Vu la requête, enregistrée le 11 avril 2000 au greffe de la cour, présentée pour la COMPAGNIE FONCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (CFII), dont le siège est ..., par Me Y..., avocat ; la COMPAGNIE FONCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (CFII) demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9408772/6 du 1er février 2000, en tant que, par ce jugement, le tribunal administratif de Paris a fait droit à la demande de la commune de Boulogne-Billancourt tendant à la condamnation de ladite société à lui verser la somme de 1 120 000 F et la somme de 5 000 F au titre des frais irrépétibles ;
2°) de prononcer le sursis à exécution dudit jugement ;
Code CNIJ : 68-02-02-01
C 39-06-01-02-02
38-03-01
3°) de condamner la commune de Boulogne-Billancourt à lui verser la somme de 138 220 F avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 1992, et une somme de 50 000 F au titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 25 000 F au titre des frais irrépétibles ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 mai 2004 :
- le rapport de Mme APPECHE-OTANI, premier conseiller,
- les observations de Me X..., avocat, pour la commune de Boulogne-Billancourt,
- et les conclusions de M. DEMOUVEAUX, commissaire du Gouvernement ;
Sur les conclusions tendant à la réformation du jugement attaqué :
Considérant que, par une convention en date du 2 mai 1988, la commune de Boulogne-Billancourt a confié aux sociétés Boulogne-Silly, Sefri Cime et CNC Stim Entreprises l'aménagement et la réalisation de la ZAC dite de Boulogne-Silly comprenant notamment la réalisation de vingt deux logements dont les loyers mensuels seraient fixés, en application de l'article 15 de ladite convention, à 35 F le m², et trente cinq logements dont les loyers devaient s'établir à 53 F le m2 ; qu'en vertu du même article, l'aménageur s'engageait à passer ou faire passer par ses concessionnaires une convention sur les logements à construire aux termes de laquelle il serait stipulé au profit de la commune le droit de présentation des locataires, ceux-ci devant justifier de ressources annuelles au moins équivalentes à quatre fois le montant annuel avant charges et respecter les clauses habituelles des baux d'habitation, ainsi que la fixation des loyers aux prix susmentionnés et leur revalorisation selon les modalités définies par le même article ; que le même article 15 de ladite convention stipule que la Ville garantira au propriétaire la non-vacance des logements à charge d'être avertie par le propriétaire deux mois à l'avance des mises et remises en location. - à l'issue de cette période de deux mois, si le logement est toujours vacant, la Ville paiera, dans les huit jours de la facturation du propriétaire, le loyer et les charges tant qu'un nouveau locataire n'en prend pas la charge, à défaut elle perdra le bénéfice de la convention sur l'appartement considéré. ; que, par un avenant en date du 16 mai 1990, il a été convenu entre les parties que la commune de Boulogne-Billancourt bénéficierait, à compter de la première mise en location, d'un droit préférentiel de désignation des locataires pour les vingt deux logement de type PLA ainsi que pour les trente cinq logements dits de type PLI ; que le même avenant fixe la durée de la convention à 25 ans pour les logements de type PLA et à 20 ans pour les logements dits de type PLI et précise au dernier alinéa de son article 2 que Les locataires présentés devront justifier de ressources annuelles au moins équivalentes à quatre fois le montant du loyer annuel avant charges en PLI et conformes à celles fixées par la réglementation en PLA et respecter les clauses habituelles des baux d'habitation ;
Sur les responsabilités :
Considérant que la COMPAGNIE FONCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (CFII) a acquis de la SNC Stim Entreprise 11 des 35 logements dits de type PLI situés dans le périmètre de la ZAC de Boulogne-Silly et s'est substituée au vendeur dans l'application de la convention précitée ; que la société CFII a adressé à la commune de Boulogne-Billancourt le 26 mars 1992 un courrier informant celle-ci de la disponibilité des appartements à compter du 6 mai 1992 ; que, nonobstant la circonstance que ce courrier n'aurait pas été accompagné d'un descriptif concernant les lots n° 67 et n° 89 b -ce dernier correspondant au logement destiné au gardien de l'immeuble, il ressort de l'instruction que la commune de Boulogne Billancourt peut être considérée comme ayant été informée le 26 mars 1992 de la vacance des onze logements acquis par la société CFII ;
