LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
COMM.
HM
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 7 mai 2025
Cassation
M. PONSOT, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 243 F-D
Pourvoi n° S 24-11.772
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 7 MAI 2025
1°/ Le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, domicilié [Adresse 2], agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques,
2°/ la directrice générale des finances publiques, domiciliée[Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° S 24-11.772 contre l'arrêt n° RG 21/06721 rendu le 29 novembre 2023 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Résidential mdb, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société Résidential promotion, défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Alt, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la directrice générale des finances publiques et du directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques, de Me Brouchot, avocat de la société Résidential mdb, après débats en l'audience publique du 11 mars 2025 où étaient présents M. Ponsot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Alt, conseiller rapporteur, Mme Graff-Daudret, conseiller, et M. Doyen, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 novembre 2023), la société Residential promotion est associée au sein de la société civile de construction attribution Les Hauts de la Vigne. Par un acte notarié du 19 juin 2015, cette dernière a acquis une maison à usage d'habitation destinée à être démolie pour devenir un terrain à bâtir. Dans cet acte, elle a pris l'engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition et, en conséquence, elle a bénéficié du régime de faveur prévu par l'article 1594-0 G du code général des impôts. Puis, par un acte du 15 octobre 2015, elle a cédé le bien à la société Solea. Le 26 octobre 2016, cette dernière a déposé une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux.
2. Le 26 septembre 2019, considérant que l'engagement de construire n'avait pas été respecté dans les délais par la société Les Hauts de la Vigne, l'administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification afin de lui réclamer les droits de mutation exigibles au taux de droit commun. Le 27 septembre 2019, elle a adressé la même proposition à la société Residential promotion, en sa qualité d'associée.
3. La société Residential promotion a contesté ces rappels et a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. L'administration fiscale fait grief à l'arrêt d'ordonner la décharge de l'intégralité des rappels de taxes, frais d'assiette et de recouvrement et intérêts de retard de la société Residential promotion, alors « qu'en application des dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts, pour bénéficier du régime de faveur d'exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, il faut que : - l'acquéreur soit assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI ; - que le terrain soit d'une certaine superficie variable en fonction du type de construction ; - que l'acquéreur prenne, dans l'acte d'acquisition, l'engagement de construire dans un délai de quatre ans et : - que les travaux soient réalisés avant l'expiration du délai de quatre ans ; qu'au cas présent, il a été constaté que la SCA Les Hauts de la Vigne a revendu le bien, quatre mois après son acquisition, à la SCI Solea, non assujettie à la TVA ; que cette dernière n'a pas repris, dans l'acte d'acquisition, l'engagement de construire ; que dès lors les conditions du régime de faveur n'étaient plus remplies ; qu'en jugeant pourtant qu'en l'espèce, il est établi que la société Les Hauts de la Vigne, assujettie à la TVA, a pris l'engagement de réaliser des travaux dans un délai de 4 ans ainsi qu'il est mentionné en page onze de l'acte authentique du 19 juin 2015 puis que la société Soléa, sous-acquéreur, a déposé la déclaration d'achèvement des travaux au sens de l'article 266 bis de l'annexe III au code général des impôts le 26 octobre 2016, pour en déduire que le régime de faveur ne pouvait pas être remis en cause, la cour d'appel a violé l'article 1594-0 G du CGI. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1594-0 G du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014, applicable au litige :
5. Selon ce texte, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans de l'exécution des travaux.
6. Pour rejeter la demande de l'administration fiscale, l'arrêt retient que les conditions du bénéfice de l'exonération prévues par l'article 1594-0 G du code général des impôts sont remplies dès lors qu'il est établi que la société Les Hauts de la Vigne, assujettie à la TVA, a pris l'engagement de réaliser des travaux de construction dans un délai de quatre ans et que la société Soléa, sous-acquéreur, a déposé la déclaration d'achèvement des travaux au sens de l'article 266 bis de l'annexe III du code général des impôts dans les délais.
7. En se déterminant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Solea était assujettie à la TVA, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Résidential promotion aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée la société Résidential promotion et la condamne à payer au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques et à la directrice générale des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
