LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu que l'action de Mme X...dirigée à l'encontre de la société Axa en qualité d'assureur de la SCI était prescrite faute de déclaration de sinistre auprès de l'assureur, et d'action dans le délai de deux ans, le moyen manque en fait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement relevé, procédant à la recherche prétendument omise, qu'aucune des non conformités retenues ne rendait l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a souverainement relevé que Mme X...ne prouvait pas l'existence de non conformités substantielles de nature à commander l'annulation de la déclaration d'achèvement des travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement relevé, sans violer l'article 1315 du code civil et répondant aux conclusions, que Mme X...ne prouvait pas la réalité de ses droits dont elle faisait état par rapport à l'échelle, au moteur VMC placé dans les combles appartenant à Mlle
Y...
, aux trous d'hommes et aux trappes, aux portes palières et à celles d'accès au hall d'entrée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que les plans du permis de construire ne prévoyaient que la pose d'un velux de plus grande taille dans chaque cage d'escalier et non de deux petits velux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu décider de condamner in solidum la SCI et la société Quadrature à changer les velux des cages d'escalier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour Mme X...(demanderesse au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Madame X...à l'encontre de la compagnie AXA
Aux motifs propres que Madame X...sollicite le bénéfice de la garantie « dommages ouvrage » résultant de l'assurance souscrite auprès de la compagnie AGF aux droits de laquelle se trouve la société AXA France, elle ne justifie d'aucune déclaration de sinistre faite auprès de l'assureur et qu'elle n'a pas agi contre lui dans le délai de 2 ans à compter de la constatation par elle des sinistres dont elle fait état, étant du surcroît observé que plus de deux années se sont écoulées entre les diverses ordonnances de référé intervenues et même le dépôt du rapport d'expertise et l'assignation au fond ; que dans ces conditions la société AXA France invoque à bon droit tant le défaut de déclaration de sinistre auprès de l'assureur que la prescription résultant des dispositions de l'article L 114-1 du code des assurances et que Madame X...doit être déclarée irrecevable en ses demandes dirigées contre elle ;
Aux motifs que, à les supposer adoptés que l'acte de vente signé par Madame X...permet de constater que la SCI Fanlène est assurée auprès de la compagnie UAP, au titre de l'assurance de responsabilité décennale obligatoire de l'article L 241 du code des assurances pour couvrir la responsabilité de l'assuré au titre des articles 1792 et suivant du code civil et au titre de l'assurance dommages-ouvrages imposée par l'article L 242-1 du code des assurances ; les non conformités ne relèvent pas de la garantie dommages-ouvrage, ni de la garantie du constructeur non réalisateur en l'absence de désordres rentrant dans la définition de l'article 1792 et suivants ; l'article 1792 du code civil prévoit en effet que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur, de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination ; une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; contrairement à ce que soutient Madame X..., aucune des non conformités retenues ne rend l'ouvrage impropre à sa destination ; cet immeuble à usage d'habitation est occupé depuis 1994 et il n'est démontré à la lecture des pièces du dossier qu'il soit ou qu'il ait été impropre à sa destination
Alors que l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice peut être exercée dans le même délai que son action contre le responsable ; que l'action directe diligentée par la victime contre l'assureur de l'auteur du dommage est soumise à la prescription de droit commun ; qu'en décidant que l'action de Madame X...dirigée à l'encontre de la compagnie AXA en qualité d'assureur de la SCI Fanlène, était prescrite faute de déclaration de sinistre auprès de l'assureur, et d'action dans le délai de 2 ans, la cour d'appel a violé les articles L 114-1 L 124-3 du code des assurances et les articles 1646-1 et 1792-4-1 du code civil
Et alors que la non conformité aux normes de sécurité rend l'immeuble impropre à sa destination ce dont il résulte que la garantie décennale est applicable ; que dans les conclusions d'appel, l'exposante à clairement indiqué que les diverses malfaçons ou non façons relevaient du disfonctionnement ou défaut de respect des normes règlementaires et dispositifs prévus en matière de sécurité si bien que la garantie décennale s'appliquait ; qu'en se bornant à affirmer que tel n'était pas le cas sans rechercher si les travaux étaient conformes aux normes de sécurité, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1792 du code civil
