LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 683 F-D
Pourvoi n° P 19-16.694
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. Y... J...,
2°/ Mme V... S..., épouse J...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° P 19-16.694 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :
1°/ à l'Etablissement public foncier de la Réunion (EPFR), dont le siège est [...] ,
2°/ à M. D... W..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme E... H..., épouse I..., domiciliée [...] ,
4°/ à Mme N... H..., domiciliée [...] ,
5°/ à M. D... H..., domicilié [...] ,
6°/ à Mme P... H..., épouse U..., domiciliée [...] ,
7°/ à Mme T... A..., veuve C..., domiciliée [...] ,
8°/ à Mme T... C..., épouse G..., domiciliée [...] ,
9°/ à M. D... C..., domicilié [...] ,
10°/ à Mme T... C..., épouse Q..., domiciliée [...] ,
11°/ à Mme T... C..., domiciliée [...] ,
12°/ à M. K... C..., domicilié [...] ,
13°/ à Mme T... C..., domiciliée [...] ,
14°/ à Mme T... H..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. et Mme J..., de Me Balat, avocat de M. D... W..., de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de l'Etablissement public foncier de la Réunion, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 septembre 2018), M. J... a construit une maison d'habitation et divers ouvrages sur le terrain dont il était locataire depuis 1974. Les consorts W..., H... et C..., venus aux droits de la bailleresse, lui ont donné congé le 21 février 2012, puis ont conclu, le 28 décembre 2012, avec M. et Mme J..., en renonçant à leur droit d'accession, une promesse de vente du terrain que ceux-ci occupaient.
2. L'Etablissement public foncier de la Réunion (EPFR) ayant exercé son droit de préemption urbain par décision du 29 juillet 2013, M. et Mme J... ont assigné leurs vendeurs et l'EPFR en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 555 du code civil.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
3. M. et Mme J... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors « que le propriétaire qui décide de conserver la propriété des ouvrages édifiés sur son terrain par le tiers doit l'indemniser qu'il ait été de bonne ou de mauvaise foi ; qu'en l'espèce, il était acquis et dûment rappelé que, propriétaire actuel des terrains, l'Etablissement public foncier de la Réunion (EPFR), à l'instar des anciens propriétaires ayant finalement accepté un compromis de vente, n'avait pas demandé la démolition des constructions édifiées par M. et Mme J... ; qu'il s'ensuit que ceux-ci avaient droit à une indemnisation au titre de l'accession, peu important qu'ils eussent été de mauvaise foi au moment de l'édification des constructions litigieuses ; qu'en subordonnant cependant leur indemnisation à la preuve de leur bonne foi sans avoir égard pour le choix opéré par le propriétaire du terrain, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 555 du code civil :
4. Aux termes de ce texte, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.
5. Pour rejeter la demande de M. et Mme J... en remboursement de la valeur des constructions, l'arrêt retient qu'ils n'ont pas la qualité de tiers de bonne foi.
