promotions et causé un préjudice à celle-ci, la cour d'appel, qui a caractérisé le lien de causalité entre la faute de la société Arizona et le préjudice de la société Noël promotions, a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° V 14-12. 333 de la société City Center étoile :
Attendu que la société City Center étoile fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de la condamner à payer à la société Noël promotions la somme de 600 000 euros, fixée contractuellement, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel a constaté que la société Foncière Arizona investissement avait saisi le tribunal de grande instance de Thionville le 3 janvier 2006 aux fins de voir constater la vente à son profit des lots commerciaux litigieux et prononcée la nullité de la vente conclue entre la société City Center étoile et la société Noël promotions, venue aux droits de la société Habiter promotion ; qu'elle a constaté en outre qu'une prénotation avait été prise sur l'immeuble litigieux par ordonnance du 27 décembre 2005 sur requête de la société Foncière Arizona investissement, cette prénotation n'étant levée que par arrêt du 16 octobre 2009 ; qu'elle a constaté de surcroît que ladite « prénotation, mesure de publicité qui informe les tiers de l'incertitude qui règne sur le droit se propriété d'un immeuble, a entraîné le blocage, au moins temporaire, de la vente » ; qu'elle a précisé au surplus que l'inscription d'une telle prénotation judiciaire avait été faite « aux risques et périls de celui qui la demande », soit en l'occurrence la société Foncière Arizona investissement ; qu'en condamnant dès lors la société City Center étoile à payer à la société Noël promotions la somme de 600 000 euros, faute d'avoir réitérer la vente conclue avec cette dernière au plus tard le 21 novembre 2006, cependant qu'une telle réitération avait été empêchée par la société Foncière Arizona investissement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
2°/ que si les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, les parties ne sauraient être tenues entre elles par des obligations étrangères à leurs engagements ; qu'en retenant en l'espèce, pour condamner la société City Center étoile à payer la somme de 600 000 euros à la société Noël promotions, que la société City Center étoile aurait commis une faute tirée de ce qu'elle n'avait pas pris les initiatives permettant de faire « lever la prénotation » bloquant la vente, et ce « dans les meilleurs délais », cependant qu'aucune obligation de cette nature incombant à la société City Center étoile n'était stipulée dans la promesse du 13 décembre 2005 fondant la condamnation prononcée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que la cour d'appel a constaté que la société Foncière Arizona investissement avait contestée judiciairement la vente intervenue entre les société City Center étoile et Noël promotions, en obtenant en outre l'inscription d'une prénotation créant une « incertitude (...) sur le droit de propriété » en cause et « entraîn (ant) le blocage, au moins temporaire, de la vente », cette prénotation ordonnée le 27 décembre 2005 n'étant levée que par arrêt du 16 octobre 2009 ; qu'en condamnant la société City Center étoile à payer à la société Noël promotions la somme de 600 000 euros, au motif qu'elle n'avait pas, dans de telles circonstances, réalisé les travaux prévus dans une promesse de vente conclue antérieurement avec la société Noël promotions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
4°/ que n'est pas purement potestative, la condition suspensive de vente d'un bien immobilier relative à la réalisation de travaux par le vendeur, dès lors que la réalisation de ces travaux dépend non seulement de l'obtention préalable d'un permis de construire par l'acquéreur, mais également de l'autorisation et de l'accord de tiers ; qu'aux termes de la promesse de vente du 13 décembre 2005, les travaux mis à la charge de la société City Center étoile (seconde condition suspensive) dépendaient de l'obtention préalable d'un permis de construire par la société Noël promotions (première condition suspensive), la réalisation de travaux dépendant ainsi non seulement de la société City Center étoile, mais également de la société Noël promotions et de l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ; qu'il est par ailleurs constant que les travaux relatifs à la suppression d'escalators et lanécessitaient l'accord de la société Grep Thionville 1, tiers s'étant porté acquéreur de lots distincts de ceux intéressant la société Noël promotions ; qu'en retenant cependant en l'espèce que la condition relative à la réalisation de travaux à la charge de la société City Center étoile était « purement potestative », la cour d'appel a violé les articles 1170, 1171 et 1174 du code civil ;
