LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 juin 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 359 F-D
Pourvoi n° A 23-15.226
Aide Juridictionnelle totale en défence
au profit de Mme [S].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près de la Cour de cassation
en date du 02 mars 2023.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024
Mme [K] [S], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 23-15.226 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2022 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [I] [Z],
2°/ à Mme [L] [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de Mme [S], de la SARL Gury & Maitre, avocat de M. et Mme [Z] après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 septembre 2022), le 8 janvier 2009, M. et Mme [Z] (les bailleurs) ont donné en location à Mme [S] (la locataire) une maison d'habitation dont ils sont propriétaires.
2. Se plaignant du mauvais état du bien loué, la locataire a obtenu en référé la désignation d'un expert, qui a déposé son rapport le 3 mai 2019, concluant à l'indécence du logement, puis a assigné les bailleurs en remboursement des loyers, indemnisation de ses préjudices, exécution de travaux, et diminution du loyer.
Examen des moyens
Sur le second moyen
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'indemnisation de son préjudice de jouissance et de remboursement des loyers, alors :
« 1°/ qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'ayant retenu « les carences du logement le rendant indéniablement insalubre », relevé les termes du rapport de l'expert concluant au « caractère non décent du logement » et « l'humidité importante régnant dans le logement en 2019 » la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que dans le cadre de ce bail conclu à effet au 1er février 2009, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent justifiant l'indemnisation du préjudice de jouissance subi ainsi que le remboursement de tout ou partie des loyers perçus ou, à titre subsidiaire, l'indemnisation du préjudice financier éprouvé et a violé le texte susvisé ensemble l'article 1719 du code civil ;
2°/ qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du bail ; qu'ayant retenu, conformément notamment aux conclusions du rapport d'expertise du 3 mai 2019 « les carences du logement le rendant indéniablement insalubre », la cour d'appel qui pour débouter l'exposante de ses demandes relève qu'entre 2009 et 2015, le bailleur avait fait réaliser des travaux pour un montant de 18 000 euros et que « afin de poursuivre l'amélioration de l'habitation (les bailleurs) justifient de plusieurs propositions de contact pour « prévoir des travaux donc de faire établir des devis (lettre du 20 avril 2016 pièce 2, échanges de SMS?) » sollicitations qui n'ont rien donné » que « dans une certaine mesure » l'exposante se satisfaisait de cette situation sachant qu'elle ne payait plus la part de loyer qui lui incombait, qu'en outre l'exposante ne justifiait pas de courrier ou SMS envoyés aux bailleurs aux fins de signalement de dysfonctionnement ou de demande d'interventions à fin de travaux de réparation du logement dans le but de remédier à son insalubrité, que dans l'humidité importante régnant dans le logement en 2019 une part de responsabilité doit être reconnue à des faits personnels de l'exposante ou de ses enfants et qu'enfin la visite des lieux contradictoire avec l'expert judiciaire le 10 janvier 2019 a débloqué la situation les bailleurs ayant exécuté la majeure partie des travaux préconisés par l'expert peu après sa visite, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants comme n'étant pas de nature à caractériser un cas de force majeure pouvant exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent depuis l'entrée en vigueur du bail le 1er février 2009 et pendant la durée de celui-ci et n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ensemble l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et l'article 1719 du code civil :
5. Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent.
6. Pour rejeter les demandes de la locataire, l'arrêt retient que des travaux ont été entrepris par les bailleurs dès la prise d'effet du bail afin de remédier à l'état dégradé de nombreux éléments de la maison mentionné dans l'état des lieux d'entrée, que la locataire a dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015, qu'elle ne leur a adressé aucune réclamation ou mise en demeure de remédier aux désordres et qu'elle est pour partie responsable, par ses agissements et ceux des occupants de son chef, de l'humidité importante constatée par l'expert en 2019 dans le logement.
7. En statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme [S] en remboursement de loyers et paiement de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et en ce qu'il condamne Mme [S] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 13 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.