Considérant que si la commune soutient qu'elle a présenté sept candidatures pour les logements en cause, elle ne l'établit pas ; qu'il ressort de l'instruction que dans le délai de deux mois courant à compter du 26 mars 1992, seuls six dossiers de candidature et non pas sept comme l'ont estimé les premiers juges ont été proposés pour les appartements acquis par la société CFII ; que cette dernière n'a dans ce délai de deux mois ni pris contact avec les candidats désignés afin de leur proposer notamment une visite des logements en cause, ni informé précisément la commune de Boulogne-Billancourt des motifs de son inaction ; que ce n'est que plusieurs mois après la transmission des dossiers par la commune que la société CFII a fait savoir à cette dernière qu'elle refusait les candidatures proposées au motif que les candidats ne répondaient pas aux conditions de ressources fixées par la réglementation applicable aux logements financés par un prêt locatif intermédiaire ;
Considérant que s'il n'est pas sérieusement contesté que seuls trois des six candidats susvisés disposaient de ressources inférieures au plafond applicable aux locataires de logements financés par prêts dits prêts locatifs intermédiaires, la convention susvisée n'imposait pas, s'agissant des logements dits de type PLI qu'ils soient loués dans le respect de toutes les conditions fixées par la réglementation applicable aux logements effectivement financés à l'aide d'un prêt locatif intermédiaire et notamment celle relative au plafond de ressources des locataires, mais exigeait seulement que les ressources de ces derniers excédassent le montant minimum fixé au dernier alinéa de l'article 2 de l'avenant susrappeléé ; que, dès lors, la société CFII ne pouvait sur le fondement des stipulations de la convention, refuser les candidats proposés par la commune au motif que leurs ressources étaient trop élevées ; que la société CFII, qui n'a jamais justifié, malgré les demandes qui lui ont été faites par la commune de Boulogne-Billancourt, avoir effectivement bénéficié pour les logements en cause de prêts locatifs intermédiaires, n'établit pas et n'allègue d'ailleurs même pas, qu'elle aurait été tenue sur un autre fondement, d'exclure lesdits candidats pour le motif susmentionné ; que dès lors, la vacance des logements au-delà de la période de deux mois susmentionnée et la perte par la commune de Boulogne-Billancourt de son droit de présentation pour ces six logements sont imputables au comportement fautif de la société CFII ;
Considérant que pour les cinq autres appartements appartenant à la société CFII, la commune de Boulogne-Billancourt n'établit pas qu'elle aurait proposé à ladite société avant le 27 mai 1992, date d'expiration du délai fixé par la convention, des candidats à la location ; que, dès lors, la société CFII ne saurait être tenue pour responsable de la vacance desdits logements au-delà de cette date et est fondée à soutenir que celle-ci est imputable à la carence de la commune de Boulogne-Billancourt ;
Sur le préjudice :
En ce qui concerne le préjudice de la commune de Boulogne-Billancourt :
Considérant que le comportement fautif de la société CFII a fait perdre à la commune de Boulogne-Billancourt non pas le droit de présentation que lui conférait la convention susrappelée mais une chance sérieuse de conserver et d'user pendant la durée de la convention restant à courir s'agissant des logements de type dits PLI, de son droit de présentation de candidats à la location ; que la commune a donc droit à la réparation de ce préjudice ;
Mais considérant que si la commune de Boulogne-Billancourt verse au dossier une délibération du conseil général des Hauts-de-Seine précisant les modalités d'octroi de subventions départementales en faveur du logement social et indiquant qu'un logement sera attribué au Département par tranche de 300 000 F de subvention, ce document, en date du 29 mars 1996 et concernant des logements financés par des prêts PLA, ne saurait justifier du préjudice susanalysé subi par la commune dans le présent litige ; que si la commune de Boulogne-Billancourt a également versé au dossier des délibérations de son conseil municipal adoptées entre 1994 et 1997 et en vertu desquelles elle a accordé des subventions à diverses sociétés de HLM en complément de subventions accordées par l'Etat, le département et d'autres organismes chargés du financement de la réalisation de logements sociaux, elle ne saurait sérieusement soutenir, à l'appui de son appel incident, que le montant desdites subventions concernant des logements soumis effectivement au régime des PLA et PLA-TS constitue la valeur du droit de présentation reconnu par les sociétés bénéficiaires, sur la base de laquelle son préjudice dans le présent litige devrait être évalué à 2 160 000 F ; que la convention passée le 2 mai 1988 et