5°/ qu'aux termes des constations des juges du fond, les travaux relatifs à la suppression d'escalators et la fermeture de dalles entre étages intéressaient non seulement l'acquéreur de certains lots au sein de l'immeuble en cause, la société Noël promotions, mais également le vendeur, la société City Center étoile ainsi que la société Grep Thionville 1, puisque cette dernière était tiers acquéreur de lots distincts n'étant pas située au même étage que ceux devant être achetés par la société Noël promotions ; qu'en retenant cependant en l'espèce que la condition relative aux travaux de suppression d'escalators et de fermeture de dalles avait été posée « dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur », la société Noël promotions, la cour d'appel n'a, en conséquence, pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ qu'en condamnant la société City Center étoile à payer à la société Noël promotions la somme de 600 000 euros, au motif que la société City Center étoile n'avait pas réitéré la vente au plus tard le 21 novembre 2006, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire si, indépendamment de la validité ou de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse, la vente immobilière pouvait effectivement être réitérée par acte notarié compte tenu de la prénotation inscrite sur l'immeuble en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1148 du code civil ;
7°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les termes du litige et les documents de la cause ; que dans ses conclusions d'appel, la société Noël promotions faisait valoir qu'eu égard à l'aléa subséquent à la prénotation obtenue par la société Foncière Arizona investissement, elle n'avait pas souhaité conclure la vente tant que cette prénotation ne serait pas levée ; que la société Noël promotions précisait à cet égard que, par lettre du 21 décembre 2006, elle avait informé le notaire de la société City Center étoile « qu'elle n'était prête à signer un nouveau compromis de vente qu'à la condition que la prénotation soit préalablement levée » (lettre du 21 décembre 2006) ; qu'en retenant cependant en l'espèce, pour condamner la société City Center étoile à payer à la société Noël promotions la somme de 600 000 euros, qu'« elle City Center étoile avait en effet eu le loisir de passer outre à cette prénotation, dans la mesure où son acquéreur Noël promotions y consentait », la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
8°/ qu'en rejetant la demande de la société City Center étoile visant à être garantie par la société Foncière Arizona investissement de toute somme mise à sa charge, au motif que sa condamnation à payer la somme de 600 000 euros à la société Noël promotions « résult (ait) de son propre fait, à savoir son refus injustifié de passer l'acte de vente correspondant à la promesse de vente qu'elle avait signée », sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si l'attitude de la société City Center étoile ¿ qui souhaitait effectivement vendre les biens en cause ¿ n'était pas précisément justifiée par la prénotation obtenue par la société Foncière Arizona investissement, à ses risques et périls, alors même que l'inscription d'une telle prénotation ordonnée judiciairement créait une « incertitude » sur la propriété des biens en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la condition suspensive mise à la charge de l'acquéreur par l'acte de vente du 13 décembre 2005, consistant en l'obtention d'un permis modificatif, avait été levée le 9 août 2006 et retenu que celle mise à la charge de la société venderesse, relative à la réalisation de travaux, dépendait du seul pouvoir de la société City et était énoncée dans le seul intérêt de l'acquéreur, qui avait renoncé à s'en prévaloir par lettre signifiée au notaire le 21 novembre 2006 dans laquelle il demandait la réalisation de l'acte authentique dans le délai convenu, soit avant le 31 décembre 2006, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans dénaturation, que la société City, faute de réitérer la vente ainsi que prévu dans la promesse de vente, était responsable des préjudices subis par la société Noël promotions et lui était redevable du montant de la clause pénale fixée contractuellement, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société MJA, prise en la personne de Mme Y..., agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Foncière Arizona investissement et la société City Center étoile aux entiers dépens, chacune pour moitié ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société MJA, ès qualités, demanderesse au pourvoi n° X 13-27. 143.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT de sa demande tendant à voir constater la vente à son profit par la Société CITY CENTER ETOILE des lots commerciaux composant le rez-de-chaussée et la mezzanine du centre commercial CITY CENTER ETOILE pour un prix acte en mains de 8. 950. 