LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux concernant l'installation électrique ainsi que le contrôle de fonctionnement et la mise en conformité de la chaufferie ne pouvaient être imputés au preneur, de même que la réfection des revêtements de sol, des peintures et papiers peints, s'agissant de travaux liés à la vétusté de l'immeuble, nonobstant le fait que par endroits le revêtement intérieur de certaines parois était dégradé du fait d'infiltrations, dès lors que la vétusté normale et inéluctable qui affectait l'ensemble des locaux impliquait de laisser à la charge du bailleur la reprise de l'ensemble des revêtements des sols et murs intérieurs, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'état de vétusté de l'immeuble n'était pas imputable à un défaut d'entretien du preneur, a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à l'agent judiciaire du Trésor la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme Raphaëlle X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 119.778,75 € la condamnation mise à la charge de l'Etat français, au profit de Mme X..., en réparation du préjudice subi par celle-ci, résultant du défaut d'entretien de l'immeuble pris en location ;
AUX MOTIFS QUE le preneur devait assurer jusqu'au terme de la location, soit le 30 novembre 2001, non seulement la charge des réparations locatives mais également celle des réparations foncières, dont les travaux d'entretien du gros oeuvre ; qu'il incombe à l'Etat français de prendre en charge les frais des travaux de couverture et charpente, de gros oeuvre et de ravalement de façade, tels que les a décrits l'expert, mais aussi la remise en état des menuiseries et des zones où ont été installés des faux plafonds et cloisons ; que les travaux concernant l'installation électrique, consistant pour l'essentiel en des opérations de révision et de remise aux normes, ainsi que le contrôle de l'installation, essai de fonctionnement et mise en conformité de la chaufferie ne peuvent être imputés au preneur, de même que la réfection des revêtements de sol, des peintures et papiers peints, s'agissant de travaux liés à la vétusté de l'immeuble et de ses équipements, nonobstant le fait que par endroits le revêtement intérieur de certaines parois était dégradé du fait d'infiltrations, puisqu'en tout état de cause la vétusté normale et inéluctable qui affecte l'ensemble des locaux implique qu'il soit mis à la charge du bailleur l'ensemble des revêtements des sols et murs intérieurs ; qu'au vu du décompte détaillé présenté par l'expert A..., les travaux imputables au preneur représentent 117.000 €, soit 29,25 % du montant total des travaux fixé par l'expert à 400.000 € ; qu'en l'absence d'entretien de l'immeuble loué, le refus du preneur d'indemniser à ce titre le bailleur a causé une moins-value, lors de la vente en lots du bien immobilier, d'un montant de 409.500 € ; que compte tenu du pourcentage de travaux incombant au preneur, l'indemnité due par l'Etat français à Mme X... s'établit à la somme de 119.778,75 € ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les parties peuvent déroger à l'article 1720 du code civil et prévoir que le preneur aura la charge des réparations autre que locatives ; qu'après avoir relevé que le preneur ne s'était pas acquitté de son obligation conventionnelle d'effectuer les travaux de couverture, de charpente, de gros oeuvre et de ravalement de façade, puis que «par endroits le revêtement intérieur de certaines parois était dégradé du fait d'infiltrations», la cour d'appel, qui a mis à la charge du bailleur la réparation des dégâts causés par ces infiltrations résultant de l'inexécution de ses obligations par le preneur, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les réparations locatives n'incombent au bailleur que lorsqu'elles sont uniquement occasionnées par la vétusté et non si elles sont la conséquence du défaut d'entretien des lieux par le locataire ; qu'après avoir constaté que le locataire s'était abstenu d'entretenir les lieux, la cour d'appel, qui a affirmé que la totalité des réparations locatives étaient dues à la vétusté sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut total d'entretien de l'immeuble par le locataire n'avait pas contribué à la dégradation de celui-ci, en sorte que le bailleur ne pouvait être tenu de supporter l'intégralité des réparations locatives, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1755 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme X... soutenait que le rapport d'expertise judiciaire ayant conclu que les désordres affectant l'immeuble avaient principalement pour origine un incontestable déficit d'entretien et non la vétusté, le bailleur ne pouvait être tenu de supporter la totalité des réparations locatives ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
