LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CC
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 10 juillet 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 353 F-D
Pourvoi n° C 23-50.027
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUILLET 2025
Mme [L] [U], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 23-50.027 contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2023 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [C] [Z], épouse [M], domiciliée [Adresse 3],
2°/ à la société Immo 64 [Adresse 6], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée Cabinet immobilier [Localité 4] Nord,
3°/ à la société Victor, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de Mme [U], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Victor, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mme [Z], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Immo 64 [Adresse 6], après débats en l'audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 septembre 2023), par acte authentique du 28 juillet 2017, Mme [Z] (la venderesse) a vendu à Mme [U] (l'acquéreure) une maison d'habitation, au prix de 195 000 euros.
2. Ayant constaté une forte odeur désagréable lors de son entrée dans les lieux, l'acquéreure a fait désigner un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 8 février 2019.
3. Elle a assigné la venderesse ainsi que les sociétés Cabinet immobilier [Localité 4] Nord, devenue la société Immo 64 Serres-Castet, et Victor, respectivement chargées de l'estimation de l'immeuble et d'un mandat de vente, en indemnisation de ses préjudices.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
4. L'acquéreure fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes qu'elles a formées contre la venderesse sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'un défaut n'est apparent que s'il est connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; qu'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que Mme [U] avait ignoré l'odeur fétide particulièrement prononcée qui était générée par l'humidité de la maison ; qu'en décidant cependant que les désordres provoqués par l'humidité étaient connus de Mme [U], après avoir constaté qu'elle ignorait l'odeur pestilentielle qui en résultait, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le vice n'était pas connu dans son ampleur et ses conséquences, a violé l'article 1642 du Code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1642 du code civil :
5. Aux termes de ce texte, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
6. Il est jugé, au visa de ce texte, que le vice apparent est celui dont l'acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences (3e Civ., 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.861, publié).
7. Pour rejeter la demande de l'acquéreure sur le fondement des vices cachés, l'arrêt retient que, si l'odeur fétide relevée dans l'immeuble vendu a pu lui échapper lors de ses visites, celle-ci n'ignorait pas l'humidité anormale affectant la maison, qui nécessitait des travaux de rénovation des sanitaires et des boiseries de nature à supprimer cette humidité, laquelle emprisonne l'odeur et l'exhale particulièrement en l'absence d'aération.
8. En statuant ainsi, après avoir relevé que, selon l'expert, l'odeur pestilentielle était provoquée par l'imprégnation des parquets par de l'urine animale, ce dont il ressortait que celle-ci constituait une manifestation du désordre d'humidité qui n'avait été connue dans toute son ampleur et ses conséquences qu'après la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
9. La cassation prononcée ne s'étend pas aux chefs de dispositif de l'arrêt rejetant les demandes de l'acquéreure contre les sociétés Cabinet immobilier [Localité 4] Nord, devenue la société Immo 64 [Adresse 6], et Victor, qui ne sont pas soutenus par les motifs critiqués par le moyen, et qui ne sont pas en lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif cassé.
10. La cassation du chef de dispositif rejetant les demandes de l'acquéreure formées à l'encontre de la venderesse n'entraîne pas celle du chef de dispositif de l'arrêt condamnant l'acquéreure à payer à ces deux sociétés la somme de 1 500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mise hors de cause
11. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés Cabinet immobilier Pau Nord, devenue Immo 64 [Adresse 6], et Victor, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le rejet des demandes de Mme [U] à l'encontre des sociétés Cabinet immobilier Pau Nord, devenue la société Immo 64 [Adresse 6], et Victor et la condamne à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 12 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Met hors de cause les sociétés Immo 64 [Adresse 6], anciennement dénommée Cabinet immobilier [Localité 4] Nord, et Victor ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne Mme [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [Z] à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par M. Boyer, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de Mme Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.
