LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Q 13-24. 284 et J13-27. 430, qui attaquent le même arrêt ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 10 juin 1999, la société civile immobilière Timur (la société Timur), propriétaire d'un ensemble de terrains situés sur la commune de Sainte-Marie sur lequel est édifié un centre commercial sous l'enseigne Cora, a vendu un terrain à la société Immobilière Duparc (la société Duparc) en vue d'y exploiter un restaurant Mc Donald's ; que l'acte de vente stipulait, dans une clause manuscrite, que l'acquéreur s'interdisait de céder ou de louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora et d'exercer une activité similaire à celle alors exploitée de distribution et de commercialisation de produits alimentaires et que, en contrepartie, le vendeur s'engageait à ne pas exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser une concurrence à un niveau quelconque pouvant porter atteinte à Mc Donald's ; que le 8 octobre 1999, la société Duparc a consenti un bail commercial à la société Restauration rapide Duparc pour l'exploitation de ce restaurant Mc Donald's ; que la société Fast Food Océan indien (la société S2FOI), envisageant l'ouverture d'un restaurant à l'enseigne Quick sur deux parcelles appartenant encore à la société Timur dans le même périmètre, a obtenu, le 22 février 2012, un permis de construire qu'elle a transféré à la société civile immobilière Benirimmo (la société Benirimmo) ; que, par acte du 16 juillet 2012, la société Timur, représentée par la société Mercialys devenue entre-temps sa gérante, a cédé lesdites parcelles à la société Benirimmo ; qu'après avoir vainement mis en demeure la société Timur de respecter son engagement de non-concurrence contenu dans l'acte du 10 juin 1999, la société Duparc et la société Restauration rapide Duparc ont assigné à cette même fin la société Timur, la société Mercialys, la société S2FOI et la société Benirimmo ;
Sur le premier et le second moyens du pourvoi n° J 13-27. 430, réunis :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi n° Q 13-24. 284, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes des société Duparc et Restauration rapide Duparc tendant à ce que la responsabilité civile délictuelle de la société S2FOI soit retenue en raison de la violation de la clause de non-concurrence incluse dans l'acte du 10 juin 1999, l'arrêt, après avoir relevé que la clause de non-concurrence en cause consistait dans l'interdiction faite à la société Timur de vendre ses terrains à un tiers dont elle avait connaissance qu'il exercerait une activité directement concurrente de l'enseigne Mc Donald's, retient que la société S2FOI n'était pas partie à l'acte de vente des terrains de la société Timur à la société Benirimmo ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société Benirimmo avait connaissance de la clause de non-concurrence réciproque qui liait la société Timur et la société Duparc, et que le gérant des sociétés Benirimmo et S2FOI avait été également le gérant de la société Duparc, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi n° Q 13-24. 284 :
REJETTE le pourvoi n° J 13-27. 430 ;
Et sur le pourvoi n° Q 13-24. 284 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes des sociétés Duparc et Restauration rapide Duparc formées contre la société S2FOI et la société Mercialys au titre de sa responsabilité civile délictuelle pour violation de la clause de non-concurrence incluse dans l'acte du 10 juin 1999, en ce qu'il statue sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, l'arrêt rendu le 19 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée ;
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés Timur et Mercialys dont la présence devant la cour d'appel de renvoi est nécessaire ;
Condamne la société civile immobilière Timur, la société Mercialys, la société Fast Food Océan indien et la société civile immobilière Benirimmo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° Q 13-24. 284 par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour les sociétés Immobilière Duparc et Restauration rapide Duparc
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les sociétés SARL Immobilière Duparc et SNC Restauration rapide Duparc de leur demande tendant à ce que la responsabilité civile délictuelle de la société SAS Fast Food Océan Indien (S2FOI) soit engagée à l'occasion de la violation de la clause de non-concurrence incluse dans l'acte du 10 juin 1999 ;
Aux motifs que, « Sur la responsabilité des tiers,
En droit le tiers qui se rend complice de la violation d'une obligation de non concurrence commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour concurrence déloyale qui ouvre alors droit à une action en indemnisation à son encontre.
Il est constant qu'en l'espèce l'acte de cession entre la société Timur et la société Benirimmo du 16 juillet 2001 ne fait pas mention de l'existence de la clause contenue dans l'acte de cession du 10 juin 1999 entre la société Timur et la société Immobilière Duparc.
Pour autant la société Benirimmo ne conteste pas, et ne peut d'ailleurs contester, avoir eu connaissance de cette clause dans la mesure où l'acte de cession du 10 juin 1989 entre la société Timur et la société Immobilière Duparc a été signé, au nom de la société Immobilière Duparc, par M. Philippe X..., qui était alors son gérant et qui a dû démissionner par la suite, et que l'acte de cession du 16 juillet 2001 entre elle et la société Timur a été signé, en son nom, par le même M. Philippe X... qui était et est son gérant.
La société Benirimmo, qui a le même gérant que la société S2F01, en ce qu'elle exploite le restaurant Quick dans la zone du centre commercial Duparc de Sainte Marie depuis le 17 novembre 2010 s'est donc rendue complice de la violation d'une obligation de non concurrence dont elle connaissait l'existence, et nécessairement la portée et elle a donc commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour concurrence déloyale à l'encontre de la société Restauration Rapide Duparc en ce qu'elle exploite le restaurant Mc Donald's dans la zone du centre commercial de Sainte Marie.
La connaissance et la conscience de la portée de la clause par les deux parties à l'acte de cession du 16 juillet 2001 est d'ailleurs confirmé par des attestations de témoins produites aux débats.