modifiée le 16 mai 1990 précise que la contrepartie du droit de présentation reconnu par le propriétaire des logements à la commune est constitué par l'obligation faite à celle-ci de dédommager ce dernier des loyers non perçus en cas de vacance des logements au-delà de deux mois ; que la commune de Boulogne-Billancourt, qui n'a pas assuré la prise en charge des loyers non perçus par la société CFII, n'établit pas qu'elle aurait obtenu ce droit de présentation pour les logements de la ZAC de Boulogne-Silly en raison de subventions ou de garanties versées au propriétaire ou aux aménageurs ; qu'elle ne justifie pas davantage avoir engagé des sommes, pour retrouver un droit de présentation dans des conditions équivalentes à celles prévues par la convention du 2 mai 1988 modifiée ; que, par suite, la société CFII est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a estimé que la commune de Boulogne-Billancourt justifiait d'un préjudice évalué à 1 120 000 F et l'a condamnée à verser cette somme à la commune de Boulogne-Billancourt ;
Considérant que les conclusions présentées par la commune de Boulogne-Billancourt par la voie de l'appel incident et tendant à ce que la société CFII soit condamnée à lui verser une somme de 2 160 000 F ne peuvent qu'être rejetées comme non fondées ;
En ce qui concerne le préjudice de la société CFII :
Considérant, en premier lieu, que la commune de Boulogne-Billancourt qui n'avait pas, avant le 27 mai 1992, date d'expiration du délai fixé par la convention, proposé des candidats à la location pour cinq appartements lesquels sont alors demeurés vacants, a refusé de payer à la société CFII l'équivalent des loyers et des charges qui auraient couru à compter de cette date ; que, dès lors, et nonobstant la circonstance que la société CFII a attendu le 26 juillet 1992 pour demander le paiement à la commune de 69 100,85 F, en application des stipulations de l'article 15 de la convention, la commune de Boulogne-Billancourt avait perdu le bénéfice de son droit de présentation à compter du 27 mai 1992 et non à compter du 7 août 1992, date fixée unilatéralement par la société CFII et mentionnée dans le courrier de cette société adressé à la commune ; que la société CFII n'est, dès lors, pas fondée à soutenir qu'elle détenait un droit à être garantie du manque à gagner correspondant aux loyers et charges impayés à partir du 26 mai 1992 et jusqu'au 7 août 1992 ; que les conclusions de la société CFII tendant à la condamnation de la commune de Boulogne-Billancourt à lui verser une somme de 138 200 F avec intérêt au taux légal à compter du 8 août 1992 ne peuvent, dès lors, qu'être rejetées ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Boulogne-Billancourt est fondée, par la voie de l'appel incident, à demander la réformation du jugement du tribunal administratif de Paris en tant que ce jugement l'a condamnée à verser à la société CFII la somme de 59 990,70 F et a assorti cette somme des intérêts au taux légal à compter du 8 août 1992 ;
Considérant, en troisième lieu, que si la société CFII reprend en appel ses conclusions tendant à la condamnation de la commune de Boulogne-Billancourt au versement de 50 000 F au titre de dommages et intérêts, elle n'apporte aucune précision permettant à la cour d'apprécier le bien-fondé de sa demande qui doit, dès lors, être rejetée ;
Sur les conclusions de la société CFII tendant au sursis à exécution du jugement litigieux :
Considérant que la cour statuant par le présent arrêt sur le fond du litige, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions susanalysées ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'aux termes de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ;
Considérant qu'en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la société CFII et de la commune de Boulogne-Billancourt tendant au remboursement des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris n° 9408772/6 des 8 juillet 1997 et 1er février 2000 est annulé en tant qu'il condamne la société CFII à verser à la commune de Boulogne-Billancourt la somme de 1 120 000 F et en tant qu'il condamne la commune de Boulogne-Billancourt à verser à la société CFII la somme de 59 990,70 F assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 1992.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société CFII est rejeté.
Article 3 : Le surplus des conclusions présentées devant la cour par la commune de Boulogne-Billancourt est rejeté.
Article 4 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la société CFII tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution du jugement du tribunal administratif de Paris n° 9408772/6.
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N° 00PA01113
