LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société B... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 31 janvier 2013), que par acte du 28 août 2009, la SCI VF a donné à bail à la société PDM finances des locaux commerciaux ; que par jugement du tribunal de commerce du 19 janvier 2010, la société locataire a été déclarée en liquidation judiciaire ; que, par ordonnance du 22 février 2010, le juge commissaire a autorisé le mandataire-liquidateur à céder le droit au bail à la société Sovico ; que la cession du bail est intervenue par acte sous seing privé du 30 septembre 2010, et a été signifiée à la bailleresse par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2010 ; que le 8 décembre 2010, la société Sovico a assigné la SCI VF devant le juge des référés en condamnation à effectuer divers travaux dans les locaux donnés à bail ; que le juge des référés constatant une contestation sérieuse portant sur la validité de la cession du droit au bail a renvoyé l'affaire devant le juge du fond ; que la société Sovico a assigné en responsabilité contractuelle la société d'huissiers de justice B..., rédactrice de l'acte de cession du bail commercial ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branche : Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 145-16 et L. 641-12 du code de commerce ; Attendu que le liquidateur ou l'administrateur peut continuer le bail ou le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y attachent ;
Attendu que pour déclarer opposable à la SCI VF la cession du bail faite par le mandataire liquidateur à la société Sovico, l'arrêt retient que la nécessité d'une cession du bail par acte authentique ne présente aucun intérêt pratique dès lors que le bail initial a été établi par acte sous seing privé ; Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de bail stipulait que toute cession du droit au bail devrait être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur, qu'une copie exécutoire lui serait remise et que la cession devrait être signifiée au bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil, à moins qu'il n'intervienne à l'acte pour donner son acceptation, la cour d'appel, a violé les textes susvisés ; Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches :
Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, d'autre part, que pour déclarer opposable à la bailleresse la cession du bail par le mandataire liquidateur, l'arrêt retient la SCI VF qui n'a pas contesté l'ordonnance du 22 février 2010 et a réclamé directement à la société Sovico le paiement du loyer à compter du 1er octobre 2010 et le paiement du dépôt de garantie, ne peut se prévaloir du non-respect de la clause du bail stipulant le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance du juge commissaire du 22 février 2010 autorisant la cession, énonçait que « le rédacteur de l'acte veillera à l'application des stipulations du bail dans le cadre de la cession », par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une renonciation du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité de la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne la société Sovico aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sovico à payer la somme de 3 000 euros à la SCI VF ; rejette la demande de la société B... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société VF Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevables en leur principe les demandes de la S. A. R. L. SOVICO à l'égard de la S. C. I. VF et d'avoir déclaré opposable à cette dernière la cession du droit au bail faite par la S. C. P. A...ès qualités au profit de la société SOVICO ; Aux motifs propres que :
« Attendu que l'article 5 du bail passé entre la S. C. I VF et la S. A. R. L. PDM Finances le 28 août 2009 dispose que " le preneur pourra céder librement son droit au bail à son successeur dans son commerce. Tout autre cession et toute sous-location de tout ou partie des locaux loués sont interdites sans le consentement préalable et par écrit du bailleur. En outre toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui fixé, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur, et elle devra être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise sans frais pour lui " ; Attendu que suite à l'ouverture le 19 janvier 2010 par le tribunal de commerce de Bourges d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S. A. R. L. PDM Finances, son liquidateur a été autorisé le 22 février 2010 par le juge commissaire de cette même juridiction à céder amiablement le droit au bail de ce débiteur au profit de la S. A. R. L. Sovico moyennant la somme de 4. 000 euros avec paiement comptant à revenir à la liquidation judiciaire ; que cette décision a été régulièrement notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à la S. C. I. VF, qui ne l'a jamais contestée ; Attendu que suite à cette décision définitive du 22 février 2010, la société bailleresse a adressé tous les mois à compter du 1er octobre 2010 à la S. A. R. L. Sovico une facture de loyers ; qu'en outre la S. C. I. VF a réclamé le 2 octobre 2010 à la société cessionnaire du droit au bail le paiement du dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer, soit la somme de 4784 euros T. T. C. ;