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir : décidé qu'il n'y avait pas lieu d'annuler la déclaration d'achèvement des travaux
Aux motifs que le tribunal après avoir indiqué que Madame X...sollicitait l'annulation de la déclaration d'achèvement des travaux en date du 31 mars 1994 au motif qu'elle ne reflète pas la réalité des travaux et des non conformités et désordres décennaux persistant dans l'immeuble alors que l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'il ne peut être procédé à la déclaration d'achèvement des travaux s'il existe des non-conformités substantielles et que le défaut de désenfumage rend l'immeuble impropre à sa destination ; que le tribunal a rejeté la demande en relevant que l'immeuble est habité depuis 1994 et qu'il n'est pas démontré une non-conformité substantielle susceptible d'entraîner l'annulation réclamée ; que Madame X...critique cette décision en soutenant que les malfaçons affectant le système de désenfumage et dans le local technique situé sous le porche font courir un risque d'asphyxie, l'absence de main courante dans les escaliers est de nature à entraîner des chutes, la création en toiture de trois velus supplémentaires peut causer des dysfonctionnements, les malfaçons concernant la mise à la terre de l'immeuble peuvent être à l'origine d'accidents de personnes ; qu'elle indique que ces vices affectaient et affectent encore à des degrés divers la sécurité des personnes et qu'il existe bien des non-conformités substantielles devant entraîner l'annulation de la déclaration d'achèvement ; que toutefois, il convient d'observer que aux termes de la décision déférée ont été ordonnés avec exécution provisoire divers travaux dont ceux concernant les mécanismes de désenfumage et l'installation d'une rampe et que la société Fanlène indique sans être démentie qu'ils ont été exécutés comme cela résulte du procès verbal de constat du 12 juin 2008 ; qu'en tout état de cause Madame X...ne prouve pas l'existence de non-conformités substantielles au sens du texte susvisé, de nature à commander l'annulation par elle réclamée
Alors que la déclaration d'achèvement des travaux certifie l'achèvement des travaux en conformité avec le permis de construire dans le délai de 30 jours à dater de l'achèvement des travaux ; que la cour d'appel qui a relevé que certains travaux avaient été exécutés en vertu de l'exécution provisoire du jugement déféré ainsi que cela résultait d'un procès verbal de constat du 12 juin 2008, ne pouvait en déduire que la déclaration du 31 mars 1994 était sincère, et ne pouvait être annulée ; qu'elle violé l'article R 460-1 du code de l'urbanisme et l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation
Et alors que l'immeuble affecté d'une non-conformité des installations de sécurité est affecté d'une non-conformité substantielle interdisant la délivrance d'une déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en considérant que les malfaçons affectant le système de désenfumage, l'absence de main courante dans les escalier, les malfaçons concernant la mise à la terre de l'immeuble et l'absence de voie piétonne ayant trait à la sécurité, ne constituaient pas des non conformités substantielles, la cour d'appel a violé l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, et l'article R 460-1 du code de l'urbanisme
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande relative à l'exécution de divers travaux
AUX MOTIFS QUE l'expert A...a relevé l'existence de 6 non conformités ; que celle relative aux miroirs de l'entrée avait déjà disparu lorsque le tribunal a statué ; que depuis que le jugement a été rendu les travaux concernant la seconde rampe dans l'escalier et les mécanismes de désenfumage ont été exécutés ; que le fait que les descentes d'eau pluviales aient été réalisées non pas en PVC comme cela a été prévu mais en zinc implique une mise en peinture dont Madame X...est en droit de réclamer l'exécution car ce travail est nécessité par une non-exécution, de ce à quoi elle pouvait prétendre en tant qu'acquéreur ; que de même le local d'entretien prévu à la notice descriptive ne peut être tenu pour être achevé tant qu'il ne sera pas équipé d'une serrure et de ventilations haute et basse et que le tribunal a avec pertinence accueilli la demande de Madame X...sur ce point ; que les premiers juges en s'appuyant sur les constatations de l'expert et en relevant l'absence d'incidence voire d'amélioration constituée par la substitution d'un enduit de finition monocouche ayant la couleur de la pierre ou mortier de ciment initialement prévu ont sans erreur écarté la demande de Madame X...relative aux murs du local servant de rangement des caisses à ordures ; qu'ils ont pour ce qui concerne les non-conformité par rapport au permis de construite et aux notices descriptives exactement statué relativement aux velux des cages d'escalier et à la réalisation d'un 16ème emplacement de parking ; que les autres demandes de Madame X...portent sur l'implantation de l'immeuble et la réalisation d'un bardage sur