LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... fondait sa demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Terrasses fleuries sur l'article 1382 du code civil en se prévalant d'agissements prétendument fautifs du syndic consistant en des abus de pouvoir, que ces fautes et abus étaient extrinsèques à la mission du syndic, qu'aucune faute de nature contractuelle ou illégalité imputable au syndicat des copropriétaires n'était invoquée et qu'aucun préjudice effectif n'était établi, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la demande de réparation formée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Terrasses fleuries devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, écartant les témoignages dont elle a constaté le caractère indirect et approximatif, qu'il résultait de l'ensemble des pièces produites, que le syndic n'avait fait que répondre aux interrogations des acheteurs éventuels, que quatre dégâts des eaux avaient eu lieu entre mars 1992 et décembre 1996 provenant des canalisations de la salle de bain de l'appartement de M. X... ou ayant pour origine cet appartement, qu'il était loisible à tout acheteur comme au vendeur de faire établir les risques encourus, qu'il n'était pas sérieux de prétendre que, du fait des renseignements fournis par le syndic, la vente aurait été entravée de 1997 à 2001 et que le marché immobilier ayant augmenté entre 1997 et 2001 une perte de chance ne pouvait être invoquée, la cour d'appel a pu en déduire l'absence de faute établie à l'encontre de M. Y..., gérant de la société gestion de biens Robert Y... et l'inexistence d'un dommage subi par M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la fixation et la répartition des charges de copropriété dont le paiement était demandé depuis l'année 1985 résultaient des comptes régulièrement approuvés par les assemblées générales, non contestées dans les délais légaux, que M. X... n'indiquait pas en quoi la somme au paiement de laquelle il avait été condamné serait contestable ni quelles imputations irrégulières auraient affecté les comptes pour y parvenir et que l'opposition ne concernait pas l'intégralité du prix de la vente mais des sommes dues au titre des charges dont le décompte avait été arrêté postérieurement à la vente le 19 septembre 2003, la cour d'appel a pu en déduire que la demande en restitution de la somme acquittée en vertu de l'exécution provisoire du jugement devait être rejetée et que l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Terrasses fleuries n'avait aucun caractère abusif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Terrasses fleuries la somme de 2 500 euros et à M. Y... et la société Gestion de biens Robert Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES à l'arrêt n° 557 (CIV. III) ;
Moyens produits par Me Foussard, Avocat aux Conseils, pour M. X... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. X... à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES TERRASSES FLEURIES ;
AUX MOTIFS QUE « M. André X... fonde sa demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur l'article 1382 du Code civil, se prévalant d'agissements prétendument fautifs du syndic ; que s'il est vrai que les actions en responsabilité engagées par les copropriétaires contre le syndic ne peuvent qu'être fondées sur la responsabilité délictuelle de ce dernier qui n'a aucun lien de droit de nature contractuelle avec eux, en revanche, les actions contre le syndicat des copropriétaires, fondées sur le règlement de copropriété qui les lie à ce syndicat ont une nature contractuelle ; que cependant, M. André X... se fonde sur de prétendus agissements du syndic qui, et ce serait en cela qu'ils auraient un caractère fautif, consistant en des abus de pouvoir, sont extrinsèques à sa mission, alors qu'aucun d'entre eux n'a été commandé par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il en résulte, aucune faute de nature contractuelle ou aucune illégalité imputable au syndicat des copropriétaires n'étant invoquée, qu'aucun principe de responsabilité ne peut être retenu contre ce syndicat, étant au demeurant observé que M. André X... n'a contesté aucune délibération d'assemblée générale qui lui aurait fait grief ; qu'en conséquence, c'est à juste titre, pour ce motifs et ceux non contraires du premier juge, que celui-ci a rejeté les demandes de M. André X... fondées sur les prétendues fautes du syndic, formulées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES FLEURIES » (…) » (arrêt, p. 6, § 1 à 5) ;
ALORS QUE, premièrement, s'il est vrai que les rapports entre un copropriétaire et la copropriété sont de nature contractuelle, au cas d'espèce, M. X... se prévalait de la responsabilité de plein droit de la copropriété, à raison des fautes commises par le syndic, en se prévalant d'une jurisprudence issue d'un arrêt du 15 février 2006 ayant retenu la responsabilité de la copropriété sur le fondement contractuel, sans se prévaloir à aucun moment, à l'égard de la copropriété, de l'article 1382 du Code civil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, motif pris de ce que l'article 1382 serait le fondement de la demande dirigée contre la copropriété, les juges du fond ont dénaturé les conclusions de M. X... (conclusions du 23 octobre 2007, spéc. p. 13 et 14) ;
