LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que la simple remise par le lotisseur à l'acquéreur, en exécution de l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme, du programme des travaux, simple annexe à une autorisation administrative, ne valait pas contractualisation de ce document, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'un colotis ne pouvait, en l'absence de preuve d'un préjudice personnel, en invoquer la violation pour solliciter l'exécution forcée des indications qu'il contenait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, selon l'article 7 des statuts, le fonctionnement de l'association syndicale libre du lotissement devait être constaté par un acte notarié publié dans un journal d'annonces légales du département, qu'aucune de ces deux formalités n'avait été exécutée et que la convocation des colotis à une assemblée générale n'était pas établie, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande formée par M. X... contre cette association était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 1 500 euros à la société Ursuya et la somme de 1 500 euros à l'association syndicale libre lotissement Ainciartia ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
III. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande formée contre la SARL URSUYA tendant à voir rétablir la situation d'origine de la voie nouvelle n° 2 du lotissement AINCIARTIA, c'est-à-dire la rendre à la libre circulation tant sur la chaussée en sens unique de sortie du lotissement vers le quartier de la pharmacie que sur les deux accotements de 2 mètres de largeur chacun, dans les deux sens, et supprimer le talus et tout obstacle quelconque.
AUX MOTIFS PROPRES QUE «par acte du 25 août 1993, Monsieur X... a acquis de la société URSUYA une parcelle de terrain à bâtir sise commune d'ITXASSOU, lot 14 du lotissement dénommé AINCIARTIA qui avait été autorisé par arrêté préfectoral du 19 décembre 1991 ; que le 18 juin 2003, Monsieur X... a fait appeler la S.A.R.L. URSUYA et l'association syndicale du lotissement devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE en sollicitant leur condamnation à exécuter tous travaux et prendre toutes dispositions pour rendre la voie nouvelle n° 2 à la circulation au motif que le lotissement devait selon le programme de travaux et le plan être desservi par deux voies d'accès dénommées voie nouvelle n° 1 et voie nouvelle n° 2, la première constituant l'accès principal, la seconde à sens unique d'une largeur de 8 mètres se décomposant en une chaussée de 4 mètres et deux accotements symétriques de 2 mètres de large chacun devant permettre de sortir du lotissement sur la voie communale ;I) La demande contre la S.A.R.L. URSUYA:(...) que le programme de travaux, simple annexe à une autorisation administrative, n'a pas de caractère contractuel ; qu'ainsi un coloti n'est pas fondé à invoquer sa violation par le lotisseur pour solliciter l'exécution forcée des indications qui y contenues ;
(...) que si le titre de propriété de Monsieur X..., l'acte d'achat du 25 août 1993, fait état de l'ensemble des pièces du lotissement, dont le programme de travaux, et de leur remise à l'acquéreur en conformité avec la loi du 18 juillet 1985, la simple « exécution d'une obligation édictée par l'article L 316-3 du Code de l'Urbanisme ne vaut pas contractualisation de ce document ;
(.. que) par contre (...) du fait de son caractère réglementaire, Monsieur X... est recevable à en invoquer la violation s'il fait la preuve d'un préjudice personnel causé par l'inexécution de ses dispositions et d'une faute du lotisseur ;
Qu'ayant reçu de l'autorité préfectorale un certificat d'exécution partielle des prescriptions contenues dans l'arrêté de lotissement faisant suite au dépôt d'une déclaration de conformité, la S.A.R.L URSUYA n'est donc pas en faute vis à vis de l'autorité administrative qui lui a donné un quitus sauf pour les finitions au rang desquelles ne figure pas l'achèvement de la voie n° 2; qu'enfin cette déclaration de conformité était jointe à l'acte authentique devente, (page 5) et, s'il était vraiment intéressé par la réalisation intégrale de la voie n° 2, Monsieur X... n'a pu nourrir aucun espoir à ce sujet, l'administration, bénéficiaire de cet engagement, l'ayant dispensé de s'y conformer ; qu'ainsi, il ne démontre ni faute ni préjudice ;
Qu'il convient de débouter Monsieur X... de sa demande contre la S.A.R.L. URSUYA (arrêt attaqué p. 5, deux derniers § et p. 6;§1à3).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots du Lotissement AINCIARTIA sont de plein droit et obligatoirement membres de l'Association Syndicale Libre, constituée par les soins du vendeur "dès que 2 lots auront été vendus», conformément aux dispositions des statuts de l'Association déposés par le lotisseur ;
Qu'aux termes de ces statuts, l'Association Syndicale a pour objet "l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements commun ainsi que leur cession éventuelle à une personne de droit public» ;
Que le vendeur n'est tenu de faire face aux charges et obligations qui incomberaient à l'Association que jusqu'à la date de constitution de l'Association syndicale libre ;
Qu'en l'espèce, il ressort des propres écritures de Monsieur X... que la "voie nouvelle n° 2" prévue dans le programme des travaux du lotissement, a été créée par le lotisseur conformément à ce programme avant d'être rendue impraticable en1998 ;
Que cette modification est donc manifestement intervenue postérieurement à la constitution de l'Association Syndicale Libre chargée de la gestion et de l'entretien de cet élément d'équipement commun ;
Que Monsieur X... est dès lors irrecevable à agir à l'encontre de la SARL URSUYA, lotisseur vendeur pour obtenir le rétablissement de la situation d'origine de la voie ainsi que des dommages et intérêts pour privation de jouissance ;(...) que Monsieur X... demande, par ailleurs, qu'il soit fait obligation à l'Association Syndicale du Lotissement, en sa qualité de gestionnaire chargée de l'entretien de la voirie du lotissement, de maintenir cette voie nouvelle n° 2 en bon état d'accessibilité et d'utilisation normale ;
Que cependant, aux termes des statuts de l'Association Syndicale, les décisions concernant la gestion des équipements communs sont prises par l'Assemblée Générale des propriétaires lotis, à la majorité des voix ;
Que Monsieur X... n'est dès lors pas recevable à agir seul à l'encontre de l'Association Syndicale pour la contraindre à une mise en conformité de la voie avec les documents contractuels du lotissement et notamment le programme des travaux et plan annexé (jugement p. 3, dernier § et p. 4, § 1 à 7).