le côtéé de celui-ci avec réalisation d'une clôture maçonnée en façade, une obturation de portes non prévues au permis de construite, la transformation des façades à l'arrière avec création d'une voie de circulation pour les piétons nettement distincte de celle par laquelle s'effectue la circulation automobile, la dépose des tuiles et leur remplacement par 72 petites tuiles plates par m ² sur toute la surface de la toiture, la pose d'une échelle chaînée à perpétuelle demeure pour faciliter au service d'entretien l'accès aux moteurs VMC, le déplacement du moteur VMC placé dans les combles non aménageables appartenant à Melle Y... vers un emplacement situé au dessus du palier du 2ème étage de la cage d'escalier A, l'obstruction de « trous d'homme » pour supprimer le cheminement susceptible de faciliter l'intrusion sans obstacle dans les lots n° 109 et 212, la poses de trappes de visite sur gaine, la mise en place de portes en aluminium dans le hall d'entrée, la réalisation de la voirie et du parking conformément au descriptif du lot n° 1 « gros oeuvre » la pose de vélux dans les chambres sous comble de son appartement et les autres chambres sous combles, la communication de la notice descriptive se rapportant aux portes palières, celle des notices descriptives des matériaux des sols murs plafonds la fourniture du rapport du bureau de contrôle identifiant précisément pour chaque escalier le lieu où le fils de terre maître se raccorde au présumé ceinturage à fond de fouille dans un souci de mise en sécurité de l'immeuble et à défaut de son existence constatée la réalisation de travaux de mise en conformité et la vérification par un technicien du nombre de lux dans l'escalier ; que Madame X...ne rapporte toutefois pas la preuve de ses allégations en ce qui concerne l'implantation de l'immeuble et que l'édification de la clôture maçonnée et du bardage qu'elle réclame n'a pas lieu d'être ordonnée ; que de même elle ne prouve pas la réalité de ses dires portant sur les portes d'accès non prévues au permis de construire ni celle des droits dont elle fait état par rapport aux façades situées à l'arrière, aux tuiles à l'échelle, au moteur VMC placé dans les combles appartenant à mademoiselle
Y...
, aux trous d'hommes et aux trappes, aux portes palières et à celles d'accès au hall d'entrée à la voirie et au parking, aux vélux dans les chambres sous comble aux matériaux des sols, murs et plafonds et aux fils de terre et aux équipements lumineux des escaliers
1) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de fournir toutes les prestations prévues contractuellement et c'est au vendeur de démontrer que les parties ont accepté les modifications qui ont été apportées au contrat ; que devant la cour d'appel le vendeur a reconnu qu'il était prévu à l'origine la pose d'échelles à perpétuelle demeure, pour faciliter au service d'entretien l'accès aux moteurs VMC et pour atteindre les exutoires d'évacuation des fumées ; que l'absence de pose de ces échelles n'a pas été contestée par le vendeur ni l'entrepreneur ; qu'en rejetant la demande de pose d'échelles en énonçant que la réalité des dires de Madame X...n'étaient pas prouvées ni celle des droits dont elle faisait état, alors qu'il appartenait à la SCI venderesse et à l'entreprise de démontrer que les parties avaient renoncé à cette prestation dont il n'était pas contestée qu'elle était contractuellement prévue, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civile et l'article 1134 du code civil
2) ALORS QU'il appartient aux vendeur en l'état futur d'achèvement de démontrer que les travaux qui n'ont pas été prévus à l'origine ont fait ensuite l'objet d'une acceptation et que les modifications par rapport au descriptif ont été avalisées ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les trous d'homme et cheminements créés dans les combles n'ont pas été prévus à l'origine, que les portes palières posées ne correspondent pas à celles figurant au descriptif, que les portes du hall d'entrée ne sont pas conformes à ce qui était prévu au marché ; qu'en énonçant que Madame X...ne prouvait pas la réalité de ses dires ni les droits dont elle faisait état alors qu'il appartenait à la SCI Fanlène et au constructeur de démontrer que ces travaux avaient fait l'objet d'une acceptation des parties à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil et l'article 1134 du code civil
3) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante a fait valoir que le moteur des VMC avaient été placés dans un logement privatif au lieu d'être installé dans les parties communes ; que la SCI FANLENE a seulement soutenu que le lot 212 était partie commune ; qu'en se bornant à énoncer que la réalité des dires de Madame X...n'était pas prouvée, la cour d'appel qui ne s'est pas expliquée sur la situation du moteur confirmée par le propriétaire du lot 212, a violé l'article 455 du code de procédure civile Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Quadrature (demanderesse au pourvoi incident).
