| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 avril 2022, 21-12299 et suivant

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 20 avril 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 348 F-D

Pourvois n°
C 21-12.299
U 21-12.337 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022

I. La société Mestade, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° C 21-12.299 contre un arrêt n° (RG : 18/02534) rendu le 18 décembre 2020 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [W] [H],

2°/ à Mme [Y] [S], épouse [H],

domiciliés tous deux [Adresse 7],

3°/ à la société CNP assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],

4°/ à la société Promotion Pichet, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

5°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

II. La société Promotion Pichet, société par actions simplifiée unipersonnelle, a formé le pourvoi n° U 21-12.337 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [W] [H],

2°/ à Mme [Y] [S], épouse [H],

3°/ à M. [T] [C], domicilié [Adresse 5]

4°/ à M. [V] [U], domicilié [Adresse 2],

5°/ à la société CNP assurances, société anonyme,

6°/ à la société Mestade, société civile immobilière,

7°/ à la société [U], [D], [X], [A] et [P]. société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

8°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme,

9°/ à la société Perraud et associés, notaires, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

Dans chacun des pourvois, M. et Mme [H] ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt, dirigé contre M. [U] et la SCP [U], Duron, Landais, [A], et [P].

Sur le pourvoi n° C 21-12.299, la SCI Mestade, demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Sur le pourvoi n° U 21-12.337, la société Promotion Pichet, demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

M. et Mme [H], demandeurs aux pourvois provoqués invoquent, à l'appui de chacun de leurs recours, le moyen unique de cassation identique annexé au présent arrêt.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Mestade, de M. [U] et de M. [C], de la SCP [U], Duron, Landais, [A] et [P] et de la société Perraud et associés, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Promotion Pichet, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP Ghestin, avocat de la société CNP assurances, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° C 21-12.299 et n° U 21-12.337 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à la société Promotion Pichet du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés BNP Paribas Personal Finance, et CNP assurances, M. [U], la société civile professionnelle [U], [D], [A], [X] et [P] (la SCP), M. [C] et la société Perraud et associés.

Faits et procédure

3. Selon l'arrêt attaqué (Pau,18 décembre 2020), sur les conseils de la société Capitalys conseil, devenue IG2P, aux droits de laquelle se trouve la société Promotion Pichet (le mandataire), M. et Mme [H] (les acquéreurs), par procuration reçue par M. [C], notaire, ont acquis, selon un acte authentique dressé le 9 juillet 2007 par M. [U], notaire, auprès de la société civile immobilière Mestade (le vendeur), des lots dans une résidence en l'état futur d'achèvement à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation.

4. Ils ont financé leur acquisition à l'aide d'un prêt immobilier souscrit auprès de la société BNP et assuré par la société CNP assurances.

5. Invoquant des difficultés rencontrées pour louer les biens et leur perte de valeur, les acquéreurs ont assigné le vendeur, son mandataire, les notaires et les sociétés notariales, la banque et l'assureur du prêt pour obtenir l'annulation de la vente et le paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal n° C 21-12.299 et sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal n° U 21-12.337, ci-après annexés

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° U 21-12.337

Enoncé du moyen

7. La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis un dol et de la condamner à indemniser le préjudice causé aux acquéreurs, alors :

« 1°/ que l'erreur est une fausse représentation de la réalité ; que si l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable, encore faut-il alors qu'une telle erreur ait été provoquée ; qu'un investissement immobilier, même effectué sous le bénéfice d'un mécanisme légal de défiscalisation, suppose de celui qui l'effectue l'emploi d'une épargne ou d'une trésorerie, c'est-à-dire des décaissements – périodiques le cas échéant – lorsque l'acquisition du bien est financée au moyen d'un emprunt, décaissements éventuellement amoindris du fait de la perception de loyers procurés par le bien et de l'économie fiscale permise par le régime légal applicable ; qu'il suit de là que les documents précontractuels relatifs à une telle opération ne peuvent induire en erreur l'investisseur immobilier s'ils présentent sous la qualification d'épargne ou de trésorerie les sommes que l'intéressé devra employer pour financer son acquisition et sous la qualification de gain fiscal l'économie d'impôt permise par la loi ; qu'en postulant au contraire de manière générale et abstraite, pour en déduire l'existence d'un prétendu dol, que les qualifications d'épargne ou de trésorerie, ainsi que de gain fiscal, utilisées par des documents précontractuels remis à des candidats à un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, ne viseraient qu'à induire en erreur de tels candidats, comme désignant d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un tel investissement, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;

