LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les procès-verbaux de constat produits par les demandeurs ne permettaient pas de démontrer un déficit de fréquentation de la galerie marchande, que le bail laissait au bailleur la faculté de louer ou de céder librement les autres locaux du centre pour toutes activités même similaires de son choix et relevé que la société Etamine n'apportait aucune preuve qui démontrerait une inexécution déloyale du contrat de bail par la SCI La vallée, la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'insertion de la mention manuscrite n'était pas compatible avec le bail tel qu'il avait été adressé à M. X... quelques jours auparavant par le notaire, bail qui reprenait les termes de l'accord des parties, que l'obligation d'exercer sous contrat de franchise Body One empêchait par son caractère exclusif l'exercice d'un autre commerce dans les lieux loués sans l'accord du futur franchiseur et du bailleur et que M. X... ne justifiait ni de son agrément en qualité de franchisé de Body One qui avait un caractère déterminant pour le bailleur ni à fortiori de l'accord du franchiseur pour l'exercice dans une boutique à cette enseigne d'une activité accessoire de prêt à porter féminin, ni davantage du refus opposé par la SCI à l'adjonction d'une telle activité de lingerie féminine, qu'il ne justifiait pas du préjudice qu'il aurait subi du fait du comportement qu'il reproche à son mandataire ou de l'omission du notaire, la cour d'appel qui en a déduit que la position de M. Y... et des mandataires des parties respectait l'intention réelle des parties, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. X..., la société Etamine et la société Critère aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X..., la société Etamine et la société Critère à payer à M. Z... et la société Artère, ensemble, la somme de 2 500 euros, à M. Y... la somme de 2 500 euros et à SCI La Vallée la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société Etamine, la société Critère et M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail consenti par la SCI LA VALLEE à la Société ETAMINE aux torts exclusifs de cette dernière à compter de la date du jugement déféré et d'avoir en conséquence condamné la Société ETAMINE à payer à la SCI LA VALLEE la somme de 182. 672, 27 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2006 au titre des loyers.
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « les demandeurs sollicitent que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI aux motifs que l'animation prévue dans la galerie marchande est inexistante, que les commerces annoncés dans la documentation commerciale sont absents et que la SCI a permis l'implantation dans l'hypermarché d'activités de fleuriste concurrentes qui leur portent préjudice. Cependant, d'une part, il résulte du bail que le bailleur ne pourra encourir aucune responsabilité du fait des vicissitudes, quelles qu'elles soient, de la commercialisation du centre commercial ou de la galerie marchande, du fait notamment des locations non réalisées ou des exploitations prenant fin, quels qu'en soient les motifs et les causes ». « Par conséquent, ce premier grief ne sera pas retenu par le tribunal, étant ajouté que les procès verbaux de constat produits par les demandeurs ne permettent pas de démontrer un déficit de fréquentation de la galerie marchande. D'autre part, le bail prévoit que le bailleur ne pourra se prévaloir d'aucune garantie d'exclusivité ou de non concurrence, le bailleur se réservant la faculté de louer ou de céder librement les autres locaux du centre pour toutes autres activités, même similaires, de son choix ». « Dans ces conditions, M. X... et la société ETAMINE ne peuvent reprocher à la SCI l'implantation de commerces concurrents dans le centre commercial en l'espèce et il convient, en conséquence, de les débouter de leur demande en résiliation du bail aux torts de la SCI » (jugement p. 6 alinéas 4 à 8) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « la Société ETAMINE fait valoir à titre subsidiaire que le contrat de bail n'a pas été exécuté de bonne foi par la SCI LA VALLEE et que celle-ci ne lui a pas délivré un lieu dont la jouissance était paisible ; qu'elle-même a été la seule à s'installer dans l'extension du centre alors qu'était prévue l'implantation de divers commerces et services ; que la SCI LA VALLEE se serait volontairement abstenue de louer à d'autres enseignes et aurait facilité la concurrence directe avec son propre commerce de fleurs par le biais du Centre E. Leclerc ; que selon ETAMINE, l'objectif de la bailleresse était de l'acculer au départ pour récupérer un local entièrement équipé ;
Mais … que la société ETAMINE n'apporte aucune preuve à l'appui de ces dires qui démontrerait une exécution déloyale du contrat de bail par la SCI LA VALLEE ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef ;
… (que) dans ces conditions … la société ETAMINE s'étant abstenue de payer ses loyers et ses charges depuis son entrée dans les lieux, il y a lieu de prononcer la résiliation de ce bail aux torts exclusifs de cette société ;
… qu'en conséquence, la SARL ETAMINE sera condamnée à payer à la SCI LA VALLEE la somme actualisée de 182. 672, 27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2006 au titre des loyers » (arrêt p. 10 alinéa 2 à 5).