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné in solidum les sociétés FANLENE et QUADRATURE à réparer à leurs frais les non-conformités de la résidence FANLENE à LUZARCHES dans un délai de cinq mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard pour chaque non-conformité, dont le remplacement des deux velux posés dans les cages d'escalier par un seul velux conforme aux documents contractuels,
AUX MOTIFS QUE « sur les travaux et la demande d'expertise ; que Madame X..., si elle approuve le tribunal en ce qu'il a dit que certains travaux devaient être exécutés, estime que ceux dont la réalisation lui a été refusée doivent être également ordonnés, et aussi qu'il est nécessaire que soit désigné un expert préalablement à l'exécution des travaux de mise en conformité propres à permettre l'achèvement de l'immeuble ; que la SCI FANLENE, la société QUADRATURE, Mademoiselle
Y...
et Monsieur et Madame C...contestent quant à eux les demandes de travaux formées par Madame X...; que l'expert A...a relevé l'existence de six non-conformités ; que celle relative aux miroirs de l'entrée avait déjà disparu lorsque le tribunal a statué ; que depuis que le jugement a été rendu les travaux concernant la seconde rampe dans l'escalier et les mécanismes de désenfumage ont été exécutés ; que le fait que les descentes d'eau pluviales aient été réalisées non pas en PVC comme cela avait été prévu, mais en zinc implique une mise en peinture dont Madame X...est en droit de réclamer l'exécution car ce travail est nécessité par une non-exécution de ce à quoi elle pouvait prétendre en tant qu'acquéreur ; que de même le local d'entretien prévu dans la notice descriptive ne peut être tenu pour être achevé tant qu'il ne sera pas équipé d'une serrure et de ventilations haute et basse et que le tribunal a, avec pertinence, accueilli la demande de Madame X...sur ce point ; que tout aussi exactement il a accueilli sa prétention portant sur la modification des gaines VMC des commerces non munis du système d'extraction d'air prévu ; que les premiers juges, en s'appuyant sur les constatations de l'expert et en relevant l'absence d'incidence, voire l'amélioration, constituée par la substitution d'un enduit de finition monocouche ayant la couleur de la pierre ou mortier de ciment initialement prévu, ont sans erreur écarté la demande de Madame X...relative aux murs du local servant au rangement des caisses à ordures ; qu'ils ont, pour ce qui concerne les non-conformités par rapport au permis de construire et aux notices descriptives exactement statué relativement aux velux des cages d'escalier et à la réalisation d'un 16 emplacement de parking ; que les autres demandes de Madame X...portent sur l'implantation de l'immeuble et la réalisation d'un bardage sur le côté de celui-ci, avec réalisation d'une clôture maçonnée en façade, une obturation de portes non prévues au permis de construire, la transformation des façades à l'arrière avec création d'une voie de circulation pour les piétons nettement distincte de celle par laquelle s'effectue la circulation automobile, la dépose des tuiles et leur remplacement par 72 petites tuiles plates par m ² sur toute la surface de la toiture, la pose d'une échelle chaînée à perpétuelle demeure pour faciliter au service d'entretien l'accès aux moteurs VMC, le déplacement du moteur VMC placé dans les combles non aménageables appartenant à Mademoiselle
Y...