2°/ qu'en se déterminant par une considération d'ordre général, prise d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne », de « trésorerie » ou de « gain fiscal », sans vérifier si, concrètement, les époux [H] avaient légitimement cru, du fait de l'utilisation des termes précités dans le document précontractuel qui leur avait été remis, que ces derniers désignaient d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

3°/ que le dol, vice du consentement à un contrat, suppose une intention de tromper ; qu'en se bornant, pour regarder la société Promotion Pichet comme coauteur d'un dol ayant vicié le consentement des époux [H] et retenir sa responsabilité à ce titre, à relever une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis, sans vérifier si c'était sciemment et aux fins de tromper les acquéreurs du bien, et non par l'effet d'une erreur involontaire, que la société Promotion Pichet avait fait référence à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

4°/ que ni l'intermédiaire en charge de la commercialisation de biens à acquérir au titre d'un investissement locatif aux fins de défiscalisation, ni leur vendeur, ne sont tenus de procéder avant la vente à des calculs d'impôts personnalisés, avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, d'où il suit que l'absence de fourniture préalable de tels calculs à l'acquéreur ne peut constituer un dol ; qu'en se fondant néanmoins sur un tel élément pour retenir l'existence du prétendu dol, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

5°/ qu'en se bornant, pour caractériser le dol, à relever une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, sans vérifier si la société Promotion Pichet avait eu une quelconque intention de tromper les époux [H] en ne procédant pas à de tels calculs d'impôts personnalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, la cour d'appel ne s'est pas déterminée par des considérations d'ordre général, mais a souverainement apprécié la portée des notions d'épargne, de trésorerie et de gain fiscal employées dans la simulation précontractuelle à l'égard de candidats à un investissement immobilier locatif défiscalisé.

9. D'autre part, après avoir procédé à une analyse détaillée de l'ensemble des documents produits et débattus entre les parties, la cour d'appel, qui a retenu que le dol était démontré par un gain à neuf ans artificiellement augmenté environ du double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat toutes taxes comprises (TTC) et non la valeur hors taxes du bien comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt, et que la revalorisation du prix TTC était destinée à endormir la vigilance des cocontractants, a caractérisé l'intention dolosive du mandataire.

10. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que le mandataire était responsable du préjudice causé par le dol commis au préjudice des acquéreurs.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal n° U 21-12.337
Enoncé du moyen

12. La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt de la condamner pour dol à payer aux acquéreurs diverses indemnités, alors :

« 1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que, par leurs dernières écritures d'appel, les époux [H], qui ne sollicitaient plus l'annulation pour dol de la vente conclue avec la SCI Mestade, avaient réclamé une indemnisation au titre de la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, mais n'avaient pas fait valoir la perte d'une chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel s'est fondée, pour indemniser les acquéreurs à hauteur d'une certaine somme, sur un moyen distinct, et non invoqué par les acquéreurs, pris de la perte d'une chance de ne pas contracter; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que le préjudice réparable de la victime d'un dol qui fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat correspond uniquement à la perte de la chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et ne peut consister dans la perte de la chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel a constaté que les époux [H], à hauteur d'appel, ne sollicitaient plus l'annulation de la vente pour dol, mais recherchaient seulement la responsabilité de la SCI Mestade et de la société Promotion Pichet au titre d'un tel dol ; qu'en décidant néanmoins, après avoir pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et les époux [H], de réparer un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, cependant qu'en l'état du choix des époux [H] de ne pas demander l'annulation du contrat, un tel préjudice n'était pas réparable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;

3°/ que le juge saisi d'une demande en annulation du contrat ne peut, en l'état d'un dol, refuser de prononcer la nullité du contrat si, sans ce dol, la victime n'aurait pas contracté ; qu'il suit de là qu'en l'état d'un dol, le juge ne peut, tout en refusant de prononcer la nullité du contrat, regarder comme un préjudice réparable la perte d'une chance de ne pas contracter ; qu'en décidant, après avoir retenu l'existence d'un dol et pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et les époux [H], de condamner la société Promotion Pichet, in solidum avec cette SCI, à les indemniser au titre d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a violé les articles susvisés. »

Réponse de la Cour

13. D'une part, les acquéreurs s'étant prévalus, dans leurs conclusions d'appel, d'une perte de chance d'avoir contracté à de meilleures conditions pouvant être aussi la perte d'une chance de ne pas avoir contracté, la cour d'appel, qui n'a pas relevé de moyen d'office, n'a pas violé le principe de la contradiction.