ALORS QUE, D'UNE PART, les exposants faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que dans le cadre du bail concernant le magasin de fleurs, ils avaient sollicité que soit ajoutée à l'acte une clause d'exclusivité dans le centre commercial, ce qui était conforme aux discussions entre les parties et à la fermeture par le Centre LECLERC de sa propre boutique de fleurs ; que Monsieur Z... avait en conséquence fait parvenir à Monsieur X... un projet de bail comportant une clause d'exclusivité ; que cependant la clause d'exclusivité n'a pas été incluse dans le bail signé par l'intermédiaire de Monsieur Z..., ce qui démontrait la mauvaise foi des intervenants ; qu'en se bornant à énoncer que Monsieur X... et la Société ETAMINE ne peuvent reprocher à la SCI l'implantation de commerces concurrents dans le centre commercial, sans rechercher si l'absence de clause d'exclusivité dans le bail n'était pas de nature à démontrer la mauvaise foi de la SCI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, tout manquement du propriétaire unique d'un centre commercial justifie sa mise en cause lorsque le fait qui lui est imputé est de nature à compromettre un usage des lieux conforme à leur destination ; que les demandeurs faisaient valoir dans leur conclusions d'appel que la Société ETAMINE avait investi de fortes sommes pour le magasin MONCEAU FLEUR alors que la SCI LA VALLEE l'avait immédiatement concurrencée dans le seul but de reprendre ultérieurement le magasin ainsi agencé aux frais du preneur et que ces manoeuvres frauduleuses n'avaient pas permis au preneur d'user paisiblement des lieux loués ; qu'en se bornant à énoncer que les exposants n'apportaient aucune preuve à l'appui de leurs dires qui démontrerait une exécution déloyale du contrat de bail par la SCI LA VALLEE, la Cour d'appel n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si les manoeuvres du bailleur, qui n'avait pas hésité à mettre en place dans le centre commercial un stand directement concurrent de son commerce, n'avaient pas eu pour effet de priver les preneurs d'une jouissance paisible des lieux loués, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes à l'encontre de Maître Y... et de Monsieur Z....
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « M. X... soutient que Me Y... a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle " en ne vérifiant pas, lors de la signature du bail authentique, que M. Z..., mandataire de M. X..., avait effectivement mandat de conclure un contrat de bail dans les termes reçus " qui ne comportent pas la mention d'une destination des lieux loués à usage de prêt-à-porter féminin.
Me Y... fait valoir qu'il n'a jamais été question, au cours des pourparlers auxquels il a participé qui ont précédé la régularisation des baux, de l'exploitation d'une activité connexe de prêt-à-porter féminin, strictement étrangère à l'enseigne BODY ONE, dont l'obtention constituait une condition déterminante du bail consenti par la SCI.
Il rappelle que ce n'est que le 6 novembre 2002 que M. X... a ajouté une mention manuscrite concernant le prêt-à- « porter féminin au texte du mandat confié à M. Z... alors que cet élément n'était jamais entré jusque là dans le champ contractuel.
Me Y... ajoute que M. X... a attendu le 1er juillet 2003 pour manifester son désaccord sur les termes du bail, ce qui démontre que l'argument tiré de l'omission de la mention litigieuse ne constitue qu'un prétexte pour se dégager de ses obligations contractuelles.
S'il est exact que la mention relative à l'exercice d'une activité de prêt-à-porter féminin n'a pas été portée au bail et que le notaire en eu pleinement conscience puisque le pouvoir est annexé à l'acte authentique, M. X... ne démontre pas que cette omission lui a causé de préjudice en l'espèce dès lors qu'il ne verse aux débats ni sa licence de franchisé BODY ONE l'autorisant à exercer une activité annexe de prêt-à-porter ni une lettre de refus de la part de la SCI à l'adjonction de cette activité à celle de lingerie féminine.
Dans ces conditions, faute d'établir la preuve de son préjudice, M. X... sera débouté de sa demande dirigée à rencontre de Me Y....