vers un emplacement situé au dessus du palier du 2ème étage de la cage d'escalier A, l'obstruction de " trous d'homme " pour supprimer un cheminement susceptible de faciliter l'intrusion sans obstacle dans les lots n° 109 et n° 212, la pose d'une trappe d'accès aux combles perdus dans chacun des logements sous combles, la pose de trappes de visite sur gaine, la mise en place de portes en aluminium dans le hall d'entrée, la réalisation de la voirie et du parking conformément au descriptif du lot n° 1 " gros oeuvre ", la pose de velux dans les chambres sous comble de son appartement et les autres chambres sous combles, la communication de la notice descriptive se rapportant aux portes palières, celle des notices descriptives des matériaux des sols, murs et plafonds, la fourniture du rapport du bureau de contrôle identifiant précisément pour chaque escalier le lieu où le fil de terre maître se raccorde au présumé ceinturage à fond de fouille dans un souci de mise en sécurité de l'immeuble et, à défaut de son existence constatée, la réalisation de travaux de mise en conformité et la vérification par un technicien du nombre de " lux " dans l'escalier ; que Madame X...ne rapporte toutefois pas la preuve de ses allégations en ce qui concerne l'implantation de l'immeuble et que l'édification de la clôture maçonnée et du bardage qu'elle réclame n'a pas lieu d'être ordonnée ; que, de même, elle ne prouve pas la réalité de ses dires portant sur les portes d'accès non prévues au permis de construire, ni celle des droits dont elle fait état par rapport aux façades situées à l'arrière, aux tuiles, à l'échelle, au moteur VMC placé dans les combles appartenant à Mademoiselle
Y...
, aux trous d'hommes et aux trappes, aux portes palières et à celles d'accès au hall d'entrée, à la voirie et au parking, aux velux dans les chambres sous combles, aux matériaux des sols, murs et plafonds et aux fils de terre et aux équipements lumineux des escaliers ; que pour ce qui a trait à l'absence de certificat de conformité, il convient de relever que le permis qui avait été initialement accordé a fait l'objet de la part de Madame X...d'un recours gracieux qui a abouti à son annulation ; que la SCI FANLENE ayant déposé un nouveau dossier de permis modificatif, il a été fait droit à sa demande le 27 novembre 2002 ; que toutefois Madame X...a attaqué l'arrêté de permis modificatif ; que sa demande a été rejetée le 18 janvier 2007 par jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles le 17 décembre 2008, contre lequel elle a formé un recours actuellement pendant devant le Conseil d'Etat ; que ce litige a pour origine le remplacement de trois fenêtres par trois portes à l'arrière de l'immeuble ; que Madame X...ne prouve pas le préjudice qu'elle prétend lui être causé par des tiers du fait du défaut de délivrance actuel du certificat de conformité qui lui interdirait la revente de ses lots autrement que sous la forme d'une cession de droits litigieux sans aucune sécurité ni efficacité juridique ; »
ET AUX MOTIFS, PRESUMES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, « sur les demandes de reprise des non-conformités et désordres ; que Madame X...agit à l'encontre de la SCI Fanlène, vendeur des lots de copropriété, sur le fondement de l'article 1134 du Code civil afin d'obtenir, en qualité d'acquéreur, une délivrance de son bien conforme à l'acte de vente et à la notice de vente mais également au permis de construire, document qui permet de s'assurer de la conformité de l'immeuble à la réglementation d'urbanisme ; que l'acte de vente signé le 26 juillet 1994 par la SCI Fanlène et Madame X...prévoyait en page 10 que " les caractéristiques techniques des fractions vendues et de l'ensemble immobilier dont elles dépendent et les équipements extérieurs de ce dernier ainsi que les éléments propres aux fractions vendues sont définis dans la notice descriptive établie par le vendeur " ; que le respect du permis de construire permet de garantir à l'acquéreur une jouissance paisible du bien vendu, sans menace de poursuites administratives ; que Madame X...agit à l'encontre de la société Quadrature sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle pour des fautes extracontractuelles à son égard, qui auraient été commises dans le suivi des travaux ; que Madame X...sollicite la condamnation des défendeurs à réparer les non conformités retenues par l'expert (1) ainsi qu'une série d'autres manquements au permis de construire et aux documents contractuels tels que le contrat de vente et les notices descriptives (2-3) ; 1°) Sur les non conformités constatées et retenues par l'expert ; que Monsieur A..., expert judiciaire, nommé par jugement du 6 novembre 1998, a déposé son rapport le 24 juillet 2000 ; qu'il retient 6 non conformités : seule l'une d'elles relative à la pose de miroirs dans l'entrée, a d'ores et déjà été réparée ; que les non-conformités suivantes constatées par l'expert par rapport à la notice descriptive des travaux devront être reprises par la SCI Fanlène, à l'exception de celle relative au local des poubelles :