000 euros HT et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre la Société CITY CENTER ETOILE et la Société GREP THIONVILLE 1 portant sur les volumes 1 et 3 de l'immeuble sis à THIONVILLE (Moselle), rue du Four Banal, Place du Marché et rue Neuve, d'une contenance de 18 ares et 93 centiares ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande tendant à voir constater le transfert de propriété de l'immeuble litigieux à la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT, cette dernière soutient qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, que la vente était donc parfaite, même en l'absence d'acte notarié et que par suite, la SARL CITY CENTER ETOILE ne pouvait vendre ce bien à une tierce partie ; que les relations entre la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT et la SARL CITY CENTER ETOILE n'étaient cependant pas arrivées à un accord complet sur la chose et sur le prix ; que dès lors, la vente n'est pas parfaite et le transfert de propriété n'a pas eu lieu ; qu'en effet, de première part, les négociations en sont restées à un stade préparatoire dès lors que les propriétaires, les trois gérants de la SARL CITY CENTER ETOILE, dont la signature était nécessaire à la réalisation de la vente, n'avaient pas donné leur accord ; que la théorie du mandat apprirent ne peut utilement être invoquée par un acquéreur que s'il n'est pas informé de l'identité réelle du vendeur et si la personne avec laquelle il traite présente toutes les apparences d'une personne ayant qualité pour contracter ; que dans le cas d'espèce, il est constant que la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT savait parfaitement que trois signatures étaient nécessaires et qu'elle ne les avait pas obtenues ; qu'elle avait, en effet, par l'intermédiaire de son notaire, obtenu la copie des statuts et du RCS de la société venderesse qui prévoyaient expressément la signature de l'ensemble des gérants et avait même adressé à Monsieur X... un courrier dans lequel elle faisait état du nécessaire accord des vendeurs ; que Me Z... lui-même, avait, le 4 juillet 2005 et le 8 novembre 2005, demandé à son confrère Me A... de lui fournir un procès-verbal d'assemblée générale autorisant le représentant à signer une promesse de vente (pièce 14) ; que dans ce dernier courrier, il a réclamé à Me A... un « legal opinion » concernant sa cliente, indiquant notamment l'existence et la validité de la société, la validité du procès verbal autorisant la vente et la capacité de la personne désignée aux termes de l'assemblée autorisant la vente pour engager la société ; qu'il ne l'a jamais obtenu ; que la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT ne saurait prétendre que son notaire, qui la représentait dans cette négociation, ne lui avait pas donné cette information ; que de seconde part, même si les biens à acquérir avaient été sommairement désignés, ils n'étaient ni identifiés, ni déterminables avec suffisamment de précision pour parer à l'éventualité d'un litige sur leur consistance, avant que le partage des volumes ne fut réalisé par un géomètreexpert ; que de troisième part, elle ne peut prétendre que la vente était parfaite alors que, dans le même temps, elle demandait à la SARL CITY CENTER ETOILE de conclure une promesse de vente pour assurer le transfert de propriété ; qu'il est vrai que l'attitude de Monsieur X... peut faire douter de sa loyauté contractuelle ; que cependant, la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT ne pouvait ignorer qu'elle était en compétition avec d'autres acheteurs puisqu'une première offre de sa part avait été repoussée et qu'elle a fait la seconde pour avoir une chance d'emporter le marché ; qu'en outre, compte tenu des statuts, du RCS et des courriers échangés, la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT savait qu'elle ne pouvait se limiter à l'accord de Monsieur X..., qui ne se confond pas avec la personne morale dont il est l'un des gérants ; qu'enfin, les termes de la lettre de Monsieur X..., faisant état d'un accord de principe et qui prévoyait un certain nombre de conditions à réaliser et la passation d'un acte de vente, étaient de toutes façons trop ambigus pour qu'on puisse en déduire une vente parfaite ; que la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT a ainsi subi les inévitables aléas de la négociation et de la compétition commerciale, avec ses risques et ses avantages ; que sa demande tendant à faire constater que la vente était devenue parfaite, sera en conséquence rejetée et les prétentions qui en découlent, repoussées ;