Ainsi M. Y..., qui a accompagné en 2008 M. Z... représentant de sociétés propriétaires de terrains sur lesquels sont exploités des Mc Donald's dans une rencontre qui a eu lieu avec M. A... alors dirigeant de la SCI Timur, atteste qu'il a été évoqué le souhait de M. X... d'implanter un Quick sur un terrain de la SCI et que M. A... a indiqué qu'il s'était opposé à cette opération... surtout parce qu'il avait rappelé à sa direction... qu'il existait une clause de non concurrence réciproque entre Timur et l'Immobilière Duparc Sainte Marie, clause qui avait été signée lors de l'acquisition du terrain.
M. A... confirme les dires de M. Y... et précise qu'il a été " présent lors des négociations avec M. B... du Groupe Vindemia associé de la SCI Timur et en charge de la gestion des centres commerciaux de leur groupe où a été demandée une clause de non concurrence pour le centre commercial ; que M. B... a accepté cette clause constatant qu'il voulait absolument avoir Mc Donald's sur son parking pour attirer la clientèle dans ce nouveau centre à l'époque loin de la ville de Saint-Denis ; qu'on a demandé cette clause pour nous garantir qu'il n'y aurait pas d'autre restaurant de restauration rapide à proximité de la zone du centre commercial... "
En revanche il n'est démontré aucune faute en lien avec le préjudice allégué par les sociétés appelantes tant à l'encontre de la société S2FOI qui n'est pas partie à l'acte de cession du 16 juillet 2001 et qui n'exploite pas une activité concurrentielle de Mc Do qu'à l'encontre de la société Mercialys dont il n'est pas établi qu'elle ait manqué à une quelconque obligation qui lui incomberaient « personnellement » » ;
Alors que, d'une part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, il est constant en fait que la société S2FOI exploite une activité de restauration rapide sous l'appellation Quick, laquelle, par la concurrence déloyale qu'elle exerce au détriment des activités des sociétés SARL Immobilière Duparc et SNC Restauration Rapide Duparc, qui exerce sous l'enseigne Mc Donald's, a commis une faute de nature délictuelle dont elle doit répondre ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société S2FOI, qu'elle « n'exploite pas une activité concurrentielle de Mc Do », la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, en retenant, d'un côté, que la société Benirimmo avait commis une faute de nature délictuelle pour concurrence déloyale, en raison de sa parfaite connaissance de la clause de non-concurrence réciproque à laquelle se trouvait liée la SCI Timur à l'égard des sociétés SARL Immobilière Duparc et SNC Restauration Rapide Duparc, et à la violation de laquelle elle a participé comme complice en permettant l'installation d'un magasin de restauration rapide à l'enseigne de Quick, et, d'un autre côté, que la responsabilité de la société S2FOI ne pouvait être retenue pour n'avoir pas été partie à l'acte de cession du 16 juillet 2001 et ne pas exploiter une activité concurrentielle de Mc Donald's, la Cour d'appel, qui avait pourtant retenu que les sociétés S2FOI et Benirimmo avaient à l'époque des faits litigieux le même gérant (arrêt, p. 13, 3 §), aurait donc dû en déduire que l'une et l'autre avaient parfaitement conscience de participer à la violation d'une clause de non-concurrence ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum des sociétés SCI Timur et Benirimmo à verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 60. 000 euros à la SNC Restauration rapide Duparc et la somme de 23. 800 euros à la SARL Immobilière Duparc ;
Aux motifs que, « En préalable il doit être admis que, dans la mesure où la concurrence interdite est exercée par un tiers, même complice, au contrat contenant la clause, il ne saurait être ordonné par la cour la cessation de l'activité concurrentielle alors seulement déloyale qui, en toute hypothèse, au regard des circonstances de la cause, ne saurait ouvrir droit qu'à indemnisation.
Le préjudice qui découle de la violation de cette clause par la SCI Timur et de la concurrence déloyale par la société Benirimmo ne peut ensuite être caractérisé, pour la société Restauration Rapide Duparc qui exploite le restaurant Mc Donald's existant depuis dix ans, que par une perte de chance de chiffre d'affaires entraînant pour elle une perte de chance de faire des bénéfices et, pour la société immobilière Duparc, qui perçoit des loyers qui sont fonction du chiffre d'affaires, que par une perte de chance de percevoir des loyers plus élevés.
En effet alors qu'il n'est justifié par les appelantes d'aucun projet d'ouverture d'un second restaurant sur le site du centre commercial Duparc, la perte de chance qu'elle allègue à ce titre est trop aléatoire pour être prise en considération et ouvrir droit à indemnisation.
Pour autant, cette perte de chance est limitée par le fait que les clientèles des restaurants Mc Donald's et Quick ne font que croître sur l'île de la Réunion depuis leur apparition dans les années 2000 et que le réservoir potentiel de ces clientèles autour des centres commerciaux, de métropole comme de la Réunion, est important au point de permettre à ces deux enseignes d'être installées souvent assez proches géographiquement l'une de l'autre.
Par ailleurs, si ce préjudice a pu être avéré pendant les quelques mois qui ont suivis l'installation de l'enseigne Quick à Sainte Marie le 17 novembre 2010, il n'est pas établi qu'à supposer qu'il ait perduré, ce soit en lien avec la concurrence déloyale avérée liée à la seule installation du restaurant Quick dans le périmètre du centre commercial Duparc, les clientèles respectives de ces restaurants s'étant alors nécessairement stabilisées et les pertes de chance de chiffres d'affaires pouvant alors être liées à d'autres causes.
Qu'il convient de rappeler que l'enseigne Mc Donald's est mondialement connue, ce qui n'est pas encore le cas de l'enseigne Quick.
