COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4e chambre expropriations ARRET No CONTRADICTOIRE DU 12 DECEMBRE 2006 R.G. No 06/03128 AFFAIRE :M. René X... ...C/S.E.M.A.V.O Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 25 Janvier 2006 par le juge de l'expropriation de PONTOISE RG no :
05/85 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
SCP MUSSO CABINET DS AVOCATS+ Parties
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE SIX, La Cour d'appel de VERSAILLES a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur René X... domicile élu chez Maître Y..., avocat, ... Madame Suzanne Z... épouse X... domicile élu chez Maître Y..., avocat ... représentés par la SCP MUSSO avocats au barreau de PARIS APPELANTS SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DEPARTEMENTALE POUR L'AMENAGEMENT DU VAL D'OISE "S.E.M.A.V.O" Immeubl SOGE 2000 Rue du Verger B.P 20102 95021 CERGY PONTOISE représentée le CABINET DS AVOCATS avocats au barreau de PARIS INTIMEE Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur Frédéric A... représentant Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DES YVELINES, 12, rue de l'Ecole des Postes 78000 VERSAILLES selon pouvoir spécial en date du 27 septembre 2006, Composition de la Cour :L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Monsieur Philippe DAVID, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES,
Monsieur Olivier GOUJAT, Vice-Président au Tribunal de Grande
Instance de CHARTRES qui en ont délibéré,Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Christine COLLET M René X... et son épouse, Mme Suzanne Z..., sont propriétaires des lots de copropriété no 1.105 et 1.056, correspondant à un local à usage commercial et un parking, situés dans le centre commercial "ARC EN CIEL" ..., qui a fait l'objet d'une procédure d'expropriation poursuivie par la société d'économie mixte départementale pour l'aménagement du Val d'Oise (ci-après désignée SEMAVO), dans le cadre de la restructuration de ce centre commercial.
Par arrêté du 29 juin 2004, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 25 janvier 2005.
Sur demande de la SEMAVO, le juge de l'expropriation de Pontoise a, par jugement en date du 25 janvier 2006 : * déclaré la saisine de la SEMAVO recevable,* donné acte aux parties de leur accord pour que les éléments de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement soient écartés, * rejeté la demande d'accès au fichier immobilier et la demande d'expertise,* fixé à hauteur de 30.610 ç
toutes causes de préjudice confondues, l'indemnité due aux époux X... pour dépossession des lots de copropriété no 1.105 et 1.056 de l'ensemble immobilier, dépendant du centre commercial "ARC EN CIEL",* donné acte à la SEMAVO de son engagement de restituer le fonds de roulement d'un montant de 3.138,31 ç,* débouté les parties du surplus de leurs prétentions,* dit que les dépens seront supportés par l'autorité expropriante.
LA COUR
Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par M et Mme X... par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 14 avril 2006,
Vu le mémoire accompagné de documents adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2006, notifié par le greffe de la cour le 16 juin 2006 à la SEMAVO et au commissaire du gouvernement, par lequel, M et Mme X..., poursuivant la réformation du jugement déféré, demandent à la cour :
** à titre principal, de :* déclarer irrecevable la saisine de la juridiction de l'expropriation par l'expropriant,* dire que l'expropriant devra reprendre la procédure en leur notifiant un mémoire introductif conforme aux dispositions impératives de l'article R 13-25 du Code de l'expropriation,
** subsidiairement, de :* écarter l'intervention du commissaire du gouvernement et donner acte de l'accord de la SEMAVO sur ce point,* requérir des services fiscaux de leur ouvrir, soit directement, soit par l'intermédiaire de toute personne compétente que désignera la cour, l'accès au fichier immobilier pour examiner les mutations réalisées dans les communes de Garges les Gonesse et Sarcelles pendant les trois dernières années antérieures au jugement,* fixer le montant de l'indemnité qui leur est due à 91.799,75 ç,* confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du fonds de roulement
pour 3.138,31 ç, * leur donner acte de ce qu'ils se réservent d'intervenir dans l'instance que l'expropriant devra engager à l'encontre de la copropriété,* condamner la SEMAVO à leur verser la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens,