ALORS QUE quelle que soit sa date, un document du lotissement, reproduit dans l'acte de propriété d'un co-loti, engage le lotisseur à son égard sans que le co-loti n'ait à établir l'existence d'un préjudice ; que d'une part, il ressortait, en l'espèce, des propres considérations de la Cour d'Appel que les pièces du lotissement prévoyant la création d'une voie nouvelle n° 2 avaient été reproduites dans le titre de propriété de Monsieur X... et publiées ; que d'autre part, l'association syndicale libre du lotissement, selon ses propres déclarations, non démenties par le lotisseur, ne s'était «pas vue délivrer par la SARL URSUYA l'actif immobilier dont elle doit assurer la gestion» (conclusions de l'ASL devant le Tribunal p. 1 dernier §); qu'en déboutant dès lors Monsieur X... de sa demande à l'encontre du lotisseur-vendeur, la SARL URSUYA, tendant à la remise en circulation de cette voie aux motifs que ces pièces ne valaient pas documents contractuels cependant que la SARL URSUYA laquelle n'ayant pas encore livré la propriété de la route litigieuse à l'Association Syndicale du Lotissement en était encore contractuellement responsable, la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles L. 315-2-1 et s., R. 315-6 et R. 315-8 du Code de l'urbanisme, ensemble les dispositions des articles 1134 et 1143 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(A TITRE SUBSIDIAIRE)V. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur X... irrecevable en sa demande formée contre l'Association Syndicale du Lotissement AINCIARTIA tendant à voir rétablir la situation d'origine de la voie nouvelle n° 2 du lotissement, c'est-à-dire la rendre à la libre circulation tant sur la chaussée en sens unique de sortie du lotissement vers le quartier de la pharmacie que sur les deux accotements de 2 mètres de largeur chacun, dans les deux sens, et supprimer le talus et tout obstacle quelconque.AUX MOTIFS PROPRES QUE «II) La demande contre l'association syndicale du lotissement AINCIARTIA (...) que selon l'article 7 des statuts, le fonctionnement de l'association syndicale du lotissement devait être constaté par un acte notarié qui doit être publié dans un journal d'annonces légales du département; qu'aucune de ces deux formalités n'a été exécutée, la S.A.R.L URSUYA n'ayant pu justifier de la convocation des colotis à une assemblée générale; qu'ainsi, l'association syndicale libre du lotissement URSUYA n'a pas la personnalité morale à défaut de la publication susvisée et qu'il convient de déclarer Monsieur X... irrecevable en sa demande» (arrêt attaqué p. 6, § 4).
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots du Lotissement AINCIARTIA sont de plein droit et obligatoirement membres de l'Association Syndicale Libre, constituée par les soins du vendeur dès que 2 lots auront été vendus conformément aux dispositions des statuts de l'Association déposés par le lotisseur ;
"Qu'aux termes de ces statuts, l'Association Syndicale a pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements commun ainsi que leur cession éventuelle à une personne de droit public» ;
(...) que Monsieur X... demande, par ailleurs, qu'il soit fait obligation à l'Association Syndicale du Lotissement, en sa qualité de gestionnaire chargée de l'entretien de la voirie du lotissement, de maintenir cette voie nouvelle n° 2 en bon état d'accessibilité et d'utilisation normale ;
Que cependant, aux termes des statuts de l'Association Syndicale, les décisions concernant la gestion des équipements communs sont prises par l'Assemblée Générale des propriétaires lotis, à la majorité des voix ;
Que Monsieur X... n'est dès lors pas recevable à agir seul à l'encontre de l'Association Syndicale pour la contraindre à une mise en conformité de la voie avec les documents contractuels du lotissement et notamment le programme des travaux et plan annexé» (jugement p. 3, dernier § et p. 4, § 1, 6 et 7).
ALORS, D'UNE PART, QUE l'association syndicale libre est régulièrement constituée dès lors que ses statuts ont été déclarés et ont fait l'objet d'une publication dans un journal d'annonces légales ; qu'en déclarant dès lors Monsieur X... irrecevable en sa demande formée contre l'Association Syndicale du Lotissement AINCIARTIA faute pour la SARL URSUYA de n'avoir «pu justifier de « la convocation des colotis à une assemblée générale» (arrêt attaqué p. 6, § 4), la Cour d'Appel a violé les dispositions des anciens articles 3 et 7 de la loi du 21 juin 1865, de l'article 8 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004, ensemble de l'article R 315-6 alinéa 1er du Code de l'Urbanisme.
ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; que dans la mesure où la Cour d'Appel serait reconnue comme ayant déclaré Monsieur X... irrecevable à agir seul à l'encontre de l'Association Syndicale du Lotissement AINCIARTIA pour la contraindre à une mise en conformité avec les documents du lotissement, la Cour d'Appel a violé les dispositions de l'article 31 du nouveau Code de Procédure Civile et 1134 du Code Civil.
