Joint les pourvois n° T 09-17. 049, J 09-70. 861 et Q 09-72. 522 ;
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SEL notariale de l'avenue de Laon et la SCP Y... Marc et Y... Brice ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société notariale de l'avenue de Laon ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Amiens, 25 août 2009), que M. Charles Z..., propriétaire d'un ensemble immobilier, en a fait donation pour partie à son fils et a, par deux actes séparés, donné à bail aux époux X... un immeuble à usage d'habitation et un garage ; qu'à son décès, Mme A... et M. Rémy Z... (M. Z...), ont chargé la SEL notariale de l'avenue de Laon (la SEL) du règlement de la succession et de la mise en vente des biens dépendant de cette succession ; que la société civile professionnelle Y... et B..., devenue la SCP Y... Marc et Y... Brice (la SCP), sur la demande du notaire, a délivré le 3 novembre 1994 un congé avec offre de vente aux époux X... à effet du 31 mai 1995 ; que ceux-ci se sont portés acquéreurs au prix demandé de la maison d'habitation et du garage ; que M. Z..., arguant de ce que le garage lui appartenait en propre, s'est opposé à la vente ; que les époux X... l'ont assigné avec Mme A... aux fins de faire déclarer la vente parfaite ; que M. Z... a attrait en la cause la SEL et la SCP et sollicité leur condamnation à lui verser solidairement avec les preneurs des dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui avait causé le blocage des loyers ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° T 09-17. 049, pris en ses trois premières branches :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme à titre de retard de loyers et d'avoir ordonné la mainlevée du séquestre des loyers, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en décidant, de sa propre initiative, que la demande des bailleurs s'analyse en réalité comme une demande en exécution d'une obligation contractuelle, ainsi qu'il a été fait remarquer par le président à l'audience, en application de l'article 442 du code de procédure civile, la cour d'appel, qui a relevé d'office sans rouvrir les débats, ni provoquer les explications des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'il résulte des conclusions de M. Z... qu'il a recherché la responsabilité des époux X... sans solliciter la levée d'un séquestre dont il n'a jamais fait état ; qu'en ordonnant de lever le séquestre des loyers payés par les époux X... depuis 1995, ainsi qu'il est demandé par M. Z..., la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Z... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 445 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en ordonnant de lever le séquestre des loyers payés par les époux X... depuis 1995, ainsi qu'il est demandé par M. Z..., la cour d'appel s'est déterminée d'après une circonstance nouvelle résultant du placement sous séquestre des loyers sans jamais provoquer les explications des parties sur ce fait qui n'avait pas été allégué devant elle ; qu'ainsi, elle a violé les articles 6, 7 alinéa 1er, et 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, concernant le préjudice lié au blocage des loyers, dans la mesure où le congé était nul, il appartenait aux bailleurs de faire respecter par le locataire les clauses d'indexation insérées dans les contrats de bail dont les reconductions avaient été tacitement poursuivies et retenu que leur demande, improprement qualifiée d'indemnitaire, s'analysait en réalité comme une demande en exécution d'une obligation contractuelle, la cour d'appel, qui a mentionné que le président l'avait fait remarquer à l'audience en application de l'article 442 du code de procédure civile, a, sans violer le principe de la contradiction, restitué à la demande son exacte qualification par application de l'article 12 du code de procédure civile ;
Attendu, d'autre part, que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conclusions de M. Z... rendait nécessaire, la cour d'appel a, sans violer les dispositions des articles 6, 7 et 16 du code de procédure civile, retenu que M. Z..., qui sollicitait dans ses écritures la confirmation du jugement ayant ordonné la levée de la mise sous séquestre des loyers, la saisissait de cette demande de mainlevée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° Q 09-72. 522, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que sous la référence cadastrale CX 123 figuraient la maison d'habitation, un jardin et un garage, que sous celle de CX 439 de 186 m ² figurait un grand bâtiment à usage d'entrepôt occupant la totalité de la parcelle et que les immeubles objets de la donation étaient constitués d'un " terrain rue Diderot n° 5 bis et rue Montoison, sur lequel existe un grand bâtiment à usage d'entrepôt et de garage cadastré section CX 439 pour 186 m ² ", la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le garage figurant pour 97 % de sa surface sur la parcelle CX 123 et totalisant quelque dix à quinze mètres carrés ne pouvait être assimilé au " grand bâtiment à usage d'entrepôt et de garage " mentionné dans l'acte de donation et que ce " grand bâtiment " était constitué par celui qui recouvrait la quasi-totalité de la parcelle CX 439, a pu, sans modifier l'objet du litige ni dénaturer l'acte de donation et sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, en déduire que la donation de M. Charles Z... à son fils portait exclusivement sur l'intégralité de la parcelle CX 439 à l'exclusion de la part du garage situé sur la parcelle CX 123 débordant pour 3 % de sa surface sur cette parcelle CX 439 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° T 09-17. 049, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1153 du code civil ;
Attendu que dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les intérêts ne sont dus que du jour de la sommation de payer ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit ;
Attendu que l'arrêt retient que les loyers seront, en sus des retards dont le paiement est ordonné, remis aux coïndivisaires, avec les intérêts portés depuis leur dépôt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les loyers déposés sur un compte séquestre ne portent pas de plein droit intérêt à compter de leur dépôt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi n° J 09-70. 861 :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer la SCP responsable des préjudices subis par Mme A... et M. Z... en raison de l'inaliénabilité de l'immeuble depuis 1995, l'arrêt retient que M. Y... s'est limité à suivre les instructions du notaire et la preuve n'est pas rapportée qu'il savait lors de la délivrance du congé, que le projet de vente qu'il notifiait ne correspondait pas à la volonté des parties venderesses, que le fait allégué qu'il était le syndic de l'immeuble n'apporte aucune certitude sur sa prétendue connaissance de la volonté de M. Z... de ne pas vendre ce garage, qu'en revanche, quand il a appris le refus de M. Z... de vendre ce garage, en pratique au moins au jour où il a été attrait dans sa procédure engagée par les époux X..., il aurait dû, en sa qualité de professionnel du droit, suggérer de délivrer un nouveau congé en vue de dénouer cette situation, qu'au lieu de cela, il s'est empêtré pendant ces quatorze années dans une défense inopérante, invoquant, comme il le fait encore dans ses écritures que M. Z... ne saurait se prétendre " seul et unique propriétaire du garage et du jardin ", ce qui est sans incidence sur son droit à s'opposer à la vente, et en s'attachant à démontrer que le congé qu'il a délivré était conforme à la volonté des parties, ce qui est inexact, que cette abstention à réparer sa méprise initiale constitue une faute qui a contribué à laisser perdurer la situation de blocage dont l'indivision demande réparation ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office à l'encontre de la SCP une faute délictuelle commise au cours de l'instance, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations alors qu'elles n'avaient débattu que d'une mauvaise exécution par celle-ci de son mandat lors de la délivrance du congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les loyers déposés sur le compte séquestre devront être réglés majorés des intérêts légaux qu'ils ont produits depuis leur dépôts, déclaré la SCP Y... responsable des préjudices subis par Mme A... et M. Z... en leur qualité de coïndivisaires et à titre personnel et condamné la SCP au paiement de diverses sommes en réparation de ces préjudices, au titre des frais irrépétibles et aux dépens, l'arrêt rendu le 25 août 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur tous ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne, ensemble, Mme A... et M. Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour les époux X..., demandeurs au pourvoi n° T 09-17. 049
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme X... à payer M. et Mme Rémy et Marie-Noëlle Z..., la somme de 37 324 € à titre de retard de loyers, et D'AVOIR ordonné la mainlevée du séquestre des loyers et dit que les loyers déposés sur ce compte devront être réglés à l'indivision (en sus de la somme précitée de 37 324 €), majorés des intérêts légaux qu'ils ont produits depuis leur dépôt ;
