LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CC
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 26 juin 2025
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 327 F-D
Pourvoi n° J 23-21.812
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 JUIN 2025
M. [R] [V], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 23-21.812 contre l'arrêt rendu le 22 mai 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant à la société Edelis, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de M. [V], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Edelis, et l'avis oral de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 13 mai 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Vassallo, premier avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mai 2023), par acte du 13 janvier 2009, M. [V] (l'acquéreur) a acquis un bien immobilier en l'état futur d'achèvement auprès de la société Akerys promotion, devenue Edelis (le vendeur), à titre d'investissement locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation.
2. Par acte du 15 mars 2021, l'acquéreur a assigné le vendeur en dommages-intérêts, lui reprochant des manoeuvres dolosives et un manquement à son devoir d'information et de conseil.
3. Le vendeur lui a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur le second moyen, réunis
Enoncé des moyens
4. Par son premier moyen, l'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande indemnitaire au titre du dol, alors « que la prescription d'une action indemnitaire fondée sur le dol court à compter de la découverte effective de l'erreur provoquée par le dol, et non à compter du jour où la victime du dol aurait dû se renseigner lors de la conclusion du contrat ; qu'en faisant courir la prescription quinquennale de l'action en responsabilité exercée par M. [V] contre la société Edelis du jour où il aurait dû se renseigner sur la valeur réelle de l'immeuble qu'il se proposait d'acquérir, au moment de la signature de l'acte authentique de vente, quand la prescription avait commencé à courir à compter du jour où M. [V] avait acquis une connaissance effective de la surévaluation de son bien à la suite de l'estimation réalisée le 9 août 2016 par l'agence immobilière Videau, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil, ensemble les articles 1116 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
5. Par son second moyen, l'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande indemnitaire au titre du manquement à l'obligation d'information et de conseil, alors « que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance ; qu'en décidant que la prescription de l'action en responsabilité avait commencé à courir à compter de la signature de l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement, soit au jour où M. [V] aurait dû se renseigner sur la valeur du bien acquis en l'état de futur achèvement, quand la prescription n'avait commencé à courir qu'à compter de l'estimation réalisée le 9 août 2016 par l'agence immobilière Videau qui lui avait révélé la surestimation de son bien, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 2224 du code civil :
6. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
7. Il est jugé, en matière d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié).
8. Pour déclarer irrecevable l'action indemnitaire de l'acquéreur au titre du dol et du manquement à l'obligation d'information et de conseil, l'arrêt retient que l'acquéreur, qui invoque une surévaluation du prix d'acquisition, ayant disposé d'un délai de trois mois entre le contrat de réservation et l'acte authentique de vente, se trouvait en mesure de s'informer de la valeur réelle du bien immobilier et d'avoir connaissance de celle-ci dès la signature de l'acte authentique de vente, de sorte qu'il est mal fondé à soutenir avoir découvert cette surévaluation le 9 août 2016, date d'une estimation de son bien.
9. En statuant ainsi, après avoir constaté que la vente consistait en un investissement locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mai 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société Edelis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Edelis et la condamne à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par M. Boyer, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de Mme Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.