14. D'autre part, la cour d'appel a relevé que les acquéreurs avaient vendu leur bien, ne poursuivaient donc plus l'annulation de la vente, qui était devenue sans objet, et demandaient l'indemnisation d'un préjudice évalué à 50 % de son prix d'achat.

15. Pour un bien qui n'avait pas été conservé par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a évalué souverainement le préjudice à un pourcentage appliqué à la perte de valeur de ce bien à la revente, a indemnisé une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi provoqué n° C 21-12.299 et sur le moyen du pourvoi provoqué n° U 21-12.337, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé des moyens

17. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables dans leurs actions contre les notaires, alors que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la cour d'appel a constaté que les acquéreurs n'avaient pu découvrir que l'opération présentait des risques plus de cinq ans avant l'assignation, moment où les manoeuvres dolosives des sociétés Mestade et Promotion Pichet avaient pu révéler leur portée ; qu'en jugeant pourtant prescrite l'action en responsabilité contre les notaires pour avoir manqué à leurs obligations de conseil et d'information sur les risques de l'opération de défiscalisation en considérant de manière erronée que le point de départ du délai de prescription aurait été fixé à la date de signature des actes et non au jour de la révélation de l'étendue du dommage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

18. Le moyen, qui vise des constatations relatives à la date de découverte du dol et de ses effets, critique des motifs qui ne sont pas le soutien du dispositif qu'il attaque.

19. Il est donc irrecevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyen produit au pourvoi n° C 21-12.299 par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocats aux Conseils, pour la société Mestade (demanderesse au pourvoi principal)

La SCI Mestade fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les époux [H] avaient été victimes d'un dol commis par la SCI Mestade et la SAS Promotion Pichet, d'AVOIR déclaré la SCI Mestade et la SAS Promotion Pichet responsables du préjudice causé par le dol commis au préjudice des époux [H] respectivement sur le fondement de l'article 1147 et 1240 du code civil, de l'AVOIR, par conséquent, condamnée in solidum avec la SAS Promotion Pichet à leur payer une indemnité de 61 500 euros évaluée au 18 mars 2020, de l'AVOIR condamnée in solidum avec la SAS Promotion Pichet à leur payer une indemnité de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et des tracas subis et d'AVOIR dit que ces sommes produiraient intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les conclusions qui leur sont soumises ; qu'en se fondant, pour retenir l'existence d'un dol imputable à la SCI Mestade, sur la circonstance que la société Promotion Pichet et la SCI Mestade auraient soutenu dans un même jeu de conclusions une argumentation commune pour réfuter l'accusation de dol portant sur la surévaluation du prix d'acquisition du bien litigieux, quand ces sociétés avaient déposés devant la cour d'appel des conclusions distinctes, comportant des moyens de défense différents, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour retenir l'existence d'un dol imputable à la SCI Mestade, que le calcul du « gain sur 9 ans » réalisé par la société Promotion Pichet dans sa simulation remise aux époux [H] était trompeur dans la mesure où celui-ci avait été effectué sur la base d'un prix incluant le montant de la TVA réglée par les acquéreurs, au lieu d'un prix hors taxes, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en s'abstenant de prendre en compte, dans l'évaluation du préjudice subi par les acquéreurs, les loyers et économies d'impôts que leur avaient procuré l'opération litigieuse, quand la perception de ces loyers et les économies d'impôts réalisés dont elle a pourtant constaté l'existence constituaient un avantage qu'ils avaient tiré de la situation dommageable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147, devenu 1230-1 du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la motivation d'un jugement doit être intelligible ; qu'en appliquant, pour fixer la chance perdue par les acquéreurs de ne pas contracter, au montant du prix de vente toutes taxes comprises payé par les acquéreurs un coefficient multiplicateur correspondant au pourcentage de la perte de valeur du bien au regard de son prix hors taxes, sans que rien n'explique un tel mécanisme, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme. Moyens produits au pourvoi n° U 21-12.337 par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Promotion Pichet (demanderesse au pourvoi principal)

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré les époux [H] recevables dans leur action en responsabilité du chef de dol visant la société Promotion Pichet ;

