LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé l'ordonnance de référé du 25 février 2010, a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les lots de la société des Tennis subissaient du fait de la construction de la passerelle, une perte importante de luminosité et relevé, par motifs adoptés, que ces locaux, équipés de fenêtres, bénéficiaient d'un éclairage naturel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que les travaux avaient causé à la société des Tennis une modification des modalités de jouissance de ses lots et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que les piétons bénéficiaient d'une servitude de passage établie sur le terrain de l'immeuble sur rue voisin, que le permis de construire initial prévoyait ce passage et que ce n'était que pour des raisons d'économie que la société Vinci immobilier résidentiel avait préféré construire la passerelle piétonnière plutôt que de renforcer la structure du passage piéton dont le syndicat des copropriétaire disposait à titre conventionnel et perpétuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que la remise en état des lieux n'avait pas pour conséquence d'enclaver l'immeuble ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Vinci immobilier résidentiel et le syndicat des copropriétaires du... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Vinci immobilier résidentiel et du syndicat des copropriétaires du... et les condamne à payer à la société des Tennis la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Vinci immobilier résidentiel, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant annulé les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis... à Boulogne Billancourt qui s'est réunie le 12 avril 2010, puis d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt à démolir les travaux réalisés devant les fenêtres des lots de la SCI des Tennis, à remettre la rampe de parking dans son état antérieur et à mettre en état le passage piétons dont il dispose à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle et d'avoir dit que la SNC Vinci Immobilier Résidentiel devra garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt des conséquences financières de cette condamnation, tant en ce qui concerne la démolition de la passerelle piétons et la remise dans son état antérieur de la rampe de parking que la restauration du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires du... jouit à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de M. Y... qui a remplacé M. X..., décédé ; Que M. Y... doit déterminer le préjudice éprouvé par la SCI des Tennis et que la demande de réparation de ce préjudice, rejetée par les premiers juges, n'est pas reprise en cause d'appel par la SCI des Tennis ; Que la cour est saisie d'une demande en nullité de résolutions votées en assemblée générale de copropriétaires et d'une demande en démolition d'un ouvrage dont l'édification a été autorisée par les résolutions contestées ; Que la nouvelle expertise que sollicite la SNC Vinci Immobilier Résidentiel est sans intérêt pour la solution du litige soumis à la cour ; Qu'au fond, les moyens soutenus par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Qu'il convient seulement de souligner qu'une assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses lots ; Que le syndicat des copropriétaires ne peut, notamment, autoriser des travaux qui aboutiraient à une diminution d'ensoleillement des lots d'un copropriétaire ; Qu'en l'espèce, il résulte suffisamment de la note aux parties de l'expert X... du 7 avril 2010, des constats d'huissier versés aux débats par la SCI des Tennis et du simple bon sens, que les lots de cette dernière subissent du fait de la construction de la passerelle une perte importante de luminosité ; Que les travaux réalisés par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel ont apporté une modification substantielle aux modalités de jouissance des lots de la SCI des Tennis et auraient donc dû être votés à l'unanimité ; Que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont annulé les résolutions 2 et 2. 1 votées lors de l'assemblée générale du 12 avril 2010 et, par voie de conséquence, condamné la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à démolir ses travaux irrégulièrement votés ; Que l'action de la SCI des Tennis n'est pas constitutive d'un abus de minorité ; Qu'elle n'a fait que défendre ses droits légitimes ; Que la demande, de la part de la SCI des Tennis, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à démolir l'ouvrage litigieux n'est pas nouvelle mais est la conséquence de l'évolution du litige et de l'acceptation par le syndicat des copropriétaires de la livraison des parties communes ; Que l'ouvrage étant achevé et livré au syndicat des copropriétaires du..., l'obligation de démolition se trouve désormais dévolue à celui-ci ; Qu'il convient donc, réformant en cela le jugement entrepris, de condamner, aux lieu et place de la SNC Vinci Immobilier Résidentiel, le syndicat des copropriétaires du... à démolir les travaux d'accès à cet ensemble immobilier réalisés par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel devant les fenêtres des lots de la SCI des Tennis et à remettre la rampe de parking dans son état antérieur ; Que l'obligation de démolition pesant dorénavant sur le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de dire qu'elle devra être entreprise dans les trois mois de la signification du présent arrêt et non du jugement entrepris ; Que le syndicat des copropriétaires du... demande à être garanti par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel, son vendeur, de toutes les conséquences financières liées à la démolition de la rampe d'accès piétons et à la reconstruction d'une nouvelle rampe d'accès piétons ; Qu'il convient d'y faire droit (arrêt p. 11 et 12).