C'est ainsi d'ailleurs qu'il ressort du seul document produit par les sociétés appelantes pour justifier de leur préjudice-à savoir un tableau comparatif des chiffres d'affaires journaliers des mois de novembre 2009 à mai 2010 et novembre 2010 à mai 2011de la société Restauration Rapide Duparc exploitant l'enseigne Mc Donald's daté du 28 février 2012 établi par son expert-comptable que si, immédiatement après l'ouverture du Quick, le chiffre d'affaires a notablement diminué, il s'est stabilisé par la suite.
Les sociétés appelantes ne produisent aucun autre document comptable probant, soit sur une période suffisamment longue pour être significatif, permettant de comparer leurs chiffres d'affaires et leurs bénéfices antérieurs à l'installation du restaurant Quick et d'apprécier notamment la marge de progression annuelle qui était la leur les années antérieures.
Le tableau produit, qui a été établi ensuite d'un contrôle de cohérence par sondage avec les feuilles de caisse pour les journées sondées et les encaissements figurant au crédit des relevés bancaires de la société, permet seulement de constater, par comparaison avec la même période l'année précédente que le chiffre d'affaires de la société restauration rapide Duparc qui s'est élevé à 312. 543, 76 ¿ entre le 17 novembre 2009 et le 5 décembre 2009 n'a été que de 279. 699, 78 ¿ entre le 17 novembre 2010 et le 5 décembre 2010.
Que plus globalement le chiffre d'affaires qui s'est élevé à 2. 841. 068, 83 ¿ entre le 25 novembre 2009 et le 22 mai 2010 a été de 2. 671. 276, 34 ¿ entre le 25 novembre 2010 et le 22 mai 2011 soit une baisse de l'ordre de 170. 000 ¿.
Ce document ne permet donc de constater la matérialité d'une baisse du chiffre d'affaire de la société Restauration Rapide Duparc que sur la période de six mois faisant suite à l'installation du restaurant Quick.
Les sociétés appelantes ne produisent ainsi aucun justificatif de leur situation comptable et donc de l'existence du préjudice qu'elles prétendent avoir subi postérieurement à mai 2011 et ce alors qu'elles en avaient toute latitude dans le cadre de l'instance d'appel et qu'elles sollicitent une indemnisation de plus de 3. 500. 000 ¿ leur demande d'expertise étant alors à l'évidence injustifiée.
Il s'ensuit qu'en considération de ces seuls éléments chiffrés et de ce que la cour a ci-dessus évoqué quant à la nécessaire limitation dans le temps du préjudice qu'a pu causer l'installation d'un restaurant Quick aux sociétés intéressées à l'exploitation du restaurant Mc Donald's ouvert dix ans plus tôt, la perte de chance de chiffre d'affaires de la société Restauration Rapide Duparc en lien avec les fautes commises doit être évaluée à la somme de 170. 000 ¿ et sa perte de chance de faire des bénéfices et donc son préjudice réel, au regard des charges de fournitures et de personnel habituelles de ce type d'activité et du loyer versé à la bailleresse, à la somme de 60. 000 ¿.
Que celui de la société Immobilière Duparc, qui perçoit un loyer équivalent à 14 % du chiffre d'affaires de la société Restauration du Parc doit être fixé à la somme de 23. 800 ¿.
Les sociétés appelantes n'ont formalisé une demande d'indemnisation de leur préjudice moral et d'atteinte à leur image que dans l'hypothèse d'une cessation d'activité du restaurant Quick ordonnée par la cour, qui n'a pas été retenue, et elles sont, en tout état de cause, mal fondées en ces demandes, ces préjudices étant inexistants.
La société Timur et la société Benirimmo seront donc condamnées in solidum à verser à la société Restauration Rapide Duparc la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts et à la société Immobilière Duparc la somme de 23. 800 ¿ au même titre » ;
Alors que, en premier lieu, les juges ne peuvent méconnaître le sens clairs et précis des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les sociétés Immobilière Duparc et Restauration Rapide Duparc sollicitaient dans leurs écritures que la SCI Timur soit condamnée à faire respecter la clause de non-concurrence à laquelle elle était tenue, et ce sous astreinte (conclusions, p. 49 et s.) ; qu'en retenant, pour rejeter leur demande, que la cessation de l'activité concurrentielle exercée par un tiers au contrat ne peut être ordonnée, la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions des sociétés Immobilière Duparc et Restauration Rapide Duparc, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors que, en deuxième lieu, en cas d'inexécution d'une obligation de ne pas faire, le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'en l'espèce, en jugeant que ne peut être ordonnée la cessation de l'activité concurrentielle déloyale exercée par le tiers pourtant complice de la violation de l'obligation de non-concurrence, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1143 du code civil, par refus d'application ;
Alors que, en troisième lieu, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en l'espèce, pour évaluer la perte de chance, la Cour d'appel a retenu que « cette perte de chance est limitée par le fait que les clientèles des restaurants Mc Donald's et Quick ne font que croître sur l'île de la Réunion depuis leur apparition dans les années 2000 et que le réservoir potentiel de ces clientèles autour des centres commerciaux, de métropole comme de la Réunion, est important au point de permettre à ces deux enseignes d'être installées souvent assez proches géographiquement l'une de l'autre » (arrêt, p. 14) ; qu'en prenant en compte de tels éléments factuels, lesquels n'avaient pourtant jamais été invoqués par les parties dans leurs écritures, la Cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