AUX MOTIFS QUE le préjudice lié au blocage des loyers, la cour observe que dans la mesure où le congé de fin 1994 est nul, il appartient aux bailleurs de faire respecter par le locataire les clauses d'indexation insérées dans ces contrats séparés de bail de la maison et du garage dont les reconductions annuelles ont été tacitement poursuivies ; qu'à cet égard leur demande, improprement qualifiée d'indemnitaire, s'analyse en réalité comme une demande en exécution d'une obligation contractuelle ainsi qu'il a été fait remarquer par le président à l'audience en application de l'art 442 du cpc et à laquelle il convient de faire droit ; que l'indivision justifie que ce retard de loyer s'élève pour la période considérée, depuis 1995, jusqu'à fin 2007 à la somme de 37 324 € pour ce qui est de la maison, du jardin et du garage, ainsi qu'il résulte des écritures très détaillées de M. Rémy Z... (pp 24 et 25) et des contrats de baux ; que les époux X..., qui se cantonnent dans une dénégation de principe fondé sur leur qualité de candidat acquéreur ne discutent pas cette somme et n'invoquent pas la prescription quinquennale de l'art 2277 du code civil que la cour n'a pas à soulever d'office ; qu'il conviendra en outre, comme demandé par M. Rémy Z..., de lever la mise sous séquestre des loyers payés par les époux X... depuis 1995, et de décider que ces loyers seront, en sus des retards dont le paiement est ordonné par le présent arrêt, remis aux co-indivisaires, avec les intérêts portés depuis leur départ ;
1. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en décidant, de sa propre initiative, que la demande des bailleurs s'analyse en réalité comme une demande en exécution d'une obligation contractuelle, ainsi qu'il a été fait remarquer par le président à l'audience, en application de l'article 442 du Code de procédure civile, la Cour d'appel qui a relevé d'office sans rouvrir les débats, ni provoquer les explications des parties, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QU'il résulte des conclusions de M. Rémy Z... qu'il a recherché la responsabilité de M. et Mme X... sans solliciter la levée d'un séquestre dont il n'a jamais fait état ; qu'en ordonnant de lever le séquestre des loyers payés par les époux X... depuis 1995, ainsi qu'il est demandé par M. Rémy Z..., la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Rémy Z... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3. ALORS QU'en ordonnant de lever le séquestre des loyers payés par les époux X... depuis 1995, ainsi qu'il est demandé par M. Rémy Z..., la Cour d'appel s'est déterminée d'après une circonstance nouvelle résultant du placement sous séquestre des loyers sans jamais provoquer les explications des parties sur ce fait qui n'avait pas été allégué devant elle ; qu'ainsi, elle a violé les articles 6, 7, alinéa 1er, et 16 du Code de procédure civile ;
4. ALORS si tel n'est pas le cas QUE le débiteur n'est pas redevable des intérêts légaux à compter du jour où le séquestre est intervenu ; qu'en faisant supporter à M. et Mme X..., les paiements des intérêts légaux afférents aux sommes séquestrées, à supposer même qu'une telle mesure soit intervenue, la Cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Y... Marc et Y... Brice, demanderesse au pourvoi n° J 09-70. 861
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCP d'huissiers Y... responsable du préjudice subi par l'indivision Z... résultant de l'inaliénabilité de l'immeuble depuis 1995, de l'avoir condamnée in solidum avec la SEL Notariale de l'avenue de Laon à payer à l'indivision Z... la somme de 80. 000 €, de l'avoir en outre déclarée responsable du préjudice personnel pour troubles de toutes natures subi par Monsieur Rémy Z... et par Madame Marie-Noëlle Z... épouse A... du fait de l'impossibilité de vendre l'immeuble et de l'avoir condamnée in solidum avec la SEL Notariale de l'avenue de Laon à payer à chacun d'entre eux la somme de 6. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE maître Y..., huissier, s'est limité à suivre les instructions du notaire et la preuve n'est pas rapportée qu'il savait lors de la délivrance du congé, que le projet de vente qu'il notifiait ne correspondait pas à la volonté des parties venderesses ; que le fait allégué qu'il était le syndic de l'immeuble n'apporte aucune certitude sur sa prétendue connaissance de la volonté de Monsieur Rémy Z... de ne pas vendre ce garage ; qu'en revanche quand il a appris le refus de Monsieur Z..., en pratique au moins au jour où il a été attrait dans sa procédure engagée par les époux X..., l'huissier aurait dû en sa qualité de professionnel du