Vu les conclusions, accompagnées de documents, déposées le 12 juillet 2006, notifiées le 13 juillet 2006 par le greffe de la cour à M et Mme X... et à la SEMAVO, par lesquelles le commissaire du gouvernement propose à la cour de confirmer le jugement de première instance,
Vu le mémoire accompagné de documents déposé le 18 juillet 2006, notifié le 8 septembre 2006 par le greffe de la cour à M et Mme X... et au commissaire du gouvernement, par lequel la SEMAVO, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris,
Vu les convocations adressées le 25 septembre 2006 par le greffe de la cour pour l'audience du 14 novembre 2006,
Vu les conclusions complémentaires, accompagnées de documents, adressées par le commissaire du gouvernement, par lettre du 27 septembre 2006, notifiées le 28 septembre 2006 par le greffe de la cour à M et Mme X... et à la SEMAVO,
Vu la pièce adressée par fax du 13 novembre 2006 par M et Mme X..., appelants,
Vu le mémoire adressé par lettre simple du 10 novembre 2006, notifié par le greffe de la cour à la SEMAVO et au commissaire du gouvernement, par remise de copie à l'audience du 14 novembre 2006, par lequel M et Mme X..., appelants, demandent à la cour, au visa de la loi du 13 juillet 2006 modifiant l'article L 135 B du Livre des procédures fiscales : * d'écarter les conclusions du commissaire du gouvernement, * de leur permettre, à eux ou à leur conseil, de consulter gratuitement le fichier immobilier, à savoir la totalité
des éléments d'information que détient le service des domaines au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années sur les communes de Garges les Gonesse et de Sarcelles; si mieux n'aime la cour, de désigner un expert pour y procéder,* fixer la date à laquelle l'affaire reviendra devant la cour au vu de ces investigations,* leur adjuger le bénéfice de leurs conclusions antérieures, non contraires au présent mémoire,* condamner la SEMAVO aux entiers dépens,
SUR CE,
Considérant qu'à l'ouverture des débats, l'avocat des appelants a déclaré retirer des débats la pièce adressée par lui au nom de ceux-ci, par fax du 13 novembre 2006, et a déclaré renoncer à son moyen pris de l'irrecevabilité du mémoire par lequel la SEMAVO a saisi le juge de l'expropriation, au regard des dispositions de l'article R 13-25 du Code de l'expropriation ;
Que l'avocat de l'intimée et le commissaire du gouvernement ont déclaré avoir pu prendre connaissance du dernier mémoire des appelants, notifié par le greffier par remise de copie à l'audience, et estimer qu'il a été ainsi satisfait au respect du principe de contradiction ;
Considérant qu'à l'audience, l'avocat de M et Mme X... a déclaré que ceux-ci renoncent à leur moyen relatif à l'irrégularité de la saisine du premier juge en sorte que la cour n'a pas à l'examiner et que cette saisine est réputée recevable ainsi que le retient le jugement déféré ;
Considérant que M et Mme X... se prévalent d'un arrêt rendu le 24 avril 2003 par la Cour européenne des droits de l'homme et de la jurisprudence constante de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, depuis son arrêt en date du 2 juillet 2003, sur le rôle du commissaire du gouvernement incompatible avec le principe de
l'égalité des armes à raison de son accès gratuit au ficher immobilier ; qu'ils soutiennent que le jugement déféré a dénaturé leur demande tendant à ce que l'intervention de celui-ci soit écartée mais qu'ils ne peuvent se prévaloir d'aucun grief dans la mesure où la décision entreprise écarte des débats les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et où le premier juge a ainsi statué au vu des seuls éléments communiqués par eux et l'autorité expropriante ;