Alors que, en quatrième lieu, le préjudice subi en cas de concurrence déloyale dure aussi longtemps que durent les agissements déloyaux ; qu'en l'espèce, en considérant que le préjudice subi par les sociétés SARL Immobilière Duparc et SNC Restauration Rapide Duparc, en raison de la baisse du chiffre d'affaires journalier du fait de la concurrence déloyale dont elles sont victimes, n'était caractérisé que pour la période de six mois suivant l'installation du restaurant Quick, quand la concurrence déloyale du restaurant Quick engendre pourtant un préjudice constant pour les sociétés SARL Immobilière Duparc et SNC Restauration Rapide Duparc, aussi longtemps que durent les agissements déloyaux dont elles sont victimes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. Moyens produits au pourvoi n° J 13-27. 430 par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les sociétés Fast Food Océan indien et Benirimmo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'en cédant le 10 juillet 2010 les parcelles situées à Sainte-Marie, cadastrées section AY n° 731 et 732 à la société Benirimmo en connaissance de l'installation par elle, sur les parcelles cédées, d'un restaurant à l'enseigne Quick, la SCI Timur avait violé la clause de non-concurrence réciproque contenue dans l'acte du 13 juin 1999 et qu'en exploitant, sur les parcelles ainsi acquises, en connaissance de l'existence de la clause de non-concurrence contenue dans l'acte du 10 juin 1999, un restaurant à l'enseigne Quick, la société Benirimmo s'était rendue coupable d'une concurrence déloyale envers la société Restauration Rapide Duparc exploitant le restaurant Mc Donald's situé dans la zone d'activité du centre commercial Duparc à Saint-Marie et d'avoir, en conséquence condamné in solidum les sociétés Timur et Benirimmo à verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 60. 000 euros à la société Restauration Rapide Duparc et celle de 23. 800 euros à la société Immobilière Duparc ;
AUX MOTIFS QUE pour débouter les sociétés Immobilière Duparc et Restauration Rapide Duparc de leurs demandes, le premier juge a considéré qu'il ressortait de la clause contenue dans l'acte de vente entre la SCI Timur et la société Immobilière Duparc, qui était valable et parfaitement claire, qu'elle n'imposait pas la même obligation à l'acquéreur et au vendeur et qu'elle limitait l'interdiction de la SCI Timur au seul exercice par elle d'un commerce concurrent ce qui ne visait pas la seule vente par elle de ses autres terrains ; qu'il ne pouvait lui être reprochée d'avoir effectué un acte qui ne lui avait rapporté que la valeur du terrain, sauf à permettre à la clause litigieuse d'avoir un effet à l'égard des sociétés S2FOI et de la SCI Benirimmo en dépit de l'inopposabilité des contrats aux tiers ; que pour contester ce jugement les sociétés appelantes font essentiellement valoir que la clause litigieuse, dont elles ne contestent pas la validité et dont elles soutiennent qu'elle est toujours en vigueur faute d'avoir été dénoncée, fait bel et bien interdiction à la SCI Timur d'implanter ou de laisser s'implanter directement ou indirectement une enseigne concurrente de l'enseigne Mc Donald's dans le périmètre du Centre Commercial qui constitue sa zone d'achalandage aussi longtemps que la société Immobilière Duparc exploite directement ou indirectement le restaurant Mc Donald's et qu'elles bénéficient d'une véritable zone d'exclusivité à leur profit constituée par le Centre Commercial ; que la clause telle que résultant du contrat de vente par la SCI Timur à la société Immobilière Duparc d'une partie de la parcelle de terrain dont elle était propriétaire dans la zone d'activité du Centre commercial Duparc de Sainte Marie, clause manuscrite ajoutée au document dactylographié est ainsi rédigée : « condition particulière : il est convenu entre les comparants que l'acquéreur s'interdit de donner ou louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora du groupe Bourbon et qui n'exerce pas d'activités similaires à celle exploitée en particulier par le biais de la distribution et de la commercialisation de produits alimentaires. En contrepartie le vendeur s'engage à ne pas exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser la concurrence à un niveau quelconque qui pourra porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's » ; qu'elle interdit donc à la société Immobilière Duparc de céder ou louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora du groupe Bourbon exerçant une activité de distribution et de commercialisation de produits alimentaires et à la SCI Timur d'exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser une concurrence à un niveau quelconque qui pourrait porter atteinte à Mc Donald's ; que sur la validité de la clause, il convient tout d'abord de constater que seules les sociétés Fast Food Océan Indien ou S2FOI et Benirimmo contestent la validité de la clause de non concurrence litigieuse et seulement subsidiairement pour le cas où la cour estimerait qu'elle fait interdiction à la SCI Timur de lui vendre le terrain ; que pour autant la question de la validité de cette clause est, à l'évidence, un préalable nécessaire à l'examen de sa portée et de son étendue de sorte qu'il y a lieu, avant tout autre examen, de statuer sur ce point ; que si la société Immobilière Duparc et la SCI Timur, parties à l'acte comportant cette clause, qui leur donne et leur impose des obligations respectives, d'ailleurs au profit de tiers, n'en n'ont jamais contesté la validité, les sociétés Fast Food Océan Indien- S2FOI- et Benirimmo, dont il est prétendu qu'elles se sont rendues complices de sa violation, ont indiscutablement intérêt à en contester la validité de sorte qu'elles y sont recevables ; qu'elles font alors valoir que la clause est nulle parce qu'elle n'est limitée ni dans le temps ni dans l'espace, qu'elle n'est pas suffisamment précise dans son objet dès lors qu'elle ne détermine pas clairement l'étendue de l'activité prohibée ; qu'elle est disproportionnée au regard de l'objet du contrat à savoir la vente d'un terrain et que la société Immobilière Duparc, seule partie à ce contrat, n'a aucun intérêt légitime à protéger puisque ça n'est pas elle qui exploite le restaurant Mc Donald's ; que cet intérêt est au demeurant inexistant alors que les enseignes Mc Donald's et Quick sont de notoriété équivalente, qu'elles ont chacune leur clientèle et qu'en l'espèce l'enseigne Mc Donald's était installée depuis plus de dix ans lors de l'installation du restaurant Quick ; qu'il est