1°) ALORS QUE le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en décidant que la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent confié à l'un des gérants de la Société CITY CENTER ETOILE en la personne de Monsieur X..., motif pris qu'elle ne pouvait ignorer que statutairement, cette société ne pouvait être engagée que par la signature de ses trois gérants, bien qu'un tel motif ait été impropre à écarter l'existence d'un mandat apparent confié par deux d'entre eux au troisième, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant, pour décider que la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent confié à l'un des gérants de la Société CITY CENTER ETOILE en la personne de Monsieur X..., à énoncer que ses trois gérants n'avaient pas donné leur accord et qu'elle ne pouvait ignorer que cette société ne pouvait être statutairement engagée que par la signature de ses trois gérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT avait légitimement pu croire que ce dernier disposait de la faculté d'engager seul la société en vertu d'un mandat apparent, dès lors qu'il avait été son interlocuteur tout a long des négociations, que Maître A..., notaire de la société CITY CENTER ETOILE, l'avait mentionné comme représentant de la société venderesse et que Monsieur X... l'avait informé par lettre à en-tête de la Société CITY CENTER ETOILE que son offre était acceptée en principe, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait encore été livrée ni le prix payé ; que l'objet de la vente, qui portait sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble, était déterminée ; qu'en décidant néanmoins que la vente n'était pas parfaite, motif pris que les biens à acquérir n'étaient ni identifiés, ni identifiables avec suffisamment de précision avant que le partage des volumes ne fût réalisé par un géomètre-expert, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait encore été livrée ni le prix payé ; que le contrat de vente d'immeuble est un contrat consensuel dont la validité ne saurait dépendre, sauf convention contraire des parties, de sa forme authentique ; qu'en décidant néanmoins que la vente portant sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble n'était pas parfaite, motif pris que la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT avait demandé à la Société CITY CENTER ETOILE de conclure une promesse de vente pour assurer le transfert de propriété, bien que l'accord des parties sur la chose et sur le prix ait opéré transfert immédiat de propriété des volumes de l'immeuble et que la conclusion d'une telle promesse par devant notaire ait eu pour seul objet de permettre de procéder aux formalités de publicité foncière afin de rendre ladite vente opposable aux tiers, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ;
5°) ALORS QUE par lettre du 17 octobre 2005, la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT a confirmé à la Société CITY CENTER ETOILE sa proposition d'achat du rez-de-chaussée et de la mezzanine de l'immeuble au prix de 8. 950. 000 euros ; qu'il résulte de la lettre en réponse de la Société CITY CENTER ETOILE du 26 octobre 2005 qu'elle a accepté cette proposition de manière ferme et non équivoque, de sorte que la vente était parfaite, en indiquant à la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT que nonobstant quelques précisions de détail, sa proposition était « acceptée en principe » ; qu'en affirmant néanmoins que les lettres des 17 octobre et 26 octobre 2005 faisaient état d'un simple accord de principe et étaient trop ambiguës pour qu'il ait pu en être déduit l'existence d'une vente parfaite, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en décidant que la vente portant sur le rez-de-chaussée et la mezzanine de l'immeuble n'était pas parfaite, motif pris que la lettre de la Société CITY CENTER ETOILE du 26 octobre 2005 en réponse à la proposition de la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT aurait été trop imprécise pour en déduire l'existence d'une vente parfaite, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'acceptation ferme, précise et non équivoque de la société cédante était corroborée par le fait que le 14 décembre 2005, cette dernière avait proposé à la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT, afin d'accélérer la procédure, de signer l'acte authentique en l'absence de compromis de vente préalable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT tendant à voir condamner la Société CITY CENTER ETOILE à lui payer la somme de 828. 397 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture brutale et abusive des pourparlers ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande tendant à obtenir réparation d'une rupture brutale des relations commerciales, il ressort de la lecture des dernières conclusions de la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT en première instance, qu'à aucun moment, celle-ci n'a demandé réparation du préjudice que lui aurait causé une rupture brutale des pourparlers ; que s'il est vrai que cette société a visé l'article 1382 du Code civil dans ses conclusions, rien ne permet de penser que ce visa venait au soutien des demandes de la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT contre la SARL CITY CENTER ETOILE, l'ensemble