LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième, septième et huitième branches, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les parties avaient entendu faire de la réitération de l'acte et du paiement du prix avant le 30 décembre 2001 un élément déterminant de leur engagement, et exactement énoncé que celui-ci devenait caduc en cas de non réalisation de cette condition, la cour d'appel, qui a constaté que le premier courrier adressé par le notaire de M. X... aux fins de rédaction de l'acte était daté du 31 décembre 2001, en a exactement déduit, sans dénaturation des conclusions de M. X... ni du compromis de vente, qu'il y avait lieu de constater la caducité du compromis des 12 et 14 septembre 2001 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était aucunement justifié d'une prorogation conventionnelle du terme de réalisation de la condition suspensive, le seul courrier émanant du notaire de la venderesse faisant au contraire état de l'intention de cette dernière de ne pas régulariser la vente du fait de la non réalisation de la condition suspensive stipulée en sa faveur, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise relative à la renonciation par Mme Y... à se prévaloir de la défaillance de cette condition et qui n'était pas tenue d'effectuer celle relative à la mauvaise foi de Mme Y..., que ses constatations rendait inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le caractère abusif de l'action engagée par M. X... n'était pas démontré, et qu'il n'était pas davantage justifié d'un préjudice, la cour d'appel, par une décision suffisamment motivée, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts des sociétés civiles immobilières Dif et Résidence Le Presbytère et de M. Z... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique, pris en ses cinquième et sixième branches, du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... aux dépens du pourvoi principal et la SCI Dif, la SCI Le Presbytère et M. Z... aux dépens du pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCP Esparon-Baret-Etheve-Valéry-Rivière, notaires associés, la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la vente conclue par acte sous seing privé des 12 et 14 septembre 2001 au profit de Monsieur X... était caduque du fait de la non réalisation des conditions suspensives, et d'avoir débouté en conséquence Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont exactement rappelé que les termes du compromis de vente des 12 et 14 septembre 2001 instauraient au profit de l'acquéreur une condition suspensive de réitération de la vente par acte authentique et de paiement du prix avant le 30 décembre 2001 ; que les parties ont entendu de convention formelle selon les termes de l'acte soumettre le caractère effectif de la vente à la réalisation de cette condition, limitant de fait la durée de réalisation des conditions suspensives prévues au profit de l'acquéreur sauf pour ce dernier à y renoncer dans le délai imparti ; qu'il est constant que les parties ont entendu faire de la réitération de l'acte et du paiement du prix avant le 30 décembre 2001 un élément de leur engagement, celui-ci devenant caduc en cas de non réalisation de cette condition ; qu'il incombait à Monsieur X... de solliciter la réalisation de la vente par acte authentique avant le 30 décembre 2001 et de verser le prix à cette date en renonçant à se prévaloir des conditions suspensives définies à son profit ; qu'en l'espèce ce n'est qu'après la date limite du 30 décembre 2001 que l'acquéreur a manifesté expressément sa volonté de renoncer aux conditions suspensives souscrites à son bénéfice ; que la cour relève en outre que la condition suspensive de réitération de la vente avant le 30 décembre 2001 avait sa source dans l'échec de deux précédents compromis de vente entre les mêmes parties ; qu'il s'ensuit qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la caducité du compromis de vente ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE Monsieur X... sollicite la réalisation forcée de la vente aux motifs que la non réitération de l'acte avant le 30 décembre 2001 n'était pas de nature à entraîner la caducité du compromis de vente en l'absence de stipulation des parties en ce sens, et que ce compromis avait valeur de vente conformément aux dispositions de l'article 1589 dès lors que les conditions suspensives sont réalisées ; qu'il résulte cependant des termes du compromis instaurant au profit de l'acquéreur une condition suspensive de réitération de la vente par acte authentique et de paiement du prix avant le 30 décembre 2001 que les parties ont entendu soumettre le caractère effectif de la vente à la réalisation de cette condition, limitant de fait la durée de réalisation des conditions suspensives prévues au profit de l'acquéreur sauf pour ce dernier à y renoncer dans le délai imparti ; que toute autre lecture reviendrait à priver de toute efficacité la clause de condition suspensive stipulée en faveur de la venderesse ; qu'il est donc constant que les parties ont entendu faire de la réitération de l'acte et du paiement du prix avant le 30 décembre 2001 un élément déterminant de leur engagement, celui-ci devenant caduc en cas de non réalisation de cette condition ; qu'il incombait en conséquence à Monsieur X... de solliciter la réitération de la