LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que par acte sous seing privé du 24 décembre 2002 reçu par l'agence immobilière SARL Immobilier du Château, M. X... s'est engagé à acquérir un pavillon appartenant aux époux Y..., situé à Carentan, au prix de 79 273 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que l'acte authentique de vente a été signé le 10 mars 2003 en l'étude de la SCP Gravelle-Lemaître et Eudes, notaires associés ; que par jugements des 7 avril et 8 juillet 2003, les époux Y... ont été placés sous sauvegarde de justice puis sous curatelle renforcée ; que le 29 septembre 2003, les époux Y..., assistés de leur curateur, ont assigné M. X..., la SCP Gravelle-Lemaître et Eudes et la société Immobilier du Château en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; que les époux Y... ont, sans l'assistance de leur curateur, interjeté appel du jugement les déboutant de leurs demandes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente du 10 mars 2003 et statué sur les conséquences de l'annulation, alors, selon le moyen :
1°/ que dans la mesure où elle concerne le logement familial, l'action en nullité doit être traitée comme une action extra patrimoniale ; qu'en décidant que M. Y... et Mme Z..., placés sous un régime de curatelle renforcée, pouvaient agir seuls, l'action étant patrimoniale, la cour d'appel a violé les articles 464, 490-2, 495 et 510 anciens du code civil ;
2°/ que si la procédure peut être régularisée par l'intervention du curateur, c'est à la condition que cette intervention intervienne dans le délai d'appel. En l'espèce, les curateurs de M. Y... et de Mme Z... ne sont intervenus qu'aux termes de conclusions du 12 novembre 2007, soit deux jours avant l'ordonnance de clôture ; qu'en s'abstenant de rechercher si M. Y... et Mme Z... et leurs curateurs établissaient que cette intervention était intervenue avant l'expiration du délai d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 464, 490-2, 495 et 510 anciens du code civil, ensemble les articles 117 et 121 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'action en nullité de vente d'un immeuble constitue une action de nature patrimoniale, qu'un majeur sous curatelle peut exercer seul, sans l'assistance de son curateur, la circonstance que le bien constitue le logement familial du majeur protégé étant sans incidence sur la nature de l'action ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 555 du code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande d'indemnisation au titre des travaux réalisés dans l'immeuble, l'arrêt énonce que l'annulation de la vente emporte l'obligation de restituer le prix de vente à l'acquéreur évincé, sans que ce dernier, en raison de son absence de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil puisse toutefois prétendre à l'indemnisation de la perte subie ou du gain manqué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire qui décide de conserver la propriété des ouvrages édifiés sur son terrain par le tiers doit l'indemniser, qu'il ait été de bonne ou de mauvaise foi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 455 du code civil ;
Attendu que pour condamner in solidum la SCP notariale et la SARL Immobilier du Château à payer à M. X... une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, débouter M. X... du surplus de ses demandes et ne réserver que le préjudice éventuel résultant de l'absence de restitution totale ou partielle du prix de vente, l'arrêt retient que l'acquéreur, confronté à la restitution d'un élément substantiel de son patrimoine et aux aléas inhérents à la parfaite exécution de la décision judiciaire, a subi un préjudice découlant de la négligence des professionnels, qu'il évalue à la somme de 8 000 euros, après partage de responsabilités ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X..., qui faisait valoir que les travaux importants qu'il avait réalisés dans l'immeuble étaient à l'origine d'un préjudice dont il sollicitait l'indemnisation par l'étude notariale et l'agent immobilier, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre des époux Y... au titre des travaux réalisés dans l'immeuble, condamné in solidum la SCP Gravelle-Lemaître et Eudes et la SARL Immobilier du Château à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts et débouté M. X... de sa demande formée à leur encontre sur ce chef de préjudice, l'arrêt rendu le 12 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a annulé la vente ayant fait l'objet du compromis de vente du 24 décembre 2002 et de l'acte authentique du 10 mars 2003, puis statué sur les conséquences de l'annulation ;
AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité de l'appel, « un majeur en curatelle peut, sauf dispositions contraires (en l'espèce inexistantes dans les décisions du juge des tutelles), exercer seul les actions relatives à ses droits patrimoniaux et défendre à de telles actions (Civ. 1ère, 15 juin 1973, Bull. I, n° 2003 ; Civ. 1ère, 22 nov 2005, Bull. I, n° 439), sous réserve toutefois que le juge veille à la protection de ses intérêts, notamment s'il n'est pas assisté ou représenté par un avocat ou s'il ne comparaît pas ; que si M. Y... a interjeté appel de la décision sans être assisté de son curateur, il était, pour cet acte nécessaire à la saisine du juge d'appel, représenté par l'étude d'avoués, ce qui suffit, de prime abord, à sa régularité, sans qu'il y ait lieu d'examiner davantage la protection de ses intérêts en ce que : " les curateurs respectifs des époux sont intervenus à la procédure qui a, ainsi, été régulièrement suivie," cette étude n'est pas dissociable, en l'espèce, de l'examen du fond du litige (…) » (arrêt, p. 3, § 4 et 5) ;