6. En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du tiers constructeur n'est pas de nature à le priver de son droit à indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen unique, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes d'expulsion et en indemnité d'occupation formulées par l'EPFR, l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne l'Etablissement public foncier de la Réunion aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Etablissement public foncier de la Réunion à payer à M. et Mme J... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir infirmé en toutes ses dispositions le jugement du 23 novembre 2016 et, statuant à nouveau, d'AVOIR rejeté les demandes de M. et Mme J... au titre de l'indemnité prévue par l'article 555 alinéa 4 du code civil et condamné M. et Mme J... aux dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « les consorts H... soutiennent que leurs parents n'ont jamais autorisé la construction et contestent l'authenticité de la mention difficilement lisible apposée ultérieurement à la signature du second bail du 15 mars 1979, cette mention en marge du bail n'étant ni datée, signée ou acceptée par les parties et, sur appel incident, considèrent que les époux J... ne sont pas de bonne foi. Des pièces produites par les parties, il apparaît qu'à plusieurs reprises, les héritiers de feu Mme veuve M... ont mis M. J... en demeure de cesser les travaux de construction entrepris sur la parcelle louée, et ce, dès l'année 1995. Ainsi, par exploit du 23 octobre 1995, les héritiers de Mme M... mettaient en demeure M. Y... J... de « stopper toute construction commencée sur le terrain des requérants situé [...] et d'avoir à remettre ce terrain en l'état ainsi que la case qui lui a été louée en l'état d'origine », sauf à demander sa condamnation à des dommages et intérêts outre la résiliation du bail. Par un deuxième acte d'huissier du 23 janvier 2012, dans lequel il est mentionné que M. J... ne paie plus les loyers depuis 1990, les héritiers de Mme M... mettaient M. J... en demeure de cesser les travaux de construction et de procéder à leur démolition. Enfin, par exploit du 21 février 2012 (pièce J... n° 5), les héritiers de Mme M... ont signifié à M. J... le 21 février 2012 un congé pour défaut de paiement de loyers et pour édification d'une nouvelle construction, avec un préavis de trois mois, refusant de lui régler l'indemnité prévue à l'article 555 du code civil. Dans ces conditions, et même si les époux J... ont réussi à obtenir un compromis de vente du terrain et des constructions en décembre 2012 au prix de 225 000 euros, ce compromis de vente accepté par les héritiers de Mme M... ne saurait instituer les époux J... de bonne foi alors qu'ils ne l'étaient manifestement pas. Il sera ajouté que la mention quasi illisible de l'acte du 15 mars 1979, analysé par les époux J... comme « droit de bâtir » n'est pas signée par la propriétaire Mme M... veuve H... puis que cette mention semble avoir été ajoutée en marge de l'acte. En conséquence, les époux J... ne peuvent, sur la case des dispositions de l'article 555 du code civil, obtenir l'indemnité qu'ils sollicitent à hauteur de 123 000 euros, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire » ;
1°) ALORS QUE le prix et les conditions mentionnés dans la déclaration d'intention préalable (DIA) sont pleinement opposables au titulaire du droit de préemption qui, substitué à l'acquéreur initial, les a acceptés sans discussion ; qu'il s'ensuit que, lorsque la vente projetée a pour objet un terrain sur lequel ont été édifiées des constructions, que cette édification est le fait de l'acquéreur, que le propriétaire déclare renoncer à son droit d'accession ainsi qu'à celui d'exiger la démolition, de sorte que le prix de vente convenu ne correspond qu'au terrain nu, le préempteur, dûment informé de ce contexte et de ces conditions, ne peut légitimement user de son droit de préemption tout en refusant d'indemniser le constructeur évincé à raison de la valeur du bâti dont il est devenu propriétaire sans contrepartie ; que la mauvaise foi du constructeur est alors indifférente ; qu'en l'espèce, M. et Mme J... rappelaient que la déclaration d'intention d'aliéner, dont les termes avaient été acceptés sans discussion par l'EPFR, mentionnait clairement que le prix de vente - 225 000 euros - indiqué dans le compromis de vente, ne correspondait qu'au prix du terrain nu, le vendeur ayant expressément renoncé à son droit d'accession des constructions par eux édifiées et n'en ayant pas exigé la démolition ; qu'en retenant, pour dire que l'EPFR n'était pas tenu d'indemniser M. et Mme J... au titre du bâti, que ces derniers n'étaient pas constructeurs de bonne foi, la cour d'appel a violé les articles 555 et 1134 ancien devenu 1103 du code civil ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE le propriétaire qui décide de conserver la propriété des ouvrages édifiés sur son terrain par le tiers doit l'indemniser qu'il ait été de bonne ou de mauvaise foi ; qu'en l'espèce, il était acquis et dûment rappelé que, propriétaire actuel des terrains, l'Etablissement public foncier de La Réunion (EPFR), à l'instar des anciens propriétaires ayant finalement accepté un compromis de vente, n'avait pas demandé la démolition des constructions édifiés par M. et Mme J... ; qu'il s'ensuit que ceux-ci avaient droit à une indemnisation au titre de l'accession, peu important qu'ils eussent été de mauvaise foi au moment de l'édification des constructions litigieuses ; qu'en subordonnant cependant leur indemnisation à la preuve de leur bonne foi sans avoir égard pour le choix opéré par le propriétaire du terrain, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil.