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la demande principale, aux termes de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; Qu'en l'espèce, la SCI des Tennis soutient principalement que les travaux de construction d'une passerelle piétonnière devant les fenêtres de ses lots 301, 302 et 303 a modifié les modalités de jouissance de ces lots par une perte importante de luminosité ; Que contrairement à ce qui est soutenu par la SNC VIR, les modalités de jouissance d'un lot ne se définissent pas nécessairement par rapport aux dispositions du règlement de copropriété ; Que si les modalités de jouissance en cause sont définies par ce règlement, il convient de s'y référer pour apprécier la modification qui a été apportée ; Mais que certaines modalités de jouissance n'ont pas besoin d'être définies pour exister ; Qu'ainsi un lot équipé de fenêtres bénéficie d'un éclairage naturel, il n'est pas nécessaire que le règlement de copropriété le prévoie ; Que la modification des conditions de jouissance s'apprécie dans ce cas par comparaison entre la situation avant et celle après travaux ; Qu'en l'espèce, il ressort de la note de l'expert judiciaire, d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 1er février 2010 et des photographies qui y sont annexées que les travaux de la SNC VIR, réalisés devant les fenêtres des lots de copropriété de la SCI des Tennis, sont générateurs d'une perte importante de luminosité pour ces lots, selon l'expression même de l'expert ; Que celui-ci écrit en effet : « Le projet en construction réduit la rampe de parking à 3, 50 mètres et couvre la totalité de l'espace situé devant les locaux de la SCI des Tennis : vers l'entrée des parkings par une dalle de béton végétalisée et la dalle d'accès piéton sur environ 1/ 3 de la façade de la SCI des Tennis ; les deux autres tiers par un treillis végétalisé et la dalle d'accès piéton. La façade de la SCI des Tennis est vitrée du plafond à environ un mètre du sol. La perte de luminosité sera importante » ; Que cette situation a été décrite par le juge des référés dans son ordonnance du 7 mai 2010 dans les termes suivants : « selon les écritures, observations orales et pièces produites par la SNC VIR, en particulier la photographie (pièce n° 11) des travaux en cours, la dalle béton destinée à supporter une jardinière végétalisée est construite à ce jour, de même que les poutres en béton sur lesquelles sont destinés à être tendus des câbles en vue de réaliser une treille végétalisée, outre une partie importante de la passerelle piéton. Elle ne conteste pas qu'à terme les travaux ont pour objectif de masquer à la vue des riverains la rampe d'accès au parc de stationnement souterrain grâce à ces constructions végétalisées au droit de la propriété de la SCI des Tennis, privant, à terme, la propriété de celle-ci de toute source de lumière naturelle » ; Que cette obturation totale ressort clairement d'une des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier du 1er février qui représente la salle de danse ; Que la différence de luminosité entre cette salle et une autre dont les fenêtres ne sont pas encore obturées est très nette, et cela quand bien même il s'agit de fenêtres à verre translucide ; Que l'huissier de justice a lui aussi exprimé cette situation en écrivant en page 5 de son constat : « le plancher haut béton occulte toute visibilité et luminosité au niveau des lots 301 et 302 » ; Qu'il est ainsi démontré que les travaux réalisés par la SNC VIR ont apporté une modification substantielle aux modalités de jouissance des lots de copropriété de la SCI des Tennis ; Que ces travaux auraient donc dû être votés à l'unanimité ; Que les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2010, qui ont ratifié ces travaux à la majorité renforcée de l'article 26 et décidé de la modification subséquente du règlement de copropriété, sont par conséquent nulles ; Que par voie de conséquence, la SNC VIR sera condamnée à démolir ses travaux irrégulièrement votés et à remettre les lieux en leur état initial,