ALORS QUE, premièrement, dans la mesure où elle concerne le logement familial, l'action en nullité doit être traitée comme une action extra patrimoniale ; qu'en l'espèce, les juges du second degré ont relevé que l'action en justice concernait le logement familial (arrêt p. 4, avant-dernier §) ; qu'en décidant que M. Y... et Mme Z..., placés sous un régime de curatelle renforcée, pouvaient agir seuls, l'action étant patrimoniale, les juges du second degré ont violé les articles 464, 490-2, 495 et 510 anciens du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, si la procédure peut être régularisée par l'intervention du curateur, c'est à la condition que cette intervention intervienne dans le délai d'appel ; que dans l'hypothèse où un acte est nul à raison de l'incapacité de son auteur, il lui appartient, ainsi qu'à la personne qui l'assiste, d'établir qu'une régularisation est intervenue dans les conditions prévues par les textes ; qu'en l'espèce, les curateurs de M. Y... et de Mme Z... ne sont intervenus qu'aux termes de conclusions du 12 novembre 2007, soit deux jours avant l'ordonnance de clôture ; qu'en s'abstenant de rechercher si M. Y... et Mme Z... et leurs curateurs établissaient que cette intervention était intervenue avant l'expiration du délai d'appel, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard des articles 464, 490-2, 495 et 510 anciens du Code civil, ensemble les articles 117 et 121 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande formée par M. Eric X..., à l'encontre de M. Y... et de Mme Z..., et tendant à ce que, indépendamment de la restitution du prix, une somme lui soit payée à raison des travaux réalisés dans l'immeuble ;
AUX MOTIFS QUE « l'annulation de la vente emporte l'obligation de restituer le prix de vente à l'acquéreur évincé sans que ce dernier, en raison de son absence de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil, puisse toutefois prétendre à l'indemnisation de la perte subie ou du gain manqué ; qu'il convient à cet égard, d'observer que si l'acheteur n'a pas retiré de profit du marché locatif, l'assignation a été délivrée dès le 29 septembre 2003 dans la maison d'habitation qu'il avait acquise (« présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres ») et dans laquelle il a continué de demeurer, et donc de jouir, jusqu'aux conclusions régularisées le 13 novembre 2007 ; que, par ailleurs, la perte de capitalisation sur la base de la maison d'habitation vendue en 2003 résulte de sa propre spéculation sur sa valorisation ultérieure (…) » (arrêt, p. 8, § 3, 4 et 5) ;
ALORS QUE, premièrement, le propriétaire qui décide de conserver la propriété des constructions édifiées par un tiers doit indemniser celui-ci peu important sa bonne ou mauvaise foi ; qu'au cas d'espèce, il était constant que les vendeurs ne sollicitaient pas la destruction des constructions édifiées par M. X... et l'arrêt lui-même ordonne la restitution de l'immeuble sans réserve ; qu'en repoussant dans ces conditions la demande d'indemnisation de M. X... au motif que ce dernier n'était pas de bonne foi, les juges du fond ont violé l'article 555 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et subsidiairement, la bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil, définie par référence à l'article 550 du même Code, s'entend simplement de l'ignorance par l'acquéreur de l'absence de droits du vendeur sur le bien ; qu'en s'écartant de cette définition, pour retenir la mauvaise foi de M. X... à raison de la connaissance par ce dernier de l'état mental des vendeurs, les juges du fond ont en tout état de cause violé les articles 550 et 555 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, statuant sur les demandes dirigées contre l'agent immobilier (la SARL IMMOBILIER DU CHATEAU) et le notaire (la SCP GRAVELLE, LEMAITRES et EUDES), il a limité à 8.000 € l'indemnité octroyée à M. X... (exception faite du préjudice lié à l'absence de restitution totale ou partielle du prix qui a été réservé pour une instance ultérieure éventuelle) ;
AUX MOTIFS tout d'abord QUE « certes, l'acheteur intéressé a pu constater, selon lui, la présence de Mme Y... à l'occasion de deux visites en janvier puis en février 2003 ; qu'il ajoute qu'un régime spécial d'hospitalisation (autorisant des sorties du patient) témoigne de ce qu'elle n'avait pas perdu toute lucidité pour consentir à une vente à laquelle elle a participé en lui faisant visiter les lieux ; que pour autant, commercial qualifié en placement de produites financiers, M. X... avait eu aussi connaissance, avant la signature du compromis de vente : ¨ d'un endettement déclaré important par les vendeurs, qui se mettaient de façon d'autant plus déraisonnable en situation d'infériorité dans la négociation qu'ils déclaraient eux-mêmes devoir solder leurs dettes « au plus vite afin que cessent les passages réitérés de l'huissier de justice à leur domicile » (conclusions de l'acheteur, p. 3), ¨ de « l'état de saleté, l'absence de finition des travaux notamment à l'étage, les murs étant à l'état brut », témoignant d'une acquisition de la maison « dans un état d'entretien déplorable » nécessitant une mise en état et en conformité de