droit, suggérer (par lettre recommandée) de délivrer un nouveau congé en vue de dénouer cette situation ; que la délivrance d'un nouveau congé aurait rapidement contraint les époux X... soit à accepter cette nouvelle offre, soit à déguerpir ; qu'au lieu de cela il s'est empêtré pendant ces quatorze années dans une défense inopérante, invoquant comme il le fait encore dans ses écritures que Monsieur Z... ne saurait se prétendre « seul et unique propriétaire du garage et du jardin » (p. 11) ce qui est sans incidence sur son droit à s'opposer à la vente, et en s'attachant à démontrer que le congé qu'il a délivré était conforme à la volonté des parties ce qui est inexact ; que cette abstention à réparer sa méprise initiale constitue une faute qui a contribué à laisser perdurer la situation de blocage dont l'indivision demande réparation et justifie en conséquence que sa responsabilité soit retenue ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, pour retenir la responsabilité de la SCP d'huissiers Y..., sur une faute relevée d'office tirée de la circonstance qu'elle se serait empêtrée pendant quatorze années dans une défense inopérante au lieu de réparer sa méprise initiale en suggérant de délivrer un nouveau congé en vue de dénouer la situation, sans mettre préalablement les parties en mesure de présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il n'appartient pas à l'huissier de justice qui a reçu mandat spécial de délivrer un congé pour vendre un immeuble et qui a exécuté son mandat conformément aux instructions qui lui ont été données, de prodiguer des conseils aux bailleurs, qui plus est d'ores et déjà assistés par leur avocat, sur la démarche à suivre pour échapper à l'action des preneurs tendant à voir obtenir la régularisation de l'offre de vente acceptée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1992 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'huissier de justice n'a pas à prodiguer des conseils inutiles ; qu'en se bornant à affirmer qu'un nouveau congé aurait été de nature contraindre rapidement les époux X... soit à accepter cette nouvelle offre, soit à déguerpir et aurait dénoué la situation, sans rechercher si à la date à laquelle l'huissier de justice a été attrait dans la procédure par les bailleurs, ces derniers se trouvaient toujours dans le délai de préavis de six mois pour délivrer congé, et si la délivrance d'un nouveau congé était de nature à remettre en cause l'offre de vente initiale qui avait été d'ores et déjà acceptée par les preneurs, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'utilité d'un nouveau congé, privant sa décision de base légale au regard des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1992 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en qualifiant la défense de la SCP Y... à l'action en responsabilité dirigée à son encontre d'inopérante et par conséquent fautive, tout en accueillant par ailleurs les moyens de défense soulevés par l'huissier de justice et en admettant qu'ayant suivi les instructions du notaire des bailleurs, il ne pouvait être responsable de l'absence de concordance entre les mentions du projet de vente qu'il a été chargé de notifier aux preneurs et la volonté des bailleurs qu'il ignorait, le garage appartenant non pas à Monsieur Z... en propre mais à l'indivision, en sorte qu'il ne pouvait être reproché à l'huissier de l'avoir englobé dans le congé avec offre de vente délivré par l'indivision à ses preneurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1992 du Code civil, qu'elle a ainsi violé ;
5°) ALORS QUE l'huissier de justice ne peut être condamné à réparer un préjudice qui ne présente aucun lien de causalité avec la faute qui lui est imputée ; qu'en l'espèce, même si l'huissier de justice avait suggéré la délivrance d'un nouveau congé, non seulement rien ne permet d'affirmer que les consorts Z... auraient mis en oeuvre cette suggestion, mais encore la délivrance d'un nouveau congé n'aurait pas pour autant dénoué la situation de blocage, puisque, comme la cour d'appel l'a relevé, la volonté des preneurs était d'acquérir l'ensemble constitué de la maison, du jardin et du garage et qu'ils se sont refusés depuis 14 ans à des arrangements transactionnels excluant la vente de ce garage, ce dont il résulte qu'un nouveau congé pour vendre excluant le garage n'était pas de nature à dénouer la situation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, en l'absence de lien de causalité entre l'abstention imputée à la SCP Y... et le préjudice résultant de la situation de blocage, la cour d'appel a violé l'article 1992 du Code civil.