ALORS QUE, deuxièmement, la copropriété est responsable des agissements du syndic, sans qu'il soit besoin que les faits invoqués par la victime soient en relation avec une délibération prise par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1147 du Code civil, ensemble les articles 1984 et suivants du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement, la censure à intervenir, sur la base du deuxième moyen, s'agissant de la demande dirigée contre le syndic et des motifs qui justifient le rejet, exclut que ces motifs puissent être invoqués comme conférant une base légale, au regard de l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil, s'agissant de l'action dirigée contre la copropriété.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande formée par M. André X... à l'encontre de M. Robert Y... et de la Société de gestion de biens ROBERT Y... ;
AUX MOTIFS propres QUE «la responsabilité délictuelle invoquée par M. André X... à l'appui de sa demande en indemnisation d'un préjudice qui lui aurait été causé par M. Robert Y... et la SARL «Gestion de biens ROBERT Y...», syndic de la copropriété, suppose que soient effectivement démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué ; qu'en l'espèce, M. André X... tient pour acquis que le syndic aurait « attiré l'attention des acheteurs potentiels sur les prétendus vices cachés affectant l'appartement et sur le risque de devoir casser la salle de bains modern style qui s'y trouve », affirmant que « le syndic s'est ingénié à décourager les candidats acquéreurs, a invoqué de prétendues fuites d'eau et des vices cachés pour les dissuader » ; que cependant, il y a lieu de relever, écartant les témoignages indirects et approximatifs émanant d'autres personnes que les acheteurs potentiels, que tout d'abord le syndic n'a fait que répondre aux interrogations des acheteurs éventuels venus vers lui sans prendre d'initiative à cet égard, et en second lieu qu'en effet, comme la démonstration en est faite par le syndicat des copropriétaires, des fuites multiples se sont produites en provenance de l'installation de la salle de bains de l'appartement litigieux, en sorte qu'il ne peut être reproché au syndic d'avoir fait part à ceux qui l'interrogeaient de la réalité, étant observé d'une part qu'il était loisible tant aux acheteurs qu'à M. André X... ou à ses mandataires de faire établir précisément et sans difficulté les risques encourus et, d'autre part, qu'il était également loisible à M. André X..., dès lors qu'il tenait pour erronée toute nécessité de réparations ou de travaux, de s'engager lors de la vente à assumer les conséquences de toute procédure relative au risque de dégâts des eaux en provenance de la salle de bains ; que dès lors, il n'apparaît pas sérieux de prétendre que, du fait des renseignements fournis par le syndic, la vente aurait été entravée de 1997 à 2001 ; qu'en conséquence, pour ces motifs et ceux non contraires du premier juge concluant à l'absence de démonstration d'un préjudice effectif et que la Cour reprend expressément, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. André X... du chef des agissements par lui imputés à M. Robert Y... et à la SARL «Gestion de biens ROBERT Y...» (…) » (arrêt, p. 6, dernier § et p. 7, § 1 à 4) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QU' «à la lecture de l'ensemble des pièces du dossier, il ressort que quatre dégâts des eaux ont eu lieu entre mars 1992 et décembre 1996 - provenant des canalisations de la salle de bains de l'appartement de M. X... ou du moins ayant pour origine l'appartement de M. X... ; qu'ainsi, il ne peut être reproché à M. Y..., agissant en qualité de gérant de la Société « Gestion de biens ROBERT Y... », de faire diligence dans le cadre des obligations qui lui sont dévolues en qualité de syndic de la copropriété dans le cadre du mandat que lui a conféré le syndicat des copropriétaires ; qu'ainsi, en l'état de ces contestations objectives, aucune faute ne peut être reprochée aux défendeurs - qui se sont contentés d'exécuter leur mission respective dans l'intérêt de la copropriété ; que, de plus, le demandeur ne verse au dossier aucune pièce probante permettant de caractériser une faute personnelle du syndicat des copropriétaires susceptible d'être directement à l'origine d'un retard dans la vente des lots appartenant à M. X... ; qu'il apparaît tout d'abord que la vente prévue pour janvier 1999 n'a pas abouti du fait des parties à cette vente ; qu'aucun acte positif n'est démontré à l'encontre des défendeurs ; qu'il apparaît au contraire que, durant ces années précédant la vente, M. X... a pu sans difficulté louer son appartement et la chambre de bonne ; qu'il convient de noter, en outre, que le prix du marché immobilier a augmenté en 1997 et 2001 et qu'ainsi, il ne peut invoquer la perte d'une chance, ayant vendu ses biens à un prix largement supérieur ; que les prétendus candidats acquéreurs ont écrit, dans une lettre du 14 décembre 1998 versée aux débats dont il ressort que la fuite d'eau et la réfection des parties communes n'étaient pas la cause exclusive de la renonciation à la vente ; que, quoi qu'il en soit, ces événements étaient le reflet de la réalité et non issus de manoeuvres de la part des défendeurs ; qu'il convient donc de rejeter l'ensemble des demandes, aucune faute et donc aucun dommage n'étant caractérisés (…) » (jugement, p. 3, dernier § et p. 4, § 1 à 10) ;