ALORS QUE, D'UNE PART, les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; Qu'en l'espèce, la cour a énoncé que M. Y..., expert judiciaire désigné en remplacement de M. X... décédé au cours des opérations d'expertise, avait été chargé de « déterminer le préjudice éprouvé par la SCI des Tennis et que la demande de réparation de ce préjudice, rejeté par les premiers juges, n'est pas reprise en cause d'appel par la SCI des Tennis » (Prod. 7- arrêt p. 11, § 1), de sorte qu'il n'était pas nécessaire d'attendre le dépôt de son rapport ; Qu'en statuant de la sorte, alors que M. Y... désigné « dans les termes et délais spécifiés dans la décision du 25 février 2010 » (Prod. 4- ordonnance de référé du 6 décembre 2010), a été chargé « de donner un avis sur les troubles de jouissance dénoncés par les sociétés propriétaires et exploitantes des lots 301, 302 et 303 tenant (...) à la suppression des vues et de la luminosité des lots concernés, par rapport à la situation d'origine » (Prod. 3- ordonnance de référé du 25 février 2010, p. 5), et non pas seulement de se prononcer sur l'existence d'un préjudice et de l'évaluer, la cour a dénaturé l'ordonnance du 25 février 2010, en violation de l'article 1134 du code civil,
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la démolition d'un ouvrage dont la construction a été autorisée par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires, ensuite annulée, ne peut être ordonnée que si cet ouvrage porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ; Qu'en l'espèce, la cour a ordonné la démolition des travaux réalisés devant les fenêtres des lots de la SCI des Tennis, au motif qu'ils priveraient ces lots de toute luminosité ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Vinci Immobilier Résidentiel faisant valoir (Prod. 6- concl. p. 19), que seule la dalle de béton végétalisée réalisée par la société Vinci conformément au permis de construire et qui surplombe l'une des fenêtres de la salle de sport de la SCI, pourrait affecter la luminosité des lots de la SCI des Tennis, mais nullement la passerelle métallique située à plus de 4m de la façade de la SCI des Tennis, dont la démolition a pourtant été ordonnée, la cour a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant annulé les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis... à Boulogne Billancourt qui s'est réunie le 12 avril 2010, puis d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt à démolir les travaux réalisés devant les fenêtres des lots de la SCI des Tennis, à remettre la rampe de parking dans son état antérieur et à mettre en état le passage piétons dont il dispose à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle et d'avoir dit que la SNC Vinci Immobilier Résidentiel devra garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt des conséquences financières de cette condamnation, tant en ce qui concerne la démolition de la passerelle piétons et la remise dans son état antérieur de la rampe de parking que la restauration du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires du... jouit à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle,
AUX MOTIFS QUE la remise en état n'a pas pour conséquence d'enclaver l'immeuble du syndicat des copropriétaires du... puisqu'elle ne concerne que la circulation des piétons et que ceux-ci bénéficient de la servitude de passage établie sur le terrain de l'immeuble sur rue appartenant au syndicat des copropriétaires du ... ; Que, d'ailleurs, le permis de construire initial le prévoyait et que ce n'est que pour des raisons d'économie, nullement insurmontables, que la SNC Vinci Immobilier Résidentiel a préféré construire la passerelle piétonnière litigieuse plutôt que de renforcer la structure du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires dispose toujours à titre conventionnel et perpétuel ; Que le titre dont dispose le syndicat des copropriétaires du... lui permet de réaliser les travaux à entreprendre pour renforcer la structure du passage piétons ; Qu'il lui appartient de convenir avec le syndicat voisin du ... des modalités de réalisation de ces travaux ; Que le syndicat des copropriétaires du ..., assigné à personne habilitée, ne s'est pas constitué mais que le présent arrêt lui est opposable, bien qu'aucune demande ne soit, finalement, formée à son encontre ; Qu'il n'y a pas lieu d'accorder un délai spécifique au syndicat des copropriétaires du... pour réaliser ces travaux qui sont le corollaire indissociable de la démolition de la passerelle litigieuse, laquelle devra être supprimée dans les trois mois de la signification du présent arrêt, comme il vient d'être dit ; Que la SNC Vinci Immobilier Résidentiel devra garantir le syndicat des copropriétaires du... des frais entraînés par le rétablissement de ce passage piétons au même titre qu'il doit le garantir des frais de démolition, comme il a été énoncé ci-dessus (arrêt p. 12).