Attendu que dans ces circonstances la S. C. I. VF ne peut sérieusement se prévaloir de la clause précitée prévoyant le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession du bail, puisqu'elle n'a pas contesté l'ordonnance du 22 février 2010 et qu'elle a, conformément à celle-ci, réclamé directement le paiement du loyer ainsi que du cautionnement à la S. A. R. L Sovico ; Attendu que la disposition relative à la nécessité d'une cession du bail par acte authentique ne présente aucun intérêt pratique, puisque le bail initial cédé a été établi le 28 août 2009 par acte sous-seing privé, ne constituant pas en lui-même un titre exécutoire ; que l'établissement d'un acte authentique entre le cédant, la S. C. P. Axel A...ès qualités, et la S. A. R. L. Sovico, le cessionnaire, n'aurait pas modifié la nature de l'acte sous-seing privé du bail cédé ; que l'intervention d'un notaire n'aurait permis de donner force exécutoire qu'aux obligations entre ces deux parties ; qu'ainsi le caractère authentique de la cession n'avait aucun intérêt pour la société bailleresse, qui prétend que ce titre exécutoire aurait permis surtout de s'assurer du respect de ses droits dans le cadre de la cession, alors qu'elle y a expressément consenti, ainsi que cela a été rappelé plus haut ; Attendu qu'en conséquence cette fin de non-recevoir soulevée par la S. C. I. VF ne peut qu'être rejetée comme les irrégularités alléguées de la cession du droit au bail ;
Attendu par ailleurs que la S. A. R. L. Sovico ne saurait être considérée comme occupante sans droit, ni titre, et le jugement déféré devra être infirmé, notamment en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes formées par la société appelante à l'encontre de la société bailleresse, a ordonné l'expulsion de la S. A. R. L. Sovico et a fixé une indemnité d'occupation due par cette dernière à la S. C. I. VF ; qu'il convient d'ajouter que M, Guy X..., gérant de la société bailleresse, est également occupant à titre personnel de cet ensemble immobilier et est donc parfaitement informé des conditions de jouissance des autres parties de cet immeuble ; Attendu enfin que l'allégation de la S. C. P. d'huissiers mise en cause, selon laquelle la S. A. R. L. Sovico, dont l'animateur puis le gérant est M. Louis Y...ancien gérant de la S. A. R. L PDM Finances, est entrée dans les lieux dès la fin de l'année 2009 et que cet officier ministériel n'avait pas à faire les frais d'un désaccord postérieur entre ces deux dirigeants, n'a jamais été contestée » ; Alors, d'une part, que le non respect des clauses imposant l'accomplissement de certaines formalités en cas de cession du droit au bail commercial rend cette cession inopposable au bailleur ; qu'en décidant que la cession de bail était opposable à la société V-F, quand la clause du contrat de bail imposant le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession ainsi que la rédaction d'un acte authentique n'avait pourtant pas été respectée ; la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 145-16 et L. 641-12 du Code de commerce ; Alors, d'autre part, que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, le contrat de bail imposait le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession ainsi que la rédaction d'un acte authentique ; qu'en affirmant que le bailleur avait expressément consenti à la cession du droit au bail quand celui-ci n'avait pourtant pas donné son consentement préalable et écrit à la cession et qu'aucun acte authentique n'avait été rédigé ; la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du contrat de bail en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, en outre, que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit et que le non respect des clauses imposant l'accomplissement de certaines formalités en cas de cession du droit au bail commercial rend cette cession inopposable au bailleur ; qu'en l'espèce, le contrat de bail imposait le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession ainsi que la rédaction d'un acte authentique ; qu'en affirmant que la nécessité d'une cession par acte authentique ne présentait aucun intérêt pratique quand le caractère authentique de la cession était expressément prévu par le contrat de bail et aurait permis de s'assurer de la régularité de la cession et du respect des droits du bailleur, la Cour d'appel a une nouvelle fois dénaturé le sens clair et précis du contrat de bail en violation de l'article 1134 du Code civil ; Alors, encore, qu'en admettant même que le bailleur puisse renoncer tacitement à se prévaloir de l'irrégularité de la cession du droit au bail, encore faut-il que cette renonciation soit non équivoque ; qu'en l'espèce, en relevant, pour juger que la cession était opposable à la société bailleresse, que le bailleur n'avait pas contesté l'ordonnance du 22 février 2010 autorisant la cession du droit au bail et qu'il avait adressé à la société cessionnaire une facture de loyers et réclamé le paiement du dépôt de garantie, quand de tels motifs ne suffisaient pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité de la cession du droit au bail de la PDM FINANCES à la société SOVICO, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; Alors, enfin, que le juge ne peut pas dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, l'ordonnance définitive du juge commissaire du 22 février 2010 prévoyait expressément que le rédacteur de l'acte de cession du droit au bail devrait veiller à l'application des stipulations du bail ; qu'en affirmant que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir de la clause du bail prévoyant le consentement préalable et par écrit du bailleur à la cession du bail puisqu'elle n'avait pas contesté l'ordonnance du 22 février 2010, quand cette ordonnance, autorisant la cession, prévoyait justement le respect de cette clause, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette ordonnance en violation de l'article 1134 du Code civil.