En ce qui le concerne, Me Y... le sera de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive » (jugement p. 7 alinéas 9 à 11 et p. 8 alinéas 1 à 4).
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail BODY ONE pose à juger le point de savoir si cet acte a été rédigé conformément à l'intention des parties ;
… Monsieur X... a donné pouvoir à Monsieur Z... de : « Préciser que ledit bail est consenti au mandant pour exercer l'activité suivante : lingerie féminine et accessoires s'y rapportant sous l'enseigne Body One », " et prêt à porter féminin et accessoires », cette dernière mention entre guillemets étant ajoutée de la main de Monsieur X... ;
… que Maître Y..., notaire, a rédigé le bail dans les termes du projet qu'il avait adressé le 26 octobre précédent à Monsieur X..., lequel projet de bail stipulait à la clause « destination des lieux loués » que l'activité qui y serait exercée était celle de « lingerie féminine et accessoires s'y rapportant » ; qu'il était en outre précisé que « l'enseigne Body One, compte tenu de l'appartenance du magasin à un centre commercial est une condition du présent bail, sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté » ;
« Mais considérant que l'insertion de la mention manuscrite n'était pas compatible avec le bail tel qu'il avait été adressé à Monsieur X... quelques jours auparavant par Maître Y..., bail qui reprenait les termes de l'accord des parties ; qu'en effet, l'obligation d'exercer le commerce sous contrat de franchise BODY ONE empêchait par son caractère exclusif l'exercice d'un autre commerce dans les lieux loués sans l'accord du futur franchiseur et du bailleur ; que Maître Y..., sachant que l'engagement de Monsieur X... de conclure ce bail avait dépassé le plan des simples pourparlers auxquels il avait d'ailleurs participé, a logiquement décidé de soumettre à la signature des représentants des parties le texte du bail prévu, en faisant abstraction de la mention manuscrite apposée par Monsieur X... sur le mandat donné à Monsieur Z... et en considérant à juste titre que celle-ci ne pouvait que constituer un coup de poker pour essayer d'introduire une ambiguïté dans le bail ; que la position de Maître Y... et des mandataires des parties respectait l'intention réelle des parties ; que Maître Y..., s'il avait adopté une autre attitude, pouvait se voir reprocher d'avoir concouru à un acte de rupture abusive des négociations qui duraient depuis plusieurs mois et qui prenaient fin par la passation des baux ;
… que d'une part, le bail BODY ONE est régulier dans sa formation et que d'autre part, Maître Y... et Monsieur Z... n'ont commis aucune faute dans l'accomplissement de leurs missions respectives et que les appelants seront donc déboutés de leur demande tant à leur encontre qu'à l'encontre de la Société ARTERE » (arrêt p. 10 dernier alinéa et p. 11).
ALORS QUE, D'UNE PART, les manoeuvres dolosives commises par le mandataire engagent sa responsabilité ; que Monsieur X... et la Société ETAMINE faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'en sa double qualité de mandataire de la SCI LA VALLEE et de Monsieur X..., Monsieur Z... avait commis des manoeuvres dolosives au bénéfice de la SCI LA VALLEE, manoeuvres consistant à signer un bail ne correspondant pas au mandat donné par l'exposant ; qu'en se bornant à énoncer que Monsieur Z... n'avait commis aucune faute dans l'accomplissement de sa mission, sans aucunement se prononcer sur les manoeuvres dolosives commises par ce dernier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, engage sa responsabilité le notaire qui authentifie un acte dont il connaît l'irrégularité ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Maître Y... savait que la mention manuscrite ajoutée par Monsieur X... n'était pas compatible avec le bail ; qu'elle a cependant énoncé que Maître Y... avait « logiquement décidé de soumettre à la « signature des représentants des parties le texte du bail prévu, en « faisant abstraction de la mention manuscrite apposée par Monsieur « X... sur le mandat donné à Monsieur Z... » ; qu'en décidant cependant que Maître Y... n'avait commis aucune faute, aux motifs hypothétiques que « s'il avait adopté une autre « attitude, (il) pouvait se voir reprocher d'avoir concouru à un acte « de rupture abusive des négociations qui duraient depuis plusieurs « mois et qui prenaient fin par la passation des baux », quand il résulte des propres constatations de l'arrêt que logiquement décidé de soumettre à la signature des représentants des parties le texte du bail prévu, en faisant abstraction de la mention manuscrite apposée par Monsieur X..., Maître Y... avait commis une faute, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