ALORS QUE, D'UNE PART, est enclavé le fonds qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante pour la réalisation d'une opération de construction ; Qu'en l'espèce, la cour a considéré que le fonds sur lequel a été édifié l'immeuble de la copropriété du... n'était pas enclavé, dès lors que les « raisons d'économie » invoquées par la société Vinci Immobilier Résidentiel pour rendre suffisant l'accès à la voie publique n'étaient pas « insurmontables » arrêt p. 12, dernier paragraphe) ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (Prod. 6, concl. p. 16 et 17), si les travaux préconisés par le bureau d'études Icobat étaient techniquement et juridiquement réalisables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le coût excessif des travaux à entreprendre pour accéder à la voie publique, sans proportion avec la valeur du fonds, confirme l'état d'enclave ; Qu'en l'espèce, la cour a considéré que le fonds sur lequel a été édifié l'immeuble de la copropriété du... n'était pas enclavé, dès lors que les « raisons d'économie » invoquées par la société Vinci Immobilier Résidentiel pour rendre suffisant l'accès à la voie publique n'étaient pas « insurmontables » (arrêt p. 12, dernier paragraphe) ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser si les travaux préconisés par le bureau d'études Icobat étaient financièrement réalisables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. Moyens produits par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du... et la société Associés en gestion immobilière, demandeurs au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant annulé les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis... à BOULOGNE-BILLANCOURT qui s'était réunie le 12 avril 2010, puis de l'avoir condamné à démolir les travaux réalisés devant les fenêtres des lots de la SCI DES TENNIS, à remettre la rampe de parking dans son état antérieur et à mettre en état le passage piétons dont il disposait à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle et d'avoir dit que la société VINCI devrait garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires du... à BOULOGNE-BILLANCOURT des conséquences financières de cette condamnation, tant en ce qui concernait la démolition de la passerelle piétons et la remise dans son état antérieur de la rampe de parking que la restauration du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires du... jouissait à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; que l'expert devait déterminer le préjudice éprouvé par la SCI DES TENNIS et que la demande de réparation de ce préjudice, rejetée par les premiers juges, n'était pas reprise en cause d'appel par la SCI DES TENNIS ; que la cour était saisie d'une demande en nullité de résolutions votées en assemblée générale de copropriétaires et d'une demande en démolition d'un ouvrage dont l'édification avait été autorisée par les résolutions contestées ; que la nouvelle expertise que sollicitait la SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL était sans intérêt pour la solution du litige soumis à la cour ; qu'au fond, les moyens soutenus par la SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL ne faisaient que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges avaient connu et auxquels ils avaient répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adoptait sans qu'il fût nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convenait seulement de souligner qu'une assemblée générale des copropriétaires ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses lots ; que le Syndicat des copropriétaires ne pouvait, notamment, autoriser des travaux qui aboutiraient à une diminution d'ensoleillement des lots d'un copropriétaire ; qu'en l'espèce, il résultait suffisamment de la note aux parties de l'expert du 7 avril 2010, des constats d'huissier versés aux débats par la SCI DES TENNIS et du simple bon sens, que les lots de cette dernière subissaient du fait de la construction de la passerelle une perte importante de luminosité ; que les travaux réalisés par la SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL avaient apporté une modification substantielle aux modalités de jouissance des lots de la SCI des Tennis et auraient donc dû être votés à l'unanimité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; qu'en l'espèce, la SCI DES TENNIS soutenait principalement que les travaux de construction d'une passerelle piétonnière devant les fenêtres de ses lots 301, 302 et 303 avaient modifié les modalités de jouissance de ces lots par une perte importante de luminosité ; que les modalités de jouissance d'un lot ne se définissaient pas nécessairement par rapport aux dispositions du règlement de copropriété ; que si les modalités de jouissance en cause étaient définies par ce règlement, il convenait de s'y référer pour apprécier la modification qui avait été apportée ; mais que certaines modalités de jouissance n'avaient pas besoin d'être définies pour exister ; qu'ainsi un lot équipé de fenêtres bénéficiait d'un éclairage