de son argumentation reposant sur l'existence de relations contractuelles et l'ensemble de ses demandes tendant à l'annulation de la vente conclue par la SARL CITY CENTER. ETOILE avec la SARL GREP THIONVILLE 1 ; que la référence à l'article 1382 du Code civil se justifiait, non au regard de la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT, mais au regard des demandes des autres parties avec lesquelles elle n'avait aucun lien contractuel ; que le fait générateur et la nature de ces préjudices sont totalement différents ; que la preuve en est qu'en cause d'appel la SAS FONCIÈRE ARIZONA INVESTISSEMENT demande réparation de ces deux chefs de préjudice, cumulant ainsi des demandes fondées à la fois sur l'article 1147 du Code civil et sur l'article 1382 du Code civil, ce qui n'est pas admis ; que dès lors, les dispositions de l'article 565 du Code civil lire « Code de procédure civile » ne sont pas applicables ; que la demande tendant à la réparation d'une faute délictuelle constituée par la rupture brutale des pourparlers est dès lors irrecevable en cause d'appel, comme nouvelle, conformément aux dispositions des articles 564 et suivants du Code civil ; qu'il s'ensuit que la totalité des demandes de la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT est mal fondée et qu'elle en sera déboutée ;
ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; que la demande de la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT formée devant la Cour d'appel, tendant à voir condamner la Société CITY CENTER ETOILE à l'indemniser de son préjudice sur un fondement quasi-délictuel, tendait aux mêmes fins que la demande en réparation qu'elle avait formée devant les premiers juges sur un fondement contractuel ; qu'en décidant néanmoins que cette demande était irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la Cour d'appel a violé l'article 565 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT à payer à la Société NOEL PROMOTIONS la somme de 788. 700 euros à titre de dommagesintérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT, l'inscription au Livre Foncier d'une prénotation, mesure de publicité qui informe les tiers de l'incertitude qui règne sur le droit de propriété d'un immeuble, a entraîné le blocage, au moins temporaire, de la vente entre la SARL CITY CENTER ETOILE, la SARL HABITER PROMOTIONS et la SARL GREP THIONVILLE 1 ; que l'inscription de cette prénotation se fait soit de manière consensuelle, soit par une décision judiciaire, à la requête de la partie qui la revendique ; que dans ce dernier cas, l'inscription a lieu aux risques et périls de celui qui la demande et, s'il l'a fait à mauvais escient, il doit en supporter toutes les conséquences préjudiciable ; que dans le cas d'espèce, il résulte des motifs ci-dessus énoncés que la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT n'a jamais été propriétaire de l'immeuble litigieux ; qu'il s'ensuit que, même si elle pouvait faire état d'un plausible droit de priorité pour obtenir l'inscription d'une prénotation au Livre Foncier, elle doit supporter les conséquences préjudiciables pour les tiers de cette inscription, dès lors que son droit de propriété n'est finalement pas reconnu ; qu'elle savait pertinemment qu'elle ne pouvait avoir aucun droit sur le volume 2 de l'immeuble cédé à la SARL HABITER PROMOTION aux droits de laquelle se trouve la SARL NOEL PROMOTIONS (immeuble dont elle prétend par ailleurs qu'il était suffisamment déterminé pour que la vente eût pu devenir parfaite, mais insuffisamment pour permettre une inscription limitée aux volumes 1 et 3) ; qu'elle a, néanmoins, fait prendre et maintenu une inscription qu'elle savait injustifiée, jusqu'à ce que la Cour de ce siège en ordonne la mainlevée ; qu'il convient en conséquence de déclarer la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT responsable du préjudice subi par la SARL NOEL PROMOTIONS et de la condamner à le réparer ;
ALORS QUE la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT faisait valoir devant la Cour d'appel qu'elle n'avait commis aucune faute au titre de la prénotation du volume 2 de l'immeuble en lien direct avec un quelconque préjudice de la Société NOEL PROMOTIONS dès lors que cette dernière, en parfaite connaissance de l'existence de cette prénotation, avait informé le notaire de la Société CITY CENTER ETOILE, par lettre du 20 novembre 2006, de ce qu'elle était disposée à signer l'acte de vente dans le délai convenu ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce chef péremptoire des conclusions de la Société FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT, bien qu'il ait été de nature à établir l'absence de lien de causalité entre le défaut de conclusion du contrat de vente et la prénotation du volume 2 de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société City Center étoile, demanderesse au pourvoi n° V 14-12. 333.