1- l'absence d'une main courante dans l'escalier sera réparée par l'installation d'une seconde rampe côté mur ; la création d'une rainure dans le mur pour respecter la réglementation relative aux accès pour les personnes handicapées prévue par la notice descriptive (page 2), et suggérée par Madame X..., n'apparaît pas réalisable puisque l'expert a relevé que la réglementation destinée à permettre l'accessibilité aux personnes handicapées prévoit une largeur de 1, 30 m et que dans les trois cages d'escaliers, la distance est de 1, 26 m ; le coût de ces travaux est évalué à 2. 007, 23 € ;
2- le manque de peinture sur les tuyaux de descente des eaux pluviales en zinc au lieu du PVC prévu initialement sera réparé par des travaux de peinture représentant un coût de 321, 66 € ;
3- la modification des gaines VMC des commerces : les locaux commerciaux 5 et 2, seuls accessibles durant l'expertise, ne disposaient pas de système d'extraction d'air, ce qui nécessite l'installation d'une extraction indépendante pour un coût de 638 € ; la société Quadrature soutient qu'un système d'extraction indépendant a été installé pour ces locaux ainsi que pour ceux qui ont été transformés en logements mais elle ne produit aucune pièce à l'appui de cette affirmation ; il convient donc de lui enjoindre de faire procéder à l'installation de systèmes d'extraction d'air indépendant pour ces locaux ou de justifier de la réalisation de ces travaux auprès de Madame X...;
4- le mur du local des poubelles devait être enduit de mortier de ciment ; la société Quadrature soutient que cela a été effectué ; l'expert a constaté la pose d'un enduit de finition monocouche ton pierre qu'il considère plus esthétique que l'enduit mortier de ciment ordinaire ; il précise également que le mur est parfaitement propre après 6 ans d'utilisation et qu'un revêtement gratté est moins facile à entretenir qu'un mortier de ciment lisse ; dans ces conditions, la demande de Madame X...sera rejetée ;
5- le local d'entretien doit être achevé par la pose d'une serrure et la création d'une ventilation haute et basse pour la somme de 259, 43 € ; contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce local était prévu par la notice descriptive (pièce 49 p. 9), même si sa localisation dans la résidence n'était pas précisé.
6- l'expert a également relevé que les trois mécanismes de désenfumage ne fonctionnent pas et qu'ils sont à remplacer ; il a constaté que ce dysfonctionnement a pour cause le nombre de coudes (6) trop important, alors que le nombre maximum admis est de 4, qui rend plus difficile ou empêche le fonctionnement du câble servant à actionner l'ouverture et la fermeture des châssis de désenfumage ; l'expert a conclu à la nécessité de changer les mécanismes des trois cages d'escalier ; ce défaut est lié à l'installation défectueuse du mécanisme et ne relève pas de la garantie décennale mais d'une non-conformité à l'égard du copropriétaire, acquéreur ; le syndicat des copropriétaires soutient que l'assemblée du 13 décembre 2001 a décidé de procéder à un certain nombre de travaux de mise en sécurité des trappes, confirmée par la douzième résolution de l'assemblée générale du 19 décembre 2002 ; cependant, le syndicat-des copropriétaires n'a déposé aucun document prouvant la réalisation des travaux préconisés par l'expert ; le coût de ces travaux a été évalué à 48. 582, 75 FF soit 7. 406, 92 € ; que La société Fanlène a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme de vendeur prévue par l'article 1615 du Code civil ; qu'elle sera donc condamnée à achever ces travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement ; que la société Quadrature qui avait pour mission de suivre les travaux a également manqué à son obligation en ne veillant pas au parfait achèvement de la résidence conforme aux documents contractuels et aux documents d'urbanisme ; qu'elle a commis à l'égard de Madame X...une faute extracontractuelle qui lui a causé un préjudice direct, personnel et certain dont elle doit réparation ; qu'elle sera condamnée in solidum avec la SCI Fanlène