Alors que l'action en responsabilité civile extracontractuelle fondée sur un dol ayant vicié le consentement à un contrat est distincte de l'action en nullité dudit contrat sur ce même fondement, chacune des actions étant soumise au régime légal de prescription extinctive qui lui est applicable selon sa nature ; qu'aux termes de l'article 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la réduction d'un délai de prescription extinctive est d'application immédiate aux actions dont ledit délai avait commencé de courir avant l'entrée en vigueur de cette loi et n'avait pas expiré ; que ce mécanisme légal de réduction du délai de la prescription s'applique aux actions en responsabilité civile extracontractuelle pour dol ; qu'en se référant néanmoins, pour regarder ce mécanisme légal de réduction du délai comme inapplicable à l'action en responsabilité pour dol dont l'avait saisie les époux [H] et en déduire la recevabilité de cette action, au régime, pourtant distinct et étranger à l'action en responsabilité, de la prescription extinctive des actions en nullité pour dol (arrêt, p. 7, antépénultième alinéa), la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, ensemble l'article 26 de cette dernière loi, et, par fausse application, l'article 1304 du code précité, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [H] avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir déclaré celle-ci responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment des époux [H] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 61 500 € évaluée au 18 mars 2020 et d'une somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et des tracas subis ;

1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; que, par leurs dernières écritures d'appel (p. 33, al. 10, pp. 40-41), les époux [H], acquéreurs d'un bien 'immobilier aux fins de défiscalisation, s'étaient bornés, au titre d'un prétendu dol commis à leur détriment par les sociétés Mestade et Promotion Pichet et ayant prétendument vicié leur consentement à la vente, à faire valoir, s'agissant du prétendu caractère trompeur du document précontractuel de « simulation » qui leur avait été remis avant la vente, qu'un tel caractère résulterait d'une discordance entre la durée de neuf ans, prise en compte dans ce document pour présenter des projections relatives à cet investissement, et la durée du prêt souscrit pour financer l'acquisition, remboursable sur vingt-sept ans, ainsi que de l'inexactitude de cette simulation en cas de survenance d'événements défavorables aux acquéreurs (carence locative, faiblesse du prix des loyers ou impossibilité de revente du bien au prix et dans le délai indiqué) ; que la cour d'appel s'est quant à elle fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et non invoqué par les époux [H], pris d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne », de « trésorerie » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 14, en ses deux derniers alinéas, p. 16 et p. 18, in medio) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) Alors que la cour d'appel s'est en outre fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [H], pris d'une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis (arrêt, p. 18, avant-dernier alinéa) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé de plus fort le texte susvisé ;

3°) Alors que la cour d'appel s'est enfin fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [H], pris d'une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts (arrêt, p. 18, in fine) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a encore violé le texte susvisé.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [H] avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir déclaré celle-ci responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment des époux [H] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 61 500 € évaluée au 18 mars 2020 et d'une somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et des tracas subis ;

1°) Alors que l'erreur est une fausse représentation de la réalité ; que si l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable, encore faut-il alors qu'une telle erreur ait été provoquée ; qu'un investissement immobilier, même effectué sous le bénéfice d'un mécanisme légal de défiscalisation, suppose de celui qui l'effectue l'emploi d'une épargne ou d'une trésorerie, c'est-à-dire des décaissements – périodiques le cas échéant – lorsque l'acquisition du bien est financée au moyen d'un emprunt, décaissements éventuellement amoindris du fait de la perception de loyers procurés par le bien et de l'économie fiscale permise par le régime légal applicable ; qu'il suit de là que les documents précontractuels relatifs à une telle opération ne peuvent induire en erreur l'investisseur immobilier s'ils présentent sous la qualification d'épargne ou de trésorerie les sommes que l'intéressé devra employer pour financer son acquisition et sous la qualification de gain fiscal l'économie d'impôt permise par la loi ; qu'en postulant au contraire de manière générale et abstraite, pour en déduire l'existence d'un prétendu dol, que les qualifications d'épargne ou de trésorerie, ainsi que de gain fiscal, utilisées par des documents précontractuels remis à des candidats à un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, ne viseraient qu'à induire en erreur de tels candidats, comme désignant d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un tel investissement (arrêt, p. 14, en ses deux derniers alinéas, p. 16 et p. 18, in medio), la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;

2°) Alors, en tout état de cause, qu'en se déterminant par une considération d'ordre général, prise d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne », de « trésorerie » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 14, en ses deux derniers alinéas, p. 16 et p. 18, in medio), sans vérifier si, concrètement, les époux [H] avaient légitimement cru, du fait de l'utilisation des termes précités dans le document précontractuel qui leur avait été remis, que ces derniers désignaient d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

