R.G : 07/02663
décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNEordonnance de référé2007/97du 28 mars 2007
COUR D'APPEL DE LYON
8ème Chambre Civile
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ARRÊT du 10 Février 2009
APPELANTE :
SCI DDC représentée par ses dirigeants légauxZone Artisanale2, rue de l'Artisanat42290 SORBIERS
représentée par Me DE FOURCROY, avoué à la Courassistée de Me FERREIRA, avocat
INTIMEE :
SAS ELECTROLIUM anciennement dénommée ETABLISSEMENTS CHABRY et Ciereprésentée par ses dirigeants légauxRoute des Etangs01240 SAINT PAUL DE VARAX
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Courassistée de Me OHMER, avocat
*****Instruction clôturée le 03 Novembre 2008Audience de plaidoiries du 14 Janvier 2009*****
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON,
composée lors des débats et du délibéré de :
* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries,* Martine BAYLE, conseillère,* Agnès CHAUVE, conseillère,
assistées lors des débats tenus en audience publique de Nicole MONTAGNE, greffière,
a rendu L'ARRET contradictoire suivant :
FAITS-PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIESUn bail commercial a été signé le 30 juin 2003 entre la SCI DDC et la SA ETABLISSEMENTS CHABRY et CIE devenue la SAS ELECTROLIUM, pour des locaux situés à SORBIERS (LOIRE) et destinés à l'activité de traitement et revêtement des métaux. Un congé a été donné par la SAS ELECTROLIUM le 5 décembre 2005 pour prendre effet le 31 juillet 2006.
Des difficultés ont opposé les parties quant à la remise des clés, aux travaux à effectuer et à l'évacuation des gravats. Une sommation d'avoir à libérer les lieux et à procéder aux travaux de remise en état a été délivrée à la locataire le 14 septembre 2006. Par ordonnance sur requête en date du 19 décembre 2006 la SCI DDC a été autorisée à pénétrer dans le local pour faire réaliser par huissier un constat des lieux qui a été dressé le 27 décembre 2006.
Par ordonnance de référé en date du 28 mars 2007 le président du tribunal de grande instance de St ETIENNE, écartant des débats l'attestation de Jacques Z... produite tardivement, a :
- constaté que les deux parties étaient toutes deux responsables de la non-réalisation de l'état des lieux de sortie du 31 juillet 2006,- constaté que la SAS ELECTROLIUM avait quitté les lieux le 31 juillet 2006,- dit sans objet la demande visant à l'expulsion de la SAS ELECTROLIUM de même que la demande de remise des clefs,- dit que dans ces conditions la société défenderesse ne pouvait être tenue à une indemnité d'occupation postérieure au 31 juillet 2006,- condamné la SAS ELECTROLIUM à payer à la SCI DDC la somme de 17.585,94 € TTC au titre des gravats laissés dans les locaux et en tant que de besoin autorisé la SCI DDC à faire réaliser ces travaux,- donné acte à la SCI DDC de ses réserves quant à la pollution du site,- condamné la SAS ELECTROLIUM à payer au demandeur la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI DDC a relevé appel de cette décision le 19 avril 2007.
Niant toute faute ou mauvaise foi, elle conclut à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré sans objet sa demande de restitution des clefs et d'expulsion du preneur et l'a déboutée de sa demande provisionnelle d'indemnité d'occupation.
Elle expose que le preneur a l'obligation de restituer les clefs en mains propres au bailleur ou par lettre recommandée avec accusé de réception, que le simple fait de quitter matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux qui ne se réalise que lorsque les lieux sont libérés effectivement et les clés restituées, que les clefs n'ont au jour de ses conclusions (3 mars 2008) toujours pas été remises, que la reprise effective des lieux n'a été réalisée que le 31 mai 2007 en raison de la seule faute du preneur et que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er août 2006 jusqu'au 31 mai 2007 date de la reprise effective des lieux doit être fixée à 48.197,98 € TTC. Subsidiairement si la Cour refusait de lui accorder une provision sur les indemnités d'occupation elle demande que la somme de 48.197,98 € lui soit allouée à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers.
Sur l'appel incident de la SAS ELECTROLIUM quant à l'évacuation des gravats et aux travaux de remise en état, elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en expliquant que la SAS ELECTROLIUM avait commencé les travaux mais ne les avait pas terminés et qu'elle-même a dû faire l'avance des frais de remise en état pendant la procédure d'appel.
Elle réclame au titre de l'article 700 du Code de procédure civile une somme complémentaire de 2.500 € en plus de l'indemnité allouée en première instance.
La SAS ELECTROLIUM sollicite la réformation de l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 17.595,74 € TTC, le débouté de la SCI DDC de l'intégralité de ses fins et prétentions et le "donné acte de son action à venir à l'endroit de la SCI DDC ou de la société BELLERI FORMETUBES ou de qui mieux il appartiendra des deux ayant pour dirigeant commun Monsieur A... au titre des travaux de dépollution réalisés par elle".
Pour le surplus (demande d'expulsion) elle conclut à la confirmation de l'ordonnance.