vente par acte authentique avant le 30 décembre 2001, et de verser le prix à cette date, en renonçant à défaut de réalisation des conditions suspensives édictées en sa faveur, à se prévaloir des dites conditions, et ce d'autant plus qu'il entendait visiblement avoir recours à un financement autre qu'un prêt personnel et qu'il prétend dans ses écritures qu'il disposait des fonds nécessaires dès le 30 décembre 2001 ; que le premier courrier adressé par le notaire de Monsieur X... aux fins de rédaction de l'acte est daté du 31 décembre 2001 et se trouve donc postérieur à la date limite de réalisation de l'acte ; qu'il n'est par ailleurs aucunement justifié d'une prorogation conventionnelle du terme de réalisation de la condition suspensive, le seul courrier émanant du notaire de la venderesse, daté du 7 février 2002, faisant au contraire état de l'intention de cette dernière de ne pas régulariser la vente du fait de la non réalisation de la condition suspensives stipulée en sa faveur ; que la vente convenue entre les parties se trouvant caduque, Monsieur X... devra en conséquence être débouté de toutes ses demandes ;
1°) ALORS QUE le terme diffère de la condition en ce qu'il ne suspend pas l'engagement dont il retarde seulement l'exécution ; qu'en considérant que la vente des 12 et 14 septembre 2001 était conclue sous la condition suspensive de réitération par acte authentique et de paiement du prix avant le 30 décembre 2001, et qu'en l'absence de réalisation de cette condition suspensive, la vente était caduque, après avoir cependant constaté que les parties avaient entendu soumettre le caractère effectif de la vente à la réalisation de cette condition, donc que seuls les effets de la vente étaient suspendus et non son existence, ce dont il résultait que la date du 30 décembre 2001 prévue pour la réitération par acte authentique et le paiement du prix avant le 30 décembre 2001 s'analysaient comme un terme à compter duquel il était possible de poursuivre l'exécution forcée de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a ainsi violé l'article 1185 du Code civil ;
2°) ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir dans ses conclusions que « il apparaît ainsi clairement, sans pour autant dénaturer cette clause, que les parties n'ont aucunement souhaité faire de la réitération de la vente en sa forme authentique un élément de formation de la vente » et que « la clause susmentionnée ne prévoit aucune sanction, et notamment pas la caducité, dans l'hypothèse où l'acte authentique n'interviendrait pas avant le 30 décembre 2001 » (p.4) ; qu'en affirmant néanmoins qu'il était « constant » que les parties avaient entendu faire de la réitération de l'acte et du paiement du prix avant le décembre 2001 un élément déterminant de leur engagement, celui-ci devenant caduc en cas de non réalisation de cette condition, tandis que ces faits étaient précisément contestés par Monsieur X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le compromis de vente signé par les parties les 12 et 14 septembre 2001 prévoyait que « les présentes seront par ailleurs soumises à la condition suspensive ci-après, qui n'est stipulée qu'à l'égard DU VENDEUR seul, lequel pourra s'en prévaloir ou y renoncer selon qu'il lui plaira, que L'ACQUÉREUR ait, à la date qui sera indiquée au paragraphe ci-après, et au plus tard à cette date, signé l'acte authentique et versé entre les mains du notaire, la somme indiquée sous le titre « COUT DE L'OPÉRATION » » (p.4), puis que « S'il s'avère que les conditions suspensives ci-dessus prévues sont toutes réalisées et que pour une raison quelconque, résultant même d'un cas de force majeure (sauf le cas de décès de l'acquéreur ou de son conjoint), « L'ACQUEREUR » se refuse à verser la somme indiquée ci-dessus au paragraphe « COUT DE L'OPERATION » et à signer l'acte authentique, « LE VENDEUR » aura le choix, ainsi qu'en conviennent les parties, selon ce qu'il décidera à savoir : soit de poursuivre en justice la réalisation de la vente, en renonçant alors à se prévaloir de la condition suspensive stipulée à son égard seul, soit de considérer la vente comme ne devant pas se réaliser (p.5) ; qu'en affirmant cependant qu'il était constant que les parties avaient entendu faire de la réitération de l'acte et du paiement du prix avant le décembre 2001 un élément déterminant de leur engagement, « celui-ci devenant caduc en cas de non réalisation de cette condition », la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de la promesse, qui ne prévoyait aucune caducité automatique dans un tel cas mais seulement la faculté pour le vendeur de choisir entre l'exécution, éventuellement forcée, ou la renonciation à la vente, et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'aucune caducité automatique ne bénéficie de plein droit à l'une ou l'autre des parties du fait de l'expiration du terme prévu pour la signature de l'acte en l'absence de stipulation des parties en ce sens ; qu'au cas présent, le compromis de vente signé par les parties les 12 et 14 septembre 2001 prévoyait que la condition de signature de l'acte authentique et de paiement du prix au plus tard le 30 décembre 2001 était stipulée à l'égard du vendeur qui pourrait seul s'en prévaloir ou y renoncer selon qu'il lui plairait ; qu'en énonçant que l'engagement des parties devenait caduc du seul fait de l'absence de réalisation de la condition de réitération de la vente et de paiement du prix avant le 30 décembre 2001, la cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil ;