Que, dans leurs dernières écritures, M et Mme X... font valoir que le commissaire du gouvernement évalue leur bien en fonction d'une interprétation qu'ils ne sont pas en mesure de discuter puisqu'ils n'ont pu consulter eux-mêmes le fichier immobilier ; qu'ils se prévalent des dispositions de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et de l'article L 135 B du Livre des procédures fiscales dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 (publiée au Journal Officiel du 16 juillet 2006) pour, d'une part, demander à la cour d'écarter les conclusions du commissaire du gouvernement et, d'autre part, étendre leur demande antérieure d'accéder directement, par eux-mêmes ou par leur conseil, au fichier immobilier pour examiner les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations réalisées dans les communes de Garges les Gonesse et Sarcelles au cours des cinq dernières années ou, à défaut, à ce qu'un expert soit désigné pour procéder à cette consultation ;
Que le décret du 15 mai 2005, invoqué par la SEMAVO, ne modifie pas la position antérieure du commissaire du gouvernement dans l'accès gratuit au fichier immobilier qui n'était pas ouvert de la même façon pour les expropriés ;
Que la modification de l'article L 135 B du Livre des procédures fiscales, mettant désormais gratuitement à la disposition des propriétaires expropriés les éléments d'information détenus par
l'administration fiscale au sujet des valeurs déclarées à l'occasion des mutations déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années, pour satisfaire aux exigences du principe de l'égalité des armes imposé par l'article 6 de la susdite Convention européenne, est intervenue postérieurement au jugement entrepris et à l'expiration du délai imparti à M et Mme X... pour produire leurs moyens d'appel ; que la cour doit, dès lors, écarter des débats les conclusions du commissaire du gouvernement afin de respecter ce principe de l'égalité des armes ;
Considérant qu'au cours de son transport sur les lieux, le premier juge a constaté que le centre commercial en cause est situé en plein centre ville de Garges les Gonesse, à proximité de l'Hôtel de ville et de la poste, et qu'il comporte une cinquantaine de commerce et d'entreprises de services dont beaucoup sont fermés ; que les termes de comparaison produits par l'autorité expropriante révèlent que de nombreuses mutations y ont été réalisées avant même l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et la date de référence du 9 octobre 2002 (soit un an avant l'ouverture de ladite enquête) ; qu'aucune pièce n'est produite de nature à établir la réalité du rôle imputé à la commune pour rendre ce centre commercial peu rentable ; que ces éléments commandent de retenir que le marché pertinent est celui des locaux commerciaux de ce centre ;
Que leur qualité de copropriétaires permettait à M et Mme X... d'avoir gratuitement connaissance, auprès du syndic de la copropriété ou des autres copropriétaires, des cessions ou mutations intervenues, ne serait-ce qu'à l'occasion des assemblées générales du syndicat secondaire A regroupant l'ensemble des lots à usage commercial, et de connaître les prix ou valeurs déclarées ; que le délai écoulé depuis la notification de l'ordonnance d'expropriation était, en toute hypothèse, suffisant pour leur permettre de se renseigner auprès des
copropriétaires exploitant eux-mêmes leurs locaux ;
Qu'ils n'allèguent pas avoir vainement tenté d'obtenir auprès du Conservateur des hypothèques la délivrance de copies ou extraits des documents relatifs aux cessions des autres lots de copropriété du centre commercial, ainsi qu'ils en avaient la possibilité en application du décret no 55-22 du 4 janvier 1955, étant observé que les frais à avancer dans ce cadre étaient susceptibles d'être indemnisés ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'accueillir leur demande de renvoi pour leur permettre de consulter ou faire consulter le fichier immobilier sur les mutations réalisées dans les communes de Garges les Gonesse et Sarcelles au cours des cinq dernières années ni même d'ordonner une expertise à cette fin ;
Considérant que la superficie de 130 m retenue par le jugement n'est pas remise en discussion ; que M et Mme X... critiquent le montant unitaire de l'indemnité de dépossession allouée en première instance (soit 450 ç avant abattement de 40 % pour occupation commerciale) ainsi que le refus du premier juge de prendre en compte le parking ;
