LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué des époux X..., pris en sa seconde branche :
Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes d'ordre public que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;
Attendu que, selon acte sous seing privé du 22 février 2005, la société Le Panoramic a confié à la société Auvergne commerces (l'agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre son fonds de commerce ; que, par acte authentique du 28 décembre 2006, ce fonds et l'ensemble immobilier dans lequel il était exploité, appartenant aux époux X..., a été vendu aux époux Y... ; que l'agent immobilier a assigné vendeurs et acquéreurs en paiement de sa rémunération et, subsidiairement, d'une indemnisation ;
Attendu que, pour condamner solidairement la société Le Panoramic, prise en la personne de son liquidateur amiable, et les époux X..., ainsi que les époux Y... in solidum avec celle-là et ceux-ci, à verser une indemnité à l'agent immobilier, l'arrêt retient que, s'il est exact que le mandat fait figurer en tant que mandant la société Le Panoramic, les époux X... ne peuvent sérieusement prétendre que ce mandat n'aurait concerné que la vente du fonds de commerce exploité par la société Le Panoramic et non celle des murs dont ils étaient propriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier ne détenait aucun mandat écrit en vue de la vente de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit besoin de statuer sur le surplus des griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne la société Auvergne commerces aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Auvergne commerces et la condamne à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros et aux époux Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour les époux Y..., demandeurs au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné les époux Y... à payer à la société Auvergne Commerces, in solidum avec les époux X... et la société Le Panoramic, la somme de 66. 976 € à titre d'indemnité ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... ne peuvent sérieusement prétendre que le mandat de vente sans exclusivité donné à la Snc Auvergne Commerces n'aurait concerné que la vente du fonds de commerce exploité par la Sarl Le Panoramic et non celle des murs dont ils sont propriétaires ; que la Snc Auvergne Commerces avait trouvé un premier acquéreur (les consorts Z...) et que le compromis signé alors, mais qui n'a pas eu de suite, portait bien sur le fonds et les murs, ces derniers étant estimés à € ; que cette première intervention non aboutie de la Snc Auvergne Commerces atteste incontestablement de la réalité du mandat donné ; que c'est en vertu de ce même mandat que la Snc Auvergne Commerces a, dans un second temps, présenté les époux Y... aux vendeurs qui ne contestent pas davantage leur avoir vendu le 28 décembre 2006 non seulement le fonds mais aussi les murs ; que lors de la vente consentie le 28 décembre 2006 aux époux Y..., les parties étaient toujours liées par les dispositions du mandat faisant interdiction aux vendeurs pendant la durée du mandat (trois mois) et dans les douze mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ; que le fait qu'un autre mandat ait été donné en décembre 2005 à une autre agence est sans aucune incidence sur l'existence de la violation de l'obligation contractuelle qui avait été souscrite ; que la Snc Auvergne Commerces sur un fondement quasi-délictuel est également recevable à voir sanctionner le comportement des acquéreurs qui, avec une certaine mauvaise foi, allaient jusqu'à soutenir devant le tribunal qu'ils ignoraient pratiquement l'existence de la Snc Auvergne Commerces alors que les documents produits par celle-ci (attestation A..., étude réalisée par Audit 4 et courriers des époux Y... eux-mêmes) démontrent exactement le contraire ; que tant les époux X... que les époux Y... ont de concert cru pouvoir faire l'économie de la rémunération de l'intermédiaire qui les avait mis en relation ; que ce dernier est fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice résultant de cette perte de rémunération (arrêt, p. 3) ;
ALORS QUE seul le tiers qui, avec connaissance, concourt à la violation par autrui d'une obligation contractuelle, commet une faute délictuelle à l'égard de la victime de l'infraction ; que l'arrêt n'ayant ainsi pas fait ressortir la connaissance qu'auraient eue les époux Y..., tiers au contrat de mandat, du droit à rémunération de la société Auvergne Commerces, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils pour les époux X..., demandeurs aux pourvois provoqué et incident
POURVOI PROVOQUE
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, condamné les époux X..., in solidum avec la SARL Le Panoramic, représentée par son liquidateur amiable, à payer à la société Auvergne commerces la somme de 66. 976 € TTC et celle de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles, outre, en appel, une nouvelle somme de 3. 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Auvergne commerces prétend être intervenue en tant qu'intermédiaire en vue de la vente du fonds de commerce et des murs de l'hôtel-restaurant Le Panoramic à Garabit (Cantal) mandatée par les époux X..., vendeurs, auxquels elle a présenté comme acquéreurs potentiels les époux Y... ; que vendeurs et acquéreurs ont par la suite procédé directement à la transaction au mépris des engagements souscrits à son égard par les vendeurs ; que les époux X... soutiennent que le mandat du 22 février 2005 dont se prévaut la société Auvergne commerces n'a été signé que par la SARL Le Panoramic qui exploitait le fonds de commerce et que toute demande formulée à leur égard à titre personnel est irrecevable ; qu'il est exact que le mandat de vente sans exclusivité fait figurer en tant que mandant la SARL Le Panoramic ; que pour autant, les époux X... ne peuvent sérieusement prétendre que ce mandat n'aurait concerné que la vente du fonds de commerce exploité par la SARL et non celle des murs dont ils sont propriétaires ; que la société Auvergne commerces avait trouvé un premier acquéreur et que le compromis signé alors, qui n'avait pas eu de suite, portait bien sur le fonds et les murs, ces derniers étant estimés à 700. 