5°) ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir dans ses écritures qu'il était démontré que dès le 28 décembre 2001, le notaire de Madame Y... et par conséquent Madame Y... elle-même savaient pertinemment qu'il avait à sa disposition des fonds largement supérieurs au montant de la vente (p.8), puis concernant la renonciation à la condition d'obtention du prêt, que Monsieur X... justifiait qu'il avait la capacité financière de payer le prix bien avant la renonciation de Madame Y... (p.9), pour en déduire que les conditions suspensives avaient été réalisées (p.11) ; qu'en affirmant que ce n'était qu'après la date du 30 décembre 2001 que Monsieur X... avait manifesté sa volonté de renoncer aux conditions suspensives souscrites à son bénéfice, sans répondre à ces conclusions pourtant déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur obligé sous cette condition, ou son mandataire, en a empêché l'accomplissement ; qu'en déclarant la vente conclue les 12 et 14 septembre 2001 caduque du fait de la non réalisation des conditions suspensives sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la condition suspensive d'obtention du certificat d'urbanisme ne devait pas être réputée accomplie dès lors que Madame Y... et le notaire qu'elle avait mandaté, auxquels incombait l'obligation d'obtenir dans les délais ce certificat, avaient tardivement demandé ce document et n'avaient justifié d'aucune diligence particulière pour l'obtenir dans les délais impartis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
7°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une partie peut renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance d'une condition ; qu'en affirmant qu'il appartenait à Monsieur X... de solliciter la réitération de la vente par acte authentique avant le décembre 2001 et de verser le prix de vente à cette date en renonçant, à défaut de réalisation, à se prévaloir des conditions suspensives édictées en sa faveur, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Madame Y... qui, en dépit des actes accomplis par l'acquéreur entre le 28 décembre 2001 et le 1er février 2002 en vue de parvenir à l'exécution de la vente, n'avait pas manifesté sa volonté de se prévaloir de la défaillance de la condition de signature de l'acte authentique et de paiement du prix avant le 30 décembre 2001, n'avait pas renoncé à se prévaloir de cette défaillance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du Code civil ;
8°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, qu'il lui appartenait de solliciter la réitération de la vente par acte authentique avant le décembre 2001 et de verser le prix de vente à cette date en renonçant, à défaut de réalisation, à se prévaloir des conditions suspensives édictées en sa faveur, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la SCI Dif, la SCI Résidence Le Presbytère et M. Z....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les SCI DIF et LE PRESBYTERE ainsi que leur dirigeant Monsieur Z... de leur demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 100.00 euros contre Monsieur Youssouf X... pour procédure abusive ;
Aux motifs que « S'agissant enfin de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée à hauteur de 100.000 euros par les SCI DIF et PRESBYTERE ainsi que par leur dirigeant Monsieur Z..., le caractère prétendument abusif de l'action engagée par Monsieur X... tant en première instance qu'en appel ne paraît nullement démontré. En outre, il n'est pas davantage justifié de l'existence et du quantum du préjudice allégué. Cette demande sera en conséquence également rejetée » ;
Et aux motifs adoptés que « La SCI le PRESBYTERE ne justifie ni du caractère abusif de sa mise en cause par M. Youssouf X..., en sa qualité de propriétaire actuel de l'immeuble, ni de la réalité du préjudice qu'elle invoque.
La demande de dommages-intérêts qu'elle forme à l'égard de M. Youssouf X... sera en conséquence rejetée » ;
Alors, d'une part, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ; qu'en se bornant à relever que le caractère abusif de l'action engagée par Monsieur X... tant en première instance qu'en appel ne serait pas démontré, pas plus que l'existence et le quantum du préjudice, sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée, si Monsieur X... n'avait pas fait preuve d'une légèreté blâmable en exerçant des recours, ayant eu pour effet de bloquer la réalisation de l'opération projetée par les sociétés LE PRESBYTERE et DIF et n'avait pas ainsi abusé de son droit d'agir en justice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que tout jugement doit être motivé ; qu'en se contenant de relever que le caractère abusif de l'action engagée par Monsieur X... tant en première instance qu'en appel ne serait pas démontré, pas plus que l'existence et le quantum du préjudice, sans exposer même succinctement les raisons pour lesquelles l'abus du droit d'agir en justice ne serait pas démontré, ni en quoi la réalité du préjudice invoqué par les sociétés LE PRESBYTERE et DIF et par Monsieur Z... ne serait pas justifiée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
