LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
COMM.
JB
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 28 mai 2025
Rejet
M. VIGNEAU, président
Arrêt n° 290 F-D
Pourvoi n° Y 24-13.572
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 28 MAI 2025
La société Ferme Quirin, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 24-13.572 contre l'arrêt rendu le 16 février 2024 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile), dans le litige l'opposant au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Alt, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Ferme Quirin, de la SCP Foussard et Froger, avocat directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, après débats en l'audience publique du 1er avril 2025 où étaient présents M. Vigneau, président, M. Alt, conseiller rapporteur, M. Ponsot, conseiller doyen, et M. Doyen, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 16 février 2024), par acte authentique du 16 janvier 2008, la société Ferme Quirin a acquis un ensemble immobilier. Le 9 janvier 2012, elle a pris un engagement de construire un ou plusieurs immeubles à usage d'habitation, avec effet rétroactif au 16 janvier 2008, dont elle s'est prévalue auprès de l'administration fiscale pour bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue à l'article 1594-0 G du code général des impôts. Le délai de construction a été prorogé jusqu'au 16 janvier 2017.
2. Cet ensemble ayant fait l'objet de division et de subdivisions, deux parcelles ont été acquises par des sociétés assujetties à la TVA qui ont repris l'engagement du vendeur de construire, onze parcelles ont été cédées à une société qui n'a pas repris cet engagement et onze autres parcelles ont été revendues à des particuliers non assujettis à la TVA. Sur les vingt-quatre parcelles issues de la réunion et de la division des parcelles d'origine et visées par l'engagement, seule une parcelle n'a pas été construite.
3. Le 27 novembre 2018, l'administration fiscale a adressé à la société Ferme Quirin une proposition de rectification, afin de procéder au recouvrement des droits d'enregistrement au taux de droit commun à due proportion des surfaces concernées. La société a contesté ces rappels.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dégrèvement des suppléments de droits d'enregistrement, intérêts et majorations mis à sa charge selon l'avis de mise en recouvrement du 28 juin 2019 et de confirmer la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 15 mai 2020, alors :
« 1°/ que l'exonération des droits d'enregistrement est acquise dès lors que l'acquéreur assujetti à la TVA prend l'engagement d'effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé, cette exonération ne pouvant être remise en cause qu'à défaut de justification de leur réalisation à l'expiration de ce délai ; que la cession de la parcelle à un tiers est dépourvue de tout incidence sur cette exonération, que ce tiers soit ou non assujetti à la TVA ; qu'en retenant cependant qu'en vertu de ce texte, en cas de cession des parcelles le vendeur ne peut continuer à bénéficier de l'exonération qu'en cas de transfert de l'engagement de construire, une telle transmission ne pouvant s'opérer qu'à l'égard d'un sous-acquéreur lui-même assujetti à la TVA", la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1594-0 G du code général des impôts ;
2°/ que l'exonération des droits d'enregistrement est acquise dès lors que l'acquéreur assujetti à la TVA prend l'engagement d'effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé, cette exonération ne pouvant être remise en cause qu'à défaut de justification de leur réalisation à l'expiration de ce délai ; que l'exécution des travaux par un tiers est dépourvue de tout incidence sur cette exonération, que ce tiers soit ou non assujetti à la TVA ; qu'en retenant cependant qu'en cas de revente des parcelles dans le délai de quatre ans, l'engagement de construire ne peut, en application de l'article 1594-0 G II, alinéa 2, être repris que par un sous-acquéreur lui-même assujetti à la TVA", la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1594-0 G du code général des impôts. »
Réponse de la Cour
5. Selon le paragraphe I de l'article 1594-0 G A du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, applicable au litige, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A du code général des impôts, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du même code, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
6. Selon le paragraphe II de ce texte, cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie, à l'expiration du délai de quatre ans, sauf prolongation de ce délai à sa demande, de l'exécution des travaux. En cas d'acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l'engagement pris par le cédant peut être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai imparti au cédant.
7. Ayant constaté que onze parcelles avaient été cédées à une société qui n'a pas repris cet engagement et onze autres à des particuliers non assujettis à la TVA, l'arrêt en déduit exactement que, concernant ces 22 parcelles, la société Ferme Quirin ne pouvait, conserver le bénéfice de l'exonération prévue par le texte précité.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS,
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Ferme Quirin aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ferme Quirin et la condamne à payer au directeur régional des finances publiques d'Ile de France et du département de Paris, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