constant en droit que les dispositions limitant la concurrence doivent répondre à un intérêt légitime qui est de sauvegarder la clientèle de ceux au profit desquelles elles sont stipulées et qu'il faut, pour que clause soit valable, que la liberté du commerce soit seulement restreinte, qu'elle ne soit pas interdite de façon illimitée et perpétuelle ; qu'or la clause litigieuse est contenue dans un contrat de vente immobilière et impose à l'acquéreur comme au vendeur des obligations au bénéfice de tiers commerçants ; qu'elle a été souscrite par la venderesse la SCI Timur, au profit de l'exploitant de l'enseigne Cora alors Groupe Bourbon, et par l'acheteuse la société Immobilière Duparc, au profit de l'exploitant de l'enseigne Mc Donald's qui est la société Restauration Rapide Duparc, ce qui établit d'ailleurs alors incontestablement les liens d'intérêt économiques indiscutables et non sérieusement discutés qui unissaient et unissent encore chacune des parties à la cession immobilière aux bénéficiaires respectifs de leurs engagements réciproques ; que les parties à l'acte de vente avaient ainsi chacune, par cette clause de non concurrence réciproque, un intérêt légitime à faire protéger qui est caractérisé par l'activité commerciale de ses bénéficiaires dont l'étendue y est clairement précisée à savoir la distribution et la commercialisation de produits alimentaires pour l'une, la restauration rapide sous l'enseigne Mc Donald's pour l'autre ; qu'en second lieu, si la clause n'est pas, dans ses ternies mêmes, expressément limitée dans le temps et dans l'espace, elle n'est pour autant ni illimitée ni perpétuelle dans la mesure où elle est, en réalité, nécessairement limitée par son objet ; qu'or, son objet est d'une part d'interdire à la société Timur d'exercer une activité susceptible de favoriser une concurrence qui pourrait porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's et donc à sa clientèle et d'autre part d'interdire à la société Immobilière Duparc d'affecter le terrain acheté à l'exploitation d'une activité concurrente de l'enseigne de grande surface alimentaire Cora et donc, là encore, de porter atteinte à sa clientèle ; qu'elle est contenue dans un acte de cession de parcelles de terrain et son objet est clairement de protéger la clientèle de ces deux enseignes commerciales dans la seule zone géographique de ces parcelles où elles les exploitent et dont la SCI Timur ne discute pas être propriétaire ; qu'elle est donc incontestablement limitée d'une part à l'espace du Centre Commercial Duparc de Sainte Marie dont dépendent les terrains vendus et qui est la zone d'exploitation et de clientèle des deux parties qui en sont bénéficiaires et d'autre part au temps de ces exploitations réciproques ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef et les sociétés Benirimmo et S2FOI déboutées de leur demande tendant à voir annuler la clause litigieuse ; que sur la portée de la clause, l'acquéreur s'interdit de donner ou louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora du groupe Bourbon et qui n'exerce pas d'activités similaires à celle exploitée en particulier par le biais de la distribution et de la commercialisation de produits alimentaires ; qu'en contrepartie le vendeur s'engage à ne pas exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser la concurrence à un niveau quelconque qui pourra porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's ; que la discussion porte alors sur le fait que, si elle a bel et bien vendu à la société Benirimmo le terrain situé à proximité de celui qu'elle avait vendu à la société Immobilière Duparc et sur lequel est exploité le restaurant Mc Donald's en parfaite connaissance de cause de l'installation prévue d'un restaurant à l'enseigne Quick, la SCI Timur ¿ qui a été suivie dans son argumentation par le premier juge ¿ soutient que l'interdiction ne valait que si elle-même, directement ou indirectement, exploitait ce Quick, ce qu'elle ne fait pas, et qu'elle n'a pas violé la clause, qui ne lui interdisait pas de vendre dans ces conditions ; qu'or au-delà de l'analyse sémantique à laquelle se livrent la SCI Timur et les sociétés S2FOI et Benirimmo, l'objet de cette clause, dont il convient de noter qu'elle a été rajoutée à l'acte de façon manuscrite par le notaire, apparemment à la demande de la société Timur, était effectivement de faire obstacle à une concurrence réciproque par les tiers qui en étaient bénéficiaires ; que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi et il est évident qu'a la demande faite par la société venderesse à la société Immobilière Duparc de ne pas installer un concurrent de l'enseigne de grande surface Cora sur le terrain qu'elle lui vendait, la société Immobilière Duparc a, « en contrepartie » comme le précise expressément la clause, demandé à la société Timur de ne pas, d'une façon ou d'une autre, installer sur les terrains dont elle était propriétaire alentour un concurrent de l'enseigne Mc Donald's ; que sauf à imaginer que la SCI Timur ait voulu tromper la société Immobilière Duparc sur le caractère réciproque de leurs engagements et sur la contrepartie qu'elle offrait à l'engagement de l'acheteuse, l'intention des parties étaient donc bel et bien de s'engager mutuellement à ne pas faire ou laisser faire d'acte de concurrence quelconque l'une envers l'autre, à ne pas porter atteinte d'une façon ou d'une autre à la clientèle de l'autre ; que si la seule activité de la SCI Timur est de vendre ou de louer les terrains qu'elle a précédemment acquis, la clause ne lui interdit nullement de vendre ou de louer ses terrains se situant dans la zone d'activité du centre commercial Duparc de Sainte Marie à qui elle le souhaite ; qu'elle lui interdit seulement de les vendre à un tiers dont elle a connaissance qu'il y exercera une activité directement concurrente de l'enseigne Mc Donald's, une telle vente caractérisant bien, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, l'exercice direct ou indirect par elle d'une activité susceptible de favoriser la concurrence à un niveau quelconque qui pourrait porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's ; qu'il convient d'ajouter que la SCI Timur, qui est une filiale de la société Mercialys, n'est qu'une des sociétés du Groupe Casino aujourd'hui propriétaire des terrains et exploitant le centre commercial Duparc de Sainte Marie avec ses diverses activités ; qu'ainsi, en cédant à la société Benirimmo le 16 juillet 2001 les terrain cadastrés commune de Sainte Marie section AY n° 731 et partie AY n° 730, qui se situent dans le périmètre de clientèle commune du centre commercial Duparc et du restaurant Mc Donald's, en connaissance non contestée de l'installation sur ce terrain du restaurant Quick, la société Timur a violé l'engagement de non concurrence pris par elle dans l'acte du 10 juin 1999, acte qui prévoyait d'ailleurs, au profit du fonds vendu, une servitude de passage sur l'ensemble des voies desservant la surface commerciale Hypermarché ci-dessus évoquée ; que sur la responsabilité des tiers, en droit, le tiers qui se rend complice de la violation d'une obligation de non concurrence commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour concurrence déloyale qui ouvre alors droit à une action en indemnisation à son encontre ;
qu'il est constant qu'en l'espèce l'acte de cession entre la société Timur et la société Benirimmo du 16 juillet 2001 ne fait pas mention de l'existence de la clause contenue dans l'acte de cession du 10 juin 1999 entre la société Timur et la société Immobilière Duparc ; que pour autant la société Benirimmo ne conteste pas, et ne peut d'ailleurs contester, avoir eu connaissance de cette clause dans la mesure où l'acte de cession du 10 juin 1989 entre la société Timur et la société Immobilière Duparc a été signé, au nom de la société Immobilière Duparc, par M. Philippe X..., qui était alors son gérant et qui a dû démissionner par la suite, et que l'acte de cession du 16 juillet 2001 entre elle et la société Timur a été signé, en son nom, par le même M. Philippe X... qui était et est son gérant ; que la société Benirimmo, qui a le même gérant que la société S2FOI, en ce qu'elle exploite le restaurant Quick dans la zone du centre commercial Duparc de Sainte Marie depuis le 17 novembre 2010 s'est donc rendue complice de la violation d'une obligation de non concurrence dont elle connaissait l'existence, et nécessairement la portée et elle a donc commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour concurrence déloyale à l'encontre de la société Restauration Rapide Duparc en ce qu'elle exploite le restaurant Mc Donald's dans la zone du centre commercial de Sainte Marie ; que la connaissance et la conscience de la portée de la clause par les deux parties à l'acte de cession du 16 juillet 2001 est d'ailleurs confirmé par des attestations de témoins produites aux débats ; qu'ainsi M Y..., qui a accompagné en 2008 M. Z... représentant de sociétés propriétaires de terrains sur lesquels sont exploités des Mc Donald's dans une rencontre qui a eu lieu avec M. A... alors dirigeant de la SCI Timur, atteste qu'il a été évoqué le souhait de M. X... d'implanter un Quick sur un terrain de la SCI et que M. A... a indiqué qu'il s'était opposé à cette opération surtout parce qu'il avait rappelé à sa direction, qu'il existait une clause de non concurrence réciproque entre Timur et l'Immobilière Duparc Sainte Marie, clause qui avait été signée lors de l'acquisition du terrain ; que M. A... confirme les dires de M. Y... et précise qu'il a été " présent lors des négociations avec M. B... du Groupe Vindemia associé de la SCI Timur et en charge de la gestion des centres commerciaux de leur groupe où a été demandée une clause de non concurrence pour le centre commercial ; que M. B... a accepté cette clause constatant qu'il voulait absolument avoir Mc Donald's sur son parking pour attirer la clientèle dans ce nouveau centre à l'époque loin de le ville de saint Denis ; qu'on a demandé cette clause pour nous garantir qu'il n'y aurait pas d'autre restaurant de restauration rapide à proximité de la zone du centre commercial... " ; qu'en revanche il n'est démontré aucune faute en lien avec le préjudice allégué par les sociétés appelantes tant à l'encontre de la société S2F01 qui n'est pas partie à l'acte de cession du 16 juillet 2001 et qui n'exploite pas une activité concurrentielle de Mc Do qu'a l'encontre de la société Mercialys dont il n'est pas établi qu'elle ait manqué à une quelconque obligation qui lui incomberaient « personnellement » ;
1°) ALORS QU'en retenant que la SCI Timur avait interdiction de vendre les terrains qu'elle détient à un tiers dont elle a connaissance qu'il exercera une activité directement concurrente de l'enseigne Mc Donald's, cependant qu'aux termes de la clause « conditions particulières », figurant dans l'acte de vente du 10 juin 1999, la SCI Timur s'est seulement « engagé e à ne pas exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser une concurrence à un niveau quelconque qui pourrait porter atteinte à MC DONALD'S », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU'en retenant que l'obligation de la SCI Timur de ne pas exercer une activité concurrente de l'enseigne Mc Donald's emportait celle de ne pas vendre ses terrains à un tiers dont elle a connaissance qu'il y exercera une activité directement concurrente de l'enseigne Mc Donald's, et que cette vente caractérise bien l'exercice direct ou indirect d'une activité susceptible de favoriser la concurrence, cependant que l'interdiction de vendre les terrains qu'elle possède à des tiers exerçant une activité concurrente constitue une obligation réelle distincte de l'obligation personnelle lui imposant de ne pas exercer une activité concurrente de l'enseigne Mc Donald's, qui devait être expressément mentionnée dans l'acte, la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les clauses de non-concurrence, qui apportent une restriction au principe de la liberté du commerce, sont d'interprétation stricte ; qu'en retenant que l'interdiction faite à la SCI Timur d'exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser une concurrence à un niveau