| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 07 décembre 2022, 21-20170

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 7 décembre 2022

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 856 F-D

Pourvoi n° G 21-20.170

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 DÉCEMBRE 2022

La société des Gardinoux n°8, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° G 21-20.170 contre l'arrêt rendu le 12 mai 2021 par la cour d'appel de Paris (pole 4- chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Atrium Gestion, domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Deberne, société à responsabilité limitée, administrateur de biens, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la SCI des Gardinoux n° 8, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Deberne, de Me Isabelle Galy, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 25 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2021), la société civile immobilière des Gardinoux n° 8 (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et la société Deberne administrateur de biens (la société Deberne), son syndic, en annulation de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 et subsidiairement de diverses résolutions prises au cours de cette assemblée générale, et en condamnation de la société Deberne au paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

3. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 6 et des résolutions subséquentes de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 et en conséquence, de rejeter sa demande indemnitaire à l'encontre de la société Deberne, alors « que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si, lors du vote sur le choix du syndic, deux candidatures étaient en concurrence, et si un vote à la majorité de l'article 25, applicable en première intention, n'était intervenu qu'en ce qui concerne un seul des candidats, la société cabinet Deberne, la candidature de l'autre candidat n'ayant pas été examinée au motif que cette société avait été désignée à l'issue d'un second vote à la majorité de l'article 24, ce qui entachait d'irrégularité la résolution n° 6 du procès-verbal d'assemblée générale, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 19 du décret du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

4. Selon le premier de ces textes, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics.

5. Selon le deuxième, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

6. Selon le dernier, pour l'application du deuxième, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à cet article qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

7. Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 6 ayant désigné la société Deberne en tant que syndic, l'arrêt retient qu'en l'absence de la SCI à l'assemblée générale, la majorité de l'article 25 ne pouvait être atteinte ni pour l'élection du cabinet Deberne, ni pour celle du cabinet Foncia et que c'était dès lors à juste titre que l'assemblée générale avait procédé au second vote, s'agissant de la désignation du cabinet Deberne, à la majorité de l'article 24.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la candidature de la société Foncia avait été soumise au vote des copropriétaires à la majorité de l'article 25 avant que la société Deberne ne soit désignée en qualité de syndic à la majorité de l'article 24, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

9. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande en annulation de la résolution n° 6 n'entraîne pas celle du chef de dispositif rejetant la demande en annulation des résolutions subséquentes, qui ne s'y rattache pas par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière des Gardinoux n° 8 en annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 et en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de la société Deberne administrateur de biens, l'arrêt rendu le 12 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Deberne administrateur de biens aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Deberne administrateur de biens et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière des Gardinoux n° 8 la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la SCI des Gardinoux n°8

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La SCI des Gardinoux n°8 fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, de l'avoir déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 mai 2016 dans son entier et d'avoir, en conséquence, rejeté la demande indemnitaire à l'encontre de la société Cabinet Deberne ;

Alors que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote ; que le mandataire d'un copropriétaire à qui ce dernier a confié un pouvoir général de représentation de ses intérêts y compris pour participer aux assemblées générales de copropriété, n'a pas à justifier par écrit de la réalité de ce pouvoir au moment de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires lorsque le syndic a déjà connaissance de ce pouvoir général ; qu'en l'espèce, la SCI des Gardinoux n°8 sollicitait la nullité de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 au motif que son mandataire, la société Iva Immobilier, s'était vu refuser la possibilité de participer à la séance quelques minutes avant qu'elle ne débute, faute de présenter une preuve écrite de son mandat, tandis que le syndic avait connaissance, depuis plusieurs années, du mandat général confié à la société Iva Immobilier (concl., p. 19 et 20) ; que, pour rejeter cette demande, la cour d'appel a considéré qu'il appartenait à M. [H], représentant de la société Iva Immobilier, « de venir à l'assemblée générale muni du mandat prouvant son habilitation à siéger pour la SCI des Gardinoux n°8 en assemblée générale » (arrêt, p. 6 § 4) ; qu'elle a ajouté que les développements des conclusions de la SCI quant à la connaissance par le syndic du mandat confié à la société Iva Immobilier étaient inopérants « dès lors qu'il appartenait bien au syndic de vérifier si ce mandat comportait l'habilitation à siéger pour la SCI des Gardinoux n°8 en assemblée générale » (arrêt, p. 6 § 6) ; qu'en exigeant ainsi du mandataire permanent de la SCI de justifier d'un pouvoir écrit en début de séance pour participer à l'assemblée générale, tandis que ceci ne lui avait jamais été demandé antérieurement, la cour d'appel a violé les articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

La SCI des Gardinoux n°8 fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en nullité de la résolution n°6 et des résolutions subséquentes de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 et d'avoir en conséquence rejeté sa demande indemnitaire à l'encontre de la société Cabinet Deberne ;

1°) Alors qu' en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation ou la révocation d'un syndic de copropriété ne peut, en principe, être décidée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; qu'en l'espèce, la SCI des Gardinoux n°8 sollicitait l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2016, désignant le cabinet Deberne en tant que syndic, dès lors qu'aucun vote à la majorité de l'article 25 n'était intervenu et que cette désignation avait été décidée à la majorité de l'article 24 (concl., p. 29) ; que la cour d'appel a écarté cette demande au motif qu'en l'absence de la SCI des Gardinoux n°8 à l'assemblée générale, la majorité de l'article 25 ne pouvait pas être atteinte, de sorte que l'assemblée générale avait, à juste titre, procédé à un second vote à la majorité de l'article 24 (arrêt, p. 9 in fine) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le second vote ne pouvait intervenir qu'à la condition qu'un premier vote, à la majorité de l'article 25, n'ait pas abouti mais ait recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) Alors que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si, lors du vote sur le choix du syndic, deux candidatures étaient en concurrence, et si un vote à la majorité de l'article 25, applicable en première intention, n'était intervenu qu'en ce qui concerne un seul des candidats, la société Cabinet Deberne, la candidature de l'autre candidat n'ayant pas été examinée au motif que cette société avait été désignée à l'issue d'un second vote à la majorité de l'article 24, ce qui entachait d'irrégularité la résolution n°6 du procèsverbal d'assemblée générale, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 19 du décret du 17 mars 1967.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

La SCI des Gardinoux n°8 fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en nullité de la résolution n°6 et des résolutions subséquentes de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 et d'avoir, en conséquence, rejeté la demande indemnitaire à l'encontre de la société Cabinet Deberne ;

Alors que si l'assemblée générale des copropriétaires dispose d'un pouvoir d'amendement des résolutions qui sont soumises à son vote, ce pouvoir a pour limite la dénaturation de la résolution amendée ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de porter à trois ans la durée du mandat de syndic confié à la société Deberne, tandis que la résolution correspondante prévoyait une durée de dixhuit mois seulement ; que la cour d'appel a pourtant considéré que la résolution votée en ce sens était régulière, au motif que l'assemblée générale avait la possibilité de débattre de la durée du mandat du syndic désigné et de voter pour une durée différente de celle proposée dans la convocation, et qu'elle n'avait pas dénaturé la résolution qui lui était soumise (arrêt, p. 10 § 8 et 9) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le choix de voter une durée de trois ans pour le mandat confié au nouveau syndic, au lieu d'une durée de dix-huit mois, prévue dans la résolution soumise au vote, constituait nécessairement une dénaturation de cette résolution et excédait le droit d'amendement de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 13 et 9 du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable en la cause.