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. Z..., demandeur au pourvoi n° Q 09-72. 522
- Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la donation du 11 février 1983 de Monsieur Charles Z... à son fils Rémy porte exclusivement sur l'intégralité de la parcelle CX 439, à l'exclusion de la part du garage situé sur la parcelle CX 123 débordant pour environ 3 % de sa surface sur cette parcelle CX 439 ;
aux motifs que le garage figurant pour 97 % de sa surface, comme l'observe M. Rémy Z..., sur la parcelle CX 123 et qui totalise quelques dix à quinze mètres carrés ne saurait être assimilé au ‘ ‘ grand bâtiment à usage d'entrepôt et de garage''mentionné dans l'acte de donation ; ce ‘ ‘ grand bâtiment''est constitué à l'évidence par celui qui recouvre la quasi-totalité de la parcelle CX 439, ne laissant de libre sur cette parcelle que la partie que M. Rémy Z... appelle ‘ ‘ le jardinet''; que la donation, même si elle est un peu imprécise dans sa description, mentionne que ce bâtiment est ‘ ‘ cadastré section CX 439 pour 186 m ²'', ce qui correspond très précisément à la surface totale de cette parcelle ; qu'il suit de là que la part des bâtiments revenant en propre à M. Rémy Z... est constituée par l'intégralité de la parcelle CX 439 et exclusivement de cette parcelle, à l'exclusion de tout élément de la parcelle CX 123 et donc du garage qu'il revendique ; que ce garage débordant (pour 3 % de sa surface selon lui) sur sa parcelle, la cour estimera que la donation excluait la petite partie de cette parcelle CX 439 empiétée par l'emprise de ce garage ;
1°) alors, d'une part, que l'objet du litige portait sur la question de savoir si le garage litigieux faisait ou non partie intégrante du « grand bâtiment à usage d'entrepôt » dont la propriété avait été transférée à Monsieur Rémy Z... par donation du 11 février 1983 ; qu'en décidant qu'en raison de sa taille très réduite le garage litigieux ne pouvait être le « grand bâtiment à usage d'entrepôt » visé dans l'acte de donation, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) alors, d'autre part, que l'acte authentique du 11 février 1983 stipulait clairement que la donation portait non seulement sur la propriété de la parcelle CX 439 d'une contenance de 186 m ² mais également sur la propriété d'un « grand bâtiment à usage d'entrepôt » tel qu'il était implanté sur la parcelle CX 439 et « tel au surplus que ledit immeuble s'étend, se poursuit et comporte avec toutes ses aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve » ; qu'en amputant l'acte de donation de cette dernière mention pour juger que le transfert de propriété portait exclusivement sur les 186 m ² composant la parcelle CX 439, la cour d'appel a dénaturé les termes précis de cette convention et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) alors, enfin, qu'en statuant ainsi, par une simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par Monsieur Z... dont il résultait clairement que l'« entrepôt » faisant l'objet de la donation du 11 février 1983 comprenait effectivement le garage litigieux, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