à effectuer les travaux à leurs frais, sous astreinte ; que l'ensemble de ces montants correspondent à des devis de l'année 2000 ; qu'ils ne sont donnés qu'à titre indicatif et devront, le cas échéant, donner lieu à paiement de sommes plus importantes par la SCI Fanlène et la société Quadrature pour accomplir leurs obligations ; 2°) sur les non conformités par rapport au permis de construire ; que, conformément à l'article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer l'obligation et le manquement à cette obligation ; que la société Quadrature soutient que les non-conformités alléguées n'ont pas été démontrées contradictoirement ; qu'elle soutient en premier lieu que les 41 pièces énumérées à l'appui de la demande ne lui ont pas été communiquées ; que, cependant, un bordereau daté du 13 mars 2006 dresse la liste les 41 pièces communiquées à cette date au conseil de cette société ; qu'elle soutient en second lieu que les non-conformités n'ont pas été évoquées devant l'expert, en présence du syndicat des copropriétaires ; que l'expert a listé en pages 22 à 25 l'ensemble des griefs formulés ; qu'un débat contradictoire approfondi a donc été rendu possible en présence du syndicat des copropriétaires, partie à la procédure depuis 1998, par l'expertise d'une durée de 18 mois et par une mise en état du dossier de plus de trois ans ;- l'implantation de l'immeuble : Madame X...soutient que l'immeuble est situé un mètre en retrait de la limite de propriété en bordure de voie et qu'il ne respecte donc pas l'obligation d'alignement des voies publiques ; elle propose l'édification d'une clôture maçonnée en façade de l'alignement et un bardage sur le côté latéral ; le certificat de nonconformité ne retient pas ce défaut d'implantation ; les photographies présentées en copie noir et blanc ne permettent pas de constater ce défaut ; cette demande sera donc rejetée ;- ouverture de portes d'accès non prévues au permis de construire : Madame X...sollicite la suppression de portes ouvertes dans le mur mitoyen jouxtant les logements 109 et 212 appartenant aux époux C...et à Mademoiselle
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, afin de permettre un accès aux combles non aménageables constituant des parties communes de l'immeuble ; elle estime que cette modification créée une surface hors oeuvre nette supplémentaire qui rendra impossible l'obtention d'un permis de régularisation si la situation n'est pas remise en état ; toutefois, le certificat de non-conformité n'a nullement évoqué cette question et il n'est pas démontré que cet accès créée une surface hors oeuvre supplémentaire ; les photographies produites au dossier par les époux C...et Mademoiselle
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permettent au contraire de constater que ces locaux n'ont pas été aménagés, qu'ils sont restés à l'état de grenier non habitable et de lieu de stockage ; cette demande sera donc rejetée ;- transformation des façades arrière : Madame X...sollicite la création d'un accès piétonnier à l'arrière du bâtiment qu'elle estime nécessaire dès lors que des portes piétonnes ont été créées sur la façade arrière ; toutefois, elle ne prouve pas que ce chemin piétonnier était contractuellement prévu alors qu'elle agit sur un fondement contractuel ; que cette demande sera rejetée ;- création en toiture de trois velux supplémentaires : Madame X...sollicite la mise en conformité des ouvertures en toiture avec les plans du permis de construire délivré par la commune de Luzarches, qui ne prévoyaient que la pose d'un velux de plus grande taille dans chaque cage d'escalier et non de deux petits velux ; elle indique que l'expert a constaté l'absence de fonctionnement du système " commande et exutoire " nécessaire au désenfumage ; il n'est pas contesté que le permis ne portait que sur la pose d'un velux dans chaque escalier, ni que les mécanismes de désenfumage actuels ne fonctionnaient pas ou très difficilement en raison des nombreux coudes (6) du câble de commande, qui le rend inefficace ; les velux des cages d'escaliers ont donc un-rôle important de désenfumage ; il convient donc d'ordonner leur changement ;- nature des tuiles non conformes au permis de construire : le permis accordé par la commune de Luzarches prévoyait la pose de 72 petites tuiles plates par m ² ; la notice descriptive mentionne la couverture par " tuiles béton 10 par m ² type prestige de chez Redland " ; l'expert n'a pas évoqué ce point ; le contrôle du respect du permis de construire a pour objectif de garantir l'acquéreur contre tout recours de