naturel ; qu'il n'était pas nécessaire que le règlement de copropriété le prévit ; que la modification des conditions de jouissance s'appréciait dans ce cas par comparaison entre la situation avant et celle après travaux ; qu'en l'espèce, il ressortait de la note de l'expert judiciaire, d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 1er février 2010 et des photographies qui y étaient annexées que les travaux de la SNC VIR, réalisés devant les fenêtres des lots de copropriété de la SCI DES TENNIS, étaient générateurs d'une perte importante de luminosité pour ces lots, selon l'expression même de l'expert ; que celui-ci écrivait en effet : « Le projet en construction réduit la rampe de parking à 3, 50 mètres et couvre la totalité de l'espace situé devant les locaux de la SCI DES TENNIS : vers l'entrée des parkings par une dalle de béton végétalisée et la dalle d'accès piéton sur environ 1/ 3 de la façade de la SCI DES TENNIS ; les deux autres tiers par un treillis végétalisé et la dalle d'accès piéton. La façade de la SCI DES TENNIS est vitrée du plafond à environ un mètre du sol. La perte de luminosité sera importante » ; que cette situation avait été décrite par le juge des référés dans son ordonnance du 7 mai 2010 dans les termes suivants : « selon les écritures, observations orales et pièces produites par la SNC VIR, en particulier la photographie (pièce n° 11) des travaux en cours, la dalle béton destinée à supporter une jardinière végétalisée est construite à ce jour, de même que les poutres en béton sur lesquelles sont destinés à être tendus des câbles en vue de réaliser une treille végétalisée, outre une partie importante de la passerelle piéton. Elle ne conteste pas qu'à terme les travaux ont pour objectif de masquer à la vue des riverains la rampe d'accès au parc de stationnement souterrain grâce à ces constructions végétalisées au droit de la propriété de la SCI DES TENNIS, privant, à terme, la propriété de celle-ci de toute source de lumière naturelle » ; que cette obturation totale ressortait clairement d'une des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier du 1e r février qui représentait la salle de danse ; que la différence de luminosité entre cette salle et une autre dont les fenêtres n'étaient pas encore obturées était très nette, et cela quand bien même il s'agissait de fenêtres à verre translucide ; que l'huissier de justice avait lui aussi exprimé cette situation en écrivant en page 5 de son constat que « le plancher haut béton occulte toute visibilité et luminosité au niveau des lots 301 et 302 » ; qu'il était ainsi démontré que les travaux réalisés par la SNC VIR avaient apporté une modification substantielle aux modalités de jouissance des lots de copropriété de la SCI DES TENNIS ; que ces travaux auraient donc dû être votés à l'unanimité ; que les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2010, qui avaient ratifié ces travaux à la majorité renforcée de l'article 26 et décidé de la modification subséquente du règlement de copropriété, étaient par conséquent nulles »,
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, aux termes de l'ordonnance de référé du 25 février 2010 (p. 5) M. X... avait été désigné en qualité d'expert avec mission de « donner un avis sur les troubles de jouissance dénoncés par les sociétés propriétaires et exploitantes des lots 301, 302 et 303 tenant (¿) à la suppression des vues et de la luminosité des lots concernés, par rapport à la situation d'origine » ; que l'ordonnance du 6 décembre 2010 qui avait désigné M. Y... en remplacement de M. X..., décédé, avait précisé que celui-ci devrait accomplir sa mission « dans les termes et délais spécifiés dans la décision du 25 février 2010 » ; que les juges du fond avaient donc expressément donné mission aux experts successivement désignés de se prononcer sur la perte de luminosité alléguée ; qu'en considérant néanmoins que l'expert judiciaire avait seulement été désigné pour déterminer le préjudice dont la SCI DES TENNIS avait demandé réparation et que cette demande de réparation n'était pas reprise en cause d'appel, la cour d'appel a dénaturé l'ordonnance du 25 février 2010 et ainsi violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE seuls les travaux de nature à modifier les modalités de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, requièrent un vote à l'unanimité des copropriétaires ; que l'atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives doit donc s'apprécier au regard des stipulations particulières du règlement de copropriété et des conditions réelles d'utilisation des locaux considérés ; qu'en l'espèce, il résultait du règlement de copropriété du... à BOULOGNE-BILLANCOURT que les lots n° 301, 302 et 303 de la SCI DES TENNIS, destinés à l'usage exclusif de salle de sport et de loisirs, étaient situés en sous-sol, donc intrinsèquement privés d'ensoleillement ; que dès lors, en se bornant à relever, pour retenir une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI DES TENNIS, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait autoriser des travaux qui aboutiraient à une privation d'ensoleillement des lots d'un copropriétaire, la cour d'appel s'était déterminée par des motifs d'ordre général, impropres à caractériser une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI DES TENNIS telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété et de la configuration matérielle des lieux ; qu'elle a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