cette maison tant au niveau de l'intérieur que de l'extérieur (ibid., p. 6) ; que M. X... précise (conclusions, p. 5), sans être démenti, que « le marché de l'immobilier a connu une croissance considérable sur les 7 dernières années (+ 80,4 %) sur la Manche. Ainsi, sur les 5 années écoulées depuis son acquisition (…) jusqu'à la vente projetée début 2008, l'augmentation selon les indices INSEE moyen sera de + 57 % (…). Il est donc tout à fait concevable que le concluant puisse espérer la vendre dans la fourchette de 150 à 160.000 euros net vendeur, raison pour laquelle il l'a mise en vente à ce prix (auprès d'une autre agence immobilière locale), avec pour réserve et obligation d'attendre l'issue de la procédure pour signer quelque compromis que ce soit » ; qu'actuellement, à supposer que « malgré de nombreuses visites, une seule offre à 150.000 euros a été enregistrée », il reste que le prix demandé serait donc celui du marché immobilier, certes dans des conditions de mise en valeur du bien autrement favorables que celles dont les époux Y... étaient capables d'instaurer sans aide ni assistance, fin 2002/début 2003, soit quatre ans auparavant, à une époque où ledit marché était déjà orienté à la hausse depuis quelques années (2000), ce dont ils auraient dû pouvoir profiter de façon logique et légitime ; qu'ainsi, par l'effet conjugué : ¨ de la nature commerciale de sa profession portant sur la gestion de patrimoine (impliquant aussi la connaissance des techniques de négociation), ¨ des déclarations des vendeurs pour le moins contraires à leurs intérêts légitimes, ¨ des entretiens que l'acquéreur a pu avoir avec les vendeurs (lui permettant d'apprécier leur discernement dans le cadre de la négociation sur le prix de vente), "des constatations évidemment concordantes entre l'état psychique des vendeurs et celui, matériel, de la chose mise en vente à l'état neuf (la construction n'étant pas encore totalement achevée)," de l'évolution déjà favorable du marché local de l'immobilier, M. X... ne pouvait ignorer prendre un avantage excessif, en abusant de la faiblesse psychique des vendeurs (trouble mental), laquelle sera très rapidement confirmée par leur placement en curatelle renforcée, en urgence (…) » (arrêt, p. 5 et p. 6 § 1er) ;
Et AUX MOTIFS ensuite QUE « pour autant, ni l'agent immobilier ni le notaire n'ont attiré l'attention de M. X..., qui a engagé des ressources importantes pour cette acquisition, sur le risque d'annulation de cette vente, consentie dans des conditions aussi incertaines sur la validité du consentement des vendeurs ; qu'enfin, obligé de restituer l'immeuble en nature, et se trouvant lui-même exposé au risque d'insolvabilité d'un vendeur encore endetté (ce qui romprait, notamment en cas d'hypothèque judiciaire inefficace ou non aisément réalisable, le caractère commutatif de la vente), ce que les professionnels ne pouvaient ignorer, M. X... aurait-il contribué à la réalisation de son propre préjudice, pourrait être fondé à obtenir l'indemnisation de l'absence de restitution du prix de vente (cf. pour le notaire, Civ. 1ère, 9 novembre 2004, Bull. I, n° 259 et l'arrêt cité, 1er juin 1999, Bull. I, n° 184), à la mesure d'une démonstration de ce préjudice distinct, non encore invoqué (cf. Civ. 1ère, 18 juin 2002, Bull. n° 168 ; Civ. 1ère, 25 novembre 1997) ; qu'en cet état, un préjudice, distinct de celui de l'insolvabilité possible des vendeurs, découlant de la négligence des professionnels, a déjà été occasionné à l'acquéreur, concrètement confronté à la restitution d'un élément substantiel de son patrimoine actuel et aux aléas inhérents à la parfaite exécution de la décision judiciaire ; qu'une somme de euros apparaît la mesure de ce préjudice, apprécié en tenant compte de la faute de l'acquéreur (…) » (arrêt, p. 8, § 6, 7, 8 et 9) ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'ils ne mettaient pas d'indemnité à la charge des vendeurs, s'agissant de la plus-value conférée à l'immeuble par les travaux réalisés par l'acheteur, les juges du fond se devaient de rechercher si, de ce fait, l'acheteur ne subissait pas un préjudice et si ce préjudice ne pouvait être mis à la charge de l'agent immobilier ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement et de la même manière, les juges du fond devaient s'interroger sur le point de savoir si le préjudice né de la réalisation de travaux en pure perte ne devait pas être mis à la charge du notaire ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, ils ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, lorsqu'une partie doit être informée ou conseillée par un professionnel tel qu'un agent immobilier ou un notaire, un droit à réparation existe, au profit du créancier de l'obligation d'information et de conseil, dès lors que cette obligation n'a pas été satisfaite, sans qu'il y ait place pour un partage à raison d'une faute éventuelle du créancier de l'obligation d'information et de conseil, dès lors que celui-ci n'a pas bénéficié de l'information ou du conseil auquel il pouvait prétendre ; qu'en décidant le contraire pour exonérer partiellement de sa responsabilité l'agent immobilier, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil ;
Et ALORS QUE, quatrièmement et de la même manière, dès lors que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, il était exclu qu'un partage soit opéré à raison d'une faute de l'acquéreur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.