l'autorité administrative ; en l'espèce, l'arrêté de non-conformité a été délivré pour un autre motif ; l'action administrative pour non-respect du permis de construire est désormais prescrite ; enfin, Madame X...a accepté la pose de tuiles béton 10 par m ² en acceptant de signer un contrat faisant référence à la notice descriptive ; pour l'ensemble de ces raisons, il n'y a donc pas lieu d'ordonner le changement des tuiles de la toiture ; 3°) Non-conformités par rapport aux notices descriptives :- la pose d'échelle : l'additif du 25 octobre 2003 n'a pas été produit au dossier ; cette demande sera rejetée ;- le déplacement d'un moteur de ventilation mécanique contrôlée installé dans les combles qui appartiennent actuellement à mademoiselle
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(lot 212) : Madame X...affirme qu'un emplacement destiné à accueillir ce mécanisme est actuellement inoccupé mais elle ne précise pas où il se situe ; de plus, ce grief n'a pas été évoqué devant l'expert qui n'a donc pas pu constater d'éventuels manquements ;- de même, la demande d'obstruction des " trous d'homme " pour supprimer les cheminements situés sur les appartements en combles, n'a pas été évoquée devant l'expert ; aucun plan comportant ces trappes n'est produit pour permettre d'apprécier l'opportunité de la demande d'obstruction ;- les portes palières : Madame X...ne démontre pas que les portes palières posées ne correspondent pas au modèle Portexter type City prévu par l'article 2. 3. 2 de la notice descriptive des travaux ;- les portes d'accès du hall d'entrée sont en PVC et non en aluminium tel que l'expert l'a relevé ; toutefois, le maître d'ouvrage a donné son accord à ce changement proposé par l'architecte dans le compte rendu n° 9214-06 (annexe 113) ; cette demande sera rejetée ;- les caractéristiques des matériaux aux sols, murs et plafonds : Madame X...ne démontre pas leur non-conformité ; sa demande sera rejetée ;- voirie et parking : Madame X...sollicite la réfection de la voirie en béton couvert d'un revêtement enrobé noir comme le précise la notice descriptive (p. 9) ; l'expert a constaté la présence du revêtement enrobé noir mais il n'a pas indiqué s'il recouvrait un socle de béton, si bien que le tribunal ne peut constater au vu des documents présentés l'inexécution des conditions contractuelles ; cette demande sera rejetée ;- absence de piquet de terre : l'expert a trouvé les fils de terre mais pas le piquet de terre ; un courrier de la société Quadrature daté du 30 juin 2000 précise que le ralliement à la terre a été réalisé par " ceinturage à fond de fouille " et qu'il n'existe donc pas de piquet de terre ; Madame-San Juan ne soutient, ni ne démontre que ce dispositif est insuffisant pour garantir la sécurité de l'immeuble ;- absence d'un emplacement de parking : il n'est pas contesté que 15 emplacements de parking ont été réalisés au lieu de 16 figurant sur le permis de construire ; la société Quadrature, seul défendeur principal ayant conclu, n'explique nullement cette absence de conformité ; il n'est nullement soutenu qu'il existe une impossibilité matérielle de réaliser cet emplacement de parking ; la SCI Fanlène et la société Quadrature seront donc condamnées à le réaliser dans un délai de 5 mois ;- équipements lumineux : l'article 4-2-5 de la notice descriptive stipule qu'au milieu de chaque volée d'escalier un luminaire Europhan de type disco noir doit être installé ; l'expert a constaté la présence de luminaires au milieu de la cage d'escalier ; Madame X...ne prouve pas que les luminaires installés de sont pas conformes aux dispositions contractuelles ;- pose d'un vélin dans la chambre de Madame X...: il n'est nullement démontré la non-conformité de l'installation existante par rapport aux documents contractuels ; cette demande sera rejetée ; que les travaux retenus seront à effectuer dans un délai de 5 mois suivant la signification du jugement ; cette obligation sera également assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard et par non conformité non réparée au delà de ce délai ; »
ALORS QU'aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses écritures d'appel, la société QUADRATURE faisait valoir que le remplacement des deux velux dans les cages d'escalier par un seul était techniquement impossible ; que la Cour d'appel, qui a confirmé le jugement entrepris condamnant la société QUADRATURE à réaliser les travaux de remplacement des deux velux par un seul dans les cages d'escalier sans s'expliquer sur cette question, a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