ALORS EN OUTRE QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que le syndicat des copropriétaires du... et la société AGI avaient exposé dans leurs conclusions qu'aux termes du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, les lots n° 301 et 302, affectés à l'usage de salle de sport et loisirs, étaient situés en sous-sol du bâtiment (conclusions du 6 février 2012, p. 8, § 1) et « qu'une éventuelle diminution de l'ensoleillement devait nécessairement s'apprécier par rapport à la destination des lots, lesquels ne pourraient être transformés en local d'habitation » (conclusions p. 8, § 4) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement pertinent, de nature à écarter toute atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des lots litigieux telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS ENFIN QUE le syndicat des copropriétaires du... et la société AGI avaient également fait valoir dans (conclusions du 6 février 2012, p. 9, § 8 et 9) qu'il était essentiel de distinguer la passerelle métallique, située en face des lots n° 301 et 302, de la jardinière construite à l'aplomb du lot n° 302, seule susceptible d'avoir un impact sur la luminosité de ce lot ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, dont il résultait que la passerelle dont la démolition avait été ordonnée ne pouvait avoir un quelconque impact sur les modalités de jouissance des lots n° 301 et 302, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant annulé les résolutions 2 et 2. 1 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis... à BOULOGNE-BILLANCOURT qui s'est réunie le 12 avril 2010, puis d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires du... à BOULOGNE-BILLANCOURT à démolir les travaux réalisés devant les fenêtres des lots de la SCI DES TENNIS, à remettre la rampe de parking dans son état antérieur et à mettre en état le passage piétons dont il dispose à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle et d'avoir dit que la société VINCI devra garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du... à BOULOGNE-BILLANCOURT des conséquences financières de cette condamnation, tant en ce qui concerne la démolition de la passerelle piétons et la remise dans son état antérieur de la rampe de parking que la restauration du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires du... jouit à titre de servitude conventionnelle et perpétuelle,
AUX MOTIFS QUE la remise en état n'avait pas pour conséquence d'enclaver l'immeuble du... puisqu'elle ne concernait que la circulation des piétons et que ceux-ci bénéficiaient de la servitude de passage établie sur le terrain de l'immeuble sur rue appartenant au syndicat des copropriétaires du ... ; que d'ailleurs, le permis de construire initial le prévoyait et que ce n'était que pour des raisons d'économie, nullement insurmontables, que la SNC VINCI avait préféré construire la passerelle piétonnière litigieuse plutôt que de renforcer la structure du passage piétons dont le syndicat des copropriétaires disposait toujours à titre conventionnel et perpétuel ; que le titre dont disposait le syndicat des copropriétaires du... lui permettait de réaliser les travaux à entreprendre pour renforcer la structure du passage piétons ; qu'il lui appartenait de convenir avec le syndicat voisin du ... des modalités de réalisation de ces travaux ; que le syndicat du ..., régulièrement assigné, ne s'était pas constitué mais que le présent arrêt lui était opposable ; qu'il n'y avait pas lieu d'accorder un délai spécifique au syndicat des copropriétaires du... pour réaliser les travaux qui étaient le corollaire indissociable de la démolition de la passerelle litigieuse, laquelle devait être supprimée dans les trois mois de la signification du présent arrêt ; que la société VINCI devrait garantir le syndicat des copropriétaires du... des frais entraînés par le rétablissement de ce passage piétons au même titre qu'il devait le garantir des frais de démolition,
ALORS, D'UNE PART, QUE pour dénier l'état d'enclave du fonds sur lequel avait été édifié l'immeuble du..., la cour d'appel s'est bornée à retenir que le caractère non insurmontable des raisons économiques invoquées par la société VINCI, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux préconisés par le bureau d'études ICOBAT étaient juridiquement et techniquement réalisables ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se déterminant ainsi, sans rechercher si les travaux préconisés par le bureau d'études ICOBAT étaient financièrement réalisables, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil.