ALORS QUE, premièrement, s'il incombe au syndic de fournir, à l'occasion de la vente d'un lot, les renseignements prévus à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il n'entre pas dans sa mission, et il commet une faute s'il s'affranchit de cette limite, de fournir des renseignements à un éventuel acquéreur quant aux caractéristiques du lot proposé à la vente et quant aux vices dont il peut être, le cas échéant, affecté ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 20 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, à supposer qu'il puisse fournir des informations à un éventuel acquéreur, le syndic se doit de donner des informations précises et exactes ; qu'en s'abstenant de rechercher si, à supposer qu'il y ait eu des fuites, celles-ci étaient imputables à des éléments relevant des parties communes ou à des éléments relevant des parties privatives, et si, à cet égard, les éléments fournis par le syndic aux éventuels acquéreurs avaient été précis et exacts, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 20 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, la victime n'a pas l'obligation de prendre des mesures pour minimiser le dommage ; qu'en opposant que M. X... ou ses mandataires pouvaient faire établir précisément et sans difficulté les risques encourus, et qu'il pouvait s'engager lors de la vente à assumer les conséquences de toute procédure relative au risque de dégât des eaux, les juges du fond, qui ont écarté le droit à réparation en retenant que M. X... pouvait prendre des mesures pour faire échec aux conséquences des renseignements fournis par le syndic, ont violé les articles 20 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil, ensemble le principe suivant lequel la victime n'a pas à prendre de mesures pour minimiser le dommage ;
ALORS QUE, quatrièmement, dès lors que le syndic commet une faute pour avoir fourni des renseignements, ce qui lui était interdit, ou pour avoir fourni des renseignements inexacts ou en tout cas imprécis, la circonstance que l'acheteur potentiel peut, de son côté, faire établir la réalité des risques est indifférente quant au droit à réparation du copropriétaire qui met en vente un lot et qui est victime des agissements du syndic ; qu'à cet égard, les juges du fond ont violé les articles 20 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, cinquièmement, si les juges du fond ont évoqué le préjudice, force est de constater qu'ils se sont bornés, dans l'analyse des données de l'espèce, à faire état de considérations relatives à la faute du syndic ; que l'arrêt n'est pas légalement justifié, sur le terrain du dommage, faute de constatations concrètes, au regard de les articles 20 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tel qu'applicable au cas d'espèce et 1382 du Code civil.
Et ALORS QUE, sixièmement, M. X... invoquait l'existence d'une perte de chance liée à l'impossibilité dans laquelle il avait été, du fait que son appartement n'avait pu être vendu qu'en 2001, d'acquérir en 1997-1998, à des conditions avantageuses, d'autres biens immobiliers (conclusions du 23 octobre 2007, p.18 à 20) ; qu'en rejetant cette demande aux motifs expressément adoptés et inopérants que M. X... avait vendu son bien en 2001 à un prix supérieur au prix du marché en 1997 (jugement p. 4, § 8), les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de restitution de M. André X... portant sur les sommes dues par la copropriété ;
AUX MOTIFS QUE « les charges dont monsieur André X... demande la restitution ont été approuvées par des assemblées générales dont il est justifié et qui n'ont jamais été contestées ; qu'en conséquence, en application de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 elles sont devenues définitives ; que dès lors, monsieur André X... n'est pas fondé à demander restitution des charges qu'elles ont approuvées (…) » (arrêt, p. 6, § 6 à 8) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QUE « que par ailleurs, Monsieur X... sollicite la restitution d'une somme de 3.892 qu'il aurait payée au titre des dépenses de chauffage et d'ascenseur pour son garage depuis le mois de janvier 1985, selon les décomptes figurant dans les relevés de charges de 1984 à 2001 ; que les charges de copropriété, fixation, répartition, et paiement sont réglées par la loi du 10 juillet 1965 ; que les charges payées résultant des comptes de la copropriété dûment approuvés par les assemblées générales non contestées par Monsieur X... ; qu'ainsi, la demande en l'état est irrecevable ;» (jugement, p. 4, § 11 à 13) ;