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société City Center Étoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 600. 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande, d'avoir débouté la société City Center Étoile de l'ensemble de ses demandes et d'avoir condamné la société City Center Étoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 10. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes de la SARL NOEL PROMOTIONS, en ce qui concerne les demandes dirigées par la SARL NOEL PROMOTIONS contre la SARL CITY CENTER ÉTOILE : La demande de la SARL NOEL PROMOTIONS ne saurait trouver un fondement dans la faute commise par la SARL CITY CENTER ETOILE, dans ses rapports avec la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT, la faute de cette société n'étant pas caractérisée pour les motifs ci-dessus énoncés. La SARL NOEL PROMOTIONS reproche par ailleurs à la SARL CITY CENTER ETOILE, d'une part, de n'avoir pas fait procéder en temps utile à la demande de mainlevée de la prénotation prise par la SAS FONCIERE ARIZONA INVESTISSEMENT et d'autre part, de n'avoir pas régularisé l'acte de vente qu'elle s'était engagée à signer dans la promesse synallagmatique de vente du 13 décembre 2005, alors même que la prénotation avait été levée. La SARL CITY CENTER ETOILE est mal fondée à soutenir-au demeurant tardivement-que la promesse de vente était nulle, faute de réalisation de la condition suspensive d'exécution de certains travaux, dès lors que l'exécution de ces travaux lui incombait à elle, et qu'en toute hypothèse, elle a renoncé à s'en prévaloir. La promesse de vente était parfaitement valable et dès lors, il appartenait à la SARL CITY CENTER ETOILE de prendre les initiatives pour que la vente promise se réalise, d'une part en faisant lever la prénotation dans les meilleurs délais, d'autre part, en exécutant les travaux promis, et enfin, en signant l'acte de vente annoncé dans la promesse de vente. Faute de l'avoir fait, elle est responsable des préjudices subis par la SARL NOEL PROMOTIONS et doit indemniser cette société conformément aux dispositions de la promesse de vente (page 9). La sanction de la caducité de la promesse de vente substituée à celle de la nullité par la loi du 4 mars 2002 qui a modifié l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, dont l'objectif est de ne pas laisser subsister indéfiniment des actes de ventes immobilières qui ne seraient pas transcrites au Livre Foncier, ne concerne que l'acte portant transfert de droits immobiliers et n'affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire ses effets en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. Cette clause pénale prévoit une indemnité forfaitaire de 20 % du prix convenu, soit 3. 000. 000 x 20 % = 600. 000 €. Il convient d'en faire application ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE le compromis de vente du 13 décembre 2005 stipulait deux conditions suspensives :... l'une à la charge de l'acquéreur, levée dès le 9 août 2006, consistant en l'obtention d'un permis de construire modificatif,... l'autre concernant la société venderesse qui devait réaliser les travaux à sa charge, à savoir l'enlèvement des escalators entre les étages 1 et 2, 2 et 3 et la fermeture de la dalle correspondante. Aux termes de l'article 1181 du Code Civil, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain. Tel n'est pas le cas de la condition mise à la charge du vendeur qui apparait purement potestative et ce d'autant plus que la SARL CITY CENTER ETOILE s'était engagée le même jour vis à vis de la SARL GREP THIONVILLE 1, acquéreur des volumes 1) et 3) et dont le représentant légal est aussi celui de la SARL NOEL PROMOTIONS, à procéder à ces mêmes travaux au plus tard pour le 13 juin 2006. La condition n'a, en tout état de cause, été posée que dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui seul pouvait trouver avantage au cloisonnement et à la fermeture des volumes, le fait que le vendeur se soit engagé le même jour vis à vis d'un autre acquéreur à procéder à ces travaux communs, ne pouvant permettre de considérer que la condition ait été énoncée dans l'intérêt de la SARL CITY CENTER ETOILE. Bien que l'acquéreur ait renoncé par lettre du 20 novembre 2006 à se prévaloir de la non réalisation de la condition " suspensive " stipulée dans son