LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 mars 2009), que, par acte du 29 octobre 2003, M. X... a vendu un appartement à M. Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente devait être réitérée par acte authentique le 30 janvier 2004, l'acte précisant que cette date "n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter" ; que M. Y... a obtenu le prêt le 26 janvier 2004 ; que M. X..., soutenant que la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans les délais prévus du fait de l'acquéreur, l'a assigné en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ; que M. Y... a appelé en intervention forcée les époux Z..., acquéreurs de l'appartement de M. X... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la vente conclue avec M. Y... était parfaite et de le condamner à payer à l'acquéreur la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que l'obtention de la condition suspensive postérieurement au délai fixé pour procéder au plus tard à la réitération par acte authentique emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en reconnaissant dès lors valeur de vente à la promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2003 motifs pris de ce que «la vente était parfaite dès l'obtention des prêts «soit à l'expiration du délai de rétractation de onze jours» (à compter de l'obtention du prêt du 26 janvier 2004), soit postérieurement à la date du 30 janvier 2004 fixée pour la réitération de la promesse par acte authentique, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1589 du code civil ;
2°/ qu' en cas d'obtention de la condition suspensive dans le délai fixé pour procéder au plus tard à la réitération par acte authentique, la promesse synallagmatique de vente est caduque faute pour l'acquéreur de s'être exécuté à la suite de la sommation à lui adressée par le vendeur postérieurement au délai de réitération ; qu'en considérant dès lors parfaite la vente intervenue entre M. X... et M. Y... aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2003 au motif inopérant que peu de temps après la lettre du 20 février 2004 adressée par le notaire de M. X..., Me A..., à Me B... lui demandant de mettre en demeure M. Y... de régulariser le compromis de vente dans les huit jours, Me A... avertissait Me B... de ce que M. X... invoquait la caducité de la vente, sans rechercher si M. Y... s'était lui-même exécuté dans le délai de la mise en demeure du 20 février 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1134 et 1589 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 janvier 2004 et que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et constaté qu'aucun délai n'avait été fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la vente intervenue le 29 octobre 2003 était parfaite dès l'obtention des prêts, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt, en dépit de la formule générale du dispositif qui «déboute M. Y... du surplus de sa demande», n'a pas statué sur le chef de demande relatif à la restitution du dépôt de garantie dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que la cour d'appel l'ait examiné ;
Que l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;
Condamne M. X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la vente intervenue entre Monsieur Y... et Monsieur X... était parfaite, d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes en paiement à l'encontre de Monsieur Y... et d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 35.000 € de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : «les obligations à la charge de l'acquéreur, aux termes de l'acte sous seing privé du 29 octobre «2003, étaient de faire toutes les démarches utiles à l'obtention du ou des prêts dans le mois suivant la signature du dit acte et de s'engager à en justifier au vendeur à première demande, faute de quoi ce dernier sera en droit d'invoquer la caducité du présent avant contrat et la conservation du dépôt de garantie ;
(…) que Monsieur Y... a déposé sa demande de prêt dans le mois de la signature de l'acte sous seing privé comme en fait foi le courrier du CRÉDIT FONCIER en date du 5 avril 2004 ;
(…) que Monsieur X... ne lui a jamais demandé de justifier de cette demande si ce n'est tardivement par courrier du 20 février 2004 de son notaire adressé à Maître B... alors que ce dernier l'avait déjà averti le 19 février du rendez vous pris pour la signature des prêts ;
(…) que la clause relative à la condition suspensive était ainsi rédigée :
La condition suspensive de l'obtention du ou des prêts sera réalisée après l'émission de l'offre ou des offres de prêt par le prêteur.
Si cette condition suspensive n'était pas réalisée dans le délai ci après fixé, le présent avant contrat serait réputé nul et non avenu, sans indemnité de part ni d'autre, sauf défaut de respect de ses engagements par l'acquéreur, ou négligence de sa part, Les parties seront alors déliées de tout engagement ;
(…) que par courrier du 26 janvier 2004, le CRÉDIT FONCIER a adressé à Monsieur Y... les offres de prêt en lui rappelant qu'il disposait d'un délai légal de réflexion de 11 jours avant l'acceptation de ceux ci et étant observé que l'acte sous seing privé a omis de fixer le délai auquel il est fait référence dans la clause relative à la condition suspensive ;
(…qu') enfin (…) le paragraphe régularisation de l'acte était ainsi rédigé :
Les présentes seront régularisées et réitérées par acte authentique établi par Maître A..., notaire à SOUSTONS, conseil du vendeur, avec la participation de Maître B..., notaire à GAGNY, conseil de l'acquéreur (...)
Cet acte devra être régularisé au plus tard le 30 janvier 2004.
Cet avant contrat lie définitivement les parties sauf les effets suspensifs
L'acte authentique devra être réalisé au plus tard à la date ci après fixée, sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur à l'établissement de l'acte.
Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;
(…) qu'il résulte de ces éléments que d'une part, aucun reproche ne peut être fait à Monsieur Y... de ne pas avoir régularisé l'acte au 23 décembre 2003, les dispositions contractuelles liant les parties ne lui en faisant aucune obligation ;
Que d'autre part, il a respecté ses engagements en déposant sa demande de prêt dans les délais et en informant son vendeur de l'obtention de celui ci le 26 janvier 2004 par courrier de son notaire du 19 février 2004, étant rappelé qu'aucun délai n'était fixé à l'acte pour la réalisation de la condition suspensive ;
Qu'enfin et contrairement à ce que conclut l'intimé, les parties n'ont pas entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, la date du 30 janvier 2004 étant seulement un point de départ à partir duquel une des parties peut mettre l'autre en demeure de s'exécuter alors qu'il est précisé cet avant contrat lie définitivement les parties sauf les effets suspensifs ;
Qu'en conséquence, la vente était parfaite entre les parties dès la réalisation de la condition suspensive ;
(…) que Maître A... a, par courrier du 20 février 2004, demandé à Maître B... de mettre son client en demeure de passer l'acte dans les huit jours par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Que le 24 février 2004, il avertissait Maître B... de ce que Monsieur X... invoquait la caducité du compromis de vente et ne demandait pas l'exécution forcée de celle ci ;
Mais attendu que Monsieur X... ne peut se fonder sur ces courriers pour justifier de la caducité du compromis de vente, d'une par parce que la vente était parfaite dès l'obtention des prêts soit à 1'expiration du délai de rétractation de 11 jours conformément aux dispositions de l'avant contrat rappelées ci dessus et que d'autre part il confond les stipulations relatives à la réalisation de la vente avec celles relatives à sa réitération par acte authentique, étant en outre observé qu'il n'a même pas respecté les délais du courrier du 20 février 2004 ;
(…qu') en revanche (…) Monsieur Y... a régulièrement mis en demeure l'intimé de réitérer la vente au 15 avril 2004 par sommation du 1er avril 2004 mais en vain, celui-ci déclarant ne pas vouloir donner suite à la vente conformément «aux termes de l'avant contrat, Monsieur Y... «n'ayant pas justifié du dépôt de la demande de prêt dans le mois du «compromis» ;
(….) qu'il est bien fondé en sa demande en dommages et intérêts dirigé contre Monsieur X... ;
(….) que la Cour en arbitrera le montant à 35.000 € en se référant à la fois au montant de la clause pénale prévue au sous seing privé, au prix de vente du bien par Monsieur X..., étant observé que contrairement à ce qu'il conclut la vente initiale incluait également le prix des meubles, et à la violation de ses engagements contractuels, le bien ayant été vendu à un tiers par acte authentique du 17 mars 2004» (arrêt attaqué p. 6 § 4 au §
dernier, et p. 7).
ALORS, D'UNE PART, QUE l'obtention de la condition suspensive postérieurement au délai fixé pour procéder au plus tard à la réitération par acte authentique emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en reconnaissant dès lors valeur de vente à la promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2003 motifs pris de ce que « la vente était parfaite dès l'obtention des prêts «soit à l'expiration du délai de rétractation de 11 jours» (à compter de l'obtention du prêt du 26 janvier 2004) (arrêt attaqué p. 7, 9), soit postérieurement à la date du 30 janvier 2004 fixée pour la réitération de la promesse par acte authentique, la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1589 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en cas d'obtention de la condition suspensive dans le délai fixé pour procéder au plus tard à la réitération par acte authentique, la promesse synallagmatique de vente est caduque faute pour l'acquéreur de s'être exécuté à la suite de la sommation à lui adressée par le vendeur postérieurement au délai de réitération ; qu'en considérant dès lors parfaite la vente intervenue entre Monsieur X... et Monsieur Y... aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2003 au motif inopérant que peu de temps après la lettre du 20 février 2004 adressée par le notaire de Monsieur X..., Maître A..., à Maître B... lui demandant de mettre en demeure Monsieur Y... de régulariser le compromis de vente dans les huit jours, Maître A... avertissait Maître B... de ce que Monsieur X... invoquait la caducité de la vente, sans rechercher si Monsieur Y... s'était lui-même exécuté dans le délai de la mise en demeure du 20 février 2004, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1134 et 1589 du Code civil ;
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de sa demande tendant à ce que la vente intervenue le 29 octobre 2003 entre Monsieur X... et lui-même soit déclarée opposable aux époux Z... ;
AUX MOTIFS QUE la vente conclue entre Monsieur Y... et Monsieur X... n'est pas opposable aux époux Z... faute de publication ;
ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (signifiées le 3 juin 2008, p. 12 et 13), Monsieur Y... faisait valoir que, bien que la vente intervenue le 29 octobre 2003 n'avait pas, et pour cause, été publiée, Monsieur et Madame Z... en avaient nécessairement eu connaissance et qu'ils avaient donc acquis en toute connaissance de cause, auprès de Monsieur X..., le bien d'autrui à savoir le sien ; qu'il indiquait notamment que la rapidité inhabituelle (moins de quinze jours) avec laquelle Monsieur X... et les époux Z... étaient parvenus à formaliser l'acte de vente, s'expliquait par le fait que la seconde vente avait bénéficié des recherches purges et publicités effectuées pour les besoins de la première vente ; qu'en se bornant dès lors à retenir, pour décider qu'il n'y avait pas lieu de déclarer opposable aux époux Z... la vente intervenue le 29 octobre 2003 entre Monsieur X... et Monsieur Y..., vente dont elle constatait par ailleurs le caractère parfait, que celle-ci n'avait pas fait l'objet d'une publication, sans rechercher si les époux Z... n'en avaient pas connaissance malgré ce défaut de publication, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de sa demande tendant à ce que lui soit restitué le dépôt de garantie de 6.500 € lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2003 ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en déboutant Monsieur Y... de cette demande, sans donner à sa décision le moindre motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