Qu'au soutien de leur demande de 1.000 ç par m pour le local commercial et de 5.000 ç pour le parking, M et Mme X... citent cinq références situées à Sarcelles mais que celles-ci ne sont pas pertinentes ainsi que cela a été exposé ci-dessus ;
Qu'en sus de ceux communiqués en première instance, énumérés par le jugement entrepris, la SEMAVO expropriante produit les éléments de comparaison suivants :* vente, le 15 mai 1998, du lot no 1.102 au prix de 427 ç par m ,* vente, le 5 août 1997, du lot no 1.103 au prix de 327 ç par m ,* vente, le 24 octobre 1988, des lots no 1.109 et 1.074 au prix de 563 ç par m ,* vente, le 8 mai 1978, des lots no 1.098, 1.077 et 1.078 au prix de 329 ç par m ,* jugement du 16
décembre 2005 fixant la valeur du lot no 1.021 à 450 ç par m , * jugement du 19 octobre 2005 fixant la valeur des lots no 1.027 et 1.068 à 300 ç par m ,* jugement du 19 octobre 2005 fixant la valeur du lot no 1.121 à 200 ç par m , * jugement du 16 novembre 2005 fixant la valeur des lots no 1.023 et 1.069 à 450 ç par m ,* jugement du 25 janvier 2006, fixant la valeur des lots no 1.154 et 1.061 à 450 et 200 ç par m ;
Que ces derniers éléments ne sont pas de nature à modifier véritablement le prix moyen de 388 ç par m de ceux versés aux débats de première instance ;
Que la SEMAVO cite vainement les valeurs arrêtées par un jugement du 22 février 2006 et un jugement du 1er mars 2006 dans la mesure où la cour doit se prononcer sur la valeur du bien en cause à la date du jugement entrepris ;
Qu'ainsi que le soutient l'autorité expropriante, la vente, le 9 juillet 2002, sur la base de 1.145 ç le m ne peut être retenue, tout comme les trois mutations de divers lots sur la base de 21,73 ç, 37 ç et 44 ç le m intervenues les 14 octobre 1999, 25 octobre 1996 et 15 décembre 1994, s'agissant de valeurs atypiques qui ne sont corroborées par aucune autre cession ;
Que l'exercice d'une activité rentable dans les lieux peut, certes, n'être nullement influencé par l'emplacement des locaux, que le premier juge décrit en état d'entretien satisfaisant mais situés à la périphérie du centre commercial ; que M et Mme X... ne produisent aucun élément de nature à permettre de les indemniser autrement qu'en fonction de leur valeur sur le marché immobilier, étant au surplus observé que la pérennité d'une activité commerciale n'est jamais acquise ;
Qu'en cet état, le premier juge a exactement apprécié la valeur unitaire des locaux en cause, au vu de leur spécificité, étant
observé que n'est pas remis en question l'abattement de 40 % pour occupation commerciale, à raison du bail commercial consenti à un tiers pour y exercer son activité de câblage et réseau satellite ;
Que l'indemnité allouée a été justement calculée en termes de surface utile intégrant les accessoires, dont le parking, même si celui-ci constitue le lot no 1.056, étant observé au surplus que les appelants ne communiquent aucun élément de nature à démontrer que la valeur dudit parking s'établit à 5.000 ç ;
Considérant que l'obligation de restituer le fonds de roulement n'est pas contestée par l'autorité expropriante ; que les modalités de calcul de l'indemnité de remploi allouée ne sont pas discutées ;
Qu'il appartient à M et Mme X... d'intervenir dans l'instance qui sera éventuellement engagée à l'encontre de la copropriété et que la cour n'a pas à leur donner acte de ce qu'ils s'en "réservent la faculté" ;
Considérant que l'équité ne commande pas l'attribution de sommes au titre des frais non compris dans les dépens ;
Considérant que M et Mme X..., parties perdantes devant la cour, doivent supporter la charge des dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur à la date du jugement entrepris,
Ecarte des débats les conclusions du commissaire du gouvernement,
Confirme le jugement entrepris,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne Monsieur René X... et son épouse, Madame Suzanne Z..., aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par
Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