intérêt, le vendeur a néanmoins refusé de passer l'acte authentique de vente. La non réalisation d'une condition suspensive pour le 21 novembre 2006 ayant été édictée à peine de nullité du compromis de vente, aucune action en responsabilité contractuelle ne peut toutefois être engagée à l'encontre du vendeur. Cependant, en s'abstenant d'effectuer les travaux alors que la levée de la condition suspensive, partant, la réitération de l'acte authentique dépendait de son seul bon vouloir, la SARL CITY CENTER ETOILE a commis une faute de nature délictuelle de nature à engager sa responsabilité. Le préjudice allégué étant en relation de causalité directe avec la faute commise, la responsabilité civile de la SARL CITY CENTER ETOILE est engagée de ce chef ;
1°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la société Foncière Arizona Investissement avait saisi le tribunal de grande instance de Thionville le 3 janvier 2006 aux fins de voir constatée la vente à son profit des lots commerciaux litigieux et prononcée la nullité de la vente conclue entre la société City Center Étoile et la société Noël Promotions, venue aux droits de la société Habiter Promotion ; qu'elle a constaté en outre qu'une prénotation avait été prise sur l'immeuble litigieux par ordonnance du 27 décembre 2005 sur requête de la société Foncière Arizona Investissement, cette prénotation n'étant levée que par arrêt du 16 octobre 2009 ; qu'elle a constaté de surcroît que ladite « prénotation, mesure de publicité qui informe les tiers de l'incertitude qui règne sur le droit se propriété d'un immeuble, a entrainé le blocage, au moins temporaire, de la vente » ; qu'elle a précisé au surplus que l'inscription d'une telle prénotation judiciaire avait été faite « aux risques et périls de celui qui la demande », soit en l'occurrence la société Foncière Arizona Investissement ; qu'en condamnant dès lors la société City Center Étoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 600. 000 euros, faute d'avoir réitérer la vente conclue avec cette dernière au plus tard le 21 novembre 2006, cependant qu'une telle réitération avait été empêchée par la société Foncière Arizona Investissement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
2°) ALORS QUE si les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, les parties ne sauraient être tenues entre elles par des obligations étrangères à leurs engagements ; qu'en retenant en l'espèce, pour condamner la société City Center Étoile à payer la somme de 600. 000 euros à la société Noël Promotions, que la société City Center Étoile aurait commis une faute tirée de ce qu'elle n'avait pas pris les initiatives permettant de faire « lever la prénotation » bloquant la vente, et ce « dans les meilleurs délais » (arrêt attaqué, p. 47), cependant qu'aucune obligation de cette nature incombant à la société City Center Étoile n'éta it stipulée dans la promesse du 13 décembre 2005 fondant la condamnation prononcée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la société Foncière Arizona Investissement avait contestée judiciairement la vente intervenue entre les société City Center Étoile et Noël Promotions, en obtenant en outre l'inscription d'une prénotation créant une « incertitude (...) sur le droit de propriété » en cause et « entrain (ant) le blocage, au moins temporaire, de la vente » (arrêt attaqué, p. 47), cette prénotation ordonnée le 27 décembre 2005 n'étant levée que par arrêt du 16 octobre 2009 ; qu'en condamnant la société City Center Étoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 600. 000 euros, au motif qu'elle n'avait pas, dans de telles circonstances, réalisé les travaux prévus dans une promesse de vente conclue antérieurement avec la société Noël Promotions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 114 7 et 1148 du code civil ;