3°) Alors, en tout état de cause encore, que le dol, vice du consentement à un contrat, suppose une intention de tromper ; qu'en se bornant, pour regarder la société Promotion Pichet comme coauteur d'un dol ayant vicié le consentement des époux [H] et retenir sa responsabilité à ce titre, à relever une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis (arrêt, p. 18, in fine), sans vérifier si c'était sciemment et aux fins de tromper les acquéreurs du bien, et non par l'effet d'une erreur involontaire, que la société Promotion Pichet avait fait référence à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

4°) Alors, en tout état de cause encore, que ni l'intermédiaire en charge de la commercialisation de biens à acquérir au titre d'un investissement locatif aux fins de défiscalisation, ni leur vendeur, ne sont tenus de procéder avant la vente à des calculs d'impôts personnalisés, avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, d'où il suit que l'absence de fourniture préalable de tels calculs à l'acquéreur ne peut constituer un dol ; qu'en se fondant néanmoins sur un tel élément (arrêt, p. 18, in fine) pour retenir l'existence du prétendu dol, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

5°) Alors, enfin, qu'en se bornant, pour caractériser le dol, à relever une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts (arrêt, p. 18, in fine), sans vérifier si la société Promotion Pichet avait eu une quelconque intention de tromper les époux [H] en ne procédant pas à de tels calculs d'impôts personnalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.

QUATRIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [H], acquéreurs, avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir déclaré celle-ci responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment des époux [H] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 61 500 € évaluée au 18 mars 2020 et d'une somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et des tracas subis ;

1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; que, par leurs dernières écritures d'appel (p. 68, al. 9), les époux [H], qui ne sollicitaient plus l'annulation pour dol de la vente conclue avec la SCI Mestade, avaient réclamé une indemnisation au titre de la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, mais n'avaient pas fait valoir la perte d'une chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel s'est fondée, pour indemniser les acquéreurs à hauteur d'une certaine somme, sur un moyen distinct, et non invoqué par les acquéreurs, pris de la perte d'une chance de ne pas contracter (arrêt, p. 19, al. 3, p. 20, al. 11) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) Alors, en tout état de cause, que le préjudice réparable de la victime d'un dol qui fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat correspond uniquement à la perte de la chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et ne peut consister dans la perte de la chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel a constaté que les époux [H], à hauteur d'appel, ne sollicitaient plus l'annulation de la vente pour dol, mais recherchaient seulement la responsabilité de la SCI Mestade et de la société Promotion Pichet au titre d'un tel dol (arrêt, p. 7, al. 10, p. 19, al. 10) ; qu'en décidant néanmoins, après avoir pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et les époux [H], de réparer un préjudice de perte de chance de ne pas contracter (arrêt, p. 19, al. 3, p. 20, al. 11), cependant qu'en l'état du choix des époux [H] de ne pas demander l'annulation du contrat, un tel préjudice n'était pas réparable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;

3°) Alors, en tout état de cause encore, que le juge saisi d'une demande en annulation du contrat ne peut, en l'état d'un dol, refuser de prononcer la nullité du contrat si, sans ce dol, la victime n'aurait pas contracté ; qu'il suit de là qu'en l'état d'un dol, le juge ne peut, tout en refusant de prononcer la nullité du contrat, regarder comme un préjudice réparable la perte d'une chance de ne pas contracter ; qu'en décidant, après avoir retenu l'existence d'un dol et pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et les époux [H], de condamner la société Promotion Pichet, in solidum avec cette SCI, à les indemniser au titre d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter (arrêt, p. 19, al. 3, p. 20, al. 11), la cour d'appel a violé les articles susvisés. Moyen identique produit aux pourvois n° C 21-12.299 et U 21-12.337 par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [H] (demandeurs aux pourvois provoqués)

Les époux [H] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déclarés irrecevables dans leurs actions contre Me [U], la SCP [V] [U], Alain Duron, [G] [A], [Z] [X] et [R] [P], Me [C] et la société Perraud et associés, alors :

que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la cour d'appel a constaté que les acquéreurs n'avaient pu découvrir que l'opération présentait des risques plus de cinq ans avant l'assignation, moment où les manoeuvres dolosives des sociétés Mestade et Promotion Pichet avaient pu révéler leur portée ; qu'en jugeant pourtant prescrite l'action en responsabilité contre les notaires pour avoir manqué à leurs obligations de conseil et d'information sur les risques de l'opération de défiscalisation en considérant de manière erronée que le point de départ du délai de prescription aurait été fixé à la date de signature des actes et non au jour de la révélation de l'étendue du dommage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 2224 du code civil.