quelconque pouvant porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's emportait pour elle interdiction de vendre les terrains dont elle était propriétaire à des tiers dont elle a connaissance qu'ils y exerceront une activité directement concurrente de l'enseigne Mc Donald's, la cour d'appel a procédé à une interprétation extensive des termes de la clause de non-concurrence, de nature à porter atteinte à la liberté de la SCI Timur d'exercer son activité de gestion de patrimoine et de pouvoir disposer librement de celui-ci ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le principe de la liberté du commerce et a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les sociétés S2FOI et Benirimmo faisaient valoir, à titre subsidiaire, dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 10 décembre 2012 (p. 29 et. s.) que compte tenu du caractère ambigu des termes de la clause « conditions particulières » et de sa nécessaire interprétation, la société Benirimmo avait pu légitimement penser que la SCI Timur pouvait céder ses terrains sans aucune restriction, de sorte qu'elle n'avait pu s'associer sciemment à la violation de l'obligation de non-concurrence ; qu'en affirmant que la société Benirimmo avait eu « nécessairement » connaissance de la portée de la clause litigieuse, sans s'expliquer sur ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en considérant que la connaissance et la conscience de la portée de la clause par les deux parties à l'acte de cession du 16 juillet 2010 étaient confirmées par les attestations de Messieurs Y... et A..., cependant que les propos rapportés par l'arrêt établissent uniquement la connaissance que les dirigeants de la SCI Timur pouvaient avoir de la portée de la clause litigieuse, à l'exclusion de la société Benirimmo, à l'égard de laquelle il est seulement indiqué qu'il a été évoqué le souhait de Monsieur X... d'implanter un Quick sur un terrain de la SCI Timur, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, ne permettant pas d'établir que la société Benirimmo avait eu connaissance de l'interdiction faite à la SCI Timur de céder ses terrains et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la clause de non-concurrence insérée dans l'acte de vente du 10 juin 1999, intitulée « conditions particulières », était valable ;
AUX MOTIFS QUE pour débouter les sociétés Immobilière Duparc et Restauration Rapide Duparc de leurs demandes, le premier juge a considéré qu'il ressortait de la clause contenue dans l'acte de vente entre la SCI Timur et la société Immobilière Duparc, qui était valable et parfaitement claire, qu'elle n'imposait pas la même obligation à l'acquéreur et au vendeur et qu'elle limitait l'interdiction de la SCI Timur au seul exercice par elle d'un commerce concurrent ce qui ne visait pas la seule vente par elle de ses autres terrains ; qu'il ne pouvait lui être reprochée d'avoir effectué un acte qui ne lui avait rapporté que la valeur du terrain, sauf à permettre à la clause litigieuse d'avoir un effet à l'égard des sociétés S2FOI et de la SCI Benirimmo en dépit de l'inopposabilité des contrats aux tiers ; que pour contester ce jugement les sociétés appelantes font essentiellement valoir que la clause litigieuse, dont elles ne contestent pas la validité et dont elles soutiennent qu'elle est toujours en vigueur faute d'avoir été dénoncée, fait bel et bien interdiction à la SCI Timur d'implanter ou de laisser s'implanter directement ou indirectement une enseigne concurrente de l'enseigne Mc Donald's dans le périmètre du Centre Commercial qui constitue sa zone d'achalandage aussi longtemps que la société Immobilière Duparc exploite directement ou indirectement le restaurant Mc Donald's et qu'elles bénéficient d'une véritable zone d'exclusivité à leur profit constituée par le Centre Commercial ; que la clause telle que résultant du contrat de vente par la SCI Timur à la société Immobilière Duparc d'une partie de la parcelle de terrain dont elle était propriétaire dans la zone d'activité du Centre commercial Duparc de Sainte Marie, clause manuscrite ajoutée au document dactylographié est ainsi rédigée : « condition particulière : il est convenu entre les comparants que l'acquéreur s'interdit de donner ou louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora du groupe Bourbon et qui n'exerce pas d'activités similaires à celle exploitée en particulier par le biais de la distribution et de la commercialisation de produits alimentaires. En contrepartie le vendeur s'engage à ne pas exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser la concurrence à un niveau quelconque qui pourra porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's » ; qu'elle interdit donc à la société Immobilière Duparc de céder ou louer son terrain et ses annexes à un concurrent direct de l'enseigne Cora du groupe Bourbon exerçant une activité de distribution et de commercialisation de produits alimentaires et à la SCI Timur d'exercer directement ou indirectement une activité susceptible de favoriser une concurrence à un niveau quelconque qui pourrait porter atteinte à Mc Donald's ; que sur la validité de la clause, il convient tout d'abord de constater que seules les sociétés Fast Food Océan Indien ou S2FOI et Benirimmo contestent la validité de la clause de non concurrence litigieuse et seulement subsidiairement pour le cas où la cour estimerait qu'elle fait interdiction à la SCI Timur de lui vendre le terrain ; que pour autant la question de la validité de cette clause est, à l'évidence, un préalable nécessaire à l'examen de sa portée et de son étendue de sorte qu'il y a lieu, avant tout autre examen, de statuer sur ce point ; que si la société Immobilière Duparc et la SCI Timur, parties à l'acte comportant cette clause, qui leur donne et leur impose des obligations respectives, d'ailleurs au profit de tiers, n'en n'ont jamais contesté la validité, les sociétés Fast Food Océan Indien- S2FOI- et Benirimmo, dont il est prétendu qu'elles se sont rendues complices de sa violation, ont indiscutablement intérêt à en contester la validité de sorte qu'elles