4°) ALORS QUE n'est pas purement potestative, la condition suspensive de vente d'un bien immobilier relative à la réalisation de travaux par le vendeur, dès lors que la réalisation de ces travaux dépend non seulement de l'obtention préalable d'un permis de construire par l'acquéreur, mais également de l'autorisation et de l'accord de tiers ; qu'aux termes de la promesse de vente du 13 décembre 2005, les travaux mis à la charge de la société City Center Étoile (seconde condition suspensive) dépendaient de l'obtention préalable d'un permis de construire par la société Noël Promotions (première condition suspensive), la réalisation de travaux dépendant ainsi non seulement de la société City Center Étoile, mais également de la société Noël Promotions et de l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ; qu'il est par ailleurs constant que les travaux relatifs à la suppression d'escalators et la fermeture d'une dalle entre étages nécessitaient l'accord de la société Grep Thionville 1, tiers s'étant porté acquéreur de lots distincts de ceux intéressant la société Noël Promotions ; qu'en retenant cependant en l'espèce que la condition relative à la réalisation de travaux à la charge de la société City Center Étoile était "purement potestative", la cour d'appel a violé les articles 1170, 1171 et 117 4 du code civil ;
5°) ALORS QU'aux termes des constations des juges du fond, les travaux relatifs à la suppression d'escalators et la fermeture de dalles entre étages intéressaient non seulement l'acquéreur de certains lots au sein de l'immeuble en cause, la société Noël Promotions, mais également le vendeur, la société City Center Étoile ainsi que la société Grep Thionville 1, puisque cette dernière était tiers acquéreur de lots distincts n'étant pas située au même étage que ceux devant être achetés par la société Noël Promotions ; qu'en retenant cependant en l'espèce que la condition relative aux travaux de suppression d'escalators et de fermeture de dalles avait été posée « dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur », la société Noël Promotions, la cour d'appel n'a, en conséquence, pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QU'en condamnant la société City Center Etoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 600. 000 euros, au motif que la société City Center Étoile n'avait pas réitéré la vente au plus tard le 21 novembre 2006, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire si, indépendamment de la validité ou de réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse, la vente immobilière pouvait effectivement être réitérée par acte notarié compte tenu de la prénotation inscrite sur l'immeuble en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1148 du code civil ;
7°) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les termes du litige et les documents de la cause ; que dans ses conclusions d'appel, la société Noël Promotions faisait valoir qu'eu égard à l'aléa subséquent à la prénotation obtenue par la société Foncière Arizona Investissement, elle n'avait pas souhaité conclure la vente tant que cette prénotation ne serait pas levée ; que la société Noël Promotions précisait à cet égard que, par lettre du 21 décembre 2006, elle avait informé le notaire de la société City Center Étoile " qu'elle n'était prête à signer un nouveau compromis de vente qu'à la condition que la prénotation soit préalablement levée " (lettre du 21 décembre 2006 visée dans les conclusions d'appel de la société Noël Promotions, p. 16) ; qu'en retenant cependant en l'espèce, pour condamner la société City Center Étoile à payer à la société Noël Promotions la somme de 600. 000 euros, qu'« elle City Center Étoile avait en effet eu le loisir de passer outre à cette prénotation, dans la mesure où son acquéreur Noël Promotions y consentait », la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
8°) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QU'en rejetant la demande de la société City Center Etoile visant à être garantie par la société Foncière Arizona Investissement de toute somme mise à sa charge, au motif que sa condamnation à payer la somme de 600. 000 euros à la société Noël Promotions « résult (ait) de son propre fait, à savoir son refus injustifié de passer l'acte de vente correspondant à la promesse de vente qu'elle avait signée » (arrêt attaqué, p. 51), sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si l'attitude de la société City Center Étoile-qui souhaitait effectivement vendre les biens en cause-n'était pas précisément justifiée par la prénotation obtenue par la société Foncière Arizona Investissement, à ses risques et périls, alors même que l'inscription d'une telle prénotation ordonnée judiciairement créait une « incertitude » sur la propriété des biens en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
