LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° T 09-14. 565 et R 09-15. 552 ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° R 09-15. 552 :
Vu le principe " pourvoi sur pourvoi ne vaut " ;
Attendu que le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du 51 avenue Franklin Roosevelt à Mantes-la-Jolie le 8 juillet 2009 sous le n° R 09-15. 552 contre l'arrêt, qui succède à un précédent pourvoi introduit par le syndicat le 25 mai 2009 sous le n° T 09-14. 565 contre cette décision, lequel est recevable en application de l'article 611-1 du code de procédure civile, n'est pas recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° R 09-15. 552, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que Mme X... justifiait du bon état de l'appartement lors de l'entrée dans les lieux des locataires le 29 février 2000 et du congé délivré par ceux-ci avec un préavis se terminant le 1er septembre 2000 et constaté que l'expert relevait que dès le 18 octobre 2000 l'agence Chemin, à laquelle Mme X... avait confié un mandat de gestion concernant son bien, avait décelé que les désordres en cause provenaient manifestement de l'installation d'un coin douche peu étanche par les époux Y... dans leur appartement, d'une part, et des parties communes de l'immeuble, d'autre part, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE irrecevable le pourvoi n° R 09-15. 552 ;
REJETTE le pourvoi n° T 09-14. 565 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 51 avenue Franklin Roosevelt à Mantes-la-Jolie aux dépens des pourvois ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne le syndicat des copropriétaires du 51 avenue Franklin Roosevelt à Mantes-la-Jolie à payer à la société Axa France IARD la somme de 2 300 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 51 avenue Franklin Roosevelt à Mantes-la-Jolie
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Syndicat de copropriétaires du 51, avenue F. Roosevelt à Mantes-la-Jolie, in solidum avec la société SEGIMO en sa qualité de syndic, à payer à Madame X... la somme de 35. 000 € au titre des pertes de loyers, et rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire, en ce compris celle par laquelle le syndicat de copropriétaires sollicitait, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, la condamnation de la société AXA France IARD à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE « il ressort du rapport d'expertise que deux séries d'infiltrations se sont produites, une première à partir de 1994 / 1995 qui a donné lieu à des travaux de rénovation en 1995 / 1996 et une seconde à partir de 2000 et que deux causes ont pu être mises en évidence, soit des fuites d'eau en provenance du receveur de douche de la salle de bains de l'appartement Y... et une fuite d'eau sur la chute « EU / EP » passant dans la cuisine des deux appartements Y... et X... ; que le second expert, au vu des notes établies par son prédécesseur et de ses propres constatations estime, « compte tenu de la configuration des stigmates des dégâts, que ces infiltrations ne pouvaient, à elles seules, provoquer l'ensemble des dégâts constatés. En outre, les infiltrations attribuables au receveur de douche ne sont pas susceptibles de rendre l'appartement impropre à sa destination » ; que l'expert ajoute que les infiltrations les plus significatives se produisent à partir de 2000 et qu'elles ont été provoquées par la descente commune EU-EP, le bac à douche de l'appartement Y... « poursuivant sa contribution » dans de faibles proportions et que les travaux de remplacement de la colonne « EU-EP » ont été réalisés selon un ordre de service de la société SEGIMO du 21 juin 2002 ; qu'il estime en définitive que seule une part de 5 % des remises en état de la chambre de l'appartement X... peut être imputée aux fuites sur le serveur de douche de l'appartement Y... » ;
ET QUE « les dégâts des eaux ont pour cause essentielle le mauvais état de la colonne d'évacuation des eaux dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune de l'immeuble ; qu'à cet égard, Monsieur A... reprend dans son rapport (page 23) les constatations initiales de Monsieur B... qui notait « les fuites ponctuelles et anciennes décelées sur les chutes EU-EP passant à l'intérieur des cuisines et EV passant dans les WC résultent du mauvais état général des fontes qui sont oxydées ; la persistance des fuites depuis 1994 est elle-même à l'origine de l'aggravation de l'état de ces chutes » ;
ET ENCORE QUE « la société AXA fait aussi valoir qu'elle n'est tenue à indemnisation que pour les travaux de remise en état de l'appartement de Madame X... et, s'agissant de la perte de loyers, se prévaut de la clause de non garantie pour les locaux vacants ou, en tout état de cause, de la limitation de l'indemnisation à hauteur de deux années de loyers ; que la clause invoquée par la compagnie AXA figurant dans la définition de la perte de loyers exclut la garantie pour les locaux vacants « au moment du sinistre » et non pas à la date de déclaration du sinistre ; qu'en l'espèce, il est établi que les dégâts des eaux ont repris en octobre 2000 et ont fait l'objet d'un premier courrier de réclamation de la part de Madame X... en date du 27 novembre 2000 ; qu'il ressort du courrier du 10 juillet 2000 de l'agence CHEMIN à qui avait été confié un mandat de gestion immobilière au mois d'avril 2000, que les locataires d'alors ont donné congé et que le préavis prenait fin le 1er septembre 2000 ; que le motif du préavis n'est pas connu ; que l'agence CHEMIN a dénoncé son mandat de gestion au mois de décembre 2000 en raison de l'impossibilité de louer les lieux et que Madame X... n'établit pas qu'à la fin de l'année 2000, un nouveau bail avait été conclu ; que la société AXA peut dans ces conditions se prévaloir de la non garantie de la perte de loyers » ;
ALORS QUE le juge qui se fonde sur un élément de fait pris en dehors des conclusions des parties, doit soumettre cet élément de fait à leur libre discussion sous peine de porter atteinte aux droits de la défense ; qu'en l'espèce, l'expert fixait en septembre 1999 la date de survenance des désordres ; qu'aucune des parties ne soutenait que ces désordres seraient survenus en octobre 2000 ; qu'en jugeant la société AXA France IARD fondée à se prévaloir de la non garantie des pertes de loyers pour les locaux vacants au moment du sinistre, au motif qu'il « est établi que les dégâts des eaux ont repris en octobre 2000 », soit après que le locataire ait quitté les lieux le 1er septembre 2000, sans provoquer les observations des parties à propos d'un fait qu'aucune des parties n'invoquait, la Cour d'Appel a violé les articles 12 et 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge qui se fonde sur un élément de fait doit préciser de quelles pièces il en a déduit l'existence ; qu'en l'espèce, l'arrêt s'est borné à énoncer que les dégâts des eaux avaient repris en octobre 2000 ; qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour estimer que le dégât des eaux était postérieur à la libération des lieux par le dernier locataire, justifiant ainsi l'application de la clause de non-garantie pour les locaux vacants au moment du sinistre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