Enfin elle réclame à l'appelante la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient qu'elle a réalisé d'importants travaux pour un total de 126.454 € (électricité, maçonnerie, acheminement de déchets, pompage de boues, diagnostics des sols), qu'elle n'a jamais exploité l'installation en raison de la nécessité de travaux incombant à la bailleresse, qu'elle a donc donné congé à la fin de la première période triennale, qu'elle a quitté les lieux, que les clés ont bien été remises au gardien BELLERI FORMETUBES mandataire apparent de la SCI DDC, que l'effet juridique attaché à la délivrance du congé fait échec à toute demande d'expulsion laquelle est sans objet, qu'aucune indemnité d'occupation n'est due à compter du 1er août 2006 puisque les travaux ne subsistaient que pour le compte de la SCI DDC ce qui justifiait, pour non paiement de l'entreprise chargée des travaux, les gravats sur le site et que l'allocation de dommages et intérêts échappe à la compétence du juge de l'évidence.
MOTIFS DE LA DECISIONSur la remise des clés et la demande d'expulsion :
Attendu que la date d'effet du congé, si elle vaut comme terme du bail, ne fait pas présumer la date de libération effective des lieux et de remise des clés ; que tout maintien dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé justifie l'allocation d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que la SAS ELECTROLIUM soutient avoir fait remettre par un entrepreneur au gardien du site un trousseau des clés, ce qui est contesté par la bailleresse ;
Attendu que la locataire ne peut pas justifier de la remise des clés en mains propres ou par lettre recommandée à sa bailleresse ou à l'administrateur de biens, son mandataire ; que l'attestation d'un entrepreneur certifiant avoir à la réception du chantier restitué au gardien un trousseau de clés n'établit pas cette remise ; qu'il ne ressort nullement du constat du 27 décembre 2006 que l'huissier disposait alors des clés restituées par la locataire, l'huissier indiquant avoir pu pénétrer dans les lieux avec la clé du gardien ;
Mais attendu que la bailleresse admet avoir repris "effectivement" les lieux ; que ses demandes de remise des clés et d'expulsion sont donc sans objet ;
Sur l'indemnité d'occupation :
Attendu que la bailleresse indique avoir repris effectivement les lieux à fin mai 2007 sans justifier de la date ;
Attendu que s'il est démontré qu'elle a reloué les locaux à compter du 1er juin 2007, elle a fait effectuer en avril (facture E.CO.BA du 30 avril 2007) et en mai 2007 (factures E.CO.BA et LORENZI du 31 mai 2007) des travaux de remise en état ;
Attendu que l'indemnité d'occupation due sans contestation sérieuse possible, le surplus relevant de l'appréciation du juge du fond au titre du dédommagement d'une perte de loyers, sera arrêtée à fin mars 2007 ce qui représente un arriéré de 38.558,38 € TTC ;
Sur les travaux de remise en état :
Attendu que dès le 14 février 2006 et le 13 avril 2006, le mandataire de la bailleresse a rappelé à la locataire l'obligation de remise en état avant son départ du site ; que dans son courrier du 18 avril 2006 la locataire n'a pas contesté cette obligation ;
Attendu que la bailleresse produit des factures établies à son nom ; que la comparaison entre le constat d'huissier du 27 décembre 2006 et le détail des factures ne permet de mettre à la charge de la locataire à titre provisionnel que la somme de 2.487,68 € TTC (pour les tôles striées) et de 9.974,64 € TTC (pour le nettoyage et l'évacuation des déchets et gravats) soit un total de 12.462,32 € TTC, l'imputabilité des travaux de toiture et d'étanchéité ne ressortant pas du dit constat ;
Attendu que l'ordonnance de référé n'a aucune autorité de chose jugée au principal ; que les demandes de "donné acte" pour "réserves" ou pour "toute action à venir", demandes au surplus sans effet juridique, sont à écarter ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties pour la procédure d'appel ; que chacune d'entre elles succombant à la procédure d'appel supportera ses propres dépens d'appel, le sort des dépens de première instance étant confirmé ;
PAR CES MOTIFSLa Cour,Statuant en matière de référé :
Infirmant l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté que la SAS ELECTROLIUM avait quitté les lieux le 31 juillet 2006 et débouté la SCI DDC de sa demande d'indemnité d'occupation postérieure au 31 juillet 2006 et en ce qu'elle a condamné la SAS ELECTROLIUM à payer à la SCI DDC la somme de 17.585,94 € TTC au titre des gravats ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne la SAS ELECTROLIUM à payer à la SCI DDC à titre provisionnel la somme de 38.558,38 € TTC à valoir sur les indemnités d'occupation dues pour la période du 31 juillet 2006 au 31 mars 2007 ;
Condamne la SAS ELECTROLIUM à payer à la SCI DDC à titre provisionnel la somme de 12.462,32 € TTC à valoir sur les travaux de remise en état et d'évacuation des gravats ;
Confirme l'ordonnance pour le surplus ;
Y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que chaque partie supportera ses propres dépens d'appel.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Mme MONTAGNE Mme STUTZMANN