000 € ; que cette première intervention non aboutie de la société Auvergne commerces atteste incontestablement de la réalité du mandat donné ; que c'est en vertu de ce même mandat que la société Auvergne commerces a, dans un second temps, présenté les époux Y... aux vendeurs qui ne contestent pas davantage leur avoir vendu le 28 décembre 2006 non seulement le fonds mais aussi les murs ; que les époux X... ne peuvent ainsi prétendre qu'ils n'ont contracté aucune obligation à titre personnel ; que lors de la vente consentie le 28 décembre 2006 aux époux Y..., les parties étaient toujours liées par les dispositions du mandat faisant interdiction aux vendeurs pendant la durée du mandat (trois mois) et dans les douze mois suivants son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui ; que l'interdiction sus-rappelée courait jusqu'au 22 mai 2007 ; que le fait qu'un autre mandat ait été donné en décembre 2005 à une autre agence est sans aucune incidence sur l'existence de la violation de l'obligation contractuelle qui avait été souscrite ; que tant les époux X... que les époux Y... ont de concert cru pouvoir faire l'économie de la rémunération de l'intermédiaire qui les avait mis en relation ; que ce dernier est fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice résultant de cette perte de rémunération (arrêt attaqué, pp. 2 et 3) ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la société Auvergne commerces avait déjà présenté un acquéreur dont l'obtention de l'emprunt n'avait pas été validée par les banques ; que cette première opération démontre qu'entre les mandants et le mandataire, il n'y avait aucune équivoque sur l'objet de l'opération portant tout à la fois sur l'activité de restauration et la vente des murs ; que la société Auvergne commerces a fait toute diligence pour présenter un nouvel acquéreur en la personne des époux Y... ; que la société Auvergne commerces a bien préparé un dossier bancaire et produit un rapport d'audit et de faisabilité ; que la réalité de l'implication du mandataire est établie ; que le mandat stipule que le mandant peut procéder par lui-même à la recherche d'un acquéreur ; il s'interdit toutefois pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivants son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui ; qu'en cas de non-respect de ces obligations, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat (jugement entrepris, p. 5) ;
1) ALORS QUE, dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (pp. 5-6), les époux X..., pour contester le jugement entrepris en ce que celui-ci avait retenu que le mandat de vente litigieux, confié par la SARL Le Panoramic à la société Auvergne commerces, portait tout à la fois sur le fonds de commerce et sur les murs, faisaient valoir qu'étant propriétaires des murs dans lesquels était exploité le fonds de commerce appartenant à la SARL le Panoramic, celle-ci, qui, n'étant propriétaire que du fonds de commerce, ne disposait pas de la capacité requise pour donner un mandat de vente des murs, ne pouvait, sans l'entacher de nullité, donner un mandat de vente portant sur les murs ; qu'à ce moyen, qui était opérant, la cour d'appel n'a pas répondu, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en vertu des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dont les dispositions sont d'ordre public, les mandats conclus avec les personnes se livrant ou prêtant leur concours d'une manière habituelle aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à une vente d'immeubles, doivent être écrits ; qu'un tel mandat doit respecter les conditions de forme prévues aux articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; qu'à défaut, le mandat est nul et ne donne pas droit au versement d'une commission ; qu'en l'espèce, pour écarter le moyen des époux X... faisant valoir que le mandat dont se prévalait la société Auvergne commerces ne leur était pas opposable, comme n'ayant été signé que par la SARL Le Panoramic, propriétaire seulement du fonds de commerce pour la vente duquel mandat était donné par cette dernière, la cour d'appel a énoncé que s'il était exact que le mandat de vente faisait figurer en tant que mandant la SARL Le Panoramic, les époux X... ne pouvaient pour autant sérieusement prétendre que ce mandat n'aurait concerné que la vente du fonds de commerce exploité par la SARL et non celle des murs dont ils étaient propriétaires, dès lors que la société Auvergne commerces avait trouvé un premier acquéreur et que le compromis signé alors, mais qui n'avait pas eu de suite, portait bien sur le fonds et les murs, et que cette première intervention non aboutie attestait de la réalité du mandat donné, et que c'était en vertu de ce même mandat que la société Auvergne commerces avait, dans un second temps, présenté les époux Y... aux vendeurs, qui ne contestaient pas davantage leur avoir vendu le 28 décembre 2006 non seulement le fonds mais aussi les murs ; qu'en statuant ainsi, quand la constatation du défaut de contrat de mandat écrit entre la société Auvergne commerces et les époux X... interdisait de retenir que cette société avait reçu des époux X... un mandat de vendre les murs leur appartenant, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
POURVOI INCIDENT
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande que les époux X... avaient formée à l'encontre des époux Y... tendant à être garantis par ceux-ci des condamnations susceptibles d'être prononcées au profit de la société Auvergne commerces,
AUX MOTIFS QUE les époux X... ne peuvent prétendre à être garantis de leur propre manquement à leurs obligations contractuelles (arrêt attaqué, p. 3, in fine) ;
ALORS QUE, dès lors qu'elle était saisie par les époux X... d'une demande tendant à être garantis par les époux Y... d'une condamnation prononcé in solidum, il appartenait à la cour d'appel de fixer la charge finale de la réparation entre co-obligés en considération de la gravité des fautes respectivement retenues à leur charge ; qu'en s'abstenant de statuer sur leur contribution à la condamnation in solidum, la cour d'appel a violé l'article 1213 du code civil, ensemble les principes régissant l'obligation in solidum.