ALORS QUE, premièrement, l'approbation des comptes de la copropriété par l'assemblée générale ne peut pas faire obstacle à une contestation par un copropriétaire des modalités de répartition des charges dont il fait l'objet ; que M. X... contestait devoir des charges au titre des dépenses de chauffage et d'ascenseur pour son lot à usage de garage ; que les juges du fond ont rejeté cette demande motif pris de ce que l'assemblée générale de copropriétaires avait définitivement approuvé les comptes ; qu'en statuant ainsi, les juges du fond ont violé les articles 10 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent ; que l'approbation des charges par l'assemblée générale de copropriétaires ne saurait faire échec à la règle selon laquelle les charges sont réparties selon un critère d'utilité ; qu'en décidant que M. X... n'était pas fondé à demander restitution des charges au motif inopérant que les charges avaient été approuvées par des assemblées générales devenues définitives sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions du 23 octobre 2007, p. 23, § 1 à 3), si les charges réclamées ne constituaient pas des charges entraînées par les services collectifs ou les équipements communs dépourvues d'utilité pour un lot à usage de garage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné M. X... à payer à la copropriété une somme de 1.044,75 due au titre des charges et des frais d'opposition et rejeté les demandes de restitution de M. André X... portant sur les sommes dues par la copropriété ;
AUX MOTIFS propres QUE «le syndicat des copropriétaires justifie par la production des comptes de ce que M. André X... était bien débiteur, à la date de la vente, de la somme de 1.044,75 , alors que ce dernier se contente d'une part de déclarer qu'il « conteste formellement devoir la somme de 1.044,75 à laquelle le Tribunal l'a condamné » sans indiquer en quoi cette somme serait contestable ni quelles imputations irrégulières auraient affecté les comptes pour y parvenir et, d'autre part, que « de toute façon il se trouve lui-même créancier d'une somme supérieure à titre de restitution de l'indu » ce dont il a été fait litière ci-dessus ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné au paiement de cette somme de 1.044,75 euros et qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef (…) » (arrêt, p. 6, antépénultième et avant-dernier§) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QUE «M. André X..., s'agissant de l'opposition régularisée entre les mains des notaires lors de la vente du 12 juin 2001, prétend qu'elle aurait été régularisée de façon abusive par le syndic ; qu'il est constant que la vente du 12 juin 2001 a été notifiée par le notaire au syndic le 13 juin 2001 ; que par acte d'huissier du 26 juin 2001, opposition sur le prix de vente a été formée pour une somme de 5.600 francs à titre de provision de sécurité, 6.707,04 francs au titre d'arriérés de charges et 1.000 francs pour la provision de frais d'huissier ; que l'opposition en fait ne concerne pas la totalité du prix de vente, le solde ayant été versé au vendeur ; que ce n'est qu'après la vente que les comptes de la copropriété ont été arrêtés, tel que cela ressort d'un courrier en date du 20 juin 2001, du notaire répondant au Cabinet Y... ; que le syndic succédant au Cabinet Y... a écrit au notaire le 19 septembre 2003 pour lui adresser le décompte définitif lui indiquant que, contre paiement de la somme de 1.044,75 , la mainlevée de l'opposition serait donnée ; qu'ainsi, le demandeur ne caractérise aucun abus à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; que bien au contraire, M. X..., aux fins d'apurer les comptes, aurait dû donner son accord au notaire pour que la dette soit versée au syndic ; qu'il apparaît que la somme n'a pas été réglée ; qu'en outre, M. X... ne justifie par aucune pièce de l'existence d'une quote-part de travaux de ravalement effectués avant l'acquisition de 1985 ; qu'il convient en conséquence de condamner M. X... au paiement de la somme de 1.044,75 au titre de charges échues à la date de la vente de ses biens et des frais d'opposition (…)» (jugement, p. 5, § 1 à 11) ;
ALORS QUE, premièrement, M. X... soulignait que l'opposition avait été formée pour paiement d'une somme de 5.600 francs, dénommée « provision sécurité », quand seule une créance certaine, liquide et exigible peut donner lieu à opposition (conclusions du 23 octobre 2007, p. 20, dernier paragraphe et p. 21, premier paragraphe et § 4 à 6) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1242 du Code civil et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, M. X... faisait valoir que les sommes réclamées concernaient des charges antérieures à son acquisition (conclusions du 23 octobre 2007, p. 21, § 4, 5 et 7) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