y sont recevables ; qu'elles font alors valoir que la clause est nulle parce qu'elle n'est limitée ni dans le temps ni dans l'espace, qu'elle n'est pas suffisamment précise dans son objet dès lors qu'elle ne détermine pas clairement l'étendue de l'activité prohibée ; qu'elle est disproportionnée au regard de l'objet du contrat à savoir la vente d'un terrain et que la société Immobilière Duparc, seule partie à ce contrat, n'a aucun intérêt légitime à protéger puisque ça n'est pas elle qui exploite le restaurant Mc Donald's ; que cet intérêt est au demeurant inexistant alors que les enseignes Mc Donald's et Quick sont de notoriété équivalente, qu'elles ont chacune leur clientèle et qu'en l'espèce l'enseigne Mc Donald's était installée depuis plus de dix ans lors de l'installation du restaurant Quick ; qu'il est constant en droit que les dispositions limitant la concurrence doivent répondre à un intérêt légitime qui est de sauvegarder la clientèle de ceux au profit desquelles elles sont stipulées et qu'il faut, pour que clause soit valable, que la liberté du commerce soit seulement restreinte, qu'elle ne soit pas interdite de façon illimitée et perpétuelle ; qu'or, la clause litigieuse est contenue dans un contrat de vente immobilière et impose à l'acquéreur comme au vendeur des obligations au bénéfice de tiers commerçants ; qu'elle a été souscrite par la venderesse la SCI Timur, au profit de l'exploitant de l'enseigne Cora alors Groupe Bourbon, et par l'acheteuse la société Immobilière Duparc, au profit de l'exploitant de l'enseigne Mc Donald's qui est la société Restauration Rapide Duparc, ce qui établit d'ailleurs alors incontestablement les liens d'intérêt économiques indiscutables et non sérieusement discutés qui unissaient et unissent encore chacune des parties à la cession immobilière aux bénéficiaires respectifs de leurs engagements réciproques ; que les parties à l'acte de vente avaient ainsi chacune, par cette clause de non concurrence réciproque, un intérêt légitime à faire protéger qui est caractérisé par l'activité commerciale de ses bénéficiaires dont l'étendue y est clairement précisée à savoir la distribution et la commercialisation de produits alimentaires pour l'une, la restauration rapide sous l'enseigne Mc Donald's pour l'autre ; qu'en second lieu, si la clause n'est pas, dans ses ternies mêmes, expressément limitée dans le temps et dans l'espace, elle n'est pour autant ni illimitée ni perpétuelle dans la mesure où elle est, en réalité, nécessairement limitée par son objet ; qu'or, son objet est d'une part d'interdire à la société Timur d'exercer une activité susceptible de favoriser une concurrence qui pourrait porter atteinte à l'enseigne Mc Donald's et donc à sa clientèle et d'autre part d'interdire à la société Immobilière Duparc d'affecter le terrain acheté à l'exploitation d'une activité concurrente de l'enseigne de grande surface alimentaire Cora et donc, là encore, de porter atteinte à sa clientèle ; qu'elle est contenue dans un acte de cession de parcelles de terrain et son objet est clairement de protéger la clientèle de ces deux enseignes commerciales dans la seule zone géographique de ces parcelles où elles les exploitent et dont la SCI Timur ne discute pas être propriétaire ; qu'elle est donc incontestablement limitée d'une part à l'espace du Centre Commercial Duparc de Sainte Marie dont dépendent les terrains vendus et qui est la zone d'exploitation et de clientèle des deux parties qui en sont bénéficiaires et d'autre part au temps de ces exploitations réciproques ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef et les sociétés Benirimmo et S2FOI déboutées de leur demande tendant à voir annuler la clause litigieuse ;
1°) ALORS QUE seules sont licites les clauses de non-concurrence limitées dans le temps et l'espace et proportionnées à leur finalité ; qu'en considérant que si la clause n'est pas, dans ses termes mêmes, expressément limitée dans le temps et dans l'espace, elle n'est pour autant ni illimitée ni perpétuelle dans la mesure où elle est, en réalité, nécessairement limitée par son objet et, en conséquence, à l'espace du Centre Commercial Duparc de Sainte-Marie dont dépendent les terrains vendus et qui est la zone d'exploitation et de clientèle des deux parties qui en sont bénéficiaires, sans prendre en compte, comme il lui était demandé, la circonstance que le restaurant Mc Donald's était situé en dehors du centre commercial, ce dont il s'inférait qu'elle n'était pas limitée à cette zone d'activité, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE seules sont licites les clauses de non-concurrence limitées dans le temps et l'espace et proportionnées à leur finalité ; qu'en considérant que si la clause n'est pas, dans ses termes mêmes, expressément limitée dans le temps, elle n'est pas pour autant perpétuelle dans la mesure où elle est incontestablement limitée au temps de ces exploitations réciproques, cependant qu'il n'était pas stipulé que l'engagement de la SCI Timur était limitée à la durée d'exploitation du restaurant, mais qu'au contraire, la clause se référait à l'interdiction de concurrencer l'enseigne Mc Donald's, c'est-à-dire l'implantation générale de la marque, sans aucune limite de temps, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE seules sont licites les clauses de non-concurrence limitées dans le temps et l'espace et proportionnées à leur finalité ; qu'en se contentant de relever que la clause « conditions particulières » stipulait des obligations de non-concurrence réciproques, sans vérifier si l'interdiction supportée par la société Timur, qui portait sur l'activité susceptible d'être exercée sur tous les terrains qu'elle possédait et qui l'empêchait de les vendre à certains tiers, était donc disproportionnée par rapport à l'objet du contrat et au regard de l'interdiction supportée en contrepartie par la société Immobilière Duparc, circonscrite à l'affectation de la parcelle vendue le 10 juin 1999, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du principe de la liberté du commerce et de l'article 1134 du code civil.
